COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 AVRIL 2026

N° RG 24/03454 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N4F7

S.A.R.L. L2MA CONSTRUCTIONS

c/

S.C.C.V. 90TH AVENUE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 29 avril 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 mars 2024 (R.G. 2022F01942) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. L2MA CONSTRUCTIONS, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 822 166 120, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.C.V. 90TH AVENUE, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 840 716 427, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par contrat en date du 2 mai 2019, la société civile de construction vente 90Th Avenue a confié le lot n° 01 'gros 'uvre’ à la société à responsabilité limitée L2MA Constructions d’un programme immobilier de vingt logements répartis sur trois bâtiments sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Le marché initial était d’un montant de 1 080 000 euros HT, soit 1 296 000 euros TTC. Quatre avenants régulièrement signés par les parties ont porté le montant global admis du marché à la somme de 1 123 629,50 euros HT, soit 1 348 355,40 euros TTC.

Une convention de compte prorata a été conclue entre les parties le 10 octobre 2019, désignant la société L2MA Constructions gestionnaire du compte prorata, moyennant une rémunération fixée à 8 % HT des dépenses imputées à ce compte.

Les travaux ont été exécutés et une réception avec réserves a été prononcée le 30 avril 2021, lors d’une opération à laquelle la société L2MA Constructions n’était pas présente. Le procès-verbal de réception, assorti d’une annexe comportant deux cent soixante-six pages de réserves, a été adressé à la société L2MA Constructions par courriel du 7 juin 2021, reçu le 8 juin 2021, avec demande de retour signé avant le 24 juin 2021. La société L2MA Constructions a retourné le document signé le 26 juillet 2021, avec la mention manuscrite « un grand nombre de réserves ne me concernent pas ». La société 90Th Avenue a mis en demeure l’entrepreneur de lever les réserves par courrier du 28 juin 2021, puis une seconde fois par courrier du 28 février 2022 sous peine de substitution.

Le 21 décembre 2021, la société 90Th Avenue a notifié à la société L2MA Constructions une proposition de décompte général définitif (DGD) faisant apparaître une somme de 380 666,75 euros TTC à la charge de l’entreprise.

Le 15 mars 2022, la société L2MA Constructions a transmis son propre DGD, faisant valoir une créance de 73 820,60 euros TTC. Par lettre recommandée du 9 mai 2022, elle a demandé une date d’intervention pour la levée des réserves, restée sans réponse. La société 90Th Avenue a fait intervenir d’autres entreprises au mois de mai 2022.

2. Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2022, la société L2MA Constructions a fait assigner la société 90Th Avenue devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de la somme de 73 820,61 euros TTC, décomposée ainsi : 47 607,59 euros TTC au titre du solde du marché de travaux, 11 589,82 euros TTC au titre du compte prorata, et 14 623,20 euros TTC au titre de diverses factures.

Par jugement prononcé le 21 mars 2024, le tribunal de commerce a :

— débouté la société L2MA Constructions de ses demandes en paiement des sommes de 47 607,59 euros TTC au titre du marché de travaux et de 11 589,82 euros TTC au titre du compte prorata ;

— condamné la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions les sommes de 2 856,96 euros TTC, de 4 320 euros TTC et de 360 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ;

— condamné la société L2MA Constructions à payer à la société 90Th Avenue la somme de 40 000 euros au titre des pénalités de retard et la somme de 7 141,80 euros TTC au titre des travaux de reprise des réserves ;

— débouté la société 90Th Avenue de sa demande de voir le montant de la retenue de garantie définitivement acquis à son profit ;

— condamné la société L2MA Constructions aux dépens et à payer à la société 90Th Avenue la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 22 juillet 2024, la société L2MA Constructions a relevé appel de cette décision.

La société 90Th Avenue a formé un appel incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, la société L2MA demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,

Vu les articles 15, 16, 135 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer la société L2MA Constructions recevable et bien fondée en son appel,

A titre liminaire,

— rejeter les dernières conclusions et pièces n°18 et 19 notifiées par la société 90th Avenue le 13 janvier 2026,

En conséquence,

— déclarer le CCAP inapplicable aux relations contractuelles existantes entre la société 90th Avenue et la société L2MA Constructions,

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2024 en ce qu’il a débouté la débouté la société L2MA Constructions de ses demandes en paiement de :

— la somme de 47 607,59 euros TTC au titre du marché de travaux,

— la somme de 12 833,19 euros TTC au titre du compte prorata,

— la somme de 9 523,20 euros TTC au titre de la facture F 401-05-20 du 15 mai 2020.

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2024 en ce qu’il a condamné la société L2MA Constructions à régler à la société 90th Avenue :

— la somme de 40 000 euros au titre des pénalités de retard,

— la somme de 7 141,80 euros TTC au titre des travaux de reprise.

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2024 en ce qu’il a débouté la société L2MA Constructions de sa demande de voir déclarer non écrite la clause « Limitation des pénalités » du CCAP,

— confirmer le jugement rendu le 25 mars 2024 en ce qu’il a condamné la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 4 320 euros au titre des travaux de reprise des dégradations des balcons,

— confirmer le jugement rendu le 25 mars 2024 en ce qu’il a condamné la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 360 euros au titre des dégradations des gaines techniques,

Statuant à nouveau,

— condamner la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 73 820,61 euros TTC assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 9 mai 2022, – condamner la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 47 607,59 euros TTC au titre du marché de travaux,

— condamner la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 12 833,19 euros TTC au titre du compte prorata,

— condamner la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 9 523,20 euros TTC au titre de la facture F 401-05-20 du 15 mai 2020,

A titre subsidiaire,

— réputer non écrite la clause « Limitation des pénalités » du CCAP,

— réduire le quantum des sommes mises à la charge de la société L2MA Constructions à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner la société 90th Avenue à régler à la société L2MA Constructions la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société 90th Avenue aux entiers dépens.

***

4. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, la société 90th Avenue demande à la cour de :

Vu l’article 1217 du code civil,

Vu le CCAP,

Vu le CCTP,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société L2MA Constructions de sa demande de voir la société 90th Avenue condamnée à lui régler la somme de 47 607,59 euros TTC au titre de son marché de travaux ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société L2MA Constructions de sa demande de voir la société 90th Avenue condamnée à lui régler la somme de 11 589,82 euros TTC au titre du compte prorata ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé la société L2MA Constructions redevable des pénalités de retard ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société 90th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 2 856,96 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société 90th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 4 320 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société 90th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 360 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le quantum des pénalités de retard à 40 000 euros ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société 90th Avenue de sa demande de voir définitivement acquis le montant de la retenue de garantie et a limité la condamnation pécuniaire de la société L2MA Constructions à 7 141,80 euros ;

Statuant à nouveau :

— débouter la société L2MA Constructions de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société L2MA Constructions à verser à la société 90th Avenue la somme de 63 789,60 euros TTC au titre de la reprise des réserves par d’autres entreprises et dire définitivement acquise à la SCCV le montant de la retenue de garantie ;

— condamner la société L2MA Constructions à verser à la société 90th Avenue la somme de 296 000 euros à titre d’indemnisation contractuelle du retard dans la reprise des réserves ;

— condamner la société L2MA Constructions à verser à la société 90th Avenue la somme de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la procédure

5. La société 90Th Avenue a communiqué le 13 janvier 2026, veille de l’ordonnance de clôture, de nouvelles conclusions accompagnées de deux nouvelles pièces.

Par conclusions notifiées le même jour, la société L2MA en a demandé le rejet.

6. L’article 15 du code de procédure civile impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et de droit sur lesquels elles fondent leurs prétentions et les éléments de preuve qu’elles produisent. L’article 135 du même code permet au juge d’écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

7. En l’espèce, la société L2MA Constructions a soulevé pour la première fois dans ses conclusions d’appelant n° 2 notifiées le 14 avril 2025 l’inopposabilité du CCAP pour défaut de signature, moyen nouveau qui n’avait pas été développé en première instance. La société 90Th Avenue a répondu à ce moyen par des conclusions notifiées le 13 janvier 2026, en produisant deux nouvelles pièces datant respectivement de juin et juillet 2019.

8. Si la communication de pièces dont la société 90Th Avenue avait la maîtrise depuis 2019 à la veille de la clôture est tardive, il apparaît que la société L2MA Constructions a pu en prendre connaissance le jour même et y répliquer dans ses propres conclusions n° 3 notifiées le 13 janvier 2026. Le principe du contradictoire n’a donc pas été méconnu. La demande d’irrecevabilité des conclusions de la société 90Th Avenue sera rejetée. Les pièces n° 18 et 19, qui ont pu être discutées avant la clôture de l’instruction, seront retenues dans le débat.

Moyens des parties

9. La société L2MA Constructions soutient tout d’abord que le CCAP lui est inopposable ; qu’il n’a été signé ni par l’entrepreneur ni par le maître de l’ouvrage et qu’il n’est visé dans aucun acte contractuel signé des deux parties. Elle conteste la valeur probante de la pièce n° 18 produite tardivement par l’intimée, qu’elle qualifie de simple ordre de service préparatoire.

L’appelante fait valoir que la société 90Th Avenue a elle-même manqué au formalisme de la réception en ne convoquant pas l’entrepreneur à la réunion contradictoire et en ne lui laissant pas la possibilité d’intervenir pour lever les réserves.

Sur le compte prorata, la société L2MA Constructions indique avoir produit l’ensemble des justificatifs et rappelle que la société 90Th Avenue a elle-même reconnu, en octobre 2021, la « validation unanime des montants par le collège prorata ». Sur la retenue de garantie, elle soutient que la fourniture d’une caution bancaire Atradius en lieu et place de la retenue interdit au maître de l’ouvrage de retenir en numéraire une somme équivalente.

Subsidiairement, elle demande que les pénalités soient réduites à de plus justes proportions et que la clause « Limitation des pénalités » du CCAP soit réputée non écrite comme contrevenant à l’article 1231-5 du code civil.

10. La société 90Th Avenue répond que le CCAP est applicable au marché litigieux ; que le contrat signé par les deux parties mentionne expressément les pièces du marché énumérées au CCAP, ce qui incorpore ce document au bloc contractuel.

Sur le solde du marché, l’intimée soutient que la réception a été régulièrement prononcée et que la société L2MA Constructions, qui a signé le procès-verbal de réception hors du délai de contestation, est réputée avoir accepté l’ensemble des réserves. Elle considère que l’article 3.15 du CCAP subordonne valablement le paiement du solde à la levée préalable de l’ensemble des réserves, condition qui n’était pas remplie. Elle maintient à l’appui de son appel incident sa demande au titre des travaux de reprise et de l’acquisition définitive du montant de la retenue de garantie.

Sur les pénalités, l’intimée demande l’infirmation du jugement quant au quantum, au motif que les premiers juges ont indûment réduit la clause pénale sans motiver le caractère manifestement excessif de la somme contractuellement prévue.

Réponse de la cour

A.] Sur l’opposabilité du CCAP

11. La force obligatoire du contrat consacrée par l’article 1103 du code civil implique que les documents contractuels expressément visés dans l’acte d’engagement signé par les parties entrent dans le bloc contractuel, même en l’absence de signature distincte sur chacun d’eux.

12. En l’espèce, le marché de travaux signé par les représentants respectifs des deux sociétés énonce expressément, en tête de l’engagement de l’entrepreneur : « avoir vu les lieux et pris connaissance de toutes les pièces du marché énumérées au Cahier des Clauses Administratives Particulières, relatif au Lot N° 01 pour les travaux de Gros 'uvre ».

