ARRET

N°

[N] épouse [A]

[A]

C/

[D] épouse [T]

[T]

AB/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT MAI

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04091 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JGJZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Z] [N] épouse [A]

née le 25 Juin 1954 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [P] [A]

né le 04 Mai 1952 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

ET

Madame [M], [K] [D] épouse [T]

née le 01 Octobre 1976 à [Localité 6] (93)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [P], [J], [S] [T]

né le 07 Mars 1974 à [Localité 13] (95)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 1er avril 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 28 mai 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte authentique du 23 mars 2018, M. [P] [A] et Mme [Z] [N], son épouse, ont vendu à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R], son épouse, un bien immobilier constitué d’une maison individuelle en pierres et briques et d’une 'dépendance aménagée comprenant : entrée sur séjour double, cuisine aménagée et équipée, salle d’eau avec W.C., deux chambres', cadastré section F n° [Cadastre 4], situé à [Adresse 12], au prix de 297 000 euros.

Par courrier du 28 juin 2018, M. et Mme [T] [H] [R] ont informé le notaire en charge de la vente qu’ils avaient constaté que les eaux usées du lave-main situé dans les toilettes s’écoulaient directement dans la cour.

Puis, faisant également état de l’apparition de multiples fissures à l’intérieur et à l’extérieur de la maison principale, de la présence d’amiante contredisant le diagnostic technique effectué préalablement à la vente, ainsi que de l’existence d’une très importante humidité des murs et sols de la maison principale et de la dépendance, par acte du 12 mai 2020, ils ont fait assigner M. et Mme [A] [N], le diagnostiqueur D. Diagimmo et ses assureurs – la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis, à l’effet de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 28 juillet 2020, le juge des référés a fait droit à leur demande, désignant M. [V] [F] en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport le 7 novembre 2022.

Sur ce, par actes des 31 décembre 2020, 5 janvier 2021et 8 janvier 2021, M. et Mme [T] [H] [R] ont fait assigner M. et Mme [A] [N], la société D. Diagimmo et ses assureurs, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles, devant le tribunal judiciaire de Senlis, aux fins de voir reconnaître la responsabilité de M. et Mme [A] [N] sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur celui de la responsabilité décennale, subsidiairement, sur celui la responsabilité contractuelle de droit commun, afin d’être indemnisés du coût de la réfection des vices et désordres affectant leur immeuble, ainsi que de différents chefs de préjudices.

Consécutivement à un protocole d’accord signé le 9 février 2024, M. et Mme [T] [H] [R] se sont désistés d’instance et d’action à l’encontre de la société D.Diagimmo, de la société MMA Iard et de la société MMA Iard assurance mutuelle, désistement constaté par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis du 28 mars 2024.

Par jugement rendu le 27 août 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Condamné solidairement M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] les sommes suivantes :

—  118 228,30 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise des désordres tels que définis et chiffrés par l’expertise judiciaire, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du bâtiment entre le 7 novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du jugement ;

—  3 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamné solidairement M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. et Mme [A] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement M. et Mme [A] [N] aux dépens, comprenant les dépens de référé-expertise, les frais d’expertise et les frais de l’instance, non compris les frais d’inscription provisoire et définitive d’hypothèque, dont distraction au profit de M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; .

Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 26 septembre 2024, M. et Mme [A] [N] ont interjeté appel de ce jugement, sollicitant l’annulation et subsidiairement l’infirmation de la décision en toutes ses dispositions.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai à la demande du conseil de M. et Mme [T] [H] [R] en l’absence de règlement des condamnations par les appelants les ayant contraints à faire inscrire une hypothèque provisoire sur le bien immobilier des appelants situés à [Localité 8].

Le conseil de M. et Mme [T] [H] [R] a produit le 21 novembre 2024, à la demande du conseiller de la mise en état, les documents suivants :

— requête et ordonnance du 25 novembre 2021 autorisant l’inscription d’hypothèque provisoire,

— demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière de [Localité 10], mentionnant l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire le 20 décembre 2021 ;

— dénonciation de l’inscription d’hypotheque signifiée à M. et Mme [A] [N] le 27 décembre 2021

— rapport d’intervention de l’ATMO en recherche de polluants dans l’habitat, prescrite par le médecin de leur fille, [O] [T].

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 21 février 2025, M. et Mme [A] [N] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il :

— les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme [T] [H] [R] les sommes de :

o 118 228,30 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise des désordres tels que définis et chiffrés par l’expertise judiciaire, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du bâtiment entre le 7 novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du présent jugement,

o 3 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

o 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

o 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés solidairement aux dépens, comprenant les dépens de référé-expertise, les frais d’expertise et les frais de la présente instance, non compris les frais d’inscription provisoire et définitive d’hypothèque, dont distraction au profit de M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Statuant de nouveau,

Débouter M. et Mme [T] [H] [R] de toutes leurs prétentions ;

Les condamner en tous les dépens, outre une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 5 février 2025, M. et Mme [T] [H] [R] demandent à la cour de :

Débouter M. et Mme [A] [N] de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à l’infirmer en ce qu’il a fixé les condamnations de M. et Mme [A] [N] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 3 500 euros, et au titre du préjudice moral à la somme de 2 000 euros ;

Infirmer le jugement entrepris à l’égard de ces deux chefs ;

Statuant à nouveau sur ces deux chefs,

Condamner solidairement M. et Mme [A] [N] à leur payer :

— la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Ajoutant au jugement,

Condamner solidairement M. et Mme [A] [N] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] [N] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur les désordres affectant la maison principale

M. et Mme [T] [H] [R] font valoir au soutien de leur demande de confirmation du jugement entrepris que l’expert judiciaire a décrit dans son rapport les multiples et très importantes fissures structurelles qui affectent leur maison principale, au point de justifier, à titre conservatoire, la mise en place de nombreux étais.

Ils relèvent que leur vendeur, en la personne de M. [A], était identifié à l’acte de vente comme exerçant la profession de solier, c’est-à-dire un professionnel du bâtiment, qualité dont il se prévalait d’ailleurs dans sa lettre du 19 avril 2019 pour s’autoriser à apprécier le bien-fondé des conclusions d’un expert, de sorte qu’il ne peut selon eux s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Ils ajoutent, à titre surabondant, que tant les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier qu’ils versent aux débats que le rapport d’expertise judiciaire établissent que les fissures les plus importantes ont d’ores et déjà fait l’objet d’une réparation préalablement à la vente, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la maison, fait expressément reconnu devant le tribunal.

