COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 FEVRIER 2025

N° RG 21/05258 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKII

[M] [I] [O]

[S], [G], [W] [P] épouse [O]

c/

S.A.S. I.G.C.

S.A.R.L. ROMINVEST

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (RG : 19/00563) suivant déclaration d’appel du 22 septembre 2021

APPELANTS :

[M] [I] [O]

né le 11 Avril 1962 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Fonctionnaire de police,

demeurant [Adresse 2]

[S], [G], [W] [P] épouse [O]

née le 05 Avril 1956 à [Localité 3] (99)

de nationalité Française

Profession : Cadre,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.S. I.G.C.

SAS au capital de 13.050.720 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 306 039 470 et dont le siège social est situé [Adresse 4]

venant aux droits de la société ARIANE CONSTRUCTION, par fusion-absorption en date du 1er juillet 2024

Représentée par M^e Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ROMINVEST

Activité : Promoteur Immobilier,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e MANETTI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant compromis de vente du 17 décembre 2015, la société Rominvest a vendu à M. [M] [O] et Mme [S] [P] épouse [O] une parcelle de terrain à bâtir, dans la commune de [Localité 7] ( Gironde) issue de la division en parcelles d’un terrain plus large, au prix de 85 000 euros.

Le compromis précité précisait que le bien n’avait pas fait l’objet d’un remblai.

Le 20 janvier 2016, un contrat de construction de maison individuelle a été conclu par les époux [O] avec la société Ariane Constructions (aux droits de laquelle vient désormais la société IGC) sur la base du compromis de vente.

Le 22 janvier 2016, la société Rominvest a proposé aux époux [V] de signer un avenant aux termes duquel le vendeur déclarait qu’une partie du terrain avait été remblayé et que les acquéreurs en faisaient leur affaire sans recours contre leur vendeur. Toutefois les époux [V] ont refusé de signer un tel avenant et se sont étonnés de cette information.

Le permis de construire a été obtenu le 3 mars 2016.

Selon un courriel du 12 avril 2016, Monsieur [K], gérant de la société Rominvest, a indiqué aux acquéreurs qu’il avait échangé avec la société Ariane Constructions au sujet du remblai et que celle-ci lui avait répondu qu’il n’empêcherait pas la construction projetée.

La vente s’est achevée par la signature d’un acte authentique en date du 24 mai 2016, lequel a repris les termes de l’acte sous seing privé et a ainsi indiqué que le terrain vendu ne comportait pas de remblai.

Lors des travaux de construction, la société Ariane a entrepris de renforcer les fondations de l’immeuble, travaux qui ont été réceptionnés sans réserve le 24 février 2017.

La construction d’une piscine a été entreprise en novembre 2016. À l’occasion de ces travaux de terrassement confiés à la société EPC, il a été mis à jour un amoncellement de ferraille et de débris divers enfouis dans la terrain.

L’existence de ces déchets a été constatée par huissier de justice selon procès-verbal du 6 décembre 2016.

Par courrier du 30 décembre 2016, les époux [O] ont dénoncé la situation à la société Rominvest et ont sollicité la résolution de la vente.

La société Rominvest a répondu par l’intermédiaire de son conseil le 18 janvier 2017 qu’elle ne pouvait faire droit à leur demande au motif que le constat d’huissier n’avait pas été joint, empêchant toute vérification des faits allégués. La société Rominvest a ajouté qu’elle n’avait jamais été informée de la présence d’une décharge sur le terrain. Ce courrier a été retourné à l’expéditeur pour défaut d’adressage.

Une expertise amiable a été diligentée le 6 février 2017 par l’assureur des époux [O], à l’occasion de laquelle la société Rominvest était représentée. Le rapport de l’expert amiable a été déposé le 13 mars 2017. L’expert amiable a préconisé l’exécution de travaux à hauteur de 83 000 euros.

Par acte du 16 juin 2017, les époux [O] ont assigné la société Rominvest en référé devant le tribunal de grande instance de Libourne aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 juillet 2017, le juge des référés a désigné Mme [J] en qualité d’expert judiciaire. Le rapport d’expertise a été déposé le 28 janvier 2020.

Par actes du 10 et 13 mai 2019, les époux [O] ont assigné la Sarl Rominvest et la Sasu Ariane Constructions devant le tribunal de grande instance de Libourne aux fins, dans un premier temps, d’interrompre le délai prévu par l’article 1648 du code civil et de solliciter un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Dans un deuxième temps, à la suite du dépôt attendu, les demandeurs ont modifié leurs prétentions et ont demandé la condamnation des défenderesses au paiement des travaux de remise en état, ainsi que la réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Libourne :

— a débouté les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— a rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— a condamné les époux [O] à payer à la Sarl Rominvest la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés à payer à la Sasu Société de conception immobilière Ariane Construction la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens.

Les époux [O] ont relevé appel du jugement le 22 septembre 2021.

À la suite d’une fusion-absorption intervenue le 1er juillet 2024, la société IGC vient aux droits de la société Ariane Construction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023, les époux [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1109, 1116, 1382 ancien, 1641 et suivants, 1147 ancien, 1792, 2239, et 2241 du code civil, de :

à titre liminaire,

— faire application de la loi ancienne relative au droit des contrats,

à titre principal, sur l’existence d’une réticence dolosive,

— constater que les comportements de la société Rominvest et de la société Ariane Constructions constituent une réticence dolosive,

— constater que la société Rominvest et la société Ariane Constructions ont violé leur obligation de contracter de bonne foi et manqué à leur obligation précontractuelle de renseignement,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’ils ne pouvaient arguer de l’existence d’un dol,

— réformer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

statuant de nouveau,

— juger que leur consentement a été vicié lors de la conclusion du contrat de vente du 24 mai 2016 et du contrat de construction du 20 janvier 2016,

— condamner la société Rominvest au paiement des travaux de remise en état pour un montant total de 114 729,60 euros, somme à actualiser au jour du jugement qui sera rendu,

— condamner la société Ariane Constructions au paiement des travaux de remise en état pour un montant de 6 451,20 euros, somme à actualiser au jour du jugement qui sera rendu et à assortir de l’indice BT01 du coût de la construction,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice financier pour un montant total de 4 574,92 euros, décomposé comme suit :

— constat du 6 décembre 2016 de Maître [H] : 250 euros,

— sondages Soltechnic mai 2017 : 1 920 euros,

— renforcement de la piscine : 2 404,92 euros,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice moral pour un montant total de 150 000 euros,

— assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2017, date de l’assignation en référé, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouter purement et simplement les sociétés Rominvest et Ariane Constructions de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, sur la responsabilité de la société Rominvest sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— constater que le terrain acquis par les époux [O] est affecté d’un vice caché connu de la société Rominvest qui existait antérieurement à la conclusion du contrat de vente et qui rend le bien impropre à l’usage auquel ils le destinaient,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’ils ne pouvaient arguer de l’existence d’un vice caché,

statuant de nouveau,

— juger que la société Rominvest a engagé sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— condamner la société Rominvest au paiement des travaux de remise en état pour un montant total de 114 729,60 euros, somme à actualiser au jour du jugement qui sera rendu,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice financier pour un montant total de 4 574,92 euros, décomposé comme suit :

— constat du 6 décembre 2016 de Maître [H] : 250 euros,

— sondages Soltechnic mai 2017 : 1 920 euros

— renforcement de la piscine : 2 404,92 euros,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice moral pour un montant total de 150 000 euros,

— assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2017, date de l’assignation en référé, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouter purement et simplement les sociétés Rominvest et Ariane Constructions de leurs demandes, fins et conclusions,

sur la responsabilité de la société Ariane Constructions sur le fondement de la garantie du constructeur,

— constater que la société Ariane Constructions a manqué aux règles de l’art en ne réalisant pas d’étude du sol,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la société Ariane Constructions n’avait pas engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

statuant de nouveau,

— condamner la société Ariane Constructions au paiement des travaux de remise en état pour un montant de 6 451,20 euros, somme à actualiser au jour du jugement qui sera rendu et à assortir de l’indice BT01 du coût de la construction,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice financier pour un montant total de 4 574,92 euros, décomposé comme suit :

— constat du 6 décembre 2016 de Maître [H] : 250 euros,

— sondages Soltechnic mai 2017 : 1 920 euros,

— renforcement de la piscine : 2 404,92 euros,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions à réparer leur préjudice moral pour un montant total de 150 000 euros,

— assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2017, date de l’assignation en référé, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouter purement et simplement les sociétés Rominvest et Ariane Constructions de leurs demandes, fins et conclusions,

sur l’appel incident de la société Rominvest,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’aucune des défenderesses ne soulève expressément la fin de non-recevoir de la prescription de l’action,

— débouter la société Rominvest de son appel incident,

sur l’appel incident de la société Ariane Constructions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Ariane Constructions de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter la société Ariane Constructions de son appel incident,

en tout état de cause, sur les frais irrépétibles,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement des sommes de 1 500 euros aux sociétés Rominvest et Ariane Constructions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner in solidum la société Rominvest et la société Ariane Constructions au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2022, la société Rominvest demande à la cour, sur le fondement des articles 2241, 1116 et 1641 du code civil et 446-2 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux [O] de leurs demandes,

— condamné ces derniers à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les mêmes aux dépens,

— l’infirmer pour le surplus en ce qu’il a rejeté les demandes contraires ou plus amples,

statuant à nouveau,

— débouter les époux [O] de leurs demandes de se voir donner acte de l’interruption du délai de prescription, en réalité un délai de forclusion, de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés,

en toute hypothèse,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 décembre 2024, la société IGC, venant aux droits de la société Ariane Construction, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— réformer partiellement le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamner les époux [O] à lui verser 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner à une indemnité de procédure de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2024.

MOTIFS

Sur le dol

Le tribunal a considéré que les époux [O] ne démontraient pas que leur vendeur ou encore leur constructeur aient connu l’existence de remblai sur le terrain qui leur avait été vendu.

Les appelants font valoir que leur vendeur et leur constructeur ont sciemment fait taire les conséquences de l’existence du remblai sur le terrain qui leur avait été vendu. Or, ces derniers n’auraient jamais consenti à l’achat du terrain ni à la construction de leur maison s’ils avaient été précisément informés de l’état de ce terrain. Leur refus de signer les deux avenants proposés par le vendeur le démontre. En outre, le rapport d’expertise judiciaire fait état de la connaissance par le vendeur depuis au moins le 11 janvier 2016 de ce que la présence de remblais et de déchets pouvait dépasser le terrain voisin. Il ressort également du courriel en date du 12 avril 2016 que le constructeur avait été informé de la présence du remblai, information qu’il ne leur avait pas transmise. Les appelants ajoutent que tant le compromis de vente que l’acte authentique du 24 mai 2016 mentionnaient que le bien n’avait jamais fait l’objet de remblais. Il ressort de ces éléments que leur consentement a été vicié par les intimées et que le dol est caractérisé en l’espèce.

La société Rominvest soutient que si des déchets avaient été repérés sur un terrain voisin, rien ne permettait de soupçonner qu’il en serait également retrouvé dans le terrain des appelants. En outre, les époux [O] ont été informés de la présence de remblais sur leur terrain par le biais de divers échanges. Ils ont également été conseillés pour vérifier l’emplacement et la nature de ces remblais avant d’acquérir le terrain et d’entreprendre toute construction. Par conséquent, ils ont sciemment acquis le terrain en sachant qu’il avait fait l’objet d’un remblaiement, sur la nature duquel existait un aléa. Or, cette connaissance rend irrecevable toute action fondée sur le dol.

La société IGC fait valoir que le dol est inexistant. En effet, si elle avait eu connaissance de l’état du sol avant de procéder à la construction de la maison, la société Ariane Constructions aurait chiffré des fondations spéciales plus coûteuses. Elle n’avait donc aucun intérêt à cacher une telle information aux appelants. En outre, ce n’est qu’au moment des travaux qu’elle s’est aperçue de l’instabilité du terrain, puisqu’elle a alors pris ses responsabilités et financé elle-même la réalisation de fondations plus profondes. Elle ajoute que même si elle avait procédé à une étude de sol, elle n’aurait pas pu s’apercevoir de la présence de remblais car une telle étude n’aurait déterminé que la composition du sous-sol. Il est donc impossible d’alléguer que l’intimée était informée de la situation avant la signature du contrat. En tout état de cause, les opérations d’expertise ont démontré que les appelants étaient informés de la présence de remblais, ce qui exclut qu’ils agissent sur le fondement du dol,

***

L’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 disposait que': « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.'»

Si l’acte de vente du 24 mai 2016 précisait que le terrain vendu n’avait jamais fait l’objet de remblai, il résulte des échanges de courriels entre les parties que les époux [O] avaient été informés de la présence de remblai sur le terrain litigieux dès le mois de janvier 2016. ( cf': rapport d’expertise page 15, et piéce n°2 des appelants: avenant au compromis de vente du 22 janvier 2016, non signé par les époux [V], faisant référence à l’existence à un enfouissement de remblais)

Par ailleurs, par courriel du 12 avril 2016, Mme [O] s’interrogeait sur la consistance de ce remblai.

En conséquence, les appelants ne peuvent soutenir qu’à la date de la signature de l’acte authentique, ils n’étaient pas informés de l’existence d’un tel remblai.

Dès lors, cette connaissance par les acquéreurs de la cause de leur action ne permet pas de soutenir qu’ils n’auraient pas contracté en toute connaissance de cause.

En conséquence, ils doivent être déboutés de leurs demandes fondées sur le dol.

Sur les vices cachés

Le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré que le vendeur ait eu connaissance du vice allégué par les époux [O].

Les époux [O] soutiennent que le terrain objet de la vente était entaché d’un vice caché qui était présent au jour de la vente qui ne pouvait être décelé par eux et si le présence de remblai avait été évoquée avant la vente, ils en avaient été insuffisamment informés pour en appréhender les conséquences.

La société Rominvest considéré pour sa part que le vice allégué par les appelants était parfaitement connu d’eux lors de la vente.

***

Aux termes de l’article 1641 du code civil': «'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'»

Il résulte des éléments du dossier, que les époux [O] avaient été informés avant la vente de la présence de remblai et de la nécessité de procéder à une étude du sol pour en déterminer l’emplacement précis et son importance, ce que les appelants n’ont pas souhaité entreprendre.

Dans ces conditions, lorsqu’ils ont décidé d’acheter le terrain, ils étaient parfaitement informés de la présence d’un remblai dont l’aléa ne portait que sur son ampleur et son emplacement et leur vendeur disposait de ces mêmes informations.

En conséquence, si un vice existait, il n’était pas caché et les acheteurs ont néanmoins accepté de poursuivre leur projet.

Dès lors leurs demandes au titre d’un vice caché ne sont pas fondées.

Sur la responsabilité du constructeur sur le fondement de sa garantie légale obligatoire

Les époux [O] font valoir, en lecture du rapport d’expertise judiciaire que la nature du terrain qu’ils ont acheté est susceptible de rendre l’immeuble impropre à sa destination et lorsqu’elle a entrepris la construction de leur maison, la société Ariane construction connaissait ces risques sans les en informer et sans entreprendre une étude du sol. Aussi l’immeuble risque d’être impropre à sa destination à moyen ou à long terme.

Le société IGC qui vient au droit de la société Ariane construction expose que la responsabilité du constructeur ne peut être retenue en l’absence de tout désordre.

***

L’article 1792 du code civil dispose': «'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.'»

En l’espèce, ni le rapport d’expertise, ni les époux [O] ne démontrent l’existence d’un quelconque désordre sur la maison construite.

Or, le responsabilité d’un constructeur ne peut être engagée en l’absence de l’apparition d’un désordre qui mettrait en cause la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.

La seule crainte des époux [O] quant à la pérennité de leur maison ne permet pas de rendre recevables leurs demandes sur un tel fondement.

En conséquence, ils seront encore déboutés de leurs demandes sur cet autre fondement.

Sur l’appel incident de la société IGC

La société IGC sera déboutée de sa demande de dommages intérêts en raison de l’appel abusif des épouxVauthier alors qu’elle ne démontre pas la volonté de lui nuire des appelants, le seul recours au juge d’appel ne pouvant être sanctionné que lorsqu’il dégénère en un abus qui n’est pas ici démontré.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les époux [O] qui succombent devant la cour d’appel seront condamnés aux dépens et à verser à chacune des intimées la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [M] [O] et Mme [S] [P] épouse [O], ensemble, à payer d’une part à la SAS Rominvest et d’autre part à la SAS I.G.C. la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [O] et Mme [S] [P] épouse [O] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,