COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 JANVIER 2026

N° RG 23/05814 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NSAW

S.A.S. MONAPPARTABORDEAUX.FR

c/

S.A.S. ABELHA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 28 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 novembre 2023 (R.G. 2023F00777) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.S. MONAPPARTABORDEAUX.FR, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. ABELHA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thomas DE BOYSSON de l’AARPI CHATAIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée Monappartabordeaux.fr, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Mont-de-Marsan, a pour activité l’achat, la transformation, la location et la vente de tous biens immobiliers.

La société par actions simplifiée Abelha, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, est marchand de biens immobiliers.

Par acte authentique du 25 mars 2022, la société Abelha a consenti à la société Monappartabordeaux.fr une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 2 d’un immeuble situé [Adresse 3], pour un prix de 370 000 euros, moyennant une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 37 000 euros.

A la date d’expiration de la promesse, le 27 juin 2022, la société Monappartabordeaux.fr n’a pas levé l’option d’achat.

2. Par courrier en date du 16 novembre 2022, la société Abelha a vainement mis en demeure la société Monappartabordeaux.fr d’avoir à lui verser la somme de 37 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation puis, par acte extrajudiciaire du 10 mai 2023, la société Abelha a fait assigner la société Monappartabordeaux.fr devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— Débouté la société Monappartabordeaux.fr de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné la société Monappartabordeaux.fr à payer à la société Abelha société la somme de 37 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 16 novembre 2022,

— Condamné la société Monappartabordeaux.fr à payer à la société Abelha société la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Monappartabordeaux.fr aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 22 décembre 2023, la société Monappartabordeaux.fr a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Abelha.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 11 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Monappartabordeaux.fr demande à la cour de :

Vu les articles 1137, 1187 et 1304 du code civil,

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 30 novembre 2023,

Statuant à nouveau :

— Débouter la société Abelha de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— Dire et juger que la société Abelha s’est rendue coupable de réticence dolosive au préjudice de la société Monappartabordeaux.fr,

En conséquence,

— Condamner la société Abelha à payer à la société Monappartabordeaux.fr la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la société Abelha à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 7 juin 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Abelha demande à la cour de :

Vu les dispositions du code civil et notamment des articles 1103, 1137 et 1193 et suivants,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le jugement du tribunal de commerce 30 novembre 2023 (n°2023F00777),

— Juger que la promesse unilatérale de vente conclue entre la société Monappartabordeaux.fr et par la société Abelha n’était conditionnée ni par l’obtention d’un financement, ni par l’obtention d’un permis ou d’une autorisation de travaux,

— Juger que la surface déclarée dans la promesse unilatérale de vente est conforme aux mesures d’un géomètre expert qui a pris en considération les surfaces hors loi carrez,

— Juger que l’attestation de conformité des locaux à poubelles et vélos exigée par l’établissement bancaire de la société Monappartabordeaux.fr ne constituait pas une condition suspensive de la promesse unilatérale de vente et qu’en tout état de cause les locaux poubelles et à vélos répondaient aux prescriptions administratives,

— Juger que la société Abelha n’a pas eu connaissance d’une non-conformité lors de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— Débouter la société Monappartabordeaux.fr de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Par conséquent,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux 30 novembre 2023 (n°2023F00777),

— Condamner la société Monappartabordeaux.fr au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, au bénéfice de la société Abelha.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

5. Au visa des articles 1304 et 1187 du code civil, la société Monappartabordeaux.fr soutient que la promesse unilatérale du 25 mars 2022 était soumise à des conditions suspensives de droit commun stipulées à son seul bénéfice, comprenant notamment la condition de l’absence de charges ou vices de nature à diminuer sensiblement la valeur du bien ou à le rendre impropre à la destination envisagée ; qu’en cas de révélation postérieure d’un tel élément, la condition doit être tenue pour non réalisée et la promesse frappée de caducité.

À ce titre, l’appelante fait valoir tout d’abord que le courrier d’InCité du 6 avril 2022 a exclu l’aménagement des combles en pièce principale d’habitation en raison d’une hauteur sous plafond insuffisante, entraînant la neutralisation de 12 m² jusque-là intégrés à la surface « Carrez » et affectant directement la valorisation attendue ; que cette perte, représentant environ 10 % de la surface du bien et amputant fortement la marge de revente projetée, caractérise la survenance d’un vice ou d’une charge au sens des conditions suspensives.

La société Monappartabordeaux.fr invoque, de plus, une non-conformité substantielle des locaux communs (poubelles et vélos) aux prescriptions administratives du Plan local d’urbanisme et du Règlement sanitaire départemental, révélée lors de l’instruction de la déclaration d’intention d’aliéner puis confirmée par les échanges avec InCité et un rapport d’inspection du 26 juillet 2022 adressé le 4 août 2022.

Elle soutient que la mise en conformité impliquait une refonte du règlement de copropriété rendue impossible du fait de la vente antérieure d’un autre lot, de sorte que l’immeuble était affecté d’un vice d’urbanisme non régularisable, dépréciant durablement le bien et faisant obstacle à toute autorisation ultérieure. Elle en conclut qu’au 27 juin 2022, date limite de levée d’option, les conditions suspensives n’étaient pas levées et qu’elle était, dès le 28 juin 2022, libérée de ses engagements par l’effet de la caducité.

Au visa de l’article 1137 du code civil, l’appelante reproche enfin à la société Abelha une réticence dolosive en ce que celle-ci, professionnel de l’immobilier, connaissait antérieurement les réserves d’InCité et a néanmoins délivré une attestation de conformité datée du 11 juillet 2022, avant de refuser toute certification par un homme de l’art ; elle affirme que cette dissimulation déterminante l’a conduite à engager en pure perte des démarches et frais, préjudice que doit réparer le vendeur.

6. La société Abelha conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Monappartabordeaux.fr au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 37 000 euros, en faisant valoir que cette indemnité constitue la contrepartie de l’engagement du promettant d’immobiliser le bien pendant la durée de l’option et qu’elle est exigible lorsque, les conditions suspensives étant réalisées, le bénéficiaire s’abstient de lever l’option dans le délai convenu ; que la promesse stipulait expressément une indemnité forfaitaire dispensée de versement immédiat mais due « à première demande » en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives et d’absence d’acquisition dans les délais ; qu’en l’espèce les seules conditions suspensives prévues – dites 'de droit commun'- ont été levées au vu des titres et pièces d’urbanisme transmis entre notaires, sans réserve du bénéficiaire ; que la promesse de vente excluait toute condition d’obtention de prêt ainsi que toute condition de validation administrative du projet de réhabilitation, de sorte que le défaut de financement invoqué par Monappartabordeaux.fr ne saurait faire échec à l’exigibilité de l’indemnité, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option avant l’échéance fixée au 27 juin 2022 à 16h00.

Pour écarter les moyens tirés de la caducité, la société Abelha soutient que la surface 'loi Carrez’ mentionnée à la promesse de vente, soit 127,80 m², était attestée par un géomètre-expert ayant déjà exclu du calcul les zones dont la hauteur sous plafond était inférieure à 1,80 m, et qu’à supposer une discordance ultérieure, la promesse n’ouvrait au bénéficiaire qu’une action en révision du prix dans les conditions légales, sans caractériser l’existence d’un vice ou d’une charge au sens de la clause suspensive.

L’intimée conteste par ailleurs toute non-conformité juridique des locaux poubelles et vélos et fait valoir que l’observation formulée le 26 juillet 2022 par la Commission de coordination-conseil programmatique ne vise ni le Règlement sanitaire départemental ni une quelconque injonction de travaux, se limitant à une appréciation technique relative au franchissement de marches par les conteneurs, susceptible d’être résolue par une simple rampe, et en tout état de cause étrangère aux conditions suspensives ; que la demande d’attestation est en réalité résultée des exigences de l’établissement bancaire de la société Monappartabordeaux.fr en vue d’un prêt qui était pourtant expressément exclu par la promesse de vente.

La société Abelha sollicite la confirmation du rejet de la demande indemnitaire pour réticence dolosive en soutenant que le courrier d’InCité de juillet 2021 ne pouvait révéler une non-conformité de locaux qui n’étaient pas encore réalisés, qu’aucune réserve n’a été émise lors de la vente du lot n°1 le 23 mai 2022 et qu’elle n’a eu connaissance d’une difficulté pratique qu’au 4 août 2022, de sorte que la dissimulation intentionnelle au sens de l’article 1137 du code civil n’est pas démontrée.

Réponse de la cour

7. L’article 1304 du code civil dispose :

« L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.»

En vertu de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

8. Le contrat reçu le 25 mars 2022 par Maître [K], notaire de la société Abelha, avec la participation de Maître [N], notaire de la société Monappartabordeaux.fr, prévoit que l’intimée confère à l’appelante la faculté d’acquérir le lot n°2 situé dans un immeuble sous le régime de la copropriété [Adresse 3], la société bénéficiaire de cette promesse se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation (page trois).

A cet acte est notamment annexé un plan des lots mis en copropriété, dont le lot concerné par la vente.

Le délai ménagé au bénéficiaire de la promesse pour lever l’option est prévu en page sept de cet acte authentique : « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 juin 2022 à seize heures.»

Il est précisé en page onze de cet acte : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 37 000 euros. De conventions expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du paiement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et les travaux accomplis par le promettant, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’engage irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.»

Les conditions suspensives prévues à cet acte sont énoncées en page douze :

« Conditions suspensives de droit commun :

Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Conditions suspensives particulières :

Absence de condition suspensive d’obtention de prêt.

Le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition.»

9. Il résulte donc des stipulations claires et précises de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 2022 que le bénéficiaire, la société Monappartabordeaux.fr, a entendu se réserver une simple faculté d’acquérir dans le délai convenu, en contrepartie de l’immobilisation du bien par la société Abelha, sans subordonner son engagement à l’obtention d’un financement ni à la délivrance de quelque autorisation administrative que ce soit. Cette renonciation expresse à toute condition suspensive d’obtention de prêt est, au demeurant, concordante avec les échanges précontractuels. En effet, Monsieur [L] [M], président de l’appelante, a indiqué par courriel du 21 février 2022 que son offre ferme n’était assortie d’aucune condition suspensive liée au financement, ni à l’obtention de permis ou autorisations de travaux.

Dans ce cadre, les parties ont stipulé une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 37.000 euros, exigible à première demande du promettant dans l’hypothèse où, toutes les conditions suspensives étant réalisées et les obligations du promettant accomplies, le bénéficiaire s’abstiendrait de réaliser l’acquisition dans les délais.

10. Or, il est constant que la société Monappartabordeaux.fr n’a pas levé l’option au plus tard le 27 juin 2022 à 16 heures, de sorte que la promesse s’est éteinte par l’effet du terme ouvrant droit à l’indemnité dès lors qu’aucune condition suspensive n’était défaillie.

11. L’appelante impute sa carence à la défaillance des conditions suspensives de droit commun, en invoquant, d’une part, la remise en cause de la superficie 'loi Carrez’ énoncée à l’acte authentique et, d’autre part, une non-conformité des locaux communs au Plan local d’urbanisme et au Règlement sanitaire départemental.

12. Toutefois, à l’exception d’un courrier d’InCité en date du 6 avril 2022, la totalité des pièces produites par l’appelante au soutien de son argumentation est constituée de courriers et courriels postérieurs à la date limite de levée d’option.

Par ailleurs, InCité a, dans son courrier du 6 avril 2022, rappelé la nécessité d’un local poubelles et d’un local vélos dans cette copropriété, ce qui était déjà mentionné en page 9 du diagnostic technique global en date du 18 janvier 2022 annexé à la promesse authentique de vente.

InCité a également mentionné le fait que la hauteur sous plafond au deuxième étage de ce lot était inférieure à 1,80 m, ce qui figure explicitement et distinctement en rouge sur le plan du géomètre-expert annexé à l’acte authentique. L’appelante ne démontre pas que ce professionnel n’aurait pas, conformément aux règles applicables, exclu du calcul les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, de sorte que le courrier d’INCITE du 6 avril 2022, évoquant l’impossibilité vraisemblable d’aménager une pièce principale sous combles, ne suffit pas à caractériser, au sens de la clause, la révélation postérieure d’un vice ou d’une charge diminuant sensiblement la valeur du bien ou le rendant impropre à la destination envisagée. Au surplus, il est de principe qu’en cas d’inexactitude de superficie est ouverte l’action en révision du prix.

13. L’appelante ne peut sérieusement se prévaloir du défaut de présentation de documents réclamés par sa banque alors qu’elle a expressément fait mentionner à l’acte authentique du 25 mars 2022 qu’elle ne recourait à aucun prêt pour l’acquisition du bien litigieux.

14. Il y a lieu, en conséquence, de débouter l’appelante de l’ensemble de ses prétentions, de confirmer la condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 37.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2022, ainsi que le rejet de la demande indemnitaire fondée sur une réticence dolosive. Seront également confirmés les chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Partie tenue au paiement des dépens, la société Monappartabordeaux.fr sera condamnée à verser à la société Abelha une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 30 novembre 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Monappartabordeaux.fr à payer les dépens.

Condamne la société Monappartabordeaux.fr à payer à la société Abelha la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président