Sur ce point, ils soulignent que selon l’expert judiciaire, les traces laissées par les outils utilisés lors du rejointoiement des pierres démontrent que les très importantes fissures désaffleurantes existaient déjà lors des travaux de réfection exécutés par M. [A], ce qui permet selon eux d’établir que leurs vendeurs leur en avaient dissimulé l’existence, ces derniers reconnaissant d’ailleurs un rebouchage avant la vente qu’ils motivent par une simple volonté d’améliorer l’état esthétique du bien.

Concernant la présence d’importantes fissures à l’intérieur de la maison, réparées avant la vente à l’aide de joints de silicone, ils soulignent que selon l’expert, M. [A] ne peut être suivi en ses explications selon lesquelles ils n’auraient pas été réalisés par ses soins, dans un contexte où son épouse et lui-même avaient acquis la maison en 2007 après en avoir été locataires depuis 1994-1995, où dans son dernier dire du 3 novembre 2022, M. [A] a indiqué ne plus savoir s’il avait réalisé les joints de silicone en cause. Ils ajoutent que dans leurs conclusions, M. et Mme [A] [N] reconnaissent finalement avoir rebouché des fissures intérieures à l’aide de tels joints.

Par ailleurs, M. et Mme [A] [N] ne peuvent selon eux alléguer sérieusement que leurs acquéreurs auraient pu avoir connaissance de l’existence des vices par les constats qu’auraient dû effectuer 'les entreprises’ avec lesquelles ils avaient visité la maison avant la vente, s’agissant d’une unique entreprise chargée de prendre des mesures en vue d’établir un devis de remplacement des menuiseries extérieures, et pas de donner un avis sur la conformité de la construction, de surcroît alors que les désordres avaient soigneusement été dissimulés par les vendeurs avant la vente.

Il estiment que preuve est ainsi rapportée que M. et Mme [A] [N] n’ont pu ignorer les vices affectant l’immeuble vendu, vices dont ils se sont abstenus de les informer avant la vente.

En réponse aux appelants, ils font encore état de l’importance des fissures, qualifiées de 'lézardes’ par M. [A] lui-même, et de l’importance des rebouchages pratiqués, relevant que par ailleurs, ces derniers ne contestent pas les conclusions de l’expert selon lesquelles les fissures structurelles sont la conséquence d’une très mauvaise qualité du sol, laquelle était nécessairement antérieure à la vente, pour réfuter les contestations émises par les appelants à l’encontre de la motivation des premiers juges.

M. et Mme [A] [N] répondent que M. [A] s’est positionné dans un premier temps par rapport à ce qu’il connaissait de l’état de l’immeuble quand il en était propriétaire, sans qu’il soit en mesure d’imaginer qu’en peu de temps, celui-ci allait se fissurer dans des conditions telles que sa solidité pouvait être en cause.

Soulignant qu’il s’agissait d’une maison ancienne, qui présentait de multiples fissures qu’ils avaient pu reprendre au cours des ans pour en améliorer l’esthétique, M. et Mme [A] [N] précisent que jamais les reprises n’avaient consisté à combler des fissures de plusieurs centimètres de large.

Ils soulignent à cet égard que selon l’expert, les fissures constituant le vice ne sont que le symptôme d’un désordre structurel de l’immeuble, puisque le sol sur lequel reposent les fondations s’est modifié avec le temps, mouvement de terrain dont ils n’avaient pas connaissance, s’agissant selon l’expert d’un phénomène évolutif.

Ils précisent encore que certaines fissures – notamment une fissure au sol sur le carrelage de la cuisine – ne sont apparues qu’après la vente, ce qui démontre que la déformation du sol n’avait pas encore pris une importance telle qu’ils auraient pu comprendre le phénomène.

Ils réfutent l’analyse du premier juge selon laquelle M. [A] est un professionnel du bâtiment, alors que l’intéressé indique être solier, n’intervenant qu’en second 'uvre afin de poser des sols dits souples, activité qui exclut qu’une qualité de professionnel puisse lui être attribuée puisque l’origine des désordres constatés provient d’un mouvement de terrain.

Sur ce point, ils concluent que M. [A] a effectivement repris avec de l’enduit ce qu’il pensait n’être qu’un désordre esthétique et non un vice structurel, qu’il n’a donc pas sciemment cherché à dissimuler un vice, mais plutôt à améliorer l’aspect visuel de son bien pour le mettre en valeur, comme il aurait pu repeindre une pièce, et qu’aucun élément ne permet d’accréditer la thèse suivant laquelle la reprise de l’enduit était un fait de nature à établir la connaissance du vice par M. [A], à savoir uniquement le désordre structurel qui affecte les fondations de l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 dudit code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin, l’article 1643 prescrit qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

En application de ces textes, la garantie suppose la démonstration d’un vice, inhérent à la chose et compromettant son usage, non apparent et non connu de l’acheteur.

Le vice doit avoir une cause antérieure à la vente.

Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice, sauf à démontrer son caractère indécelable.

Enfin, une clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être mise en échec que dans l’hypothèse où il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché, en raison des circonstances de fait ou de sa qualité de vendeur professionnel.

En l’espèce, l’acte authentique du 23 mars 2018 aux termes duquel M. et Mme [A] [N] ont vendu à M. et Mme [T] [H] [R] leur ensemble immobilier comporte, en page 8, la clause suivante :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé s’être comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

S’agissant des fissures en façade, le rapport d’expertise judiciaire pose notamment les constats techniques suivants :

'Présence notamment en façade arrière, de fissures structurelles s’accompagnant d’un décalage au droit des linteaux de baies.

La fissure visible sur le cliché ci-contre concerne la baie cuisine au rez-de-chaussée ; elle est traversante, et se prolonge à l’étage (2e cliché ci-contre).

Tout comme celle de l’étage, elle présente des traces de réparation, tant extérieures qu’intérieures (3e et 4e clichés ci-contre et cliché ci-dessous).

Ces fissures sont caractéristiques d’une atteinte à la solidité de l’immeuble de nature à rendre ce dernier impropre à sa destination et c’est à bon droit que les demandeurs ont mis en place un étaiement dont nous souhaitons qu’il soit étendu à toutes les baies de la façade arrière.

A noter que le sol de la chambre 'parents’ à l’étage présente une déclivité en direction du pignon, ainsi que la présence de divers rebouchages silicone sur le palier de l’étage.

Dans notre note 1, nous indiquions que la détermination de l’origine de ces désordres, ainsi que la définition des moyens d’y remédier, passerait par une petite campagne géotechnique, pour laquelle nous avons interrogé le C.E.B.T.P ; cette étude conclut (voir son détail) à une totale inadéquation entre le sol d’assise de la construction et son mode de fondation.

Cette situation est aggravée par l’existence de fuites au niveau du réseau (regard et canalisations d’eaux usées entre le pignon de la maison) et le regard sur domaine public, mises en évidence lors des investigations complémentaires réalisées par le maître d’oeuvre désigné par les vendeurs.'

M. [A] a exercé la profession de solier. Il n’est donc intervenu qu’en second 'uvre afin de poser des sols souples, dans un contexte professionnel qu’il a décrit dans un courrier du 19 avril 2019, adressé en réponse à la société Pacifica comme ' 40 ans dans le bâtiment'.

En considération de ses seules compétences de solier, même ayant exercé sa carrière professionnelle dans le monde du bâtiment, la nature des désordres constatés par l’expert judiciaire -des fissures en façade justifiant la pose d’étais – et de leur origine – essentiellement, une totale inadéquation entre le sol d’assise de la construction et son mode de fondation – ne permet pas de retenir à son égard la présomption irréfragable attachée à la qualité de vendeur professionnel.

Néanmoins, certaines des fissures en façade sont désignées par l’expert comme caractéristiques d’une atteinte à la solidité de l’immeuble de nature à rendre ce dernier impropre à sa destination. L’une de ces fissures, en particulier, présente un décalage au droit du linteau d’une baie, une autre est décrite comme traversante. Enfin, toutes deux présentent des traces de réparation extérieures et intérieures.

Sur ce point l’expert relève dans son rapport :

'Le vendeur a indiqué qu’il a refait les peintures intérieures ; quand il indique que les différents cordons de silicone constatés palier de l’étage en particulier) ne sont pas de son fait, nous avons beaucoup de mal à le croire, au regard de l’état de ces mastics et du fait que les vendeurs habitent cette maison depuis 1994/1995.

Il a également indiqué qu’il a refait les joints de pierre en extérieur : voir les traces sur le cliché ci-contre (flèches rouges).

Ces travaux nous interpellent, car en examinant de près la reprise du joint de gauche, à la verticale duquel existe un fort désaffleurement du linteau de la baie (cliché ci-dessous), on s’aperçoit de la continuité de la trace de l’outil utilisé de part et d’autre de la fissure (flèches de couleur rouge'.

En d’autres termes, la fissuration de ce linteau était à notre avis présente lorsque le défendeur a procédé à la reprise des joints de façade, de sorte que, toujours à notre avis, M. [A] en avait nécessairement connaissance.'

Les photographies qui illustrent le rapport d’expertise révèlent effectivement un décalage de niveau important dans la pierre du linteau de part et d’autre d’une fissure verticale, laissant apparaître une discontinuité très nette et apparente dans l’ouvrage. Les traces de l’outil utilisé afin de colmater ladite fissure, soulignées par l’expert, et bien visibles sur la photographie en bas à droite en page 12/18 de son rapport, révèlent l’utilisation d’un instrument à lame plate et large, tel un couteau ou une spatule à enduire, ayant laissé en deux endroits une marque de lame nette d’un seul tenant de part et d’autre de ladite fissure.

En outre, le tribunal a relevé avec justesse :

— qu’outre les photographies du rapport d’expertise judiciaire, les photographies du procès-verbal de constat d’huissier du 26 février 2020 attestent de l’existence de fissures structurelles à l’extérieur et à l’intérieur de la maison principale ;

— que l’expertise amiable contradictoire réalisée par un expert immobilier de la société SPECB du 14 novembre 2018 constate dans ce bâtiment des fissures en extérieur et en intérieur ;

— qu’enfin ces fissures étaient nécessairement antérieures à la vente puisque les époux [A] avaient précisément entrepris eux-mêmes des travaux pour les colmater.

Ces différents éléments établissent sans équivoque que M. [A] a procédé au colmatage des fissures de sa maison d’habitation avant de la mettre en vente, en ce compris la fissure du linteau de baie dont l’importance, même s’il n’était pas en mesure d’en déterminer la cause, conjuguée à la présence d’autres fissures, dont la fissure traversante décrite par l’expert à l’étage supérieur, ne pouvait manquer, même en sa qualité de vendeur non professionnel de sa maison, d’attirer son attention et l’alerter sur l’existence d’un vice touchant à la structure de son immeuble et à la solidité du clos, le rendant ainsi impropre à sa destination.

C’est donc en vain que M. [A] plaide en substance qu’il n’envisageait ses travaux d’enduit qu’à des fins d’amélioration esthétique, sans volonté de dissimuler un vice inconnu de lui et qu’il ne pouvait déceler.

Enfin, c’est par des motifs tout à fait pertinents que le tribunal a retenu que contrairement à ce que soutenaient les vendeurs, M. et Mme [T] [H] [R], 'respectivement responsable technique et responsable des ressources humaines, n’étaient pas à même de mesurer au moment de la vente l’importance et les conséquences de ces fissures d’autant que la plupart d’entre elles avaient été dissimulées par le rebouchage fait par M. [A], pas plus que ne l’était pour les mêmes raisons, la société sollicitée par les époux [T] pour évaluer le remplacement de menuiseries extérieures.'

Preuve est ainsi rapportée que M. et Mme [A] [N] avaient une parfaite connaissance du vice caché affectant leur immeuble.

La clause exclusive de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente de l’immeuble ne peut par conséquent s’appliquer.

Les vendeurs en doivent réparation à leurs acquéreurs.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires aux mêmes fins, fondées sur la garantie décennale ou l’obligation contractuelle d’information.

2. Sur les désordres affectant le bâtiment annexe

M. et Mme [T] [H] [R] exposent que selon leur acte de vente, leurs vendeurs ont réalisé en 2011 des travaux d’aménagement d’un atelier en habitation, de sorte que selon eux, les désordres affectant cette habitation annexe relèvent de la responsabilité décennale des vendeurs.

Ils soulignent que lesdits désordres, constitués par des infiltrations tant au niveau du sol et des murs extérieurs que de la couverture, rendent nécessairement l’immeuble impropre à sa destination ainsi que l’expert l’indique dans son rapport, alors qu’en transformant un atelier en habitation, M. [A] était tenu de réaliser les travaux permettant cet usage, c’est-à-dire un ouvrage étanche à l’eau.

