COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 21/05797 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-ML6P

S.A.S. GROUPE HUMAN anciennement dénommée COFILANCE

c/

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [13]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 11-18-000801) suivant déclaration d’appel du 22 octobre 2021

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE HUMAN anciennement dénommée COFILANCE

au capital de 2 079 000,00 € immatriculée sous le numéro 339 909 749 du registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège social [Adresse 9] agissant poursuite et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [13]

pris en la personne de son syndic la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 331 337 998 dont le siège social est [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié au dit siège

Représentée par M^e Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e PETIT-SAINT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La société par actions simplifiées Cofilance (SAS Cofilance) est propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 10] située [Adresse 11], section BC n°[Cadastre 6], à [Localité 12] ( Gironde).

La société civile de construction vente [Localité 12] [R] (SCCV) a réalisé une opération immobilière et a acquis pour cela, les parcelles situées [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12], respectivement cadastrées BC n°[Cadastre 3] et BC n°[Cadastre 4], le 25 juillet 2016. Ces parcelles, sont constituées de plusieurs ensembles immobiliers résidentiels eux-mêmes en limite séparative avec celle appartenant à la SAS Cofilance.

La SAS Cofilance a saisi le tribunal d’instance de Bordeaux afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins de bornage des propriétés respectives. Cette mesure d’expertise a été ordonnée le 6 septembre 2018 et M. [C] [S] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec notamment pour mission de proposer la délimitation des parcelles et l’emplacement des bornes à implanter.

L’expert judiciaire [S] a déposé son rapport définitif le 11 juillet 2019.

En cours de procédure, la Sccv [R] a édifié sur sa parcelle une résidence soumise aux statuts de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] est intervenu volontairement aux opérations d’expertise.

Par acte du 17 février 2021, la Sas Cofilance a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13], prise en la personne de son syndic, la Sasu Idéal Services Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir fixer la délimitation des parcelles et que soit ordonné leur bornage.

Par jugement du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité a :

— prononcé la mise hors de cause de la Sccv [Localité 12] [R],

— fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées sections BC-[Cadastre 6], propriété de la Sas Cofilance, et des parcelles cadastrées section BC-[Cadastre 3] et BC-[Cadastre 4] propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [13] prise en la personne de son syndic, la Sasu Idéal Services Immobilier, selon les points E, F, G, H figurant sur le plan de délimitation annexé au rapport d’expertise du 11 juillet 2019 de M. [S], sauf à dire que le mur séparatif est en totalité la propriété de la Sas Cofilance,

— ordonné l’implantation à frais communs des bornes selon la limite séparative susvisés, avec établissement et publication au cadastre et aux hypothèques du document l’officialisant,

— désigné à cet effet, sauf accord des parties pour mandater un autre géomètre : M. [C] [S], expert judiciaire près la cour d’appel de Bordeaux, société Geosat,

— divisé par moitié entre les parties la charge des honoraires de l’expert judiciaire, les a condamné à en supporter le paiement selon cette répartition,

— laissé pour le surplus à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires au dispositif du présent jugement.

La Sas Cofilance a relevé appel du jugement le 22 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2022, la Sas Cofilance demande à la cour, sur le fondement des articles 646 du code civil et R 221-12 du code de l’organisation judiciaire :

— de voir réformer ledit jugement en ce qu’il a fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées sections BC-[Cadastre 6], de sa propriété et des parcelles cadastrées section BC-[Cadastre 3] et BC-[Cadastre 4] propriété du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] prise en la personne de son syndic, la Sasu Idéal Service Immobilier, selon les points E, F, G, H figurant sur le plan de délimitation annexé au rapport d’expertise du 11 juillet 2019 de M. [S] sauf a dire que le mur séparatif est en totalité de sa propriété,

— de voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’implantation à frais communs des bornes selon la limite séparative susvisée, avec établissement et publication au cadastre et aux hypothèques du document l’officialisant ; désigné à cet effet, sauf accord des parties pour mandater un autre géomètre ; M. [S],

en conséquence,

— de voir homologuer le rapport de M. [S], expert judiciaire, portant sur la délimitation de la propriété de la parcelle BC [Cadastre 6], sa propriété et des parcelles BC [Cadastre 3]-[Cadastre 4] appartenant au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] pris en la personne de son syndic la Sasu Ideal Services Immobiliers (Agence A),

— de dire que la limite de propriété passant par les points E, F, G, et H figurant sur le plan de l’expert se détermine comme suit avec : E l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 7] et [Cadastre 3] et le parement Nord du mur pierre, F et G marquant le retrait du mur pierre et H l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 1] et [Cadastre 4] et le parement Nord du mur pierre situé en retrait,

— de dire que le mur séparatif est mitoyen au droit de l’ancien hangar, jusqu’à son héberge, le reste étant privatif au fond BC [Cadastre 6], sa propriété,

— de voir confirmer pour le surplus ledit jugement,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont ceux exposés en première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2022, le Sdc Résidence [13] demande à la cour, sur le fondement des articles 656 du code civil:

— de déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société Cofilance,

— de rejeter l’intégralité de ses demandes,

en conséquence,

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées sections BC-[Cadastre 6], propriété de la Sas Cofilance, et des parcelles cadastrées section BC-[Cadastre 3] et BC-[Cadastre 4] propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [13] prise en la personne de son syndic, la Sasu Idéal Services Immobilier, selon les points E, F, G, H figurant sur le plan de délimitation annexé au rapport d’expertise du 11 juillet 2019 de M. [S], sauf à dire que le mur séparatif est en totalité la propriété de la Sas Cofilance,

— ordonné l’implantation à frais communs des bornes selon la limite séparative susvisés, avec établissement et publication au cadastre et aux hypothèques du document l’officialisant,

— désigné à cet effet, sauf accord des parties pour mandater un autre géomètre : M. [C] [S], expert judiciaire près la cour d’appel de Bordeaux, société Geosat,

— divisé par moitié entre les parties la charge des honoraires de l’expert judiciaire, les a condamné à en supporter le paiement selon cette répartition,

— de faire droit à son appel incident,

statuant à nouveau,

— de condamner la société Cofilance à lui verser la somme de 4000 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS

Le tribunal a homologué le rapport d’expertise judiciaire sauf à juger que le mur, vestige d’un ancien hangar depuis démoli, situé sur la parcelle cadastrée B[Cadastre 4] propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [13], en limite sud-ouest avec le fonds BC-[Cadastre 6] n’était pas mitoyen et était l’entière propriété de la société Cofilance car ce mur ne soutenait pas l’immeuble de la résidence dudit syndicat des copropriétaires et que du fait de l’inclinaison de la sommité de ce mur l’eau ruisselait puis se déversait dans un chéneau situé sur la toiture de l’immeuble appartenant à la SAS Cofilance. En conséquence d’une telle appréciation, le premier juge a dit que la limite séparative entre les parcelles des parties se trouvait selon les points E, F, G, H figurant sur le plan de délimitation annexé au rapport d’expertise sauf à dire que le mur séparatif était en totalité la propriété de la société Cofilance.

La SAS Cofilance conteste le caractère non mitoyen du mur litigieux alors que l’immeuble appartenant à l’intimé tire un avantage de ce mur et que l’expert judiciaire a souligné la présence d’anciens ancrages du hangar sur le mur litigieux ce qui démontre l’existence d’une mitoyenneté, ce qui est confirmé par le titre de propriété de l’intimé mais aussi par son aveu judiciaire de renonciation à cette mitoyenneté, ce qu’il ne pouvait pas entreprendre dès lors qu’il tirait un avantage de ce mur. Précisément une poutrelle en 'i’ à profil normal ( IPN) qui soutient l’édifice du syndicat des copropriétaires est inséré dans ce mur litigieux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] expose qu’il pouvait renoncer à la mitoyenneté du mur litigieux dès lors que celui-ci ne soutenait pas un bâtiment qui leur appartenait. En l’espèce aucun ouvrage lui appartenant ne bénéficie du soutien du mur objet du litige, la poutrelle en 'i’ à profil normal ( IPN) évoquée par l’appelante est située sur le mur de la société Cofilance et sur celui de la résidence Atria et non sur la sienne.

***

L’article 653 du code civil dispose': «' Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.'»

L’article 654 du même code ajoute': «' Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.'»

L’article 656 du même code précise encore': «' Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.'»

Si le tribunal a retenu que le mur n’était pas mitoyen dès lors qu’il ne soutenait pas l’immeuble du syndicat des copropriétaires et qu’en raison de l’inclinaison de sa sommité l’eau ruisselait et se déversait dans un chéneau appartenant à la SAS Cofilance, l’expert judiciaire a pourtant constaté que l’immeuble du syndicat des copropriétaires était bien ancré dans le mur litigieux avec un IPN ( profilé en i à profil normal) ( cf': rapport d’expertise page 5 photos 1 et 2)

En outre, l’expert a également relevé qu’il existait dans le mur litigieux les marques des anciens ancrages des poutres de l’ancien hangar détruit sur le fond de l’intimé, ce qui constitue d’autres marques de mitoyenneté.

En conséquence, il résulte clairement du rapport d’expertise que l’immeuble de l’intimé bénéficie du soutien du mur litigieux.

Du fait de ce soutien, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] ne pouvait pas renoncer à la mitoyenneté de ce mur, conformément aux dispositions de l’article 656 du code civil.

Dès lors le jugement sera réformé et le rapport de M. [C] [S] sera homologué et il sera jugé que la limite de propriété de la parcelle BC [Cadastre 6], propriété de la société Cofilance et des parcelles BC [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] passe par les points E, F, G et H figurant sur le plan de l’expert judiciaire et se détermine ainsi': E, l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 7] et [Cadastre 3] et le parement Nord du mur de pierre, F et G marquant le retrait de ce mur et H', l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 1] et [Cadastre 4] et le parement Nord du mur de pierre situé en retrait et il sera également jugé que le mur séparatif est mitoyen au droit de l’ancien hangar jusqu’à son héberge, le reste étant privatif et la propriété de la société Cofilance.

Enfin, il ne paraît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposé devant la cour d’appel.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le mur séparatif était l’entière propriété de la SAS Cofilance, en conséquence:

Fixe la limite de propriété de la parcelle BC [Cadastre 6], propriété de la société Cofilance et des parcelles BC [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] et dit qu’elle passe par les points E, F, G et H figurant sur le plan de l’expert judiciaire et se détermine ainsi': E, l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 7] et [Cadastre 3] et le parement Nord du mur de pierre, F et G marquant le retrait de ce mur et H', l’intersection entre l’axe du mur mitoyen situé entre les fonds BC [Cadastre 1] et [Cadastre 4] et le parement Nord du mur de pierre situé en retrait,

Dit que le mur séparatif est mitoyen au droit de l’ancien hangar jusqu’à son héberge, le reste étant privatif et la propriété de la société Cofilance,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,