COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 3 JUIN 2026

N° RG 25/05690 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OPGR

S.A.S. INVELAC

c/

SCI ALBATROS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 3 juin 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 13 octobre 2025 (R.G. 25/00668) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 novembre 2025

APPELANTE :

S.A.S. INVELAC, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

SCI ALBATROS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée Invelac, immatriculée au Registre du commerce de Périgueux, exploite une imprimerie et une activité de reliure d’art et industrielle, de façonnage, cartonnage et dorure.

La société civile Albatros, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, a pour activité la gestion et la location de biens.

Par acte sous seing privé du 30 juin 2017, la société civile immobilière La Marge, aux droits de laquelle vient la société Albatros, a donné à bail commercial à la société Invelac des locaux à usage de dépôt, d’atelier de reliure industrielle, de bureaux et de sanitaires, dépendant du parc industriel Bersol II, sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2017, au prix annuel initial de 42 000 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

2. La société Invelac est devenue irrégulière dans le règlement de ses loyers et la société Albatros lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour un montant de 15 010,71 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 16 janvier 2025.

Le commandement étant demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois, la société Albatros a, par acte du 20 mars 2025, assigné la société Invelac devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, principalement, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement d’une provision sur l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

La société Invelac s’est opposée aux demandes en excipant d’une exception d’inexécution tirée de désordres affectant la toiture et le système de chauffage, en sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement, ainsi que, à titre reconventionnel, la condamnation de la bailleresse à la reprise de l’installation de chauffage sous astreinte et au paiement d’une provision de 25 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

3. Par ordonnance du 13 octobre 2025, le juge des référés a statué ainsi qu’il suit :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Albatros et la société Invelac ;

— dit qu’à compter du 24 février 2025, la société Invelac est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Invelac, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

— condamne la société Invelac à payer à la société Albatros la somme provisionnelle de 30 442,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 (sic) pour les sommes dues à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

— condamne la société Invelac à payer à la société Albatros une indemnité d’occupation mensuelle de 5 104,30 euros à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne la société Invelac aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Invelac a interjeté appel de cette ordonnance.

4. Par déclaration au greffe du 28 novembre 2025, la société Invelac a relevé appel de l’ordonnance en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Albatros.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 1er avril 2026.

5. Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la société Invelac a fait assigner la société Albatros en référé devant la juridiction du premier président pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 13 octobre 2025.

6. Par ordonnance du 26 mars 2026, la première présidente de chambre, délégataire de la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, a débouté la société Invelac de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 mars 2026, la société Invelac demande à la cour de :

Vu les articles 835 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 606 et R. 145-35 du code de commerce,

— réformer la décision en ce qu’elle a :

1. constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Albatros et la société Invelac,

2. dit qu’à compter du 24 février 2025, la société Invelac est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation,

3. ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Invelac, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

4. condamné la société Invelac à payer à la société Albatros :

1°) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 septembre 2025, la somme provisionnelle de 30 442,19 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 pour les sommes dues à cette date et à la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement,

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 5 104,30 euros, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

condamné la société Invelac aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et la condamne à payer à la société Albatros la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau

— déclarer recevable bien fondée en son appel la société Invelac,

— débouter purement et simplement la société Albatros de toutes demandes, fins et prétentions,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé,

— constater que les causes du commandement ont été régularisées au moyen du virement de 25 000 euros concernant l’arriéré de loyers,

— constater que les causes du commandement ont été régularisées concernant la preuve continue de l’assurance du locataire,

— condamner la bailleresse à la reprise de l’installation de chauffage selon devis produit ACE 2I du 5 décembre 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

En tout état de cause

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter purement et simplement la société Albatros de toutes demandes, fins et prétentions,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pour le lapse de temps ou elle a joué, les causes du commandement étant régularisées intégralement,

— accorder en conséquence des délais de paiements,

— condamner à titre de provision la somme de 25 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance,

— condamner les demandeurs à régler à la société Invelac la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le PV de constat réalisé le 25 mars 2025.

***

8. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 16 mars 2026, la société Albatros demande à la cour de :

Vu les articles 1104, 1728 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— déclarer la société Invelac mal fondée en son appel,

— débouter la société Invelac de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner la société Invelac au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

9. Il doit tout d’abord être relevé que le dispositif de l’ordonnance entreprise comporte une mention erronée datant le commandement de payer du 24 janvier 2024, alors qu’il a été délivré le 24 janvier 2025, ainsi que le retient au demeurant l’ordonnance elle-même par ailleurs.

10. Cette erreur, purement matérielle, sera rectifiée.

Moyens des parties

11. La société Invelac soutient que les causes du commandement ont été intégralement régularisées avant la date d’audience par un virement de 25 000 euros effectué le 24 juillet 2025 au titre de l’arriéré et par la communication d’attestations d’assurance ; qu’à ce jour, la dette locative est entièrement réglée ; que le juge n’a pas tenu compte de l’effort substantiel ainsi consenti ; qu’il dispose, en application combinée de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, du pouvoir d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance -défaut de réparation de la toiture et défaut de remise en état du système de chauffage hors service depuis avril 2024- caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause et autorisent le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution ; que ces travaux, relevant des grosses réparations au sens des articles 606 du code civil et R.145-35 du code de commerce, sont à la charge du bailleur ; que la vétusté de l’installation justifie une remise en état intégrale aux frais de la bailleresse.

12. La société Albatros réplique que le commandement n’a pas été régularisé dans le délai légal d’un mois, ni au titre de l’arriéré locatif -le seul virement de 25 000 euros, opéré cinq mois après l’expiration du délai, étant insuffisant pour solder la dette- ni au titre de l’assurance, dont la première attestation n’a été produite que le 28 juillet 2025, sans porter sur les locaux loués ni couvrir les risques visés au bail, une attestation conforme n’ayant été communiquée que le 27 août 2025 ; que la société Invelac, dont la dette s’est aggravée depuis la délivrance du commandement et qui a accumulé un solde débiteur de 10 208,60 euros au 6 janvier 2026, ne justifie d’aucun effort sérieux d’apurement ni d’aucune perspective crédible de respect d’un échéancier ; qu’elle a au demeurant déjà bénéficié, par ordonnance de référé du 30 juillet 2018, de délais judiciaires de vingt-quatre mois qu’elle n’a pas respectés ; que l’exception d’inexécution invoquée n’est étayée par aucun élément probant ; que la fuite de toiture a été promptement réparée selon facture du 19 décembre 2024 ; que le dysfonctionnement allégué du chauffage n’est établi que par les déclarations des préposés de la locataire commerciale rapportées dans un constat unilatéral, sans diagnostic technique ni preuve d’une impossibilité d’exploiter.

Réponse de la cour

13. Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que ce commandement doit, à peine de nullité, reproduire ce délai.

14. Le commandement délivré le 24 janvier 2025, dont la régularité formelle n’est pas contestée, visait la clause résolutoire stipulée au bail, reproduisait le délai d’un mois et portait tant sur le paiement d’un arriéré locatif de 15 010,71 euros, arrêté au 16 janvier 2025, que sur la justification de l’assurance contractuellement convenue.

À l’expiration du délai d’un mois, soit le 24 février 2025, aucune des deux causes du commandement n’avait été régularisée. La société Invelac n’a versé aucune somme pendant ce délai et n’a produit aucune attestation d’assurance. Le seul virement dont elle se prévaut, d’un montant de 25 000 euros, n’est intervenu que le 24 juillet 2025, soit cinq mois après l’expiration du délai, et n’a pas davantage éteint la dette, le décompte arrêté au 2 septembre 2025 faisant ressortir un solde de 30 442,19 euros après déduction de ce paiement.

La dette locative s’est ainsi aggravée depuis la délivrance du commandement.

Quant à la justification de l’assurance, dont le bail fait obligation au preneur en lui imposant d’adresser au bailleur, chaque année, les justificatifs de ses quittancements, elle n’est intervenue pour la première fois que par notification RPVA du 28 juillet 2025, soit plus de cinq mois après l’expiration du délai, l’attestation alors produite ne portant au demeurant pas sur les locaux loués à [Localité 1] mais sur une adresse à [Localité 2], et ne couvrant pas les risques visés à l’article « Assurances » du bail. Ce n’est que par notification du 27 août 2025 qu’une attestation conforme, datée du 20 août précédent, a été communiquée.

15. Il apparaît donc que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois prescrit par l’article L. 145-41 du code de commerce.

16. La société Invelac excipe toutefois d’une contestation sérieuse tirée d’une exception d’inexécution fondée sur deux séries de désordres : des infiltrations en toiture et une défaillance du système de chauffage.

17. S’agissant de la toiture, il ressort des pièces du dossier qu’à la suite du signalement adressé par la locataire le 5 décembre 2024 faisant état de fuites, la société Albatros a fait procéder à des travaux de réparation, comportant le rétablissement du chapeau de toiture et la réfection du chéneau d’eau pluviale, selon facture en date du 19 décembre 2024, soit dans un délai de quinze jours.

Le procès-verbal de constat dressé le 25 mars 2025 à la demande de l’appelante ne fait par ailleurs état d’aucun désordre subsistant relatif à la toiture.

18. En ce qui concerne le système de chauffage, le procès-verbal de constat de Maître [I] du 25 mars 2025, sur lequel s’appuie l’appelante, se borne à rapporter les déclarations du président et d’une salariée de la société Invelac, énonçant que le système ne fonctionnerait plus depuis le mois d’avril 2024, et à consigner, à l’issue d’un test de fonctionnement, que « le premier aérotherme est disjoncté, il n’est pas possible de vérifier l’état de fonctionnement » et que sur le second, le ventilateur fonctionne en position été mais demeure à l’arrêt en position hiver.

Ce constat ne procède à aucune caractérisation technique de l’origine de la défaillance ; il ne permet de déterminer ni si celle-ci procède d’un défaut d’entretien -auquel le preneur est contractuellement tenu- ni si elle relève de la vétusté à la charge du bailleur.

Le devis de la société ACE 2i invoqué à l’appui de la demande de remise en état porte au demeurant non sur la réparation des aérothermes existants, mais sur la pose de deux climatisations réversibles neuves, après dépose des installations en place, ce dont il résulte que la qualification technique des travaux sollicités -réparation locative, grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, ou amélioration- se heurte elle-même à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

19. Au surplus, la société Invelac, qui prétend que ces désordres ont substantiellement affecté l’exploitation de son fonds et l’auraient empêchée d’y exercer son activité d’atelier de reliure et de finition, ne rapporte la preuve ni d’une impossibilité d’exploiter, ni d’une perte d’exploitation, dont elle ne chiffre pas davantage le montant.

Le seul devis de remise en service produit pour un montant de 2 852,48 euros HT, sensiblement inférieur au coût d’un remplacement intégral, corrobore d’ailleurs l’absence de désordre d’une gravité telle qu’elle aurait rendu les lieux impropres à leur destination.

20. Les éléments produits ne caractérisent donc pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’une gravité suffisante pour avoir rendu les locaux impropres à l’usage convenu. L’exception d’inexécution est dépourvue du sérieux requis pour constituer une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

21. Il s’ensuit que la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 30 juin 2017 a produit ses effets à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 24 janvier 2025, soit le 24 février 2025. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

22. Nonobstant le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse, la société Invelac réclame également le bénéfice de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire.

Elle avance qu’elle a réalisé de substantiels efforts d’apurement de sa dette, bien que postérieurs au délai d’un mois imparti par le commandement de payer, et que cette dette est désormais résorbée.

23. Toutefois, il doit être observé que la société Invelac ne justifie d’aucun effort sérieux d’apurement. Le versement de 25 000 euros le 24 juillet 2025 est intervenu cinq mois après l’expiration du délai du commandement et n’a pas suffi à éteindre la dette, dont le solde s’élevait encore à 30 442,19 euros au 2 septembre 2025, soit un montant supérieur à celui réclamé par le commandement initial. La dette locative s’est ainsi aggravée depuis la délivrance du commandement, ce qui exclut la démonstration d’efforts sérieux et d’une perspective crédible d’apurement.

24. D’autre part, l’examen du compte locataire révèle que les retards de paiement se sont poursuivis au cours de la procédure d’appel : un solde débiteur de 10 208,60 euros était constaté au 6 janvier 2026, au titre des indemnités d’occupation des mois de décembre 2025 et janvier 2026, et la société Invelac n’a réglé l’échéance de février 2026 que le 19 février et celle de mars 2026 que le 5 mars, en méconnaissance de son obligation contractuelle de paiement mensuel et d’avance.

25. Enfin, et surtout, la société Invelac a déjà bénéficié, par une précédente ordonnance de référé en date du 30 juillet 2018, de délais judiciaires d’une durée de vingt-quatre mois pour s’acquitter d’un arriéré locatif consécutif à un précédent commandement visant la clause résolutoire. La locataire manifeste ainsi des difficultés récurrentes et anciennes à satisfaire à son obligation essentielle de paiement du loyer.

26. Dans ces conditions, les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté ces demandes.

27. La clause résolutoire ayant produit ses effets le 24 février 2025, la société Invelac est devenue, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en vigueur, soit 5 104,30 euros par mois.

28. Le décompte produit par la société Albatros, arrêté au 2 septembre 2025, fait apparaître un solde de 30 442,19 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, déduction faite du virement de 25 000 euros opéré le 24 juillet 2025. Ce décompte n’est utilement contesté par aucun élément produit par l’appelante, qui se borne à le qualifier d'« erroné » sans préciser en quoi il le serait.

29. Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Invelac, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 pour les sommes dues à cette date et à la date d’échéance pour les sommes postérieures, ainsi qu’au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 5 104,30 euros à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

30. L’expulsion ordonnée par le premier juge sera également confirmée.

31. La société Invelac sollicite la condamnation de la société Albatros à procéder, sous astreinte, à la reprise de l’installation de chauffage selon devis de la société ACE 2i du 5 décembre 2024, et au paiement d’une provision de 25 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

32. Toutefois, la clause résolutoire a joué le 24 février 2025 et l’appelante, devenue occupante sans droit ni titre, est dépourvue de qualité pour exiger du bailleur l’exécution d’obligations attachées à un bail dont elle ne peut plus se prévaloir.

Sa demande de condamnation sous astreinte à la reprise de l’installation de chauffage sera donc rejetée.

La demande de provision pour préjudice de jouissance se heurte par ailleurs aux mêmes contestations sérieuses que celles qui ont été relevées en ce qui concerne l’exception d’inexécution : l’origine du dysfonctionnement, sa gravité, l’imputabilité au bailleur et l’étendue d’un préjudice non chiffré ne peuvent être tranchés dans le cadre du référé. L’obligation invoquée étant sérieusement contestable, la demande de provision doit être rejetée.

33. L’ordonnance sera dès lors confirmée en ce qu’elle a débouté la société Invelac de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

L’appelante, partie succombante, sera condamnée à payer les dépens et à verser à la société Albatros la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rectifie l’erreur matérielle affectant l’ordonnance entreprise en ce qu’elle mentionne le commandement de payer du 24 janvier 2024 en lieu et place du commandement de payer du 24 janvier 2025.

Confirme l’ordonnance entreprise, ainsi rectifiée, en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société Invelac aux dépens.

Condamne la société Invelac à payer à la société Albatros la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.