Ils réfutent tout caractère apparent de ces désordres à la date de la vente, soulignant que M. et Mme [A] [N] ont au contraire affirmé dans leur annonce de vente de l’immeuble que la maison et la dépendance étaient en parfait état, constatent que ces derniers ne rapportent pas la preuve du caractère apparent des infiltrations à la date de la vente, et ajoutent qu’au demeurant, le caractère apparent de ce vice à la date de la vente n’aurait d’intérêt que dans le cadre de la garantie des vices cachés.

En réponse à M. et Mme [A] [N], qui imputent les infiltrations et l’humidité affectant le bâtiment à une jardinière non étanche appuyée sur le mur, ils rappellent que selon l’expert judiciaire, les infiltrations résultent d’une part du défaut d’étanchéité du mur, d’autre part de l’absence de solin au raccordement de la couverture. Selon eux, il appartient aux vendeurs de l’annexe en tant qu’habitation de s’assurer de l’étanchéité, de manière à ce qu’elle permette précisément l’usage annoncé.

Ils ajoutent qu’au surplus, M. et Mme [A] [N] ayant habité la maison pendant 23 ans, ne peuvent sérieusement soutenir avoir ignoré l’existence de la jardinière contre le mur, les fuites qu’elle entraînait dans l’habitation, et par voie de conséquence, la nécessité de la rendre étanche pour mettre fin aux infiltrations lors de leurs travaux d’aménagement.

Ils concluent que ces travaux, réalisés moins de 10 ans avant l’assignation en référé interruptive de la forclusion, relèvent de la garantie décennale du vendeur constructeur.

En réponse, M. et Mme [A] [N] exposent que l’expert a relevé deux zones qui ont été sujettes à des problèmes d’infiltration ou d’humidité :

— les sols dans la zone buanderie/W.C. et vers le fond de la dépendance, sur le parquet ;

— les murs qui présentent des traces de coulure, en ce que, selon l’expert, la couverture de l’annexe ne présente pas d’élément permettant son étanchéité au niveau de la paroi d’adossement dépendant du fonds voisin.

Selon eux, les infiltrations qui ont entraîné la dégradation du revêtement au sol, ont pour cause soit un dégât des eaux concernant la partie buanderie, soit une jardinière extérieure. Ils indiquent à cet égard que le dégât des eaux n’est pas le fait des travaux qu’ils ont réalisés et qu’ils n’ont pas non plus réalisé la jardinière.

Sur ce point, ils rappellent que l’annexe est une construction préexistante dont la garantie décennale est depuis longtemps expirée, et qu’ils n’ont fait que la rénover et non la construire, ajoutant que la destination du bien n’a pas été modifiée, cet atelier ayant déjà un usage d’habitation avant les travaux réalisés par leurs soins selon l’acte de vente.

Ils précisent que les rénovations esthétiques auxquelles ils ont procédé portent sur des accessoires, s’agissant de la pose de parquet, carrelage, plâtre, robinetterie et aménagements intérieurs, qui ne sont pas à l’origine des désordres, ajoutant que les infiltrations constatées sur le mur intérieur à la suite d’une réalisation non conforme aux règles de l’art de la couverture constituent un désordre mineur n’affectant nullement la solidité de l’immeuble ou sa destination, raison pour laquelle il n’a pas été constaté un taux d’humidité anormal.

Ils rappellent qu’est derminante de l’applicabilité de l’article 1792 du code civil, mais aussi de la garantie des vices cachés, l’atteinte à la destination ou à la solidité, et arguent que l’absence d’étanchéité aux droits de l’adossement n’emporte pas une atteinte à la destination de l’immeuble ni à sa solidité.

Ils concluent qu’ils n’ont pas réalisé de travaux à l’origine des désordres, précisant que l’acte de vente ne mentionne que la réalisation de travaux à l’intérieur de la structure, et non sur les murs extérieurs ou sur leur étanchéité, et qu’ils ne peuvent en conséquence être déchus du bénéfice de la clause stipulée à l’acte de vente ni voir leur responsabilité engagée en tant que constructeurs.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 2° dudit code précise qu’est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Si le maître d’ouvrage bénéficie en application de ces textes d’une présomption de responsabilité du constructeur, il lui incombe de prouver l’existence du dommage de nature décennale. En revanche, la détermination de la cause des désordres est sans incidence sur le droit à réparation de la victime invoquant l’article 1792.

Puis, seuls relèvent de la garantie décennale, les désordres non apparents au maître de l’ouvrage lors de la réception. Présente un caractère apparent, le désordre qui peut être raisonnablement décelé par un maître de l’ouvrage normalement diligent, procédant à des vérifications élémentaires.

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux. (Civ. 3e, 10 novembre 2016, n°15-24.379).

Echappent au régime de responsabilité institué par l’article 1792 du code civil les travaux d’aménagement d’un appartement dans un immeuble ancien (Civ. 3e, 15 décembre 1982: Gaz. Pal. 1983. 2. 482) ou des travaux de modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage et qui correspondent à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste (Civ. 3e, 28 février 2018, n°17-13.478, publié au bulletin).

En revanche, entrent dans le champ de l’article 1792 du code civil d’importants travaux de réhabilitation de l’ensemble d’un immeuble (Civ. 3e, 30 mars 1994, n° 92-11.996) et des travaux de rénovation lourde (Civ. 3e, 29 janvier 2003, n° 01-13.034)

Dès lors que les désordres relèvent de la garantie décennale et que n’est pas constatée l’existence d’une cause étrangère de nature à limiter la responsabilité du maître d''uvre, celle-ci est engagée de plein droit et pour le tout. (Civ. 3e, 20 juin 2001, n° 99-20.242).

La charge de la preuve du contenu des réserves et du caractère caché des désordres incombe au maître de l’ouvrage. (Civ. 3e, 7 juillet 2004, n) 03-14.166).

En l’espèce, l’acte notarié de vente mentionne en page 11, inséré à la clause 'Dispositions relatives à la construction', au paragraphe 'Existence de travaux’ :

'[Le vendeur] déclare que les travaux ci-après ont été effectués :

Demande de déclaration de travaux :

Les travaux consistant en 'aménagement pour l’habitation d’un atelier et maisonnette existants’ ont été effectués en 2011 par le promettant lui-même. Le vendeur déclare n’avoir pas modifié l’aspect extérieur du bien, que la destination était déjà à usage d’habitation, qu’il n’a pas créé de surface habitable supplémentaire et que lesdits travaux ont été déclarés à l’administration fiscale puisqu’une taxe d’habitation a été délivrée pour ce logement.

