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M^e Julio ODETTI

SELARL AVELIA AVOCATS

LE : 19 JANVIER 2017

EXPÉDITION AUX PARTIES LE : 19 JANVIER 2017

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 19 JANVIER 2017

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 16/00073

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de L’INDRE en date du 23 Mai 2016

PARTIES EN CAUSE :

I – COMMUNE DE TENDU, agissant poursuites et diligences de son maire en exercice, domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

APPELANTE suivant lettre recommandée du 20/06/2016, reçue au Greffe de la Cour d’Appel de BOURGES le 21 juin 2016

II – Z Y, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX Représentée par M^e Thierry DECRESSAT, de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

INTIMÉE

19 JANVIER 2017

N° / 2

III – DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’INDRE, ès qualités de commissaire du Gouvernement

XXX

XXX

XXX

Représentée par M. Philippe B, Administrateur général des finances publiques, Directeur départemental des Finances publiques du CHER, muni d’un pouvoir demeuré annexé au dossier

INTIMÉE

19 JANVIER 2017

N° / 3

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me GABER Président titulaire de la Chambre des Expropriations

M. PERINETTI Conseiller

M^me MERLET Conseiller

désignés par Ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de BOURGES en date du 5 septembre 2016

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X

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L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2016 en audience publique.

Madame la Présidente a été entendue en son rapport, M^e ODETTI, a été entendu en sa plaidoirie,

M^e DECRESSAT a été entendu en ses explications,

M. B C a été entendu en ses observations,

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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Vu le jugement contradictoire en fixation d’indemnités du 23 mai 2016 rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Indre,

Vu l’appel interjeté, suivant lettre recommandée du 20 juin 2016, par la commune de TENDU, autorité expropriante,

Vu les conclusions de l’appelante, reçues le 11 juillet 2016 et notifiées le même jour par le greffe,

Vu les conclusions, reçues le 24 août 2016 et notifiées le même jour par le greffe, de l’Z (Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée) Y, expropriée intimée,

Vu les conclusions du commissaire du gouvernement, reçues le 9 septembre 2016 et notifiées par le greffe le 12 septembre 2016,

SUR CE, LA COUR

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties soutenues à l’audience.

Suivant délibération du 12 février 2015 le conseil municipal (en présence de Timothy Y) de la commune de Tendu (36) a décidé d’acquérir du propriétaire de l’époque (tiers au présent litige) une partie de la parcelle, sur laquelle se situait un forage d’exploration, aux fins d’exploitation d’un nouveau forage d’eau potable et a proposé un prix de 4.000 euros.

Alors qu’un acte de vente de la parcelle cadastrée ZX XXX, en nature de terre agricole enherbée accessible par voie communale, sur laquelle devait être prélevée l’emprise estimée à 947 m2 devant constituer le périmètre de protection immédiat du captage d’eau potable, était en cours au profit de l’Z Y exploitante, le service des domaines, consulté par la commune, a évalué le 18 juin 2015 les indemnités dues dans le cadre d’une acquisition par voie d’expropriation, faute d’accord entre les parties (indemnité principale 521 €, indemnité de remploi 104 €, indemnité d’éviction 284 €). L’acquisition par l’Z Y notamment de la parcelle 'terre taillis’ cadastrée section XXX à XXX, d’une surface totale de 17 ha 35 a 72 ca, a été régularisée, suivant acte notarié du 1^er juillet 2015.

Le 28 juillet 2015 une nouvelle délibération du conseil municipal (auquel n’appartenait plus Timothy Y, gérant avec son épouse de l’Z Y) a décidé de maintenir la proposition d’achat à 4.000 € 'maximum’ et décidé de poursuivre la procédure de déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation.

La commune a précisé le 30 juillet 2015 (par l’intermédiaire d’un courrier de son notaire) que la procédure d’expropriation ne serait interrompue qu’à la signature de l’acte authentique.

Le notaire de l’Z Y a confirmé le 22 septembre 2015 l’accord des époux Y sur le prix de 4.000 euros, mais précisé que ces derniers étaient 'assez peu enclins à régler les frais de mainlevée’ dès lors qu’il 'semblerait que la parcelle soit grevée d’une inscription hypothécaire'.

Le commissaire enquêteur a ensuite relevé, dans son rapport du 8 décembre 2015, que les époux Y souhaitaient une sorte de compensation devant se concrétiser sous forme d’une rente.

Il ressort du dossier que le projet de captage a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral le 16 décembre 2015, et qu’une ordonnance d’expropriation (notifiée le 7 janvier 2016) a été prononcée le 4 janvier 2016 concernant la partie de la parcelle en cause, pour la surface précitée de 947 m2.

La commune de Tendu a offert le 16 janvier 2016 à l’Z Y expropriée une indemnisation totale de 909 euros basée sur l’estimation du service des domaines.

L’Z Y a répondu le 12 février 2016 souhaiter que l’indemnité allouée 'corresponde au prix de vente amiable’ de 4.000 euros, selon elle, proposé et accepté, et a saisi le juge de l’expropriation de Châteauroux, le 10 mars 2016, aux fins d’obtenir la fixation de l’indemnité d’expropriation à ce montant.

Le juge de l’expropriation a fixé le 16 mars 2016 la visite des lieux et l’audition des parties et a, après établissement du procès verbal de visite du 9 mai 2016, suivant jugement dont appel, fixé à 4.000 euros l’indemnité due par la commune de Tendu à l’Z Y pour l’expropriation en cause, retenant, que l’expropriante et l’expropriée se seraient accordées sur cette évaluation, et que les dispositions des articles L 322-9 et R 322-3 du code de l’expropriation n’auraient pas à s’appliquer, faute d’estimation, au sens de l’article L 322-9, de la parcelle en cause lors de la vente du 1^er juillet 2015.

La commune de Tendu, appelante, réitère sa demande de fixation de l’indemnité d’expropriation à la somme de 909 euros décomposée comme précédemment énoncé, faisant valoir que le premier juge ne pouvait déroger aux dispositions d’ordre public du code de l’expropriation et que l’acte de vente n’aurait pas été régularisé du fait des époux Y, ce qui aurait généré des frais de procédure d’expropriation.

Elle soutient par ailleurs que le premier juge aurait omis de statuer sur sa demande de consignation de l’indemnité d’expropriation auprès de la CARPA de Châteauroux aux fins de paiement de la caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest, créancier privilégié et hypothécaire. L’Z expropriée, qui demande la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions, s’oppose subsidiairement à cette prétention comme inutile faisant valoir que les époux Y seraient 'en règle quant à leur remboursement'.

Le commissaire du gouvernement maintient ses observations de première instance, concluant à l’allocation d’une indemnité totale de dépossession de 909 euros, avec une marge de discussion de 10%.

Si la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix en application des dispositions de l’article 1583du code civil, le présent litige porte sur l’indemnité due ensuite d’un transfert de propriété intervenu à raison d’une ordonnance d’expropriation.

Sous réserve de l’article L 322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge tient certes compte, pour fixer le montant des indemnités, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

En application de l’article précité, et de l’article R 322-3 du même code, le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par l’autorité administrative dans le cas où une telle mutation a donné lieu à une déclaration d’un montant inférieur à cette estimation, y compris lorsque l’expropriation ne porte que sur une partie des biens ayant fait l’objet de la mutation de référence dès lors que l’estimation est supérieure à l’évaluation donnée à la totalité des biens lors de cette mutation.

L’expropriante et le commissaire du gouvernement soutiennent qu’ainsi le juge serait lié par l’estimation faite par le service des domaines, supérieure (0,55 euros le m2 pour un bien libre) au prix médian de vente (0,37€/m2) des biens pour partie occupés, acquis moins de 5 ans avant l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété.

Toutefois, le premier juge a justement relevé que la vente du 1^er juillet 2015 portait sur des biens de nature différente ne permettant pas de considérer qu’une division du prix global par la surface totale vendue vaudrait estimation de la parcelle ZX 15.

Il ressort en effet de l’acte de vente du 1^er juillet 2015 que l’Z Y a acquis pour le prix global de 158.000 euros :

— diverses parcelles de diverse nature à Tendu (Indre) (cinq terres, situées dans 5 lieux-dits distincts, ainsi qu’une 'terre taillis', un pré et un 'taillis terre’ au lieudit XXX) pour une surface totale de 42ha 78 a 08ca, incluant la parcelle (terre taillis) de la section ZX XXX à XXX (17ha 35a et 72ca), dont il n’est pas discuté qu’elle comprend l’emprise en cause d’une superficie de 947 m2,

— et par extension une autre terre sur la commune de Saint-Marcel (Indre) de 24 a 54 ca,

le bien dans son ensemble étant pour partie occupé par l’acquéreur par confusion sur sa tête des qualités de locataire et de propriétaire au jour de l’acquisition.

Il ne saurait être admis que le prix moyen en résultant (non contesté de 0,37 euros le m2) calculé sur cet important ensemble (d’une surface totale de 43 ha 02a 62 ca) comprenant 9 parcelles ne présentant pas toutes la même nature correspondrait nécessairement au prix de la parcelle ZX 15, dont une partie (9 a 47 ca) a ensuite été expropriée, étant relevé que l’évaluation de cette parcelle (ZX15) n’est pas précisée à l’acte, pas plus que celle des autres parcelles de nature différente acquises, et n’a ainsi pas fait l’objet d’une valeur déclarée ou évaluation au sens des dispositions précitées.

Il s’en infère que les dispositions susvisées n’excluent pas en l’espèce la prise en compte d’un accord pour un montant supérieur ou l’obtention d’une indemnité supérieure à l’estimation antérieure du service des domaines.

En revanche, s’il apparaît que l’autorité expropriante a manifesté son intention de maintenir une proposition de prix de 4.000 euros, il ressort clairement de l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal du 28 juillet 2015 (délibération précitée) que l’Z Y nouveau propriétaire de la parcelle en cause (depuis le 1^er juillet 2015) ne s’accordait sur ce prix qu’avec négociation.

Certes, le notaire de l’Z Y s’est contenté d’indiquer le 22 septembre 2015 que ne subsisterait que la question de frais de main levée hypothécaire, mais le projet non daté d’acte de vente produit par l’Z Y n’a été signé par aucune des parties et le rapport d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, qui a débuté le 3 novembre 2015, note (page 13) que les époux Y gérants de l’Z Y ont indiqué avoir vainement souhaité à l’occasion de l’achat par la commune 'un arrangement en compensation comme par exemple un volume d’eau pendant un certain temps’ (ce qui correspond à leur note d’observation du 18 novembre 2015 produite en pièce 9 par l’autorité expropriante), ajoutant que jusqu’au 22 février 2015 Timothy Y était conseiller municipal et savait à partir de janvier 2015 que l’eau était potable.

Il ne saurait dès lors être retenu que les parties s’étaient réellement accordées 'sur un prix de vente amiable', dès lors que les représentants de l’Z Y n’entendaient manifestement pas limiter la contrepartie d’une vente à la somme de 4.000 euros 'maximum’ proposée par la commune de Tendu, ce qui a justifié la poursuite de la procédure d’expropriation et une offre d’indemnités basée sur l’estimation moindre du service des domaines.

La décision entreprise sera, en conséquence, infirmée en ce qu’elle a retenu l’existence d’une évaluation convenue du bien à transférer et fixé l’indemnité due au titre de l’expropriation à 4.000 euros.

L’Z expropriée ne produit aucun terme de comparaison susceptible de montrer que l’estimation faite par le service des domaines, qui précise qu’une marge de négociation de 10% peut être envisagée, ne prendrait pas correctement en compte l’évolution du marché immobilier, et ne forme pas plus de demande détaillée d’indemnités ou d’indemnités distinctes de celles offertes (à savoir : indemnité principale, de remploi et d’éviction).

Elle se fonde en effet exclusivement sur l’accord précité, entre elle et l’autorité expropriante, alors qu’il ressort de la présente décision qu’aucun accord n’est intervenu sur l’indemnité devant revenir au propriétaire de l’emprise en cause, étant observé que l’offre d’achat faite aux anciens propriétaires, à hauteur de 4.000 euros ne tenait, par nature, pas compte du montant non négligeable des frais inhérents à la procédure d’expropriation postérieure, engagés par la commune ainsi qu’elle en justifie en pièce 10 (1.470 € +367,07 € + 528,10 € + 369,24 €) et dont le montant total de 2.734,41 € (page 6 des écritures de la commune) représentant en fait plus de 68% de la somme précitée, n’est pas contesté.

Il n’est pas plus discuté que l’emprise enherbée dont s’agit de 947 m2 (nature cadastrale de terre taillis) ) exploitée à titre agricole, qui présente un puits ainsi qu’il ressort de la photographie n°3 annexée au procès verbal de visite des lieux (l’enquête préalable faisant mention d’un forage d’exploration de décembre 2013 et d’une nouvelle phase de travaux fin décembre 2014 financés par les communes et réalisés avec l’accord de l’ancien propriétaire et des époux Y en tant que locataires), doit être considérée à la date de l’ordonnance d’expropriation comme libre, étant relevé que l’estimation du 18 juin 2015 tenait déjà compte du fait que l’Z Y serait exploitant propriétaire.

Le service des domaines relevait par ailleurs que cette emprise était accessible par la voie communale n°6 dite de BUXIERES D’AILLAC à CHABENET.

Le commissaire du gouvernement fait état de 3 termes de comparaison de terres libres montrant une valeur médiane de 0,39 euros le m2, avec une valeur maximale de 0,60 euros le m2 correspondant à une vente à Tendu, les autres termes de comparaison concernant des parcelles (plus importantes) situées sur une autre commune de la zone agricole de la Brenne (commune de Chasseneuille, située selon le rapport d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique à 5 kms).

S’il est admis que s’agissant d’une emprise de très petite superficie, la valeur maximale peut être retenue pour le calcul de l’indemnité principale d’expropriation, le commissaire du gouvernement précise qu’elle constitue la fourchette haute compte tenu du caractère moyen de la qualité agronomique des terres et que la valeur vénale devrait être comprise entre 0,55 € et 0,60 €/m2.

Toutefois, le commissaire au gouvernement a relevé que cette parcelle bénéficie d’un large accès par la voie communale (ce qui ressort de la visite des lieux lors de l’enquête préalable et de l’examen du plan cadastral annexé au procès verbal de transport sur les lieux du juge de l’expropriation), et il n’apparaît pas que la valeur proposée, comme la plus pertinente, prenne en compte cette situation privilégiée de l’emprise, qui en majore nécessairement la valeur.

Par ailleurs, l’évaluation faite le 18 juin 2015 résulte d’une vente déjà ancienne (21 mai 2013) antérieure de 3 ans à la date de la décision de première instance (23 mai 2016 date d’estimation de l’emprise) et porte sur une surface de terre de 1.604 m2 largement plus étendue que l’emprise (plus de 40%), même s’il s’agit d’une terre de même nature sur la même commune.

La cour estime ainsi disposer d’éléments suffisants d’appréciation pour pouvoir fixer à 0,85 €/m2 la valeur vénale à prendre en compte à la date de la décision de première instance, ce qui établit l’indemnité principale due à la somme de 804,95 euros (947m2x0,85 €) arrondie à 805 euros.

L’indemnité de remploi proposée sera fixée, selon le taux offert, habituellement appliqué en la matière, à la somme de 161 euros ( 805 € X 20%).

Il n’est pas contesté que pour la région de la Brenne l’indemnité d’éviction de l’exploitant agricole évincé s’établit à la date du jugement entrepris à 3.000 euros l’hectare. Elle sera ainsi fixée en la cause à la somme de 284, 1 euros (0,0947 hectare X 3.000 €) arrondie à 284 euros (somme offerte par l’autorité expropriante).

Il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité totale couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation à 1.250 euros (805 € + 161 € + 284 €).

Il s’infère de l’acte d’acquisition de l’Z Y que celle-ci a financé l’achat d’un ensemble de parcelles à l’aide d’un prêt garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers à hauteur de 158.000 euros, et d’une inscription d’hypothèque conventionnelle à hauteur de4.500 euros, l’ordonnance d’expropriation étant postérieure à la vente et le relevé des formalités montrant que ces inscriptions ont été publiées.

Toutefois aux termes de l’article R 323-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique l’expropriant peut, nonobstant l’existence d’obstacles au paiement représentés, comme en l’espèce, exclusivement par les inscriptions hypothécaires payer l’indemnité à l’exproprié, sous réserve du droit des tiers, lorsque son montant est inférieur à 7.600 euros.

Aucun élément n’impose dès lors de faire droit à la demande de consignation de l’indemnité très largement inférieure à ce montant, concernant un partie minime de la parcelle dont elle dépend et de l’ensemble des parcelles hypothéquées. La demande telle que présentée de ce chef par la commune sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit que les dépens seraient supportés par la commune de Tendu, autorité expropriante ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par la commune de Tendu à l’Z Y, propriétaire exploitante de l’emprise expropriée, à la somme de 1.250 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 805 euros,

— indemnité de remploi : 161 euros,

— indemnité d’éviction : 284 euros ;

Rejette toutes autres demandes des parties contraires à la motivation ;

Condamne la commune de Tendu aux dépens.

L’arrêt a été signé par M^me GABER, Président de Chambre, et par M^me X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. X A.M. GABER