COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2026

N° RG 25/05036 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ON7I

[C] [F]

c/

[U] [Z]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 12 septembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 25/00755) suivant déclaration d’appel du 15 octobre 2025

APPELANTE :

[C] [F]

née le 16 Juillet 1957 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Cloé MAHAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de me VERNARDAKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ :

[U] [Z]

né le 04 Juillet 1942 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e PERETTI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Sandrine LACHAISE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat de bail du 1er février 2020, Mme [H] [Z], épouse de M. [U] [Z], a donné à bail à Mme [C] [F] un local à usage d’habitation principal situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340 euros.

Suite au décès de Mme [Z], M. [Z] est venu aux droits de son épouse.

À partir de 2022, la gestion locative du bien est confiée à l’agence Immo WZ (anciennement Guy Hoquet) de [Localité 4].

2. Par acte du 9 avril 2025, arguant de l’existence de désordres au sein du logement loué, Mme [F] a fait assigner M. [Z], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ayant pour mission de se rendre sur les lieux et la réduction du montant du loyer à 50% soit 170 euros jusqu’à l’exécution intégrale du coût des travaux réparatoires ou à titre subsidiaire jusqu’à la résolution du bail.

3. Par ordonnance de référé contradictoire du 12 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [F] ;

— rejeté la demande de réduction du montant du loyer et de fixation à la somme de 170 euros ;

— rejeté la demande de condamnation formée par Mme [F] à l’encontre de M. [Z] pour ses demandes dilatoires et sa mauvaise foi contractuelle ;

— constaté l’existence de contestations sérieuses s’agissant de la demande de condamnation formée par M. [Z] à la somme provisionnelle de 895,80 euros au titre des arriérés de loyer à l’encontre de Mme [F] ;

— débouté Mme [F] et M. [Z] de leurs demandes respectives en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

— rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

4. Mme [F] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 15 octobre 2025, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [F] ;

— rejeté la demande de réduction du montant du loyer et de fixation à la somme de 170 euros ;

— rejeté la demande de condamnation formée par Mme [F] à l’encontre de M. [Z] pour ses demandes dilatoires et sa mauvaise foi contractuelle.

5. Par dernières conclusions déposées le 17 mars 2026, Mme [F] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 12 septembre 2025 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [F] ;

— rejeté la demande de réduction du montant du loyer et de fixation à la somme de 170 euros ;

— rejeté la demande de condamnation formée par Mme [F] à l’encontre de M. [Z] pour ses demandes dilatoires et sa mauvaise foi contractuelle.

En conséquence :

Statuant à nouveau :

— désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] ;

— prendre connaissance de tous documents utiles ;

— relever et décrire les désordres affectant les lieux loués ;

— déterminer les causes et origines des désordres constatés ;

— dire si les désordres rencontrés rendent le logement indécent, en références aux critères visés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 mais aussi aux critères de salubrités visés par le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 ;

— fournir tout élément technique de fait de nature à permettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues ;

— indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et à en évaluer le coût et la durée ;

— évaluer les préjudices subis du fait des désordres et des travaux de réparations par la locataire.

— ordonner la réduction du montant du loyer de 50% jusqu’à l’exécution intégrale du coût des travaux réparatoires ou à titre subsidiaire jusqu’à la résolution du bail et le départ de Mme [F] si ceux-ci devaient intervenir avant ;

— fixer le montant du loyer à 170 euros jusqu’à l’exécution intégrale du coût des travaux réparatoires ou à titre subsidiaire jusqu’à la résolution du bail et le départ de Mme [F] si ceux-ci devaient intervenir avant ;

— condamner M. [Z] à verser à la somme de 2 500 euros pour ses demandes dilatoires et sa mauvaise foi contractuelle ;

— condamner M. [Z] à verser à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. [Z] de toute demande contraire et de ses plus amples demandes.

6. Par dernières conclusions déposées le 13 février 2026, M. [Z] demande à la cour de :

— déclarer M. [Z] recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande de réduction du loyer ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande au titre de la mauvaise foi de M. [Z] ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Par message RPVA du 18 mars 2026, le conseil de M. [Z] demande le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 2 avril 2026, avec clôture de la procédure au 19 mars 2026.

9. Par dernières conclusions déposées le 24 mars 2026 après la clôture de l’instruction, Mme [F] demande à la cour de :

— déclarer M. [Z] recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et son report au jour des plaidoiries ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande de réduction du loyer ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande au titre de la mauvaise foi de M. [Z] ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Interrogée lors de l’audience, les parties ont confirmé ne pas s’opposer à la demande rabat d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

11. In limine litis, en application de l’article 4 du code de procédure civile, la cour constate que les parties se sont accordées sur le rabat de la clôture au jour de l’audience, accord qui a été constaté par la cour. Il y a donc lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance clôture et de fixer cette dernière au jour des débats.

I Sur la demande d’expertise judiciaire.

12. L’appelante, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1719, 1720, 1755 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, avance que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués, ce qui justifie sa demande d’expertise.

13. Elle soutient en ce sens qu’il existe des désordres dans l’habitation objet du litige du fait de sa vétusté, rappelant être entrée dans les lieux en 1995 et qu’il a été constaté par un commissaire de justice le 19 novembre 2024 :

— des problèmes de serrures,

— un simple vitrage de la porte fenêtre du salon conduisant à une perméabilité à l’air,

— une plaque de condamnation de la cheminée de la cuisine non étanche à l’air et l’eau,

— du salpêtre dans la cuisine et les toilettes,

— un défaut d’étanchéité à l’air dans les toilettes,

— un défaut de raccordement des eaux pluviales dans le garage et un écoulement dans cette pièce de celles-ci,

— une absence de chauffage dans la chambre,

— une fenêtre en simple vitrage non étanche à l’air,

— un grenier condamné,

— des tôles amiantées dans la cour et les WC depuis plus de 30 ans.

14. Elle affirme que certains de ces désordres ont été passés sous silence par le premier juge, que le logement est impropre à sa destination, notamment du fait des traces de salpêtre qui est un signe d’humidité excessive ; qu’en tout état de cause, ces éléments constituent un motif légitime fondant la demande d’expertise en référé.

15. Elle dénonce le fait que les interventions réalisées à la demande de son adversaire n’ont été que ponctuelles, sommaires et n’ont pas constitué de véritables réparations, notamment quant à l’état de la chaudière installée par le bailleur.

16. Elle conteste avoir refusé l’accès du logement à des artisans envoyés par le bailleur, indiquant qu’elle souhaitait que cette venue soit organisée en amont afin de pouvoir prendre ses dispositions et que certains d’entre eux ne s’étaient jamais présenté à son domicile.

17. M. [Z] expose pour sa part qu’il a fait exécuter les travaux lui incombant, ainsi que l’a constaté la décision attaquée, notamment ceux nécessaires à la décence du logement, relevant en ce sens que le bon fonctionnement de la chaudière a été vérifié le 7 janvier 2026.

18. En l’absence d’indécence, il considère que la demande d’expertise n’est pas fondée, dénonçant la posture de l’appelante restée dans les lieux à l’expiration du délai fixé par le congé pour vente du bien loué alors qu’elle sollicite une réduction des loyers.

19. Il dénie, en l’absence d’élément contraire, que les lieux loués aient été vétustes lors de l’entrée dans ceux-ci de Mme [F], qu’il n’a pas existé de demande d’intervention de la part de l’appelante entre 1995 et 2023 et que depuis il a été réalisé des travaux suffisants, y compris suite à l’intervention du SIPHEM qui n’est jamais revenu vers lui à ce titre.

20. Il remet en particulier en cause tout mauvais fonctionnement de la chaudière, l’attestation versée faisant référence selon ses dires aux allégations de la partie adverse sans que le problème 'qui semble récurrent’ ne soit précisé.

21. Surtout, il dénonce les refus de son adversaire aux interventions commandées par ses soins et que ceux qui n’ont pas été réalisés découlent de l’inaction de la locataire.

***

Sur ce ;

22. Il ressort de l’article 145 alinéa premier du code de procédure civile que 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

23. La cour constate en premier lieu qu’il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que la chaudière au gaz installée par le bailleur en 2022 ne soit pas fonctionnelle, ni de ce que les travaux exigés par le SIPHEM suite à sa visite du 11 janvier 2024 n’aient pas été résolus, en particulier la question du garde au corps et des fils électriques dénudés au vu de la facture réglée par M. [Z] le 27 mars 2024 (pièce 9 de l’intimé) ou encore que les dégâts des eaux liées à une fuite de la bonde de douche n’aient pas été résolus.

24. Les reproches fondant la demande d’expertise sont donc uniquement fondés par le procès verbal de constat du 19 novembre 2024 et ont été énumérés auparavant lors de l’exposé des prétentions de l’appelante.

25. Néanmoins, s’agissant du premier, il sera relevé qu’il ne ressort pas des constatations effectuées la cause des difficultés de fonctionnement de la serrure de la porte concernée, notamment s’il s’agit d’une question de vétusté, d’entretien ou s’il peut être déterminé une autre origine au fait que le barillet fonctionne mal.

26. Par ailleurs, s’agissant des difficultés d’isolation, la cour observe qu’aucune d’entre elle n’a été relevée par le SIPHEM lors de son rapport en date du 11 janvier 2024, alors même que la situation n’a pas changé. Mieux, l’existence d’un simple vitrage ou d’un conduit de cheminée ne saurait constituer en elle-même une indécence. Par ailleurs, il n’est pas remis en cause qu’il est versé aux débats un diagnostic de performance énergétique du 13 février 2024 montrant que s’il existe des défauts d’isolation, ceux-ci n’engendrent pas d’indécence, le logement pouvant néanmoins être chauffé, ainsi qu’il résulte de la performance énergétique retenue (classe C selon ce document).

Dès lors, l’indécence ne saurait être présumée de ce chef, quand bien même l’isolation peut être largement améliorée, aucun élément ne justifiant l’existence d’une expertise à ce titre.

27. Quant à l’existence de salpêtre dans les toilettes, outre que ce phénomène ne concerne qu’une partie mineure de l’habitation, il sera observé qu’il ne démontre pas par les seules traces relevées la présence d’une humidité constituant une indécence du fait à la fois de l’ampleur du phénomène mais également de son intensité.

Là encore, cet élément n’est pas suffisant pour fonder une indécence et donc une expertise.

28. Sur la question du raccordement aux eaux pluviales du garage, s’agissant d’un phénomène limité, ne concernant pas une pièce de vie, il ne saurait davantage constituer par lui-même une indécence.

29. Enfin, sur les plaques amiantées, il sera observé que cette affirmation ne ressort pas du constat en date du 19 novembre 2024, l’officier ministériel ayant bien relevé l’existence de plaque ondulée afin de recouvrir les toilettes et une partie de la cour, mais n’a émis aucune hypothèse ou constatations sur la nature des éléments ou l’état de percement de ces derniers (pièce 9 de l’appelante). Dès lors, il ne saurait être déduit de ce seul élément un risque au titre d’amiante qui y serait éventuellement contenu.

Là encore, cet élément ne saurait être suffisant pour ordonner une expertise au vu du seul constat communiqué.

30. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu’il n’existe pas de preuve de l’existence de désordres pouvant fonder une expertise, donc d’un motif légitime à ordonner une telle mesure d’instruction.

31. La demande faite à ce titre sera donc rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur la demande de réduction des loyers.

32. L’appelante rappelle que ce chef de demande a été débouté par la décision attaquée suite au rejet de la demande d’expertise.

33. Elle entend, au vu de son argumentation, que le loyer soit réduit de moitié jusqu’à exécution complète des travaux ou résolution du bail si celle-ci devait intervenir avec lesdits travaux, notamment suite au congé délivré par le bailleur.

34. Elle précise ne pas être une mauvaise payeuse, rappelant que l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 avril 2024 a retenu qu’elle était à jour de tous ses loyers jusqu’au mois de février 2024.

***

Sur ce :

35. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

36. Comme l’a exactement retenu le premier juge, il n’existe pas de manquement de la part du bailleur à ses obligations, ou d’élément établissant l’existence d’une indécence des lieux loués, ne permettant donc pas de faire droit à une demande de réduction des loyers en application des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

37. Cette prétention sera donc rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

III Sur les demandes de dommages et intérêts des parties.

38. Mme [F] dénonce la mauvaise foi contractuelle de la partie intimée en ce que celle-ci a toujours été réglée des loyers, mais indique avoir été destinataire de mise en demeure de payer ses loyers au moins chaque mois entre mars et septembre 2024, puis entre mai et décembre 2025.

39. Elle se dit stressée et épuisée par cette situation, souligne la mauvaise gestion du mandataire, dont elle rend responsable le mandant à son égard, en particulier au titre l’encaissement tardif des chèques remis par ses soins en paiement des loyers, et dénocne l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux, ce qui fonde sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 €.

***

Sur ce :

40. Vu l’article 835 du code de procédure civile précité.

41. Comme l’a exactement retenu le premier juge, il sera observé que s’il n’a pas été opposé à Mme [F] d’arriéré locatif, il n’est pas davantage établi que l’intéressée a payé en temps et heure les sommes dues au titre du bail objet du présent litige.

Or, un tel retard étant constitutif d’une faute contractuelle, l’intéressée ne saurait reprocher à M. [Z] ses relances, faute de justifier que celles-ci ne correspondaient pas à ses propres retards.

42. Dès lors, cette prétention, qui au surplus ne constitue pas une provision et ne relève donc pas de la compétence du juge des référés, sera rejetée et la décision attaquée sera également confirmée de ce chef.

IV Sur les demandes annexes.

43. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que Mme [F] soient condamnée à verser à M. [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.

44. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, Mme [F], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS.

La Cour,

CONFIRME l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 12 septembre 2025 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [F] à verser à M. [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

CONDAMNE Mme [F] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.