Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 17 octobre 2025, n° 24/01202

TGI 16 novembre 2023

CA Paris
Confirmation 17 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi son engagement contractuel
La cour a estimé que Monsieur [F] ne prouve pas que les conditions de la vente étaient remplies et que Madame [N] n'avait pas manifesté sa volonté de conclure le contrat.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi son engagement contractuel
La cour a jugé que Monsieur [F] ne démontre pas que la vente était parfaite et que les conditions de la vente n'étaient pas remplies.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi son engagement contractuel
La cour a considéré que le préjudice moral allégué n'était pas justifié par les éléments de preuve fournis.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi son engagement contractuel
La cour a jugé que Monsieur [F] ne prouve pas que les conditions de la vente étaient remplies et que les coûts supplémentaires ne sont pas justifiés.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a décidé de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles, rejetant ainsi la demande de Monsieur [F].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 17 oct. 2025, n° 24/01202
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/01202
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 16 novembre 2023, N° 21/08244
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine MENGEOTFloriane GUIBERT

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01202 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYEE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/08244

APPELANT

Monsieur [J] [F] né le 14 Mai 1970 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 9]/France

Représenté et assisté de M^e Floriane GUIBERT de la SELEURL MAITRE FLORIANE GUIBERT LAW & COMMUNICATION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1916 substituée par M^e Mélisande FELTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [M] [K] épouse [N] née le 16 Août 1937 à [Localité 8],

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée assistée de M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 substituée par M^e Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le11 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat en date du 6 mars 2021, Mme [M] [K] épouse [N] a donné mandat à l’agence immobilière Immodéal Gestion de procéder à la vente d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 9] , lot n°20 de la copropriété, au prix net vendeur de 1.050.000 €, la rémunération du mandataire de 15.000 € étant à la charge de l’acquéreur.

Après visite du bien, M. [J] [F] a adressé le 26 avril 2021 à Mme [N] une offre d’achat au prix.

Après plusieurs échanges de mails entre les notaires des parties pour convenir d’une date de signature pour la promesse de vente, le notaire de Mme [N] a informé son confrère que sa cliente ne souhaitait pas donner suite au dossier.

Par acte en date du 17 juin 2021, M. [J] [F] a fait assigner Mme [N] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la vente forcée du bien.

Par conclusions, M. [F] n’a pas maintenu sa demande de vente forcée du bien et a sollicité des dommages et intérêts à hauteur de 315.105 €.

Par jugement du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— rejette toutes les demandes formées par M. [J] [F],

— condamne M. [J] [F] aux entiers dépens,

— condamne M. [J] [F] à payer à Mme [M] [K] épouse [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

M. [J] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 janvier 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mars 2024, par lesquelles M. [J] [F], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1113, 1114 et 1121 du Code civil

Vu les articles 1217 et 1341 du Code civil

Vu l’article 1583 du Code civil

' INFIRMER le jugement entrepris du 16 novembre 2023 en ce qu’il a :

o Rejeté toutes les demandes formées par Monsieur [F] ;

o Condamné Monsieur [F] aux entiers dépens

o Condamné Monsieur [F] à payer à Madame [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE REFORMANT :

' CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [F] la somme de 9600 euros au titre du préjudice de perte des intérêts sur ses placements d’assurance vie ;

' CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [F] la somme de 45 937 euros au titre de préjudice de perte de plus-value ;

' CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [F] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

' CONDAMNER Madame [N] à payer à Monsieur [F] la somme de 239 568 euros au titre du préjudice de surcoût d’acquisition ;

' CONDAMNER Madame [N] à verser à Monsieur [F] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mai 2025, par lesquelles Mme [M] [K] épouse [N], intimée, invite la cour à :

Vu le Code civil et notamment ses articles 1113, 1353, 1359, 1117, 1231-3, 1231-4, 1240.

Vu le code de procédure civile et notamment son article 32-1.

Vu l’adage « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même »

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement, si la Cour ne confirmait pas le jugement entrepris et jugeait que Madame [M] [N] a engagé sa responsabilité contractuelle

DEBOUTER Monsieur [J] [F] de l’intégralité de ses demandes.

Plus subsidiairement,

REDUIRE à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [J] [F] à l’encontre de Madame [M] [N].

LIMITER l’indemnisation à laquelle pourrait prétendre Monsieur [J] [F] à la somme d’un euro.

En tout état de cause,

LAISSER à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les demandes de M. [F]

M. [F] agit à l’encontre de Mme [N], sur le fondement de l’article 1217 du code civil, en manquement à son obligation d’exécuter de bonne foi son engagement contractuel, au motif qu’elle s’est rétractée sans fournir la moindre justification alors qu’il estime sur le fondement des articles 1113, 1114, 1121, 1341 et 1583 du code civil que la vente était parfaite, par l’acceptation de l’offre contenant les éléments essentiels du contrat sans restriction ni réserve ; il conclut que le mail du 27 avril 2021 justifie que Mme [N], professionnelle de l’immobilier, avait donné mandat à son notaire de la représenter dans le cadre de la vente du bien ; il ajoute que seul l’offrant peut se prévaloir de la caducité de son offre ;

Mme [N] oppose sur le fondement des articles 1113, 1117 et 1359 du code civil qu’elle n’a pas manifesté sa volonté de conclure un contrat de vente avec M. [F] et n’a pas accepté son offre ; elle précise qu’elle n’a donné aucun mandat exprès pour vendre à son notaire et que le courriel du 3 mai 2021 adressé par le notaire de M. [F] à son client ne saurait constituer un acte engageant Mme [N] ; en outre, les parties entendaient confier à leurs notaires le soin de formaliser leur accord, organiser les conditions de la vente et vérifier un certain nombre d’informations, et la prétendue acceptation de Mme [N] n’était pas ferme et définitive ; elle ajoute que l’offre d’achat de M. [F] était valable jusqu’au 27 avril 2021 à 16h et est devenue caduque à cette date ;

Aux termes de l’article 1113 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur » ;

Aux termes de l’article 1114 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation » ;

Aux termes de l’article 1121 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue » ;

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter » ;

Aux termes de l’article 1341 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le créancier a droit à l’exécution de l’obligation ; il peut y contraindre le débiteur dans les conditions prévues par la loi » ;

Aux termes de l’article 1988 du code civil, « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration.