(…) Leur achèvement a eu lieu en 2011.'

Il ressort de cette mention que le bâtiment annexe a été arrangé par le vendeur, personnellement, afin qu’un 'atelier’ – par essence, un espace non destiné à l’habitation – et une 'maisonnette’ – un espace destiné à l’habitation – deviennent, ensemble, conformes à la destination d’un immeuble d’habitation.

L’offre de vente produite aux débats par les acquéreurs, fait état encore état, notamment, des éléments suivants :

' (…) Propriété ancienne présentant l’avantage d’être composée de deux maisons indépendantes, l’une en pierre et brique [la maison principale], l’autre type longère [le bâtiment annexe] de plain-pied, idéale pour loger ses parents, de la famille ou des ados, le tout en parfait état, et offrant une belle surface de 180 m² environ. La longère se compose d’un vaste séjour avec baies vitrées, d’une chambre, d’une jolie cuisine aménagée, d’une salle de jeu ou bureau, d’une salle d’eau, et d’une mezzanine à l’étage pour une chambre supplémentaire. Matériaux de qualité et décoration réalisée avec goût font de cette longère un logement très agréable.'

Les travaux réalisés n’ont pas consisté en une simple décoration ou un réagencement de lieux déja destinés à l’habitation dans leur ensemble, mais en une véritable transformation avec l’intégration d’un espace 'atelier', c’est-à-dire un lieu d’exercice d’une profession artisanale, à l’espace habitation préexistant pour rendre l’ensemble habitable. Il y a également eu incorporation de matériaux nouveaux – les 'matériaux de qualité’ vantés dans l’annonce immobilière.

Ainsi l’immeuble a-t-il fait l’objet d’une véritable réhabilitation.

Or, au sujet de ce bâtiment annexe décrit comme une longère, l’expert indique avoir contradictoirement constaté :

'Au niveau des sols :

— une déformation du sol PVC dans la zone 'buanderie/WC’ : on ne peut pas exclure à ce stade que cette situation soit la conséquence d’un dégât des eaux.

— une importante dégradation du parquet bois vers le fond de la dépendance, où il a été mesuré un taux d’humidité de 74%, très certainement consécutive à la présence en extérieur d’une jardinière qui est naturellement facteur d’apport d’humidité dans une maçonnerie non traitée verticalement pour s’y opposer, et, par voie de conséquence, dans la cloison de doublage intérieure.

Au niveau de la couverture :

Celle-ci, réalisée en tôles d’acier nervurées, ne présente au niveau de son faîtage, strictement aucune étanchéité avec sa paroi d’adossement dépendant du fonds voisin, ce qui explique les traces de coulures d’eau relevées sur le mur intérieur formant long pan arrière.'

L’expert conclut sur ces désordres : '(…) Les désordres d’humidité relevés dans la zone 'parquet’ de même que des conséquences de l’absence d’étanchéité en tête des tôles nervurées sont de nature à compromettre la destination des lieux.'

Le tribunal a relevé avec justesse que 'la matérialité des désordres tels que décrits par l’expert (…) est corroborée par les photos contenues dans le procès-verbal de constat d’huissier (…) du 26 février 2020 qui montrent un intérieur très dégradé et l’expertise amiable contradictoire réalisée par un expert immobilier de la société SPECB en date du 14 novembre 2018 constatant dans ce bâtiment : 'Enorme humidité due aux eaux pluviales, le sol est imbibé d’eau, présence de salpêtre et moisissures, fuite salle de bains, Sol SDN défectueux, aucune trace d’humidité lors des visites effectuées par les époux [T], fissures en sous voussures.''

Au regard de ces constats qui ne sont pas véritablement démentis par les vendeurs en leur matérialité, mais uniquement en ce que ces derniers plaident n’avoir pas réalisé les travaux à l’origine des désordres constatés et rappellent que l’annexe était une construction préexistante qu’ils n’ont fait que rénover, c’est à bon droit que les acquéreurs font valoir que les désordres, constitués par des infiltrations affectant le sol, les murs extérieurs et la couverture de cet immeuble d’habitation, le rendent perméable à l’humidité, l’empêchant d’assurer sa fonction d’isolation indispensable à son habitabilité, et par voie de conséquence, impropre à sa destination.

Il importe peu à cet égard que l’humidité provienne d’une jardinière le long d’un mur non isolé ou d’un défaut d’étanchéité en toiture, préexistants aux travaux.

Le tribunal a ainsi conclu avec pertinence que 'les désordres affectants sont en conséquence suffisamment graves pour rendre cette dépendance impropre à sa destination d’habitation qui avait été contractuellement convenue entre les parties aux termes de l’acte de vente ce qui est confirmé par l’expert judiciaire.'

L’annonce publiée par les vendeurs suffit à établir que ce défaut d’étanchéité n’était pas signalé aux acquéreurs potentiels à la date de la cession de ce bâtiment d’habitation annexe vanté pour son agrément, lequel exclut naturellement une humidité anormale.

A juste titre, les acquéreurs soulignent qu’il appartenait à leurs vendeurs de s’assurer que le bâtiment annexe présentait des conditions d’étanchéité qui en permettaient l’usage d’habitation.

Il n’est enfin pas contesté que les travaux réalisés par le vendeur l’ont été moins de 10 ans avant l’assignation en référé interruptive de la forclusion décennale.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la responsabilité décennale de M. et Mme [A] [N] est engagée en leur qualité de constructeur vendeur du bâtiment annexe.

3. Sur le défaut de raccordement du lave-main au tout-à-l’égoût

M. et Mme [T] [H] [R] font état de leur découverte, postérieurement à la vente, que les eaux usées du lave-mains des toilettes s’évacuaient directement dans la cour, dissimulée par la végétation, alors que les eaux usées doivent se déverser dans le tout-à-l’égout.

Ils se prévalent des conclusions de l’expert judiciaire.

Ils précisent que si les vendeurs ont indiqué que cette évacuation avait toujours existé, cette position est surprenante, puisqu’un schéma en page 5 du rapport Veolia du 13 mars 2014 montre au contraire le raccordement à cette date du WC et du lave-mains du rez-de-chaussée au réseau des eaux usées, de sorte qu’ils leur ont vendu une maison d’habitation dont l’évacuation du lave-mains était bien raccordée au réseau d’eaux usées.

