COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 FEVRIER 2025

N° RG 23/01373 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFPS

Monsieur [V] [R]

SCP SILVESTRI BAUJET

c/

Monsieur [V] [L]

Monsieur [K] [M]

S.C.P. [L], DURON, LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIÉS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 février 2023 (R.G. 20/09729) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 mars 2023

APPELANTS :

Monsieur [V] [R], né le 24 juillet 1960 à [Localité 6] (21), de nationalité française, demeurant Chez [T] [D] – [Adresse 1]

SCP SILVESTRI BAUJET, ès-qualités de liquidateur de la société MABUHAY MASARAP, domiciliée en cette qualité [Adresse 3]

Représentés par Maître Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [V] [L], né le 06 Mars 1962 à [Localité 5] (33), de nationalité Française, Profession : Notaire, demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [L], DURON, LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIÉS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [K] [M], né le 23 Novembre 1946 à [Localité 7] (ALGERIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 février 2019, une promesse de bail commercial a été conclue entre M. [M], bailleur, et M. [R], preneur, avec mention d’une faculté de substitution, pour un local à usage de restauration traditionnelle, situé à [Localité 5], avec un loyer annuel de 26 400 euros et 120 euros de charges par mois.

Il a été inclus à l’acte une clause de substitution de bénéficiaire sous réserve de co-responsabilité du paiement du prix et des frais. Cette promesse a également prévu le versement par le preneur d’une somme de 150 000 euros à titre de 'pas de porte', ainsi que, le cas échéant, le versement d’une indemnité d’immobilisation de 15 000 euros.

Le 19 mars 2019 la SCP [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard & Associés ont attesté du dépôt du capital de la SAS Mabuhay Masarap créée par M. [R] et une associée.

Le 21 mars 2019, M. [R] et M. [M] ont conclu le bail commercial par acte authentique préparé par la société [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard & Associés. Il a été prévu au bail une clause de cession soumise à accord préalable du bailleur, et non une clause de substitution.

Le 8 avril 2019, la société Mabuhay Masarap a été immatriculée et M. [R] désigné comme président.

Le 4 juin 2019, le notaire [L] a adressé à M. [R] un projet de nantissement sur le fonds de commerce de la société Mabuhay Masarap pour un établissement situé dans le local du bail commercial.

Le 8 juillet 2019, la société Mabuhay Masarap a réglé au bailleur les 20 000 euros restants du prix convenu pour le 'pas de porte', M. [R] en ayant déjà réglé 90 000 euros et son associée 40 000 euros.

Le 29 juillet 2019, M. [R] a informé par courriel le notaire [L] d’une demande de 'transfert du bail’ à la société Mabuhay Masarap.

Le 30 août 2019, Maître [L] a répondu à M. [R] que le bailleur s’opposait à la cession du bail et qu’il projetait de vendre le local. Il lui a rappelé également qu’en sa qualité de preneur, il bénéficiait légalement d’un droit de préférence sur la base du prix demandé, à savoir 700 000 euros.

Le 9 octobre 2019, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur au preneur pour le loyer et les charges d’octobre 2019, qui s’en est partiellement acquitté.

Le 25 octobre suivant, une sommation de payer la provision sur charges d’octobre 2019 et le coût du commandement du 9 octobre a été signifiée au preneur.

Le 5 novembre 2019, le bailleur a fait signifier la taxe foncière au preneur et l’a sommé de payer les commandement et sommation de payer délivrés en octobre 2019.

Par acte du 15 novembre 2019, le bailleur a fait sommation au preneur de respecter le contrat de bail concernant l’obligation d’exercice personnel du commerce et par conséquent, d’évacuer la société travaillant dans les locaux sans le moindre droit ni titre.

Les 22 et 23 novembre 2019, le bailleur a fait constater que l’établissement était fermé et partiellement vidé.

Le 4 décembre 2019, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur au preneur pour le loyer et les charges de décembre 2019, outre les frais des précédentes sommations.

Le même jour, le 4 décembre 2019, par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux, la société Mabuhay Masarap a été placée en liquidation judiciaire. La SCP Silvestri Baujet a été nommée en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 20 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] et l’a condamné à payer le loyer dû ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2020.

Par actes d’huissier signifiés les 8 et 11 décembre 2020, M. [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhay Masarap, ont assigné M. [M], Maître [L] et la SCP [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard et associés devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir réparation de fautes en lien avec la signature du contrat de bail.

Par jugement rendu le 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

— révoque l’ordonnance de clôture ;

— fixe la clôture au jour d’audience des plaidoiries ;

— déboute les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet,ès qualité de liquidateur de la société Mabuhay Masarap, de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamne les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhay Masarap, aux dépens ;

— condamne, solidairement, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhat Masarap à payer à :

— M. [K] [M], la somme de 1.000 euros,

— Me [V] [L], et la SCP [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard & Associés, ensemble, la somme de 1.000 euros ;

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 20 mars 2023, M. [R] et la société Silvestri Baujet es-qualités ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant M. [M], la société [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Me [L].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 19 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [R] et la société Silvestri Baujet demandent à la cour de :

Vu les articles 1130, 1132, 1133, 1352-5, 1352-8, 1240 et 1231-1 du code civil,

Vu les dispositions différentes de l’acte réitératif et l’absence d’information du rédacteur,

Sur le fond,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au jour de l’audience des plaidoiries

— l’infirmer pour le surplus

Statuant à nouveau,

— constater que le bailleur s’est livré à des man’uvres déloyales et frauduleuses vis-à-vis de M. [R] pour l’amener à signer un bail contraire à ses intérêts et à payer un pas de porte de 150 000 euros

— constater que le notaire a commis des fautes graves dans l’exercice de ses fonctions dès lors que le bail soumis à la signature de M. [R] est contraire à ses intérêts et que ce dernier n’a pas été avisé de la suppression de la faculté de substitution ni informé des conséquences, en dépit du devoir de conseil qui pèse sur tout notaire, qui plus est rédacteur unique, dans l’exercice de ses fonctions

— constater que les agissements fautifs et conjoints du bailleur et du notaire, Maître [L] exerçant au sein de la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard sont à l’origine des préjudices subis par les demandeurs

En conséquence,

— débouter M. [K] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

— débouter Maître [V] [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard et Associés de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

— condamner solidairement M. [M], la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [L] à payer à M. [R] les sommes suivantes :

—  94 640 euros à titre de remboursement de la fraction de pas-de-porte et du dépôt de garantie versés au bailleur après transition par le compte du notaire

—  19 345,29 euros à titre de remboursement des travaux effectués dans le local bénéficiant in fine au seul bailleur

—  42 000 euros, correspondant aux rémunérations que M. [R] aurait pu percevoir s’il avait pu exploiter un fonds de commerce

—  10 000 euros au titre des préjudices financiers et moraux subis actuellement en raison de la précarité extrême dans laquelle il se trouve désormais

— condamner solidairement M. [K] [M], la société SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] à payer à la SCP Silvestri Baujet ès-qualités de liquidateur de la société Mabuhay Masarap :

—  28 000 euros pour indemniser les créanciers d’une perte de chance de pouvoir céder un fonds de commerce dont le prix les aurait en partie désintéressés

—  20 000 euros en remboursement de la somme versée par la société Mabuhay Masarap pour solder le règlement du pas de porte

— condamner solidairement la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [L] à payer à M. [R] :

—  1 200 euros à titre de remboursement des honoraires payés à l’étude

— condamner solidairement M. [K] [M], la société SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] à relever indemne de toutes condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] au profit de la banque CIC Sud Ouest suite à l’action initiée par ladite Banque à l’encontre de M. [R] en sa qualité de caution solidaire de la société Mabuhay Masarap, devant l’inefficacité du nantissement de premier rang pris.

A titre subsidiaire

— constater que le consentement de M. [R] a été vicié par l’erreur et

En conséquence,

— prononcer la nullité relative du contrat de bail conclu le 21 mars 2019 entre M. [M] et M. [R] ;

— condamner M. [M] à rembourser à M. [R]

—  94 640 euros représentant la fraction de pas de porte et le dépôt de garantie versés au bailleur après transition par le compte du notaire ;

— la somme de 19 345,29 euros payée pour les travaux effectués dans le local bénéficiant in fine au seul bailleur

— condamner M. [M] à rembourser à la SCP Silvestri Baujet ès-qualités de liquidateur de la société Mabuhay Masarap la somme de 20 000 euros payée comme pas de porte.

En tout état de cause,

— condamner M. [M], Maître [L] et la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard au paiement de la somme de 4 000,00 euros à M. [R] ainsi que 4 000 euros à la SCP Silvestri Baujet ès qualité de liquidateur de la société Mabuhay Masarap, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 11 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [L] et la société [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard & Associés demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 février 2023 en ce qu’il a :

« – révoqué l’ordonnance de clôture et FIXE la clôture au jour d’audience des plaidoiries

— déboute les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhat Masarap, de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamne les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhat Masarap, aux dépens ;

— condamne, solidairement, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandeurs, M. [V] [R] et la SCP Silvestri Baujet, es qualité de liquidateur de la société Mabuhat Masarapà payer à :

— M. [K] [M], la somme de 1.000 euros,

— Maître [V] [L], et la SCP [L], Duron, Landais, Moreaud-Lespinard & Associés, ensemble la somme de 1.000 euros ;

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties »

Y ajoutant,

— condamner toutes parties succombantes à verser à Maître [L] et à la S.C.P SCP [L], Duron, Landais, Moreau-Lespinard & Associés une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [M] demande à la cour de:

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions M. [R] et la SCP Silvestri-Baujet à l’encontre de M. [M].

— juger que la SCP [L], Duron, Labache, Landais ET Moreau-Lespinard et Maître [L] devront relever M. [M] indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

— condamner solidairement et indivisiblement M. [R] et la SCP Silvestri-Baujet à verser une amende civile d’un montant de 6 530 euros à M. [M],

A titre subsidiaire,

— mettre hors de cause M. [M] de toute condamnation qui pourrait être jugée par le tribunal à l’encontre de la SCP [L] et Maître [L] es qualité,

En conséquence,

— relever indemne M. [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Dans tous les cas,

— condamner toute partie succombante à verser à M. [M] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner solidairement et indéfiniment au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Dahan,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 décembre 2024.

Les parties ont été invitées par la cour à communiquer une note en délibéré sur l’absence de demande de confirmation ou d’infirmation du jugement dans le dispositif des conclusions de M. [M].

Aucune des parties n’a adressé à la cour de note en délibéré sur ce point.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

1 – A titre liminaire, il sera constaté que dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juillet 2023, M. [M] ne sollicite pas l’infirmation du jugement mais forme simplement des prétentions, dont l’une nouvelle en paiement d’une amende civile à son profit.

2 – En outre, dans un souci de cohérence, la prétention relative à la nullité du contrat sera examinée en premier chef.

Sur l’annulation du bail

3 – M. [R] et la société Silvestri Baujet font valoir que l’erreur de M. [R] porte sa prestation, son consentement ayant été déterminé par l’idée fausse qu’il avait sur la nature de ses droits et que son erreur est excusable, le rédacteur de l’acte étant un professionnel du droit.

Sur ce

4 – Selon l’article 1130 du code civil :

'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

Selon l’article 1132 du code civil :

'L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.'

Selon l’article 1133 du code civil :

'Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.'

Selon l’article 1178 du code civil :

'Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.'

5 – En l’espèce, l’attestation du notaire relative au dépôt du capital social de la société Mabuhay Masarap date du 20 mars 2019, soit la veille de la signature du bail, la société ayant été enregistrée le 8 avril 2019.

Il est manifeste que M. [R] souhaitait la substitution de la société Mabuhay Masarap, qui était en cours de constitution lors de la signature du contrat, afin que celle-ci exploite le fonds de commerce de restauration. Le montant conséquent du pas de porte, 150 000 euros, a d’ailleurs été en partie réglé par la société Mabuhay Masarap à hauteur de 20 000 euros.

Ainsi, M. [R] a pu légitimement croire qu’il allait pouvoir substituer sa société dans le but de lui transférer le droit au bail, ce qui aurait contribué à sa valorisation.

L’erreur de M. [R] porte donc sur sa propre prestation ; elle par ailleurs est excusable dans la mesure où le notaire aurait dû avertir M.[R] des conséquences de l’absence de clause de substitution dans le contrat de bail en vertu de son devoir de conseil. En effet, M. [R], bien que président d’une autre société de restauration, doit être considéré comme un profane du droit ; il n’était pas en mesure d’apprécier la portée de l’acte et ses conséquences juridiques.

Le bail conclu le 21 mars 2019 sera donc annulé et la décision du tribunal sera infirmée de ce chef.

6 – La nullité provoque l’anéantissement rétroactif de l’acte annulé. La disparition rétroactive du contrat a pour effet de replacer les parties dans la situation juridique qui existait avant la conclusion du contrat, engendrant des obligations réciproques de restituer les prestations exécutées.

7 – Les restitutions réciproques ne concernent que M. [R] et M. [M] car la société Mabuhay Masarap n’était pas partie au contrat de bail. La restitution du montant du solde du pas de porte versé par la société à hauteur de 20 000 euros n’est pas une conséquence de l’annulation du contrat sur le fondement de l’erreur.

8 – Le versement de la somme de 150 000 euros au titre du pas de porte, dont 90 000 euros ont été réglés par M. [R], est prévu dans l’acte contenant promesse de bail commercial en date du 27 février 2019, et non dans le bail lui-même.

Dès lors, M. [M] ne saurait être tenu de restituer la somme de 90 000 euros, en conséquence de l’annulation du bail, dès lors qu’elle a été versée en exécution de la promesse.

En revanche, M. [M] sera tenu de restituer le dépôt de garantie de 4 640 euros à M. [R].

9 – S’agissant des investissements réalisés dans le local, M. [R] sollicite la somme de 19 345,29 euros au titre d’embellissements.

Le tableau versé au dossier a été établi par les appelants et n’est corroboré par aucune autre pièce, la facture Métro portant sur des éléments de cuisine ne figurant pas dans ce tableau. Or la somme réclamée par l’appelant correspondant au total des investissements listés dans le tableau.

Par ailleurs, M. [M] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier mentionnant que celui-ci a réalisé d’importants travaux à la suite de la résiliation du contrat.

Dès lors, faute d’éléments suffisamment probants, il ne sera pas fait droit à la demande.

10 – En application de l’article 1178 dernier alinéa du code civil, indépendamment de la nullité du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage qu’elle a subi en sollicitant des dommages et intérêts sur le fondement et aux conditions de la responsabilité extracontractuelle, ce qui suppose de pouvoir alors démontrer la faute du cocontractant.

En l’espèce, les appelants affirment que M. [M] a sciemment fait supprimer toute faculté de substitution de l’acte définitif alors qu’il connaissait le projet de son cocontractant.

D’une part, la société Mabuhay Masarap a été enregistrée postérieurement à la signature du bail. D’autre part, tant le règlement des 20 000 euros au titre du pas de porte que le versement des loyers, sont postérieurs à la conclusion du contrat. Ainsi, M. [R] et la société Sivestri Baujet échouent à démontrer qu’il existait une collusion frauduleuse entre M. [M] et le notaire pour faire disparaître la clause de substitution après le versement du prix du pas de porte.

Sur la responsabilité du notaire

— Sur la faute

11 – La société Silvestri Baujet et M. [R] indiquent que le notaire, rédacteur unique, ainsi que l’étude au sein de laquelle il est associé, engagent leur responsabilité délictuelle et leur responsabilité contractuelle pour non respect de leur devoir de conseil.

Ils expliquent que Me [L] a commis des fautes en soumettant à la signature de M. [R] un acte contraire au projet poursuivi par ce dernier et en manquant à son obligation de conseil en n’alertant pas M. [R] sur la suppression d’une mention essentielle à son consentement.

Ils soutiennent que le notaire était informé de la volonté du preneur de constituer une société pour exploiter le fonds de commerce et reprendre le bail.

12 – Me [L] et la société de notaires répliquent que la faculté de substitution est une clause d’usage et n’a donc pas vocation à être reproduite dans le bail. Ils précisent ne pas avoir été en charge des formalités de constitution de la société Mabuhay.

Ils contestent également tout manquement à leur devoir de conseil et d’information dès lors que les termes de l’acte sont clairs.

Enfin, ils soulignent que le preneur ne démontre ni l’élément intentionnel, ni l’élément matériel indispensables à la qualification de dol.

13 – M. [M] demande à être relevé indemne de toute condamnation qui pourrait intervenir à l’encontre de Me [L] et de son étude.

Sur ce

14 – En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil :

'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En vertu des dispositions de l’article 1241 du code civil :

'Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.'

15 – Le notaire, en qualité d’officier public, est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte. Il doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties, afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

L’efficacité s’entend d’une efficacité pratique, au regard des buts légitimement poursuivis par les parties, qu’il ne pouvait ignorer ; dès lors, dans certaines circonstances, le notaire a le devoir de se renseigner sur des actes ou éléments extérieurs à l’acte.

Dans ce cadre, le notaire engage sa responsabilité sur le terrain délictuel.

16 – En l’espèce, le montant du capital social de la société Mabuhay Masarap a été directement versé sur le compte de l’office notarial par deux virements reçus les 19 et 20 mars 2019. L’attestation de dépôt du capital social porte l’adresse du local commercial.

Avant la signature du bail, Me [L] était donc au courant de la création en cours de la société Mabuhay Masarap. La concomitance de la signature du contrat et de la constitution de la société est de nature à établir que le notaire ne pouvait ignorer le projet de M. [R], l’exploitation d’un restaurant dans les locaux objets du bail par la société Mabuhay Masarap.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et du laps de temps très court entre la promesse de bail, le contrat de bail, et la constitution de la société, le notaire aurait dû avertir M. [R] des conséquences de l’absence de clause de substitution dans le contrat de bail en vertu de son devoir de conseil.

Il convient d’infirmer la décision du tribunal judiciaire de ce chef.

