COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 FEVRIER 2025

N° RG 21/04473 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIDM

[T] [P] veuve [D]

[VT] [LH] [Z] [A] [D] (décédé)

[M], [L] [Z], [X] [D]

[C], [S], [Z], [I] [D]

[J], [FG], [Z], [B] [D]

[Y], [V], [K] [D]

[R], [X] [Z], [W] [D]

[O] [D]

[N] [D]

c/

[E] [G]

[MP] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/02946) suivant déclaration d’appel du 30 juillet 2021

APPELANTS :

[T] [P] veuve [D]

née le 28 Avril 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en son nom propre et en qualité d’héritière de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[VT] [LH] [Z] [A] [D]

né le 10 Juillet 1966 à [Localité 18]

(décédé le 04.08.2020 à [Localité 16] – ESPAGNE)

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

[M], [L] [Z], [X] [D]

né le 23 Juin 1993 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 7]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[C], [S], [Z], [I] [D]

né le 04 Septembre 1994 à [Localité 14]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 3]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[J], [FG], [Z], [B] [D]

né le 06 Mars 1996 à [Localité 17]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[Y], [V], [K] [D]

née le 19 Décembre 1998 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en qualité d’héritière de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[R], [X] [Z], [W] [D]

né le 24 Août 2000 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[O] [D]

né le 26 Janvier 2003 à [Localité 18]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

[N] [D]

né le 09 Février 2004 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Directeur général de société,

demeurant [Adresse 2]

en qualité d’héritier de M. [VT] [D] décédé le 04.08.2020

Représentés par M^e Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[E] [G]

née le 06 Mai 1982 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

[MP] [F]

né le 05 Mai 1985 à [Localité 15] (ITALIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e RIGAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Aux termes d’un compromis en date du 16 septembre 2019, Mme [E] [G] et M. [MP] [H] se sont engagés à acquérir de Madame [T] [D] née [P] et de Monsieur [VT] [D] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] (Gironde) et figurant au cadastre sous la référence AB [Cadastre 4] à [Cadastre 5], au prix de 952 500 euros et sans dépôt de garantie.

L’acte mentionnait que le financement de l’opération serait effectué sur la base d’un apport personnel de 292 000 euros, provenant de la cession des parts sociales détenues par Mme [G].

Une condition suspensive a été stipulée en faveur des acquéreurs tenant notamment à l’obtention d’un prêt immobilier d’un montant de 850 000 euros, au taux maximum de 1,30% l’an sur 25 ans. Les acquéreurs devaient justifier du dépôt d’une demande de prêt avant le 16 octobre 2019, afin que la réalisation de la condition suspensive puisse intervenir au plus tard le 30 novembre 2019.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2020.

Une clause pénale a également été stipulée, égale à 10% du prix de vente, soit 95 250 euros, à la charge de la partie se refusant à exécuter ses engagements.

Les consorts [U] ont déposé une demande de prêt auprès de la Banque Populaire, dont la date est débattue, et qui s’est soldée par un refus en raison du report de la cession des parts sociales de Mme [G].

Par courrier du 24 janvier 2020, les époux [D] ont mis en demeure les consorts [U] de leur régler la somme de 92 250 euros au titre de la clause pénale.

Par acte du 28 avril 2020, les époux [D] et l’agence immobilière en charge de l’opération ont assigné les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir, pour les premiers, le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale, et, pour la seconde, la réparation de son préjudice.

M. [D] est décédé en cours de procédure, laissant sa veuve et ses enfants comme héritiers. Ces derniers sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’intervention volontaire des héritiers de M. [D] et déclaré leur intervention recevable à titre principal,

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et déclaré l’instruction close à la date du 7 avril 2021 avec réouverture des débats,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à 'juger que’ figurant dans le dispositif des conclusions des consorts [D] et de la Sarl Agence Immobilière du Palais,

— constaté la nullité du mandat de vente conclu entre la Sarl Agence Immobilière du Palais et les époux [D],

— débouté la Sarl Agence Immobilière du Palais de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre des consorts [U],

— condamné les consorts [U] à payer aux consorts [D] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale,

— dit que les consorts [U] pourront se libérer de leur dette envers eux, telle qu’elle a été fixée par la présente décision en 23 mensualités de 416, 70 euros, la 24ème soldant la dette en principal, frais et accessoires,

— dit que le premier versement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente décision et les versements suivants avant le 10 de chaque mois,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance exacte, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et les mesures d’exécution pourront être reprises,

— rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge,

— condamné les consorts [U] à payer aux consorts [D] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande des consorts [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sarl Agence Immobilière du Parlais de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [U] aux dépens de l’instance,

— dit que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Les consorts [D] ont relevé appel du jugement le 30 juillet 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2021, les consorts [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1304-3, 1103, 1104, 1315 et 1231 du code civil :

— d’infirmer la décision en ce qu’elle a fixé le montant de la clause pénale à 10 000 euros,

statuant de nouveau,

— de condamner les consorts [U] au paiement de la clause pénale prévue au contrat soit la somme de 95 250 euros,

— de condamner ces derniers au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2022, les consorts [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, et 514 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— réformer le jugement,

statuant à nouveau,

— débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner le remboursement des mensualités qu’ils ont d’ores et déjà versées au titre de la condamnation de première instance et dont le montant total sera actualisé au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les appelants au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— a limité le montant de la clause pénale à la somme globale et forfaitaire de 10 000 euros,

— leur a octroyé les plus larges délais de paiement, soit un étalement de leur condamnation sur 24 mois quel que soit le montant,

— dire et juger que les mensualités d’ores et déjà versées viendront en déduction de cette condamnation,

— réformer le jugement en ses autres dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés dans le cadre de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2024.

MOTIFS

Sur l’exigibilité de la clause pénale

Le tribunal a considéré que les consorts [U] étaient débiteurs de la clause pénale, contenue dans le compromis de vente du 16 septembre 2019, alors qu’ils ne démontraient pas avoir sollicité le prêt dans les conditions spécifiées dans cet acte si bien que la condition suspensive était réputée accomplie.

Les appelants sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

Les intimés pour leur part forment appel incident et considèrent que le compromis de vente ne prévoirait aucune sanction en cas de non réalisation fautive de la condition, autre que la perte du dépôt de garantie, qui est inexistant en l’espèce. Dans la mesure où la condition suspensive n’est pas réalisée en l’absence de l’obtention du prêt qui était envisagé, cette condition est censée défaillie et le compromis est devenu caduc de plein droit. En toute hypothèse, ils justifient avoir respecté leurs obligations contractuelles quant à la demande de prêt.

***

Le dépôt de garantie et la clause pénale sont de natures différentes. Un dépôt de garantie qui n’est pas obligatoire est en réalité une indemnité d’immobilisation qui a vocation à compenser l’indisponibilité du bien pour le vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique et si la vente se réalise il s’impute sur le prix de vente. Il n’existait pas en l’espèce. Cela ne signifie cependant pas qu’en son absence la non réalisation fautive de la condition suspensive ne serait pas sanctionnée.

Bien au contraire, le compromis de vente du 16 septembre 2019 prévoyait bien une sanction pour le cas où l’une des parties renierait son engagement. En effet, cet acte prévoyait que dans un tel cas la partie qui ne satisferait pas à ses obligations devrait verser à l’autre partie une somme représentant 10'% du prix de vente à titre de dommages-intérêts.

Par ailleurs, les consorts [U] avaient pour obligation de solliciter un prêt d’un montant maximum de 850 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 25 ans et au taux nominal d’intérêt maximun de 1,30'%.

Alors qu’il appartient au débiteur d’une telle obligation de démontrer qu’il y a bien satisfait, force est constater, que les intimés ne démontrent pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour obtenir un tel prêt.

En effet, ainsi que le premier juge l’a justement relevé, si les acheteurs ont rencontré un conseiller de la Banque Populaire, ils ne démontrent nullement avoir sollicité un prêt pour la réalisation de leur projet dans les conditions définies dans le compromis de vente.

Notamment les échanges avec leur banque ne permettent pas de le constater, alors que si des demandes de prêts ont bien été entreprises le montant du crédit sollicité est supérieur à celui qui était prévu dans le compromis et le taux d’intérêts sollicité à cette fin est inconnu.

En outre, il résulte de l’attestation du notaire des consorts [U] que les autres conditions suspensives avaient été réalisées, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

En conséquence, les consorts [U] ne démontrent pas avoir sollicité un financement dans les termes de leur engagement contenu dans l’acte du 16 septembre 2019.

Aux termes de l’article 1304- 3 du code civil, La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Dès lors, les intimés sont débiteurs de la clause pénale prévue dans le compromis de vente.

Sur le quantum de la clause pénale

Le tribunal en considération des situations des parties a ramené le montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale à la somme de 10 000 euros.

Les appelants considèrent que le montant de la clause pénale stipulée dans l’acte de vente n’est pas excessive. Ils ajoutent que les intimés n’ont consulté qu’une seule banque et l’ont fait hors des délais contractuellement prévus. Ils ne démontrent pas une particulière activité dans l’obtention du prêt justifiant de moduler la clause pénale. Les consorts du Fayet ajoutent que le contrat a été rédigé par le notaire des consorts [U], de sorte qu’ils ont librement consenti à la rédaction de la clause pénale. Ils indiquent également que Mme [G] dispose des moyens financiers lui permettant de verser le montant total de la clause pénale. En revanche, Mme du Fayet fait valoir sa situation de veuve avec sept enfants à charge. Les appelants ajoutent que le bien a été effectivement vendu mais 22 000 euros de moins que le prix convenu entre les parties.

Les consort [U] demandent à la cour de limiter le montant de la clause pénale à la somme de 10 000 euros. En effet, le montant prévu par cette clause est disproportionné. Le bien n’a été immobilisé que trois mois et il est aujourd’hui vendu. En outre, les appelants ne démontrent pas avoir subi un préjudice. Notamment, les intimés soutiennent que l’opération projetée n’empêchait pas les appelants de continuer leur activité de chambre d’hôte jusqu’à la vente définitive, et que le bien a été revendu à un prix supérieur à celui négocié entre les parties.

****

L’article 1103 du code civil dispose': «' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'»

La cour constate qu’en l’espèce, l’acte du 16 septembre 2019 a été négocié et formé de bonne foi par les parties, les consorts [U] étant assistés de leur propre notaire.

Aussi, elles ont notamment accepté de fixer à une somme de 10'% du montant de la vente, l’indemnité qui serait due par l’une ou l’autre des parties si elle entendait revenir sur ses engagements.

Or, la clause pénale se définit comme la stipulation d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et par avance l’indemnité due en cas d’inexécution de l’obligation contractée.

En conséquence, le juge ne peut modifier le montant contractuellement convenu qu’à la condition qu’il démontre le caractère disproportionné de celle-ci au jour où elle a été fixée.

En l’espèce, le montant de la clause pénale a été fixée à 10'% du montant du prix de vente ce qui correspond à un taux habituellement pratiqué et courant.

On ne peut dès lors considérer qu’elle serait excessive.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a limitée à la somme de 10 000 euros le montant de la clause pénale alors qu’elle doit être maintenue conformément à l’accord des parties.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’accorder aux intimés des délais de paiement alors que les intimés ne justifient pas de leurs situations actuelles.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les intimés qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel et à verser aux appelants la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 10 000 euros le montant de la clause pénale et qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [E] [G] et à M. [MP] [F] et statuant à nouveau de ces deux chefs du jugement réformés':

Condamne solidairement Mme [E] [G] et M. [MP] [F] à payer à Mme [T] [P] veuve [D], M. [M] [D], M. [C] [D], M. [J] [D], Mme [Y] [D], M. [R] [D], M. [O] [D] et M. [N] [D], ensemble, la somme de 95 250 euros,

Déboute Mme [E] [G] et M. [MP] [F] de leur demande de délais de paiement, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement Mme [E] [G] et M. [MP] [F] à payer à Mme [T] [P] veuve [D], M. [M] [D], M. [C] [D], M. [J] [D], Mme [Y] [D], M. [R] [D], M. [O] [D] et M. [N] [D], ensemble, la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [E] [G] et M. [MP] [F] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,