COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/02176 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MV36

[H] [B]

c/

[O], [Z], [P] [A]

[S] [C]

[G] [D] épouse [A] (décédée)

[N], [M] [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 7] (RG : 20/02135) suivant déclaration d’appel du 04 mai 2022

APPELANT :

[H] [B]

né le 05 Mai 1992 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Plombier,

demeurant [Adresse 14]

Représenté par M^e Céline MOREAU, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉS :

[G] [D] épouse [A]

née le 22 Juillet 1935 à [Localité 9]

décédée

de nationalité Française

demeurant [Adresse 17]

[O], [Z], [P] [A]

née le 13 Septembre 1965 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Assistante de Direction,

demeurant [Adresse 3]

en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [G] [D] épouse [A]

[S] [C]

née le 03 Mai 2004 à [Localité 16]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[N], [M] [A]

né le 08 Avril 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Chargé(e) de mission,

demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

en son nom personnel et en qualité d’héritier de Mme [G] [D] épouse [A]

Représentés par M^e Sébastien GROLLEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2018, Mme [O] [A], Mme [G] [D] veuve [A] et M. [N] [M] [A] ont signé un compromis de vente selon lequel ils vendent, sous conditions suspensives, à M. [H] [B] plusieurs lots dans une copropriété située à [Localité 7], figurant au cadastre sous la section AK n°[Cadastre 4], pour une contenance totale de 2 a 26 centiares, moyennant un prix de 100 000 euros.

La réitération par acte authentique de la vente des locaux était subordonnée aux conditions suspensives contractuellement prévues, à savoir :

— l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne devant pas révéler de servitude de nature à déprécier la valeur de l’immeuble,

— le non-exercice du droit de priorité reconnu à l’un des copropriétaires en cas de vente d’un lot isolé à usage d’aire de stationnement,

— l’accord du juge des tutelles pour autoriser la vente au nom de l’enfant [S] [C], alors mineure pour être née en 2004.

Par ordonnance en date du 6 novembre 2018, le juge des tutelles de [Localité 15] a autorisé la vente au nom de la mineure [S] [C], fille de [O] [A].

Saisi par M.[B], par ordonnance du 12 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angoulème a débouté le requérant de ses demandes tendant à obtenir la condamnation des consorts [A] à régulariser et signer sous astreinte l’acte de vente, et à faire libérer les lieux occupés par la société Kennedy, et constaté l’accord des parties pour régulariser la vente devant notaire.

2- Par actes des 19 novembre 2020 et 17 décembre 2020, M. [B] a assigné Mme [O] [A], tant en son nom personnel qu’au nom de [S] [C], Mme [G] [A], et M. [N] [A] devant le tribunal judiciaire d’Angoulème aux fins de dire et juger que le jugement à intervenir vaudra acte de vente des biens visés au compromis de vente, et condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause prénale.

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— débouté M. [B] de l’ensemble de ses demandes,

— prononcé, aux torts de M. [B], la résolution du contrat de vente conclu le 25 avril 2018 entre M. [B], d’une part, et Mme [G] [A], Mme [O] [A], M. [N] [A] et [S] [C] représentée par [O] [A] d’autre part,

— condamné M. [B] à verser à [G] [A], [O] [A], [N] [A] et [S] [C] représentée par [O] [A] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance.

M. [B] a relevé appel du jugement le 4 mai 2022.

Mme [G] [A] est décédée en cours d’instance le 21 mai 2024. Ses héritiers, Mme [O] [A] et M. [N] [A] ont repris l’instance conformément à l’article 373 du code de procédure civile.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, M. [B] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1112-1, 1197, 1583, 1589, 1604 et suivants du code civil :

— de le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

et y faisant droit,

— de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 24 mars 2022 du tribunal judiciaire d’Angoulême,

et, statuant à nouveau,

— de dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte de vente entre les consorts [A] et lui des biens suivants :

dans une copropriété située commune d'[Localité 8], [Adresse 1] et [Adresse 5], figurant au cadastre sous la section AK n° [Cadastre 4] pour une contenance totale de 2 a 26 centiares,

Le lot numéro deux : au premier étage de l’immeuble identifié par le numéro 2 du plan, un appartement compose d’une entrée, d’un salon séjour, d’une cuisine, d’une chambre avec placard, de deux chambres, une salle d’eau avec WC.

Et la jouissance exclusive d’un balcon sur la [Adresse 20].

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 20].

ll est de 121/1000 (221 /1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales,

Le lot numéro trois : au deuxième étage de l’immeuble, identifié par le numéro 3 du plan, un appartement compose d’une entrée, d’un salon séjour, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau avec WC,

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 20].

Et les 1 15/1000 (1 15/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot numéro quatre : au deuxième étage de l’immeuble, identifié par Ie numéro 4 du plan, un appartement composé d’une cuisine, d’un salon séjour, d’une chambre avec placard, d’une salle d’eau avec WC.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 20].

Et les 109/1000 (109/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot numéro cinq : au sous-sol de l’immeuble, identifié par le numéro 5 du plan, une cave.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 20].

Et les 6/1000 (6/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot numéro six : au sous-sol de l’immeuble, identifié par le numéro 6 du plan, une cave.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 18].

Et les 2/1000 (2/1000emes) la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot numéro sept : au sous-sol de l’immeuble, identifié par le numéro 7 du plan, une cave.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 19].

Et les 4/1000 (4/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot numéro huit : au sous-sol de l’immeuble, identifie par le numéro 8 du plan, une cave.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 19].

Et les 4/1000 (4/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales,

Le lot numéro neuf : au sous-sol de l’immeuble, identifié par le numéro 8 du plan, une cave.

Le lot a accès par la cage d’escalier donnant sur la [Adresse 19].

Et les 7/1000 (7/1000émes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Et sera publié en tant que tel à la conservation des hypothèques d'[Localité 7].

— de condamner conjointement et solidairement les consorts [A] à laisser les lieux et plus particulièrement le lot 8 de la copropriété libre de toute occupation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— de lui décerner de ce qu’il est offrant de payer le prix convenu dès la libération de l’immeuble vendu,

— de condamner conjointement et solidairement les consorts [A] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale,

— de condamner conjointement et solidairement les consorts [A] à lui payer, à titre de dommages et intérêts la somme de 78 000 euros arrêtés à la date de notification des présentes conclusions sauf à parfaire de 2 000 euros mensuels à la date de l’arrêt à intervenir,

— d’ordonner la compensation judiciaire des créances respectives des parties,

— de dire et de juger irrecevables et mal fondés les consorts [A] en leur appel incident et en leurs demandes reconventionnelles quelles qu’elles soient et les en débouter, ainsi que de leur appel incident,

subsidiairement et si par impossible la cour accueillait les consorts [A] en leurs demandes au titre de la clause pénale de fixer le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,

— de condamner conjointement et solidairement les consorts [A] à payer à la Selarl Taillefer Conseil la somme de 3 818, 40 euros TTC par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les mêmes et dans les mêmes conditions aux dépens de l’instance.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2025, les consorts [A] et Mme [C] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile :

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême le 24 mars 2022 en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente aux torts de M. [B],

y ajoutant,

— de condamner M. [B] à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,

— de condamner M. [B] à leur régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vente.

5- M.[B] soutient que la vente a été parfaite dès la signature du compromis de vente, et qu’il est donc fondé dès cette date, à obtenir des vendeurs le respect de l’obligation de délivrance qui pèse à leur encontre.

Il expose qu’il souhaitait acquérir la totalité des caves de l’immeuble, libres de toute occupation, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, l’une de celle-ci, à savoir le lot n°8, étant occupée par un tiers, le locataire d’un local commercial du rez-de-chaussée, la sarl Kennedy, exploitant un bar-débit de boissons, qui n’entendait nullement quitter les lieux.

Il en conclut qu’il importe peu qu’il n’ait pas déféré à la sommation de comparaître le 17 juin 2019 en l’étude du notaire pour réitérer l’acte authentique, dès lors que les consorts [A] n’ont pas voulu prendre les décisions qui s’imposaient au regard de l’occupation du bien vendu.

Il prétend que le défaut de respect des dispositions du compromis constitue une faute de la part des vendeurs.

Il sollicite la condamnation des consorts [A], au regard de la résiliation du compromis d’origine, à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de clause pénale;

6- Les consorts [A] répliquent qu’ils ont fait délivrer une sommation de comparaître à M. [B] afin de régulariser la vente, mais que ce dernier ne s’est pas présenté chez le notaire.

Ils font valoir qu’avant la réitération de la vente, il ne peut leur être reproché un prétendu manquement à l’obligation de délivrance, qui n’était pas encore née.

Ils expliquent que le compromis prévoyait que l’acquéreur n’aurait l’entière jouissance des biens qu’après la signature de l’acte authentique, et que l’absence de toute occupation des caves avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, ne figurait pas parmi les conditions suspensives stipulées aux sein dudit compromis.

Ils rappellent que le mandat de vente confié initialement à l’agence ne portait que sur les appartements, et pas sur les caves, que M. [B] a souhaité acquérir postérieurement, que celui-ci savait pertinemment que certaines caves étaient occupées par le bar le Kennedy, qu’au surplus la sarl [Adresse 13] avait fait le nécessaire pour libérer la quasi-intégralité des caves, de sorte qu’en réalité rien ne s’opposait à l’installation de M. [B].

Dans le cadre de leur appel incident, ils indiquent qu’ils avaient formulé en première instance une demande tendant à la condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de clause pénale, et que le tribunal a omis de statuer sur ce chef de demande.

Or, ils rappellent qu’il est prévu dans le compromis une clause selon laquelle dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle devra payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, pour le retard dans l’exécution, la somme de 10 000 euros.

Sur ce,

7- Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ et ils ''doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L’article 1217 du code civil prévoit quant à lui que 'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut … poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation; provoquer la résolution du contrat; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

Par ailleurs, l’article 1589 du code civil dispose quant à lui que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix', l’article 1610 énonçant quant à lui que 'si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur'.

8- En l’espèce, le compromis de vente signé des parties les 12 mars et 25 avril 2018 décrit les biens vendus, à savoir deux appartements dépendant de la copropriété et les lots n°5, 6, 7, 8 et 9 constitués par les caves se trouvant au sous-sol de l’immeuble, et mentionne le prix convenu entre les parties, de sorte que la vente est effectivement, comme le rappelle l’appelant, parfaite au sens des dispositions de l’article 1583 du code civil précité (pièce 1 [B]).

9- Le contrat contenait également plusieurs conditions suspensives relatives à l’absence de servitude sur le certificat d’urbanisme, l’absence d’inscription hypothécaire supérieure au prix de vente, le non-exercice par un copropriétaire de son droit de propriété, et l’autorisation du juge des tutelles pour autoriser la vente au nom de l’enfant mineur.

Il n’est pas soutenu que l’une des conditions suspensives serait défaillante.

10- Il ressort de la lecture de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angoulême, que ce dernier a constaté l’accord des parties pour la réitération de la promesse de vente (pièce 3 [A]).

11- Or, il n’est pas contesté par M. [B] qu’il ne s’est pas présenté le 17 juin 2019 en l’étude de M.[U], notaire, pour régulariser la vente, à la suite de la sommation de comparaître qui lui avait été délivrée par les intimés le 17 juin 2019 (pièce 4 [A]).

12- Dans le cadre de son appel, M. [B] invoque le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance conforme de ses vendeurs, en l’espèce l’occupation du lot n°8 à usage de cave par un tiers.

13- Aux termes de ses conclusions d’appelant, M. [A] ne conteste pas qu’il avait connaissance de cette occupation au moment de la conclusion du compromis de vente, ce qui, comme il le soutient à juste titre, n’exonére pas les vendeurs de leur obligation de délivrance, de sorte que les arguments développés par ces derniers à ce titre sont inopérants.

14- Cependant, la cour d’appel observe, à l’instar du tribunal, que le contrat signé des parties prévoit que 'les biens, objet des présentes, seront le jour de l’entrée en jouissance, libres de toute location ou occupation'.

15- Or, le paragraphe intitulé 'Propriété-Jouissance', également inséré audit contrat, mentionne clairement que 'l’acquéreur aura la propriété des biens objet des présentes à la signature de l’acte authentique à intervenir dans les conditions prévues au paragraphe acte authentique. Le transfert de la propriété de l’immeuble conférera à l’acquéreur la jouissance, l’administration, la perception des fruits et la charge des risques'.

16- Il en résulte que le temps convenu entre les parties pour la délivrance du bien vendu, en application des dispositions de l’article 1610 du code civil précité, a été fixé au moment de la date de signature de l’acte authentique, marquant ainsi le transfert de propriété de l’immeuble, conférant à l’acquéreur la jouissance du bien.

17- Dès lors, même s’il est rigoureusement exact, comme soutenu par l’appelant, que le vendeur doit délivrer à l’acquéreur une chose conforme aux stipulations contractuelles, en l’espèce il n’existait aucune obligation de délivrance conforme avant la réalisation de l’acte authentique de vente, et ce n’est qu’à cette date que l’éventuelle inexécution de l’obligation de délivrance conforme des consorts [A] aurait pu leur être reprochée.

18- En conséquence, les intimés ne peuvent être considérés comme ayant refusé de signer l’acte authentique de vente, et le jugement qui a débouté M. [B] de ses demandes tendant à l’exécution forcée de la vente à l’égard de ces derniers, et à leur condamnation au paiement de dommages et intérêts sera confirmé.

19- Le compromis de vente contient ensuite une clause selon laquelle ' dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique de vente, elle y sera contrainte par tous les moyens ou voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de la clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 10 000 euros. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de la clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 10 000 euros'.

20- Dans la mesure où, eu égard aux éléments évoqués supra, les intimés ne sont pas en défaut, en application des dispositions contractuelles, ils peuvent invoquer la résolution de plein droit du contrat, et le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu’il a prononcé aux torts de M. [B] la résolution de la vente intervenue le 25 avril 2018 entre les consorts [A] et lui.

21- Le tribunal a omis de statuer sur la demande des consorts [A] tendant à la condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de clause pénale.

Il convient de réparer cette omission de statuer.

22- En application des dispositions contractuelles, les consorts [A], lesquels ici encore, ne sont pas en défaut, sont bien-fondés à solliciter le versement par M. [B] du montant de la clause pénale, dont il convient d’observer qu’il n’est pas discuté le quantum.

23- Par conséquent, M. [B] sera condamné à verser aux consorts [A] la somme de 10 000 euros à titre de clause pénale.

Sur les mesures accessoires.

24- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

25- M [H] [B], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamné à verser à Mme [O] [A], à M. [N] [A] et à Mme [S] [C] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Réparant l’omission de statuer,

Condamne M [H] [B] à verser à Mme [O] [A], à M. [N] [A] et à Mme [S] [C] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne M [H] [B] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M [H] [B] à verser à Mme [O] [A], à M. [N] [A] et à Mme [S] [C] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,