COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2021

N° 2021/ 284

N° RG 19/10817

N° Portalis DBVB-V-B7D-BERNZ

Z A épouse X

C/

SAS GRAND SUD ACCUEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Sylvie Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 16 Mai 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11/04445.

APPELANTE AU PRINCIPAL

INTIMEE INCIDEMMENT

Madame Z A épouse X

née le […] à AUBAGNE, demeurant […]

représentée et plaidant par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE INCIDEMMENT

APPELANTE AU PRINCIPAL

SAS GRAND SUD ACCUEIL

dont le siège social est sis 540, Avenue Max Juvénal – 13100 Aix-en-Provence, représentée par son

président en exercice,

représentée par M^e Sylvie Y, avocat au barreau de MARSEILLE

et plaidant par M^e Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Céline ROBIN-KARRER, Conseillère-rapporteur a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Aux termes d’un acte sous seing privé du 13 mars 1999 intitulé «BAIL COMMERCIAL'', la SCI LA PIERRE C a donné en location pour une durée de neuf ans à la société GRAND SUD ACCUEIL la totalité des biens immobiliers composant un ensemble en cours de construction dit Les Jardins Mozart à Aix-en-Provence, avec effet au ler septembre 1999, les biens loués étant <

Le 25 août 1999, M^me X a acheté en l’état futur d’achèvement un appartement avec son parking, dans le cadre d’un investissement permettant à l’acquéreur de bénéficier d’une exonération de TVA sur le bien acheté, à condition de conclure avec le gestionnaire de la résidence un bail de

neuf ans répondant à certaines conditions.

Par avenant au bail à effet du ler octobre 1999, M^me X s’est substituée à la SCI

B C en qualité de bailleur pour ce qui concernait le lot qu’elle avait acheté.

Suivant exploit en date du 22 novembre 2007, M^me X, qui désirait loger sa fille dans cet appartement, a donné congé à la société GRAND SUD ACCUEIL à effet du 31 août 2008, sans offre de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par lettre du 6 janvier 2008, la société GRAND SUD ACCUEIL a fait part à M^me X de son refus de déférer au congé, notamment en raison de l’absence de proposition d’indemnité d’éviction.

Par exploit du 2 mai 2008, M^me X a fait citer sa locataire devant le Tribunal de

grande instance d’Aix-En-Provence, aux fins principalement de voir dire que le bail n’était pas soumis au statut des baux commerciaux et ordonner à la société GRAND SUD ACCUEIL de libérer les lieux à l’issue du délai fixé par le congé.

Par jugement du 19 juillet 2012, le Tribunal a dit que le contrat liant les parties était un bail

commercial soumis, en conséquence, aux dispositions du code de commerce, dit que le congé délivré par M^me X était valable mais avait pour effet de l’obliger au paiement d’une indemnité d’éviction et d’obliger la société locataire, qui s’était maintenue dans les lieux au-delà du 31 août 2008, à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation; avant dire droit, il a ordonné une expertise et désigné M^me D E-F, avec pour mission d’évaluer chacune de ces indemnités.

La société GRAND SUD ACCUEIL a interjeté appel de cette décision, demandant à titre

principal à la Cour de déclarer l’action de M^me X en validité du congé irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, en ce qu’elle avait été engagée avant 1'échéance de celui-ci et que rien ne permettait alors de savoir si la locataire allait y déférer ; sur le fond, elle concluait notamment à la confirmation du jugement sur la nature commerciale du bail, à la nullité du congé en ce qu’il portait tant sur les parties privatives appartenant à la bailleresse que sur sa quote part des parties communes ; subsidiairement, elle demandait à la Cour de modifier le jugement en ce qu’il avait fixé l’évaluation de l’indemnité d’occupation au ler août 2008 et non au ler septembre 2008 et de dire que l’indemnité d’éviction devait prendre en compte le fonds de commerce tel qu’exp1oité par elle dans l’ensemble de l’immeuble, enfin de l’infirmer en ce qu’il avait mis à sa charge la provision sur la rémunération de l’expert.