Ils en concluent que le défaut de raccordement du lave-mains au réseau d’eaux usées constitue une non-conformité contractuelle.

En réponse à M. et Mme [A] [N], ils ajoutent que le tribunal a bien précisé le fondement juridique de leur responsabilité, en indiquant que 'les vendeurs se devaient de délivrer un bien conforme aux règles d’assainissement et possédant les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties aux termes des stipulations contractuelles’ et que par ailleurs, le caractère apparent ou non du désordre est indifférent eu égard au fondement retenu du défaut de délivrance conforme, d’autant que le procès-verbal de constat du 26 février 2020, photographie n° 23, montre l’évacuation à travers le mur pignon, dans une plate-bande dont la végétation empêchait tout constat par les acquéreurs.

M. et Mme [A] [N], en réponse, font valoir sur le fondement des articles 455 et 458 du code de procédure civile que le jugement de première instance doit être déclaré nul à tout le moins partiellement en ce qu’il les a condamnés à dédommager M. et Mme [T] de la non-conformité de l’évacuation du lave-mains sans base légale.

Ils rappellent que l’évacuation des eaux usées du lave-mains n’était en aucun cas cachée lors des visites et que le tuyau était parfaitement visible depuis le jardin.

Selon eux, preuve de leur mauvaise foi n’est par ailleurs pas rapportée.

Ils plaident encore qu’ils ne sont pas des vendeurs professionnels, et indiquent ils n’ont pas réalisé les travaux par lesquels a été installé le lave-mains ou son système d’évacuation.

Ils font valoir que le fait que Veolia n’ait pas constaté une non-conformité n’a jamais constitué la preuve de ce qu’ils avaient réalisé des travaux faisant d’eux des constructeurs.

Sur ce,

En l’absence de toute demande en ce sens au dispositif des conclusions des appelants, il ne sera pas répondu aux motifs relatifs à la nullité partielle du jugement tirée du défaut de base légal.

Puis, en application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté que les eaux usées du lave-mains situé au rez-de-chaussée de la maison principale s’évacuent à l’extérieur de l’immeuble 'via un percement du mur pignon, sans être raccordées à une quelconque évacuation.' Il émet sur ce point l’avis technique suivant :'Il s’agit d’une non-conformité évidente aux règles d’hygiène et de salubrité qui, s’il se confirme que ce raccordement a été effectué par les vendeurs, ne pouvait être ignoré de ces derniers. Selon le conseil des demandeurs, la société Veolia, lors de ses opérations de l’installation d’assainissement, ne l’aurait pas détectée du fait d’une réalisation qui serait postérieure audit contrôle. Cette situation ne remet pas en cause la destination de l’immeuble.'

Le rapport de contrôle de conformité de Véolia est annexé à l’acte de vente. Daté du 13 mars 2014, il lui est antérieur de quatre années. Selon les mentions qui figurent page 4/5 du rapport, le croquis de l’installation qui figure en page 5/5 a été réalisé au moyen d’un contrôle visuel, après une visite de toutes les pièces de la propriété.

Ledit croquis fait apparaître le lave-mains du rez-de-chaussée, et son raccordement au réseau des eaux usées.

Les vendeurs, qui ne fournissent aucune explication à la singularité d’une modification de l’état des lieux entre 2014 et 2018 établie par les acquéreurs par la comparaison du croquis daté de 2014 annexé à leur titre de propriété, et de l’état constaté peu après leur acquisition et confirmé par le rapport d’expertise judiciaire, ne peuvent se contenter, pour dénier leur garantie, de contester toute intervention de leur part sur le système d’évacuation des eaux usées litigieux ou encore se prévaloir du caractère apparent de la non-conformité relevée.

Le lave-mains du rez-de-chaussée ayant été vendu comme étant conforme aux règles d’assainissement, le défaut de conformité au moment de la vente est démontré et justifie que soit engagée au titre du défaut de délivrance conforme la responsabilité de M. et Mme [A] [N].

4. Sur la réparation des préjudices

4.1. Sur le préjudice matériel

M. et Mme [T] [H] [R] font valoir que l’expert a retenu, au titre de la réfection de l’ensemble des désordres et vices affectant tant le bâtiment principal que le bâtiment annexe, la somme totale de 137 300,43 euros, dont 19 232,90 euros correspondant au bâtiment annexe, et estimé la durée des travaux à 4 mois.

Ils soulignent également que l’expert a chiffré le coût du désamiantage imputable à la société D. Diagimmo, à la somme de 19 072,13 euros, et qu’eu égard à la transaction intervenue avec cette dernière, ils ne réclament aucune somme à leurs vendeurs au titre des réparations liées à la présence d’amiante.

Il concluent en conséquence qu’il convient de déduire des sommes retenues par l’expert la somme de 19 072,13 euros, de sorte qu’ils réclament la condamnation solidaire de M. et Mme [A] [N] à leur payer la somme de (137.300,43 – 19.072,13 =) 118 228,30 euros, réévaluée à la date du jugement, en fonction de la variation de l’indice BT01 du bâtiment depuis la date de dépôt du rapport d’expertise le 7 novembre 2022.

En réponse, pour voir débouter leurs acquéreurs de l’ensemble des demandes de dommages-intérêts formulées à leur encontre, M. et Mme [A] [N] font valoir de manière générale qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables au titre de la garantie des vices cachés, de la garantie décennale ou de la non-conformité de l’immeuble vendu.

Ils concluent subsidiairement à une modération des indemnités qui seraient octroyées aux acquéreurs.

Sur ce,

Il ressort des articles 1644 et 1645 du code civil que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, et que dans l’hypothèse où le vendeur connaissait les vices de la chose, il est en outre tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Puis il convient de rappeler que l’article 1792 dudit code prévoit la responsabilité de plein droit de tout constructeur d’un ouvrage envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Enfin, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution.

Lorsque le vendeur méconnaît son obligation de délivrance – notamment, en cas de non-conformité – la sanction varie selon que les parties ont ou non aménagé conventionnellement la responsabilité du vendeur. L’acheteur a ainsi la faculté de demander l’exécution de l’obligation ou d’obtenir la résolution du contrat assortie, le cas échéant, d’une condamnation au paiement de dommages-intérêts.

La responsabilité de M. et Mme [A] [N] ayant été retenue au titre des différents faits qui leurs sont imputés par M. et Mme [T] [H] [R], que ce soit au titre de la garantie des vices cachées, de la garantie décennale ou du défaut de conformité de la chose vendue, ils sont tenus de réparer l’entier préjudice qui en découle, subi par leurs acquéreurs, en application des textes précités.

Le préjudice matériel de M. et Mme [T] [H] [R] a été chiffré par l’expert à la somme globale de 137 300,43 euros, à partir de laquelle ils réclament le paiement d’une somme de 118 228,30 euros, déduction faite de la somme de 19 072,13 euros ayant fait l’objet d’une transaction produite aux débats (pièce n°32 des intimés).

L’expert détaille en pages 9 et 10 de son rapport son évaluation de ce poste de préjudice, selon un document global daté du 13 juillet 2022 annexé audit rapport, fourni par la société Ascobat, maître d’oeuvre désigné par M. et Mme [T] [H] [R] et contractant général, et enrichi conformément à la demande de l’expert dans sa note en expertise n°2.

L’expert précise par ailleurs pourquoi il ne souscrit pas à l’estimation du poste d’évacuation des eaux usées présentées par la société Ascobat dans son document du 30 août 2022.

Il indique enfin que M. et Mme [A] [N] n’ont pour leur part, pas communiqué d’évaluation du coût des travaux destinés à remédier aux désordres constatés.

Dans le détail, son estimation du coût des travaux nécessaires à la réparation des désordres constatés par la cour, affectant les deux bâtiments de l’ensemble immobilier, est conforme aux constats factuels et techniques posés par ses soins, retenus par la cour comme étant établis en leur intégralité.

Aucune des parties ne conteste d’ailleurs, dans le détail, son estimation chiffrée de ce poste de préjudice.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 118 228,30 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise des désordres tels que définis et chiffrés par l’expertise judiciaire, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du bâtiment entre le 7 novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du jugement.

4.2. Sur le préjudice de jouissance

M. et Mme [T] [H] [R] relatent qu’en première instance, ils ont sollicité la réparation d’un préjudice de jouissance, mais que le tribunal a considérablement réduit les sommes qu’ils réclamaient de ce chef.

Ils exposent que depuis l’apparition des désordres, peu de temps après la vente du 23 mars 2018, ils sont contraints de subir les infiltrations d’air par les fissures et la présence d’humidité, ainsi que l’installation de nombreux étais qui, depuis plus de six années, transforment leur maison en un chantier. Ils précisent qu’en outre, la nécessité de lourds travaux structurels les empêche de réaliser les travaux d’aménagement qu’ils avaient projetés.

Ils ajoutent que l’humidité imprégnant la maison a provoqué chez leur fille, âgée aujourd’hui de 16 ans, des allergies se manifestant notamment par de l’asthme et une rhino-conjonctivite dont les symptômes se présentent quotidiennement au domicile et plus particulièrement le soir en périodes automnale et hivernale, ainsi qu’il résulte d’un rapport d’intervention rédigé par Atmo Hauts-de-France faisant état de la présence de limaces à l’intérieur du logement ainsi que de moisissures dans la totalité de celui-ci et de champignons apparus dans la salle à manger.

Ils évaluent à 76 mois la durée de leur préjudice de jouissance à la date des plaidoiries devant la cour, et à 1 200 euros minimum la valeur locative de leur bien, pour demander réparation de leur préjudice à une somme qui ne saurait être inférieure à 30 000 euros.

En réponse, pour voir débouter leurs acquéreurs de l’ensemble des demandes de dommages-intérêts formulées à leur encontre, M. et Mme [A] [N] font valoir de manière générale qu’ils ne peuvent être tenus responsables au titre de la garantie des vices cachés.

Ils ajoutent que si M. et Mme [T] [H] [R] prétextent désormais d’un nouveau préjudice de jouissance en lien avec l’humidité de la maison, constitué par le développement de moisissures auxquelles ils imputent l’asthme de leur fille depuis six ans, c’est sans élément probant qu’ils estiment à 1 200 euros la valeur locative de leur bien pour évaluer leur préjudice, en confondant les préjudices moraux et de jouissance, notamment quant à l’atteinte alléguée à la santé de leur fille qui est évoquée au sein des deux postes de préjudice.

Ils concluent subsidiairement à une modération des indemnités qui seraient octroyées aux acquéreurs.

Sur ce,

La responsabilité de M. et Mme [A] [N] ayant été retenue pour les faits qui leurs sont imputés par M. et Mme [T] [H] [R] au titre de la garantie des vices cachées, sont tenus de réparer l’entier préjudice qui en découle, subi par leurs acquéreurs lequel, selon les explications qu’ils fournissent, a trait exclusivement à la jouissance de leur maison principale.

Celle-ci est atteinte de fissures caractéristiques d’une atteinte à la solidité de l’immeuble, justifiant selon l’expert la mise en oeuvre d’un étaiement qu’il a souhaité voir étendu à toutes les baies de la façade arrière.

La privation de jouissance de leur maison d’habitation liée à l’impossibilité de l’aménager du fait des étaiements et des lézardes engendrées par l’inadéquation entre le sol d’assise et le mode de fondation de la maison diagnostiquée par l’expert, est établie tant par le rapport d’expertise que par les photographies produites aux débats.

Les intimés justifient en outre par la production de leur pièce n°33, constituée d’un rapport d’intervention de l’observatoire régional de l’air en Hauts-de-France (ATMO) de juillet 2024, établi par un conseiller médical en environnement intérieur, sur prescription de Mme [X] [C], médecin de [O] [T], liée à un 'asthme modéré contrôlé, rhinite/conjonctivite allergique', que plusieurs facteurs sont de nature à porter atteinte à la santé respiratoire de leur fille [O] [T], âgée de 16 ans.

Si l’absence de système de ventilation complet et efficace ou l’absence de chauffage fixe dans les chambres et la cuisine ne sont pas directement imputables au vice de construction affectant l’immeuble, en revanche, la présence d’humidité relative de surface, de moisissures, et la suspicion d’un champignon lignivore dans la salle à manger justifient selon le conseiller technique de remédier à la cause de l’humidité en réalisant des travaux notamment en lien avec l’isolation de l’immeuble.

Or, il ne peut être procédé à cette isolation tant que l’immeuble présente des fissures à la surface des murs extérieurs et intérieurs dont l’une en particulier, décrite par l’expert comme traversante, excluant l’étanchéité du logement à l’air et à l’humidité.

Il en résulte qu’il existe une atteinte à la santé des occupants du logement, particulièrement, à la santé de la fille du couple d’acquéreurs du fait des pathologies qui l’affectent, en raison du défaut d’isolation en partie à l’origine d’une humidité imputable au vice caché affectant la maison principale.

Les premiers juges ont estimé à 3 500 euros ce chef de préjudice à la date du jugement, sans disposer du rapport de l’ATMO, au motif que la famille [T] [H] [R] continuait à occuper la maison principale sans jouir de la totalité du bien acquis.

A ce jour, la privation partielle de jouissance perdure, avec la notion d’une atteinte à la santé des occupants de l’immeuble.

Infirmant le jugement entrepris sur ce point, il convient de condamner solidairement M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 15 000 euros en réparation de ce chef de préjudice, et de débouter ces derniers du surplus de leur demande de ce chef.

4.3. Sur le préjudice moral

M. et Mme [T] [H] [R] expliquent subir un préjudice moral consitué par la confiance trahie qu’ils avaient placée en leurs vendeurs, auteurs de dissimulations relatives à leur immeuble, ainsi que l’attitude de ces derniers, peu concernés par leur situation et dans l’abstention de toute proposition d’indemnisation.

Ils ajoutent souhaiter de guerre lasse vendre leur immeuble, alors qu’ils comptaient y vivre sereinement pendant des années, mais en être empêchés dans un contexte où l’état structurel de la maison leur occcasionne des angoisses liées au fait qu’ils craignent depuis bientôt sept ans qu’elle s’effondre.

Ils indiquent craindre également de se trouver confrontés à l’insolvabilité de leurs vendeurs, en ce que ces derniers ont fait donation à leur fille d’une importante fraction du prix de vente de leur ancienne maison de [Localité 11], de sorte qu’elle a pu acquérir la nue-propriété de leur nouvelle maison située à [Localité 8], dont ils ne sont plus qu’usufruitiers

Ils précisent que ces craintes sont aggravées par l’état de santé de leur fille.

M. et Mme [A] [N] rappellent que devant le tribunal, les demandeurs avaient sollicité la réparation d’un préjudice d’anxiété et d’un préjudice moral, mais que le tribunal a considéré que ces deux postes de préjudice n’en constituaient en réalité qu’un seul, et a réduit les indemnités allouées de ce chef.

Ils souligent que les intimés confondent les préjudices moraux et de jouissance, notamment quant à l’atteinte alléguée à la santé de leur fille qui est évoquée au sein des deux postes de préjudice.

Ils concluent subsidiairement à une modération des indemnités qui seraient octroyées aux acquéreurs.

Sur ce,

La responsabilité de M. et Mme [A] [N] ayant été retenue pour les faits qui leurs sont imputés par M. et Mme [T] [H] [R], que ce soit au titre de la garantie des vices cachées, de la garantie décennale ou du défaut de conformité de la chose vendue, ceux-ci sont tenus de réparer l’entier préjudice qui en découle, subi par leurs acquéreurs.

S’agissant du préjudice moral allégué, celui-ci touche à tous les désordres affectant l’ensemble immobilier qu’ils ont acquis de leurs vendeurs.

M. et Mme [T] [H] [R] justifient suffisamment, par les éléments techniques et les photographies relatifs à l’état de leur maison d’habitation, qu’ils occupent depuis sept ans un bien immobilier qui devait leur offrir confort et agrément selon l’annonce de vente immobilière et l’état dans lequel l’immeuble leur a été présenté, mais qui, dans les faits, ne cesse de se dégrader, justifiant leurs craintes relatives à la solidité de leur maison d’habitation et leur inquiétude pour l’état de santé de leur fille, préjudice distinct de la notion d’atteinte effective à cet état santé réparé au titre du préjudice de jouissance, du fait de l’inadéquation du logement à ses besoins en lien avec cet état.

Le fait d’être empêchés de revendre ce bien du fait de son état, à l’encontre de leurs aspirations actuelles, et de n’être pas même assurés de pouvoir obtenir de leurs vendeurs le financement des travaux nécesssaires, du fait de la donation qu’ils ont consenti à leur fille, constitue une aggravation de la charge anxieuse qui pèse sur eux.

Les premiers juges ont estimé à 2 000 euros ce chef de préjudice à la date du jugement.

A ce jour le préjudice moral perdure et ne fait que s’aggraver, l’état de l’immeuble et l’état de santé de leur fille mineure n’étant pas susceptibles d’une quelconque amélioration en l’absence de travaux.

Infirmant le jugement entrepris sur ce point, il convient de condamner solidairement M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 8 000 euros en réparation de ce chef de préjudice, et de débouter ces derniers du surplus de leur demande de ce chef.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient, sous la seule réserve que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et Mme [A] [N] aux dépens de première instance, comprenant les dépens de référé-expertise, les frais d’expertise et les frais de l’instance, non compris les frais d’inscription provisoire et définitive d’hypothèque, dont distraction au profit de M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [A] [N] sont condamnés en outre aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Puis en application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu, sous la seule réserve que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et Mme [A] [N] à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et débouté M. et Mme [A] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [A] [N] sont condamnés en outre in solidum à payer à M. et Mme [T] [H] [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

M. et Mme [A] [N] sont déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 27 août 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [P] [A] et Mme [Z] [N] à payer à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R], son épouse, les sommes suivantes :

—  118 228,30 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise des désordres tels que définis et chiffrés par l’expertise judiciaire, avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 du bâtiment entre le 7 novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du jugement ;

— condamné M. [P] [A] et Mme [Z] [N] à payer à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement ;

— débouté M. [P] [A] et Mme [Z] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [A] et Mme [Z] [N] aux dépens, sous la seule réserve que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement, comprenant les dépens de référé-expertise, les frais d’expertise et les frais de l’instance non compris les frais d’inscription provisoire et définitive d’hypothèque, dont distraction au profit de M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [P] [A] et Mme [Z] [N] à payer à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R] la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R] du surplus de leur demande de ce chef ;

Condamne solidairement M. [P] [A] et Mme [Z] [N] à payer à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R] la somme de 8 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne M M. [P] [A] et Mme [Z] [N] in solidum aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [A] et Mme [Z] [N] in solidum à payer à M. [P] [T] et Mme [M] [H] [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel ;

Déboute M. [P] [A] et Mme [Z] [N] de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE