COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OEXP

[J] [C]

c/

[E] [N]

[H] [N]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 15 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] (RG : 24/00158) suivant déclaration d’appel du 13 février 2025

APPELANTE :

[J] [C]

née le 17 Décembre 1976 à [Localité 8], de nationalité Française, Sans profession, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Hélène BREDIN de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, substituée par M^e Héloïse LUDIG, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[E] [N]

né le 28 Mai 1978 à [Localité 10] (78), de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[H] [N]

né le 23 Octobre 1978 à [Localité 12] (78), de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Jean-Philippe MAGINOT de l’AARPI MGGV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – M. [E] [N] et Mme [H] [N], née [V], sont propriétaires d’un immeuble composé de locaux à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9]. Ils l’ont acquis par adjudication le 6 octobre 2023.

Le 5 mars 2019 les époux [N] ont conclu un contrat de bail avec Mme [J] [C] concernant un appartement au rez-de-chaussée de leur immeuble, moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Mme [C] a occupé également, durant plusieurs mois, un second appartement au rez-de-chaussée d’une superficie de 12 m2 environ.

2 – Les époux [N] allèguent que Mme [C] a fusionné les deux appartements en réalisant sans autorisation, une importante ouverture dans un mur porteur de l’immeuble.

3 – Par acte du 19 juillet 2024, les époux [N] ont fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

4 – Par acte du 10 septembre 2024, les époux [N] ont fait assigner Mme [C], en référé, devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le versement d’une provision au titre des loyers impayés, outre le paiement d’une indemnité d’occupation provisoire.

5 – Par ordonnance de référé contradictoire du 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Libourne a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision :

— ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/00184 avec celle répertoriée sous le numéro RG 24/00158 ;

— déclaré les demandes recevables en référé :

— constaté la résiliation, à compter du 20 septembre 2024, du bail consenti par contrat du 5 mars 2019 et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 13], [Adresse 7], par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

— ordonné à Mme [C] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

— condamné Mme [C] à payer aux époux [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [C] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

6 – Mme [C] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 13 février 2025, en ce qu’elle a :

— déclaré les demandes recevables en référé ;

— constaté la résiliation, à compter du 20 septembre 2024, du bail consenti par contrat du 5 mars 2019 et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

— ordonné à Mme [C] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

— condamné Mme [C] à payer aux époux [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [C] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

7 – Mme [C] a été expulsée le 18 juin 2025.

8 – Par ordonnance du 3 juillet 2025, la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux a, notamment, déclaré irrecevable la pièce n°4 produite par Mme [C], débouté Mme [C] de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire et débouté les époux [N] de leur demande de radiation du rôle de la cour de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 25/767.

9 – Par dernières conclusions déposées le 18 août 2025, Mme [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne du 15 janvier 2025 (RG n°24/00158) en toutes ses dispositions :

« – déclare les demandes recevables en référé ;

— constate la résiliation, à compter du 20 septembre 2024, du bail consenti par contrat du 5 mars 2019 et portant sur un appartement usage d’habitation situé [Adresse 6], par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

— ordonne à Mme [C] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.41 1-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le cas échéant, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

— condamne Mme [C] à payer aux époux [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne Mme [C] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit. »

Et statuant à nouveau :

— débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les époux [N] à verser à Mme [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [N] aux entiers dépens.

10 – Par dernières conclusions déposées le 23 juin 2025, les époux [N] demandent à la cour de :

— écarter des débats la pièce n° 4 « Échanges conciliation » produite par Mme [C] ;

— déclarer mal-fondé l’appel de Mme [C] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne le 15 janvier 2025.

Par conséquent :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant :

— condamner Mme [C] à verser aux époux [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner Mme [C] aux entiers dépens d’appel.

11 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

12 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’irrecevabilité de la pièce n°4 de Mme [C]

13 – Les intimés sollicitent le rejet de la pièce correspondant aux échanges de courriers de l’appelante avec le conciliateur, lequel retranscrit les déclarations faites par le bailleur en vue de parvenir à un accord.

14 – Conformément au principe de confidentialité de l’article 1531 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la date de la conciliation du 9 avril 2024, il convient d’écarter cette pièce, la juridiction n’ayant pas à connaître les propositions faites en conciliation pour parvenir à un accord, lequel n’a pas abouti.

Sur la dette locative

15 – L’appelante soutient que l’ancien propriétaire l’avait dispensée de payer le loyer et produit un courriel en ce sens du 19 septembre 2022, de sorte que mettant en avant sa bonne foi, elle ne serait redevable d’aucune dette locative à l’égard des nouveaux bailleurs.

16 – Les intimés rappellent les termes du bail, leur proposition d’aider l’appelante à remplir sa demande d’allocation de logement, ce qu’elle a accepté à condition de pouvoir continuer à bénéficier de l’autre appartement occupé sans contrat de bail et sans surcoût de loyer. Ils produisent des échanges de sms.

Sur ce :

17 – Aux termes de l’article 1728 du code civil, mais également de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Le bail signé par l’appelante rappelle cette obligation.

18 – En l’espèce, l’appelante a cessé de payer les loyers en raison de la procédure de saisie immobilière à l’encontre de l’ancien propriétaire, lequel l’a informé non pas de ne plus payer de loyer, mais qu’il n’en était plus propriétaire ,le courriel dont elle se prévaut étant ainsi rédigé 'je ne paye plus le crédit depuis plus d’un an et la banque me demande de tout rembourser. Ce qui, pour moi, veut dire qu’ils ont récupéré la propriété. Dites à tout le monde qu’ils préviennent (…) qu’ils ne me versent plus rien et faites en autant'. Elle a également cessé de régler les loyers auprès du commissaire de justice chargé de les recouvrer en lieu et place du propriétaire à compter de mars 2023.

19 – Informée des coordonnées de son nouveau bailleur, et suite aux démarches amiables des intimés, elle n’a pas repris le paiement du loyer conformément aux engagements du bail, sans justifier avoir entrepris des démarches auprès de la CAF pour bénéficier d’une allocation en complément d’un loyer qu’elle ne payait plus en tout état de cause, estimant pouvoir occuper les lieux gratuitement.

20 – Mme [C] sera condamnée au paiement de la dette locative non contestée dans son montant. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

21 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

22 – Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le19 juillet 2024 pour un montant de 3.500 euros de charges et loyers dus à l’époque. Au 20 septembre 2024, date de l’assignation, le montant de la dette locative était de 4.071,71 euros.

23 – Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu’à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré, Mme [C] n’a ni réglé l’intégralité de sa dette dans le délai légal de deux mois, ni repris le paiement même partiel du loyer, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

24 – Conformément à l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, Mme [C] n’a pas rempli les conditions de reprise du paiement du loyer de manière régulière qui lui aurait permis de bénéficier de délais de paiement, le premier juge ayant par ailleurs constaté que sa situation financière ne lui permettait pas de régler 60 euros en plus du loyer courant.

25 – Il convient de confirmer l’ordonnance déférée qui a rejeté la demande de délais, les revenus de Mme [C] étant composés du revenu de solidarité active de 551,22 euros, sans que soient actualisés ses revenus en appel et a ordonné l’expulsion de Mme [C].

Sur l’occupation sans droit ni titre de l’appartement n°1

26 – L’appelante soutient avoir été autorisée par l’ancien propriétaire à occuper gratuitement le logement n°1 de 12 m2 jouxtant celui de deux pièces donné à bail et portant le n°4.

27 – En l’espèce, le bail souscrit porte sur le logement T2 du rez-de-chaussée de 27 m2.

Il n’est pas contesté de l’occupation du logement n°1 sans que soit rapporté la preuve d’un bail verbal, l’appelante ne produisant aucun règlement de loyer ni de réalisation de travaux en contrepartie de l’occupation des lieux, ni d’un accord de l’ancien bailleur. Mme [C] reconnaît avoir également fait une ouverture importante dans un mur porteur de l’immeuble permettant la réunion des deux appartements sans produire d’accord de l’ancien propriétaire. Ces faits sont attestés par la production du procès verbal de constat de Me [X] en date du 2 mars 2023.

28 – Cette occupation matérielle des lieux ne peut valoir commencement d’exécution que si elle s’accompagne de faits positifs tels que le paiement du loyer, ce que Mme [C] conteste, de sorte que la preuve d’un bail verbal n’est pas établie et qu’elle est donc dépourvue de tout titre d’occupation sur ce logement.

29 – Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

30 – Mme [C] succombant en son appel sera condamnée aux dépens, outre le paiement à M. et Mme [N] de la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la pièce n°4 versée par Mme [C] des débats

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] à verser à M. et Mme [N] la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d 'appel

Condamne Mme [C] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,