— sur les préjudices

17 – En étant parfaitement informé de la portée de son engagement, M. [R] aurait pu faire le choix de renoncer au bail en contrepartie de l’indemnité d’immobilisation. La faute du notaire l’a empêché de faire un choix éclairé.

Son préjudice personnel se résume donc à une perte de chance de renoncer à la prise à bail en direct.

18 – La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Outre la faute du notaire, il convient de caractériser le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi par l’appelant.

19 – Au titre de son préjudice, M. [R] sollicite le versement de diverses sommes correspondant au remboursement du pas de porte et du dépôt de garantie, au remboursement des investissements réalisés dans le local, au montant des honoraires payés à l’étude notariale, aux rémunérations non perçues et au préjudice moral.

S’agissant dépôt de garantie, celui-ci a fait l’objet d’une restitution suite à l’annulation du contrat de bail.

S’agissant du pas de porte, la perte de chance de ne pas verser la somme correspondante sera évaluée à 90% x 90 000 euros = 81 000 euros.

S’agissant des investissements réalisés dans le local, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au regard des éléments précédemment développés.

La perte de chance de percevoir des rémunérations ne saurait quant à elle être indemnisée dans la mesure où il s’agit en l’espèce d’une perte de chance de renoncer à la prise à bail en direct et qu’en tout état de cause, la société Mabuhay Masarap est en liquidation judiciaire. Pour ce même motif, il ne sera pas fait droit à l’indemnisation du préjudice moral, celui-ci n’étant pas justifié dans son principe.

S’agissant des honoraires du notaire, il convient d’allouer une somme égale à 90% de 1 200 euros soit 1 080 euros.

M. [R] sollicite enfin d’être relevé indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de l’établissement bancaire CIC au titre de l’emprunt dont il est caution solidaire, emprunt contracté au nom de la société Mabuhay Masarap, faute de pouvoir prendre un nantissement sur le fonds de commerce.

Ce prêt, d’un montant de 70 000 euros, était destiné à refinancer la société.

Par jugement en date du 24 mai 2022, le tribunal de commerce de Sens l’a condamné en sa qualité de caution au titre du solde débiteur du compte courant et du prêt.

Or la mauvaise gestion de l’activité de restauration est sans lien avec l’absence de clause de substitution dans le contrat de bail. Dès lors, il ne saurait être fait droit à cette demande.

20 – S’agissant du préjudice allégué par la société Mabuhay Masarap, celle-ci a été placée en liquidation judiciaire en décembre 2019, soit 8 mois après sa constitution. La demande de remboursement du solde du pas de porte n’est donc pas en lien direct avec la faute du notaire.

En tout état de cause, la société Mabuhay Masarap n’aurait jamais été titulaire du droit au bail compte tenu du refus du refus du bailleur, M. [M], de la cession du droit au bail. Dès lors, la perte de chance de pouvoir céder le fonds de commerce est nulle.

Sur l’amende civile

21 – M. [M] soutient que M. [R] s’est obstiné à agir en justice et demande le versement par les appelants d’une amende civile à son profit.

Sur ce

22 – Selon l’article 32-1 du code de procédure civile :

'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'

23 – Il a été fait droit partiellement aux demandes de M. [R] et M. [M] ne caractérise pas l’existence d’une action en justice abusive ou dilatoire. Au surplus, une amende civile est prononcée au profit du Trésor public et ne saurait être reversée à une partie.

La demande de M. [M] sera donc rejetée.

Infirmant le jugement, la cour condamnera in solidum Maître [V] [L] et la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard à payer la somme de 82 080 euros à M. [R] au titre d’une perte de chance.

Sur les demandes accessoires

24 -Il convient de condamner in solidum la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de me Dahan.

25 – La SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] seront également condamnés in solidum à verser la somme de 4 000 euros à M. [R] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

26 – La SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] seront également condamnés in solidum à verser la somme de 4 000 euros à M. [M] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 février 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de M. [R] et de la SCP Silvestri Baujet fondée sur une faute de M. [M],

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce l’annulation du contrat de bail en date du 21 mars 2019,

Condamne M. [M] à verser à M. [R] la somme de 4 640 euros au titre du dépôt de garantie,

Condamne in solidum Maître [V] [L] et la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard à payer la somme de 82 080 euros à M. [R] au titre d’une perte de chance,

Rejette les autres demandes de M. [R] et de la SCP Silvestri Baujet,

Dit n’y avoir lieu à amende civile,

Condamne in solidum la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] à verser la somme de 4 000 euros à M. [R] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] à verser la somme de 4 000 euros à M. [M] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Condamne in solidum la SCP [L], Duron, Labache, Landais et Moreau-Lespinard et Maître [V] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Dahan.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat