COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 22/00793 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRNV

[E], [O], [N] [B]

[G], [Y] [L]

c/

[D] [P] [T]

[R] [T] née [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGOULEME (RG : 20/00225) suivant déclaration d’appel du 15 février 2022

APPELANTS :

[E], [O], [N] [B]

né le 07 Septembre 1964 à [Localité 6] (16)

de nationalité Française,

Profession: Inspecteur IARD

demeurant [Adresse 3]

[G], [Y] [L]

né le 03 Avril 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Agent hospitalier,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[D] [P] [T]

né le 25 Novembre 1959 à [Localité 4] (16)

de nationalité Française

Retraité,

demeurant [Adresse 8]

[R] [T] née [A]

née le 23 Février 1939 à [Localité 5] (16)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Gabrielle GERVAIS DE LAFOND de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARENTE substitué à l’audience par M^e TRIBOT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [V] [H], greffière stagiaire.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1-Par acte authentique en date du 17 mai 2016, Mme [R] [A] épouse [T] et M. [D] [T] ont vendu à M. [G] [L] et à M. [E] [B] un bien immobilier, comprenant une maison d’habitation, une terrasse couverte, un garage et un jardin, situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le prix de 130 000 euros.

Il était annexé à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique de la société d’expertise du Sud-Ouest, indiquant la présence d’une couverture en fibrociment sous tuiles.

2- Se plaignant d’ infiltrations d’eau dans la maison, M.[L] et M.[B] ont obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 4 novembre 2019. Il a conclu à la présence de plaques fissurées dans la toiture, ainsi qu’à une pente trop faible de celle-ci.

Par actes en date des 13 et 29 janvier 2020, M. [L] et M. [B] ont assigné les consorts [T] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, pour obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Angoulême :

— a débouté M. [B] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés à payer aux époux [T] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. [B] et M. [L] aux entiers dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [B] et M. [L] ont relevé appel du jugement le 15 février 2022.

Par un arrêt avant-dire-droit en date du 5 juin 2025, la cour d’appel a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 décembre 2025, afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tenant à l’irrecevabilité des demandes formées par M. [B] et M. [L], pour défaut de qualité ou intérêt à agir, compte-tenu de la vente du bien immobilier litigieux en cours de procédure.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2025, M.[B] et M. [L] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et 1137 du même code :

— d’infirmer le jugement entrepris, en date du 20 janvier 2022, rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême en ce qu’il :

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés à payer aux consorts [T] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

— les a déboutés du surplus de leurs demandes,

statuant à nouveau,

à titre liminaire, vu l’arrêt avant dire droit en date du 5 juin 2025,

— de les déclarer recevables en leur action et en leurs demandes et rejeter toutes demandes contraires des consorts [T],

à titre principal,

— de condamner in solidum les consorts [T], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts:

—  41 693,82 euros au titre des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état défectueux de la toiture, sauf à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

—  2 336,96 euros en réparation du préjudice financier qu’ils ont subi en lien avec les travaux réparatoires susmentionnés (intérêts d’emprunt pour financer lesdits travaux),

—  20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— de débouter les consorts [T] de toutes demandes contraires,

à titre subsidiaire,

— de condamner in solidum les consorts [T] à leur payer pour dol, les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  41 693,82 euros au titre des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état défectueux de la toiture, sauf à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

—  2 336,96 euros en réparation du préjudice financier qu’ils ont subi en lien avec les travaux réparatoires susmentionnés (intérêts d’emprunt pour financer lesdits travaux),

—  20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— de débouter les consorts [T] de toutes demandes contraires,

en toute hypothèse,

— de débouter les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance, en ce compris les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

— de les condamner in à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, Mme [A] veuve [T] et M. [T] demandent à la cour d’appel de :

à titre liminaire et principal,

— déclarer irrecevables en leur actions et demandes les consorts [B]-[L] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— débouter en conséquence les consorts [B]-[L] de l’intégralité de leurs demandes,

— déclarer irrecevables en leurs demandes nouvelles les consorts [B]-[L], présentées après le jugement rendu et après l’arrêt rendu par la cour, présentées la première fois devant la cour en violation de l’article 564 du code de procédure civile,

— confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême le 20 janvier 2022,

statuant à nouveau,

— condamner en cause d’appel M. [B] et M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de publicité foncière de 14 euros justifiés en pièce 21,

subsidiairement et statuant sur la procédure d’appel,

— confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême le 20 janvier 2022,

— débouter M. [B] et M. [L] de l’intégralité de leurs demandes,

statuant à nouveau,

— condamner en cause d’appel M. [B] et M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de publicité foncière de 14 euros justifiés en pièce 21,

— les condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées par M.[B] et M. [L].

5- Mme [A] veuve [T] et M.[D] [T] soulèvent à titre liminaire le défaut d’intérêt à agir de M.[B] et de M.[L], ces derniers ayant revendu l’immeuble objet du litige pour un prix de 160 000 euros, soit un prix supérieur de 30 000 euros à celui auquel ils l’avaient acquis.

Ils ajoutent que les appelants ne se sont pas non plus gardés le droit de poursuivre leur action par une clause expresse au sein de leur acte de vente, et dès lors, sont irrecevables à agir.

6- M.[B] et M.[L] répliquent que, nonobstant la vente du bien, ils conservent un intérêt direct et certain à agir, dans la mesure où ils ont subi un préjudice lié au coût des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux vices affectant l’immeuble.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Il est admis que l’action en garantie des vices cachés se transmet avec la chose vendue au sous-acquéreur, mais que le vendeur intermédiaire ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain (Civ.1ère, 19 janvier 1988, Civ.3ème, 27 juin 2001).

8- En l’espèce, il n’est pas contesté par les appelants qu’ils ont vendu l’immeuble litigieux en cours de procédure, moyennant un prix de 160 000 euros le 7 juin 2022, alors qu’ils l’avaient acquis au prix de 130 000 euros.

9- Toutefois, ils justifient avoir notamment exposé des frais à hauteur de 41 693, 82 euros au titre des travaux de réfection de la toiture et de la charpente de la maison, de sorte qu’ils justifient subir un préjudice, et conservent de ce fait un intérêt à agir, et ce même si aucune clause en ce sens n’avait été insérée dans l’acte de vente, celle-ci n’étant pas nécessaire pour agir.

10- Par conséquent, les demandes présentées par M. [B] et M.[L] sur le fondement de la garantie des vices cachés, et, à titre subsidiaire sur celui de la réticence dolosive, seront déclarées recevables.

Sur la garantie des vices cachés.

11- M. [B] et M. [L] soutiennent que les défauts affectant la toiture, constatés par l’expert, compromettent l’usage du bien eu égard à leur ampleur et leur gravité, et qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus.

Ils ajoutent que l’antériorité du vice à la vente, et son caractère caché, sont établis.

Enfin, ils font valoir que la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée, ce qui exclut l’application de la clause élusive de la garantie des vices cachés. Ils allèguent en effet que les consorts [T] ont été propriétaires du bien pendant cinquante ans, et avaient nécessairement connaissance de l’état de la toiture de leur immeuble.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’en leur cachant l’état de la toiture, les vendeurs se sont rendus coupables de réticence dolosive à leur égard.

12- Les consorts [T] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve de l’antériorité à la vente du vice concernant la toiture, dès lors qu’aucun élément ne permet d’exclure le fait que les désordres puissent être dus à des chocs occasionnés entre la vente et la date de constatation de ces désordres, et en ce qu’il a dit que la pente de la toiture ne peut constituer un vice caché en raison de sa nature apparente.

En tout état de cause, ils ajoutent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente de l’immeuble doit s’appliquer, dans la mesure où ils n’avaient pas connaissance de l’état de la toiture.

Ils contestent de la même façon avoir dissimulé des informations relatives à l’état de la toiture aux acquéreurs.

Sur ce,

13- L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

14- L’acte de vente versé aux débats (pièce 1 appelants) prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leur vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

15- Il appartient donc à M. [B] et à M. [L] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par les vendeurs du vice antérieurement à la vente.

16- Pour rejeter l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [B] et M. [L], le tribunal a certes indiqué que les infiltrations dont l’origine se trouve dans la sous-toiture réalisée en plaques de fibrociment, compromettaient l’usage de l’immeuble, mais a estimé que la preuve de l’antériorité de ce vice caché à la vente n’était pas rapportée.

17- Il a ensuite considéré que le défaut de pente de la toiture ne pouvait pas constituer un vice caché, dans la mesure où celui-ci était visible de tous.

Dans son rapport du 20 juillet 2019, l’expert indique que 'la toiture est constituée de plaques ondulées en fibrociment avec une pente de 8%. Cette toiture a été recouverte de tuiles canal en terre cuite. Ces tuiles en terre cuite ne servent uniquement qu’à améiorer l’esthétisme de la toiture. Les fuites de toiture sont dues à des plaques qui sont fissurées, et qui donc n’assurent plus l’étanchéité de la toiture.

J’estime que la fissure de cette plaque en fibrociment est ancienne, ce qu’indique la tentative de réparation à l’aide d’une bombe de silicone ou un autre produit. Même si une seule partie de la toiture est impactée par le dégât des eaux, cette toiture n’a pas assez de pente et doit être changée dans son ensemble.

L’absence de pente minimale apportera des fuites d’eau à la suite de grosses précipitations'.

18- En outre l’expert constate les désordres suivants:

'- décollement de papier peint dans les pièces concernées, notamment dans le séjour,

— peinture du plafond cloquée dans la salle de douche,

— fuites importantes dans l’arrière-cuisine,

— la présence du tableau électrique à proximité des infiltrations fait courir un risque majeur d’électrocution'.

19- Il ressort de ces éléments, et il n’est au demeurant pas contesté que la réalité des désordres, à savoir la présence d’infiltrations d’eau affectant le bien vendu, est avérée, que celles-ci trouvent leur origine dans les fissures des plaques en fibrociment placées sous la couverture de tuiles réalisée en 2012, que ces désordres rendent le bien impropre à sa destination, dès lors que l’étanchéité de celui-ci n’est plus assurée et qu’au surplus, la sécurité de ses habitants est compromise au regard du risque majeur d’électrocution.

20- Il incombe ensuite aux appelants de rapporter la preuve de la préexistence du vice caché à la vente.

21- A l’appui de leurs allégations, M. [B] et M. [L] font état du rapport d’expertise aux termes duquel l’expert estime qu’une des fissures affectant les plaques en fibrociment est ancienne, et a fait l’objet d’une tentative de réparation, ce qui démontrerait que les vendeurs en avaient nécessairement connaissance.

22- Cependant, les intimés versent aux débats le diagnostic technique de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante réalisé en septembre 2014, et annexé à l’acte de vente, lequel mentionne la présence d’une couverture en fibrociment et précise 'matériaux non dégradés’ ( pièce 1 intimés).

23- En outre, l’expert, en réponse à une observation des parties, précise 'concernant les infiltrations, il est possible que la fissure responsable des infiltrations ait été provoquée par la société ayant posé les tuiles décoratives, et réparée par ses soins sans en informer ses clients'.

24- Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’expert n’a pas été en mesure de dater l’apparition des fissures, se contentant d’affirmer que l’une d’elles est ancienne au jour de la réunion d’expertise, dont il convient d’observer qu’elle s’est tenue le 11 juin 2019, soit plus de trois années après la vente, ce qui n’exclut pas, en effet, le fait qu’un choc ait pu occasionner l’apparition de fissures entre la date de la vente et la constatation de celles-ci, de sorte que leur antériorité à la vente n’est pas démontrée.

25- A titre surabondant, même si cette fissure était survenue avant la vente du bien litigieux en 2016, notamment à l’occasion de l’intervention de l’entreprise chargée de la pose des tuiles décoratives en 2012, aucun élément n’établit que les vendeurs en avaient connaissance, la réparation de celle-ci ayant pu être effectuée par les artisans sans en informer les clients, de sorte que la connaissance du vice par les consorts [T] n’est en tout état de cause pas rapportée.

26- Par conséquent, la cour d’appel considère que les consorts [B]/[L] ne rapportent pas la preuve de l’antériorité du vice affectant la couverture en fibrociment à la vente, et à tout le moins, la connaissance de celui-ci par leurs vendeurs.

27- S’agissant du défaut de pente de la toiture, il convient de souligner, à l’instar du tribunal, que celui-ci est apparent, mais surtout que l’expert se contente d’affirmer que le défaut de pente de la toiture est susceptible d’être à l’origine d’infiltrations en cas de grosses précipitations, sans pour autant objectiver ses dires, de sorte que les appelants ne rapportent la preuve, ni de son carcatère caché, ni surtout que cette pente insuffisante constitue un vice.

28- En considération de ces éléments, le jugement qui a débouté les consorts [B]/ [L] de leur action fondée sur la garantie des vices cachés sera confirmé.

29- Les appelants recherchent subsidiairement la responsabilité des vendeurs sur le fondement du dol.

30- A titre liminaire, la cour d’appel relève que même si M.[B] et M. [L] n’avaient pas développé ce fondement juridique devant le tribunal, il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle dès lors que l’action engagée sur le fondement du dol tend aux mêms fins que celle formée sur le fondement de la garantie des vices cachés, en l’espèce, l’indemnisation de leurs préjudices.

31- Selon les dispositions de l’article 1137 du code civil, ' Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

32- Il appartient dès lors aux consorts [B] et [L] de rapporter la preuve de ce que les vendeurs leur auraient intentionnellement dissimulé la présence de fissures affectant les plaques en fibrociment de la toiture.

33- Or, il résulte de ce qui précède que la connaissance par les vendeurs de la présence desdites fissures n’est pas établie, de sorte qu’il ne peut bien sûr leur être reproché d’avoir dissimulé aux acquéreurs une information dont ils n’avaient pas eux-mêmes connaissance.

34- En conséquence, M. [L] et M. [B] seront également déboutés de leurs demandes formées à l’encontre des consorts [T] sur le fondement de la réticence dolosive.

Sur les mesures accessoires.

35- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

36- M.[L] et M. [B], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel et seront condamnés à verser aux consorts [T] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare recevables les demandes formées par M. [G] [L] et M. [E] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la réticence dolosive,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [L] et M. [E] [B] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [G] [L] et M. [E] [B] à verser à M.[D] [T] et à Mme [R] [A] veuve [T] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,