Cette mention constitue une référence contractuelle explicite au CCAP, qui incorpore ce document dans l’ensemble contractuel liant les parties, nonobstant l’absence de signature séparée sur ce document.

Par ailleurs, l’article 1.1.1 du CCAP précise qu’il « modifie et complète la norme AFNOR NF.P. 03 001 dans sa dernière édition » et que « le fait de remettre une offre de prix constitue pour l’entrepreneur une acceptation du présent CCAP », ce dont il résulte que la norme NF P 03-001 (version 2017) s’applique à titre supplétif pour tout ce que le CCAP ne règle pas expressément.

13. La société L2MA Constructions ne peut valablement soutenir que la pièce n° 18 serait un simple ordre de service préparatoire et non le marché lui-même : l’ordre de service n° 1, distinct, porte sur la mise en préparation des travaux du lot 01, tandis que la pièce n° 18 constitue bien l’acte d’engagement signé du marché de travaux visé au CCAP.

14. Au surplus, la société L2MA Constructions ne peut, sans se contredire, invoquer les stipulations du CCAP pour critiquer les conditions de la réception tout en soutenant que ce même CCAP lui serait inopposable pour échapper aux pénalités contractuelles et aux règles régissant le décompte général définitif.

15. Il doit donc être retenu que le CCAP est applicable aux relations contractuelles litigieuses.

B.] Sur les demandes en paiement de la société L2MA Constructions

I. Sur le solde du marché de travaux.

16. L’article 1353 du code civil fait peser sur le demandeur la charge de la preuve de sa créance.

17. L’article 3.15 du CCAP applicable déroge expressément à la norme AFNOR NF P 03-001, notamment à ses articles 19.6.2, 20.4.1 et 20.4.2, en posant quatre conditions cumulatives à l’ouverture du droit au paiement du solde : avoir levé l’ensemble des réserves notifiées au procès-verbal de réception, avoir levé l’ensemble des réserves du bureau de contrôle, avoir transmis le dossier des ouvrages exécutés, et avoir retourné la proposition de décompte général définitif dans les quinze jours.

Il est en outre expressément précisé que la notification d’un DGD proposé directement par l’entreprise au maître de l’ouvrage est dépourvue de valeur juridique et que le silence du maître de l’ouvrage pendant plus de trente jours ne vaut pas acceptation.

Ces stipulations, incluses dans un contrat entre professionnels et récapitulant les dérogations à la norme conformément aux exigences de l’article 1 de la NF P 03-001, sont licites et opposables à la société L2MA Constructions.

Par ailleurs, l’article 3.9.3 du CCAP plafonne indépendamment les situations mensuelles à 95 % du montant du marché tant que la réception n’est pas prononcée avec levée des réserves, ce qui confirme l’économie du contrat qui subordonne le règlement intégral de l’entrepreneur à la levée des réserves.

18. En l’espèce, la société L2MA Constructions n’apporte pas la preuve de la levée des réserves. Son propre courrier du 9 mai 2022, par lequel elle propose de démarrer les interventions à ce titre dans les jours suivants, atteste sans équivoque que les réserves n’étaient pas levées à cette date, plus d’un an après la réception. La liste récapitulative des observations non levées établie le 1er mars 2022 par le bureau de contrôle Qualiconsult corrobore ce constat.

19. L’appelante fait valoir qu’elle n’a pas été convoquée à la réunion de réception du 30 avril 2021 et que les réserves ont été établies non contradictoirement.

Toutefois, l’article 17.2.2.1.4 de la norme NF P 03-001, dont les dispositions s’appliquent à titre supplétif en l’absence de stipulation contraire du CCAP, prévoit expressément que l’absence de l’entrepreneur n’est pas un obstacle aux opérations de réception. La régularité formelle de la réception du 30 avril 2021 n’est donc pas affectée par l’absence de la société L2MA Constructions.

20. De plus, l’article 17.2.3.4 de la norme NF P 03-001 prévoit que l’entrepreneur dispose de vingt jours après la notification du procès-verbal pour contester les réserves et qu’à l’expiration de ce délai, il est réputé avoir accepté les réserves.

Le procès-verbal a été notifié à la société L2MA Constructions le 8 juin 2021. Le délai de vingt jours expirait donc le 28 juin 2021. Or la société L2MA Constructions n’a retourné le procès-verbal signé que le 26 juillet 2021, soit vingt-huit jours après l’expiration de ce délai.

La mention manuscrite « un grand nombre de réserves ne me concernent pas », apposée hors du délai légal de contestation, est dépourvue d’effet.

La société L2MA Constructions est donc réputée avoir accepté l’ensemble des réserves et ne peut, à ce stade, en contester utilement l’imputabilité.

21. L’appelante invoque par ailleurs les manoeuvres du maître de l’ouvrage pour justifier son absence d’intervention.

Il n’est toutefois pas établi que la société 90Th Avenue aurait interdit à la société L2MA Constructions d’intervenir sur le chantier avant la substitution de mai 2022 ; elle l’a au contraire mise en demeure à deux reprises de s’exécuter (28 juin 2021 et 28 février 2022) et a laissé s’écouler près d’un an avant de recourir à la substitution.

La proposition d’intervention formulée le 9 mai 2022 par l’entreprise était postérieure à la décision de substitution.

22. Il s’ensuit que la société L2MA Constructions ne rapportant pas la preuve de la levée des réserves ni de l’acceptation de son DGD par le maître de l’ouvrage dans les formes prévues à l’article 3.15 du CCAP, sa demande au titre du solde du marché de travaux sera rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

II. Sur le compte prorata.

23. La convention de compte prorata du 10 octobre 2019, signée par les parties, confie à la société L2MA Constructions la gestion du compte prorata et lui reconnaît une rémunération à ce titre, fixée à 8 % HT des dépenses imputées, conformément à l’article C.2.3 de la norme NF P 03-001 qui retient ce taux à défaut d’accord particulier.

24. La société 90Th Avenue a elle-même reconnu, dans son courrier du 20 octobre 2021, la validation unanime des montants par le collège prorata. Son propre DGD fait par ailleurs apparaître une restitution de 22 955,50 euros au titre du compte prorata. En cause d’appel, la société L2MA Constructions produit un état détaillé des dépenses engagées, accompagné des factures afférentes et des quitus établis à l’attention des locateurs d’ouvrage ayant acquitté leur quote-part.

25. Toutefois, la société L2MA Constructions sollicite en appel la somme de 12 833,19 euros TTC, alors qu’elle réclamait 11 589,82 euros TTC devant les premiers juges et que son propre DGD du 15 mars 2022 fait apparaître une créance de 11 589,81 euros TTC à ce titre. La majoration n’est pas suffisamment expliquée et l’appelante reste tenue par les termes de son propre décompte.

26. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 11 589,82 euros TTC au titre du solde du compte prorata.

III. Sur les factures diverses.

27. ' Facture F401-05-20 du 15 mai 2020 (arrêt de chantier) : le courriel du maître de l’ouvrage du 16 juillet 2020 confirme expressément la participation à hauteur de 30 % sur le devis d’immobilisation COVID et sur l’arrêt de la grue. Faute pour la société L2MA Constructions d’établir un accord du maître de l’ouvrage sur la totalité de la facture, sa demande sera limitée à 30 % de ce montant, soit 2 856,96 euros TTC. La preuve du paiement de cette somme par la société 90Th Avenue n’est pas rapportée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

28. ' Facture F553-05-21 du 12 mai 2021 (rebouchage des réservations TCE) : le CCTP du lot gros oeuvre ne met pas à la charge de l’entrepreneur le rebouchage des réservations une fois les équipements de corps d’état techniques installés par des tiers. La prestation de rebouchage constitue une opération distincte de la création initiale des réservations.

La condamnation de la société 90Th Avenue au paiement de la somme de 4 320,00 euros TTC sera confirmée.

29. ' Devis n° 415-21 du 8 avril 2021 (reprises sur gaines techniques, 360 euros TTC) : le maître d’oeuvre a accepté ce devis et la société 90Th Avenue ne conteste pas la réalité de la prestation. Le maître d’oeuvre agissant par délégation du maître de l’ouvrage dans le cadre de sa mission, son acceptation engage ce dernier.

La condamnation de la société 90Th Avenue au paiement de la somme de 360 euros TTC sera confirmée.

30. ' Devis n° 412-21 du 26 mars 2021 (reprises des dégradations sur balcons, 420 euros TTC) : le courriel du 29 juin 2021 atteste de l’acceptation de ce devis par le maître d’oeuvre. La société 90Th Avenue ne conteste pas la réalité de la prestation. Comme pour le devis n° 415-21, il doit être retenu que le maître d’oeuvre a agi par délégation du maître de l’ouvrage dans le cadre de sa mission et que son acceptation engage celui-ci.

Le jugement sera infirmé sur ce point, et la société 90Th Avenue condamnée à payer à la société L2MA Constructions la somme de 420 euros TTC.

C.] Sur les demandes reconventionnelles de la société 90Th Avenue

I. Sur les pénalités de retard.

31. L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»

32. En l’espèce, l’article 3.17.2 du CCAP prévoit une pénalité de 50 euros HT par jour calendaire et par logement pour retard dans la levée des réserves, soit un montant journalier de 1 000 euros HT pour les vingt logements du programme.

33. Ce même article comporte, sous la rubrique « Limitation des pénalités », une stipulation précisant qu'« il n’est pas prévu de limitation de pénalités » et que le montant des pénalités est acquis au maître de l’ouvrage en dédommagement du préjudice subi, sans que cela puisse être considéré comme une indemnisation forfaitaire, le maître de l’ouvrage se réservant la faculté de majorer ce montant de tous dommages et intérêts.

34. La clause vise ainsi à exclure les pénalités du régime de la clause pénale et, en conséquence, à priver le juge de son pouvoir de modération.

Une telle stipulation contrevient donc au dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil, qui répute non écrite toute clause contraire à ce pouvoir ; elle doit dès lors être écartée.

35. Il faut également relever que l’article 3.17.2 écarte tout plafond contractuel, en dérogation à l’article 9.5 de la norme NF P 03-001 qui prévoit par défaut un plafond de 5 % du montant du marché, soit environ 56 417 euros HT en l’espèce. Le montant réclamé de 296 000 euros représente ainsi environ 26 % du montant HT du marché, soit un écart de plus de cinq fois le plafond normatif de référence.

36. Néanmoins, sur le principe des pénalités dans la rédaction non invalidée de la clause pénale, la société 90Th Avenue est bien fondée à en réclamer l’application.

37. La première mise en demeure du 28 juin 2021 a marqué le point de départ des pénalités. Bien que l’article 2.3.3 du CCAP prévoie que les pénalités courent de plein droit sans mise en demeure préalable, il faut retenir comme point de départ la date de la première mise en demeure du 28 juin 2021, qui correspond également à l’expiration du délai de vingt jours prévu à l’article 17.2.3.4 de la norme NF P 03-001, au-delà duquel la société L2MA Constructions est réputée avoir accepté l’ensemble des réserves. La société L2MA Constructions était informée de l’obligation de lever les réserves et n’en a pas apporté la preuve jusqu’à la substitution de mai 2022, soit un retard d’environ dix mois.

38. Sur le quantum, l’application stricte de la clause conduirait à retenir la somme de 296 000 euros, représentant environ 26 % du montant total du marché HT. Toutefois, plusieurs éléments doivent être pris en compte dans l’appréciation du caractère manifestement excessif de cette somme : en premier lieu, les travaux se sont déroulés sans maître d’oeuvre d’exécution durant la majeure partie du chantier, l’assistant à la maîtrise d’ouvrage (la société B2IX) n’étant pas investi d’une mission de direction des travaux ; en second lieu, la société 90Th Avenue n’a pas communiqué les procès-verbaux de livraison aux acquéreurs permettant de quantifier précisément le retard effectif et le préjudice réellement subi.

Compte tenu de ces circonstances et du fait que le montant réclamé excède de plus de cinq fois le plafond normatif de référence, la somme de 296 000 euros est manifestement excessive.

39. Les pièces produites en appel, notamment le courrier de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 31 janvier 2023 faisant état de désordres persistants à la livraison, attestent d’un préjudice réel lié au retard de levée des réserves, qui justifie de maintenir le quantum alloué à la somme de 40 000 euros, laquelle représente un équilibre proportionné au regard du préjudice objectivement établi. Le jugement sera confirmé sur ce point.

II. Sur les frais des travaux de reprise des réserves.

40. Il résulte des principes gouvernant la responsabilité contractuelle et la réparation intégrale du préjudice que le créancier d’une obligation inexécutée est fondé à obtenir réparation du coût des travaux nécessaires pour remédier au manquement de son cocontractant, sans qu’il puisse lui être utilement opposé qu’il n’a pas préalablement fait exécuter ces travaux ni acquitté les factures correspondantes.

Le préjudice résulte, non du décaissement effectif des sommes, mais de la nécessité dans laquelle le maître de l’ouvrage se trouve placé, du fait de la défaillance de son entrepreneur, de faire exécuter par des tiers les travaux qui auraient dû l’être par celui-ci, ce qui constitue un dommage direct et certain.

Il appartient toutefois au juge de vérifier que les travaux dont le coût est réclamé présentent un lien de causalité avec le manquement reproché et relèvent effectivement de l’obligation inexécutée par le débiteur.

41. En l’espèce, la société 90Th Avenue sollicite la condamnation de la société L2MA Constructions au paiement de la somme de 63.789,60 euros TTC au titre des frais de reprise des réserves. Elle produit à l’appui de cette demande une facture réglée de 7.141,80 euros TTC et sept devis, dont un seul est signé par le maître de l’ouvrage. Le total effectif des pièces produites s’établit en réalité à 63.596,40 euros TTC, et non à 54.402 euros comme le soutient à tort l’appelante qui omet certains documents dans son décompte.

42. Plusieurs de ces documents doivent toutefois être écartés dans leur intégralité en ce qu’ils portent sur des prestations étrangères au gros 'uvre.

Le devis ELB n° 284 du 15 juin 2022 concerne la pose d’une couche de résine polyuréthane, qui relève du lot étanchéité.

Le devis DE220080 du 6 mai 2022 mentionne expressément en tête de ses prestations la précision « travaux réalisés sous la responsabilité des corps d’état titulaires (plaquiste, peinture, menuisier) », ce qui exclut toute imputation à l’entrepreneur de gros 'uvre.

Les devis DE220085 du 17 mai 2022 et DE220090 du 18 mai 2022 portent sur des prestations de peinture de façades, de tableaux et de murs de balcons, ainsi que sur la protection et le nettoyage de terrasses privatives en lames de bois, qui ne relèvent pas davantage du gros 'uvre.

Le devis DE220095 du 23 mai 2022 concerne la fourniture et la pose de tôles pliées pour les seuils de porte des parties communes, prestation qui ressortit à la serrurerie.

Enfin, le devis DE220065 du 7 avril 2022 regroupe la peinture d’un local vélo, la reprise d’un carrelage avec dépose d’un habillage d’ascenseur, la pose d’une tôle pliée et le rebouchage d’un trou en faux plafond, prestations toutes relevant des lots peinture, carrelage, serrurerie ou plaquiste.

La facture n° FA2022243 du 23 mai 2022, relative au logement A301, ne correspond au gros 'uvre que pour ses postes de reprise de seuil de balcon, de reprise ponctuelle de mur et de reprise de finition ponctuelle de gros 'uvre, majorés du forfait administratif proportionnel, soit un total de 4.291 euros HT. Les postes de nettoyage de tableau de fenêtre et de nettoyage des menuiseries seront écartés.

Quant au devis DE220039 du 22 février 2022, signé par la société 90Th Avenue le 9 mars 2022, il porte sur des « petits travaux de finition en maçonnerie » pour un montant total de 34.474,80 euros TTC.

Si certaines prestations qui y sont chiffrées relèvent bien du gros 'uvre (reprises de fissures de muret et d’entre-murs, remblayages, pose de chaperons sur rampe d’accès au sous-sol, ragréages véritables sur béton, reprise d’évacuation et de pente de cunettes, reprise d’accroc sur casquette béton, reprises ponctuelles de façade et de sous-face de dalle, reprise de béton au niveau de garde-corps, carottage au perforateur, réservations pour descentes d’eau pluviale et pose de pissettes avec réservations), d’autres doivent être écartées dès lors qu’elles sont expressément désignées par l’entreprise elle-même comme « pas de ragréage mais peinture grise standard » ou qu’elles portent sur des nettoyages de cunettes, de façades et de voiles, des finitions de retour de menuiserie ou des reprises de tableaux de fenêtre.

Après imputation proportionnelle d’une part du forfait administratif et des frais de nacelle aux seuls travaux de gros 'uvre, la part indemnisable de ce devis s’élève à 22.131,60 euros TTC.

43. En conséquence, le préjudice de la société 90Th Avenue découlant de la défaillance de la société L2Ma Constructions dans la levée des réserves imputables au lot de gros 'uvre sera évalué à la somme globale de 27.280,80 euros TTC, que la société L2Ma Constructions sera condamnée à payer. Le jugement sera infirmé sur ce chef.

III. Sur la retenue de garantie.

44. L’article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, auquel renvoie l’article 20.5 de la norme NF P 03-001, prévoit que les retenues de garantie pratiquées sur les paiements d’acomptes peuvent, à la demande de l’entrepreneur, être remplacées par une caution personnelle et solidaire.

L’article 3.16.2 du CCAP reproduit cette faculté.

45. La société 90Th Avenue admet elle-même que la retenue de garantie n’a pas été pratiquée, mais garantie par deux cautions personnelles et solidaires de la société Atradius. Aucune retenue n’ayant été effectivement opérée sur les situations, le maître de l’ouvrage ne détient aucune somme susceptible d’être déclarée définitivement acquise à son profit. La demande de la société 90Th Avenue tendant à voir le montant de la retenue de garantie définitivement acquis doit être rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

46. La société 90Th Avenue succombe partiellement en ses prétentions d’appel incident et la société L2MA Constructions obtient partiellement gain de cause sur ses demandes. Il y a donc lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’équité commande d’allouer à l’appelante une somme de 4 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions de la société 90Th Avenue notifiées le 13 janvier 2026 et dit n’y avoir lieu d’écarter les pièces n° 18 et 19 communiquées à la même date.

Confirme le jugement prononcé le 21 mars 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a :

— débouté la société L2MA Constructions de sa demande en paiement du solde du marché de travaux (47 607,59 euros TTC) ;

— condamné la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions les sommes de 2 856,96 euros TTC, 4 320 euros TTC et 360 euros TTC ;

— condamné la société L2MA Constructions à payer à la société 90Th Avenue la somme de 40 000 euros au titre des pénalités de retard ;

— débouté la société 90Th Avenue de sa demande tendant à voir le montant de la retenue de garantie définitivement acquis à son profit.

Infirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 11 589,82 euros TTC au titre du solde du compte prorata, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022.

Condamne la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 420 euros TTC au titre du devis n° 412-21 du 26 mars 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022.

Condamne la société L2Ma Constructions à payer à la société 90Th Avenue la somme de 27.280,80 euros TTC au titre des frais de reprise des réserves imputables au lot gros 'uvre.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Condamne la société 90Th Avenue à payer à la société L2MA Constructions la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.