COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OC5Z

[X] [R] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-000644 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

Etablissement Public AQUITANIS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 19 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] (RG : 24/01062) suivant déclaration d’appel du 06 janvier 2025

APPELANT :

[X] [R] [H]

né le 06 Novembre 1967 à [Localité 6] (GABON)

de nationalité Gabonaise,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Delphine MEAUDE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Etablissement Public AQUITANIS

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Lou-Andréa VIENOT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte du 15 septembre 2016, l’Etablissement public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis a donné à bail à M. [X] [R] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

2 – Des loyers étant demeurés impayés, Aquitanis a fait signifier à M. [R] [H] le 24 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, outre un défaut de justificatif d’assurance.

3 – Par acte du 21 mai 2024, Aquitanis a fait assigner M. [R] [H], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir le constat de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

4 – Par ordonnance de référé contradictoire du 19 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté, au 25 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2016 et liant l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis à M. [R] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 2] ;

— ordonné en conséquence à M. [R] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (596,27 euros au 4 octobre 2024) ;

— condamné M. [R] [H] à payer à l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis à titre provisionnel la somme de 12 391,76 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 4 octobre 2024 échéance de septembre 2024 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [R] [H] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

5 – M. [R] [H] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 6 janvier 2025, en ce qu’elle a :

— constaté, au 25 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 20216 et liant l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis à M. [R] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 3] ;

— ordonné en conséquence à M. [R] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (596,27 euros au 4 octobre 2024) ;

— condamné M. [R] [H] à payer à l’Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole Aquitanis à titre provisionnel la somme de 12 391,76 euros, au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [R] [H] à payer à la société Domofrance, à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

6 – Par dernières conclusions déposées le 3 février 2025, M. [R] [H] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée ;

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement et fixant le montant de la dette de M. [R] [H] ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel.

À défaut :

— juger que M. [R] [H] a repris le paiement du loyer courant ;

— accorder les plus larges délais de paiement à M. [R] [H], pour le reliquat de la dette due à Aquitanis ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause :

— juger que chacune des parties conservera ses propres dépens ;

— débouter Aquitanis de l’ensemble de ses demandes.

7 – Par dernières conclusions déposées le 27 février 2025, Aquitanis demande à la cour de :

— débouter M. [R] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— confirmer l’ordonnance de référé du 19 décembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 12.996,97 € selon décompte du 26 février 2025 ;

— condamner M. [R] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] [H] aux entiers dépens de la procédure toutes taxes comprises.

8 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 8 septembre 2025, avec clôture de la procédure au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9 – L’ordonnance est contestée en ce que le premier juge qui a bien relevé que la commission de surendettement avait par décision du 19 septembre 2024 ordonné l’effacement de la dette locative, a considéré que le recours du bailleur rendant cette décision non définitive ne permettait pas de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement.

10 – L’appelante sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge du pôle civile de protection qui doit statuer sur la contestation émise par le bailleur sur la décision de la commission de surendettement. Il précise avoir repris le paiement du loyer courant depuis mars 2023.

11 – L’intimé sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée qui a bien constaté les manquements du locataire à son obligation essentielle de payer le loyer rendant acquise les effets de la clause résolutoire.

Il s’oppose au sursis à statuer, renvoyant à la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que le montant de la dette locative est de 11.678,39 euros à la date du 26 février 2025, échéance de janvier comprise, les loyers courants n’étant réglés que de manière irrégulière. Il s’oppose donc à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente que le juge statue sur la contestation émise mais également par ce que la dette ayant augmenté, l’appelant ne remplit pas les conditions permettant d’en bénéficier.

Sur ce :

12 – Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

13 – Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, paragraphe I, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, le bailleur ayant délivré un commandement de payer le 24 janvier 2024 rappelant les termes de la clause résolutoire insérée au bail et de l’arriéré de loyer à la date de l’audience.

14 – Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

15 – L’article 24 de la même loi VI prévoit que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions prévues à cet article.

En son VII, le même article dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 24 (VIII) de la même loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

16 – Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

17 – Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

18 – Ces dispositions s’adressent toutefois uniquement aux locataires qui, au jour de l’audience où le juge a été saisi d’une demande de constatation de la résiliation du bail, ont repris le paiement du loyer et des charges.

19 – En l’occurrence, force est de constater qu’en application de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde du 4 mars 2021 L’appelant a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire confirmé par le juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 mars 2022, un moratoire de 2 ans ayant été ordonné par la commission de surendettement et que par nouvelle décision du 22 août 2024, celle-ci a proposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec un effacement de la dette à hauteur de 13.001,51 euros, qui fait l’objet d’une contestation de la part de l’intimé, l’affaire étant toujours pendante.

20 – L’appelant n’avait pas repris de manière régulière le paiement de son loyer au jour de l’audience devant le premier juge, ce dernier ne pouvait que refuser de suspendre les effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

21 – La cour constate que le relevé locatif fait état de versements d’au moins 300 euros par mois de manière régulière sur la dernière année, la CAF ayant repris le versement de l’APL à hauteur de 243,76 euros en juin 2024, sur un loyer conventionné de 658 euros en janvier 2025, ne couvrant donc pas le terme mensuel du loyer et aucun versement n’ayant été enregistré sur l’année 2025, laissant la dette augmenter, de sorte que même si l’effacement de la dette locative était confirmé par le pôle de protection civil du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant sur la contestation du bailleur, l’appelant n’aurait pas le moyens d’apurer le reliquat de la dette locative postérieure à sa déclaration à la commission de surendettement et reconstituerait à nouveau une dette locative

22 – Par l’effet de l’article 24 V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et permettre la suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement du loyer courant par le locataire. Le décompte locatif produit fait état de la reprise partielle du paiement du loyer sans que les revenus de M. [R] [H] ne lui permettant pas l’octroi de délais de paiement, étant relevé au surplus que bénéficiant d’une carte de résidant, il ne justifie d’aucun revenu qui lui permettrait d’ajouter une somme en plus de son loyer courant pour apurer la dette locative.

23 – L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a débouté M. [R] [H] de sa demande de délais de paiement.

24 – M. [R] [H] partie perdante sera condamné aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de l’intimé au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Déboute la société Aquitanis de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [R] [H] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,