COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05338 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OB3M

[F] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063202416465 du 11/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

c/

[K] [B] [S]

[V] [Z]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 29 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] (RG : 24/01174) suivant déclaration d’appel du 10 décembre 2024

APPELANT :

[F] [I]

né le 10 Juin 1982 à [Localité 8] – Côte d’Ivoire ([Localité 6])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Charlotte BOUYER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [B] [S]

née le 13 Février 1975 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[V] [Z]

né le 20 Novembre 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Florence BOYE-PONSAN de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseillère,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte sous seing privé du 4 mars 2015 , M. [P] [X] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL l’Envol, donné à bail à M. [F] [I] un local d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1] moyennant un loyer révisable mensuel de 495 euros.

Par acte authentique du 22 mars 2021, M. [V] [Z] et Mme [K] [N] ont acquis en pleine propriété l’appartement occupé par M. [I].

2. Suivant acte du 15 avril 2024, Mme [B] [S] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer la somme de 2 124 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

3. Par acte du 7 juin 2024, M. [Z] et Mme [N] ont fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 124 euros, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

4. Par ordonnance contradictoire du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— déclaré M. [Z] et Mme [N] recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [I] ;

— constaté que M. [Z] et Mme [N] ont régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer du 15 avril 2024 ;

— condamné M. [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ([Adresse 7]) ;

— autorisé, à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement Iibéré les Iieux, qu’il soit précédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— accordé néanmoins à M. [I], en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 3 mois à compter de la décision pour libérer les lieux et dit qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera précédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, (495 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [I] à payer à M. [Z] et Mme [N] la somme de 2 124 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au 9 avril 2024 échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [I] à payer à M. [Z] et Mme [N] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— rappelé que I’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

5. M. [I] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance par déclaration du 10 décembre 2024.

6. Par dernières conclusions déposées le 21 mars 2025, M. [I] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel.

En conséquence :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— accorder à M. [I], un délai de 36 mois, pour apurer le montant de sa dette locative, selon les modalités suivantes : par échéances mensuelles de 60 euros sur 35 mois et d’un 36éme et dernier terme, représentant le solde du principal, des intérêts et des frais ;

— suspendre, dans l’attente le jeu de la clause résolutoire, insérée aux termes du contrat de bail.

À titre subsidiaire :

— en l’absence de suspension du jeu de la clause résolutoire, accorder à M. [I] un délai de 12 mois pour quitter les lieux loués.

En tout état de cause :

— débouter Mme [N] et M. [Z] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 5 mai 2025, Mme [N] et M. [Z] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 29 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] ;

— débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [I] à payer à M. [Z] et Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] aux entiers dépens.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 19 juin 2025, avec clôture de la procédure au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9. La cour est saisie, à titre principal, d’une demande de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois et, subsidiairement, d’une demande de délais de 12 mois pour quitter les lieux.

10. Au soutien de ses demandes, M. [I], appelant, fait valoir que la dette locative, qu’il ne conteste pas, est liée à la dégradation de son état de santé et des soins subis par lui depuis un accident survenu en 2009, précisant bénéficier de l’allocation adulte handicapé depuis le mois de juin 2024 ce qui lui a permis de reprendre le règlement de son loyer depuis octobre 2024. Il ajoute que du fait de cette reprise du paiement de son loyer, ses droits pour le versement de l’aide au logement ont été rétablis mais cette allocation a fait l’objet d’une retenue par les services de la CAF du fait du constat de non-décence intervenu en décembre 2024, de sorte que si les bailleurs ne perçoivent plus l’aide au logement d’un montant mensuel de 301 euros, c’est uniquement du fait de leur carence. Enfin, il indique avoir formalisé une demande de logement social.

11. Les bailleurs intimés s’opposent à ces demandes, faisant valoir que la dette locative ne cesse d’augmenter puisqu’elle est à ce jour de 5.651 euros, que M. [I] n’a cessé de payer son loyer qu’en août 2023 soit lorsqu’il a reçu un congé pour reprise, que le non-paiement des loyers est sans lien avec ses difficultés de santé qui existent depuis 2009, que s’ils ne perçoivent plus d’allocation de la CAF c’est uniquement parce que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis mars 2024, que ce dernier n’a fait un versement de 230 euros le 5 octobre 2024 qu’en vue de l’audience devant le premier juge, qu’ils contestent enfin l’état d’insalubrité allégué du logement, le locataire ne les ayant jamais alertés de cet état ni réclamé des travaux de mise en conformité.

Sur ce,

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

12. Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

13. Le jour de l’audience de référé, la dette locative était de 2.124 euros (échéance du mois d’avril 2024 incluse). Elle n’a ensuite cessé de croître puisque le relevé de compte actualisé au mois de janvier 2025 (quittancement de janvier 2025 inclus) fait apparaître une dette locative de 5.651 euros. La dette a commencé à diminuer très récemment, M. [I] justifiant avoir effectué deux versements de 246 euros chacun, en février et mars 2025 et la CAF ayant, le 14 avril 2025, fait un versement au profit des bailleurs de la somme de 903 euros ce, au titre de la déconsignation des allocations logement suite à l’intervention d’une société de dératisation et de la levée de la situation de non-décence.

14. Cependant, M. [I] n’apparaît pas en situation, au regard de l’absence manifeste de ressources suffisantes de l’intéressé qui perçoit l’allocation adulte handicapé d’un montant mensuel de 977,63 euros, de régler sa dette locative en plus du paiement du loyer courant restant à sa charge.

15. L’appelant ne justifiant pas des conditions d’octroi des délais de paiement, sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.

Sur les délais pour quitter les lieux

16. En vertu de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions'.

Selon l’article L. 412-4 du même code : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

17. En l’espèce, c’est par de justes motifs que le tribunal a, au vu de la situation respective des parties, accordé à M. [I] un délai de trois mois pour quitter les lieux.

18. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef sans qu’il y ait lieu d’octroyer des délais supplémentaires à l’appelant.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

19. M. [I], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, l’équité commandant qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [I] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,