S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès » ;

Aux termes de l’article 1583 du code civil, « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » ;

Il résulte de cette disposition que le vente est un contrat essentiellement consensuel et exige un accord de volonté sur la chose et le prix ; Il en résulte que la perfection du contrat repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation ; Une offre valable doit avoir été émise, c’est-à-dire pour répondre aux conditions progressivement dégagées par la jurisprudence, qu’elle doit être précise, renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c’est-à-dire manifestant la volonté d’être lié en cas d’acceptation ; A cette offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l’acceptation en offre ; Il est nécessaire que ces deux éléments du consentement se rencontrent et se correspondent exactement ;

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants (soulignés par la Cour) :

— le 6 mars 2021, Mme [N] a donné mandat à l’agence immobilière Immodéal Gestion de procéder à la vente de son appartement au prix net vendeur de 1.050.000 €, la rémunération du mandataire de 15.000 € étant à la charge de l’acquéreur, par le biais de la signature d’un avant-contrat (pièce 1 [F]),

— le 26 avril 2021 à 16h, M. [F] a rédigé l’offre d’achat suivante (pièce 2 [F]) :

« Je vous présente mon offre d’achat sans financement, ni condition suspensive pour votre appartement du [Adresse 5] au 3ème étage G Lot n°20 pour un montant de 1.050.000 € net acheteur.

En complément, les frais d’agence de 15.000 € de Mme [R] [B] Immodeal Gestion [Adresse 2] seront à ma charge.

Mon notaire Me [H] reste dans l’attente de vos instructions pour constitution de l’acte de vente. [Courriel 6]

Offre valable 24h soit jusqu’au mardi 27 avril 2021 16h »,

— le 3 mai 2021, Me [H] notaire a adressé à M. [F] son client le courriel suivant (pièce 3 [F]), qui constituerait selon M. [F] la preuve de l’acceptation ferme et définitive par Mme [N] de l’offre d’achat :

« Bonsoir [J]

Je reçois à l’instant un mail de mon confrère dont je te livre littéralement la teneur :

« Après échange avec Mme [N], nous vous confirmons son accord sur l’offre de votre client pour un prix de 1.050.000 €, sous réserve que la vente puisse intervenir au plus tard le 28 mai prochain ».

J’attends tes consignes sachant que pour maintenir les délais souhaités, il faudrait que la promesse de vente soit signée la semaine prochaine sachant qu’en raison du we de l’Ascension et de mon agenda, je n’ai plus qu’un créneau disponible, lundi prochain 10 mai, entre 11h30 et 14h »,

— le 11 mai 2021, l’étude de Me [H] notaire a adressé à son client M. [F] le courriel suivant (pièce 5 [F]) :

« Comme convenu, je vous adresse par lien de téléchargement :

— le projet de promesse de vente,

— la procuration que vous viendrez signer lundi matin à l’étude

— les documents obtenus »,

— le 20 mai 2021, Me [H] notaire a adressé à son client M. [F] un courriel (pièce 7 [F]) :

« Je te confirme que j’ai reçu un mail de ma cons’ur le 18 mai courant m’informant qu’en suite du report de RV sollicité par sa cliente, cette dernière ne souhaitait pas donner suite à ce dossier’ A cet effet, nous avions préparé le projet de promesse de vente finalisé le 10 mai et adressé ce même jour à ma cons’ur ' »,

— le 21 mai 2021, le conseil de M. [F] écrit à Mme [N] (pièce 8 [F]) notamment :

« ' Deux rendez-vous de signature ont, conformément à vos souhaits, été fixés par vos notaires respectifs :

— le lundi 17 mai à 14 pour la promesse

— le vendredi 28 mai à 9h30 pour la vente’ » ;

Il en ressort que M. [F] ne démontre pas que le notaire de Mme [N] ait adressé à son notaire un courriel dans les termes figurant dans le courriel du 3 mai 2021 (pièce 3 [F]) et qu’à supposer que ce soit le cas, en tout état de cause, M. [F] ne démontre pas que Mme [N] avait donné un mandat exprès à son notaire pour accepter l’offre de M. [F], et encore moins de façon à rendre la vente parfaite alors qu’elle avait manifesté l’intention d’un avant-contrat préalable dans le cadre du mandat à l’agence immobilière ;

Au surplus, l’analyse des pièces produites et les termes « promesse de vente » dans les différents courriels démontrent que M. [F] et Mme [N] avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’ils en étaient restés au stade des pourparlers lorsque le notaire de Mme [N] a informé son confrère que sa cliente ne souhaitait pas donner suite au dossier ;

Ainsi M. [F] ne démontre pas que les conditions de la vente parfaite étaient remplies ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées par M. [J] [F] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée en cause d’appel par M. [F] ;

Compte tenu de la demande de Mme [N], il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et dépens, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Laisse à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et dépens en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [J] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,