M^me X, qui a formé appel incident, concluait notamment au rejet des demandes de la société GRAND SUD ACCUEIL et réitérait son affirmation du caractère non commercial du bail litigieux et sa demande de voir ordonner au preneur de restituer les lieux sans délai, comme conséquence de l’absence de droit au maintien dans les lieux jusqu’à paiement d’une indemnité d’éviction, ou en tout cas de prononcer la résiliation du bail pour fautes contractuelles commises par le preneur, dont elle demandait en outre la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges récupérables.

Par arrêt du 16 avril 2015, la présente Cour d’appe1 a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société GRAND SUD SOLEIL, ordonné la rectification du jugement en ce qu’il avait fixé au ler août 2008 au lieu du ler septembre 2008 la prise d’effet de l’indemnité d’occupation due par le preneur et l’appréciation de sa valeur, confirmé le jugement pour le surplus et y ajoutant, dit que l’expert devait

donner son avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la société GRAND SUD ACCUEIL et 1'incidence éventuelle de la perte partielle au titre du lot loué par M^me X sur la valeur du fonds subsistant.

Suivant exploit d’huissier de justice du 25 juin 2015, M^me X a fait assigner la société GRAND SUD ACCUEIL devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance d’Aix-En-Provence, aux fins d’obtenir1'expulsion de cette société en qualité d’occupant sans droit ni titre et sa condamnation au paiement de la somme provisiomielle de 15.000,00 € à titre d’indemnisation du préjudice subi ; de son côté, la défenderesse a sollicité reconventiomrellement du juge qu’il constate son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et condamne la demanderesse au paiement de la somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts et d’une amende civile.

Par ordonnance du 20 octobre 2015, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et débouté la société GRAND SUD ACCUEIL de ses demandes reconventionnelles.

Le 30 juin 2016, l’expert désigné a déposé son rapport, sur l’indemnité d’éviction, il évaluait l’indemnité principale, estimée sur la base de la valeur du fonds de commerce, à 16.000,00€, outre un trouble commercial estimé à 419,00€, relevant en outre que le preneur sollicitait le paiement de frais de déménagement d’un montant de 800,00 €, sans toutefois produire de devis ; en ce qui concerne l’indenmité d’occupation due par la société locataire, l’expert a estimé que pour la période comprise entre le ler septembre 2008 et le 31 décembre 2016, celle-ci ressortait à un montant arrondi de 23.771,00 € pour l’appartement loué (sous réserve des loyers encaissés par M^me X en 2015 et 2016) et de 9.774,00 € pour le parking, soit un total de 33.545,00€.

Par jugement rendu le 16 mai 2019, le Tribunal de Grande Instance d’Aix-En-Provence a:

— fixé la somme due par la société GRAND SUD ACCUEIL à M^me X à 6.019,83€.

— fixé la somme due par M^me X à la société GRAND SUDACCUEIL à 21.749,00€,

— ordonné la compensation entre ces deux dettes à due concurrence et condamné M^me X à payer à la société GRAND SUD ACCUEIL un reliquat de 15.729,17 €,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

— fait masse des dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise et dit que chacune des parties devra en prendre la moitié à sa charge ; autorise en tant que de besoin la SCP LIZEE-PETIT-TARLET, avocats, d’une part et M^e Jean-Luc DELABRE, avocat, d’autre part, à

recouvrer directement, à due concurrence, les sommes leur revenant dans les conditions de l’aiticle 699 du code de procédure civile.

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

— débouté les parties de toutes demandes, fins et conclusions autres, plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe en date du 4 juillet 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation et à l’indemnité d’éviction et fixé sa dette à 21 749€ et sa créance à 6 019€.

Elle sollicite :

— l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par elle à O € subsidiairement à 2 164 € 50 et très subsidiairement à 2 305 €, sur la base de la méthode d’évaluation de l’expert judiciaire, en se plaçant à la date du 1/09/2008, date d’effet du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré par elle c’est-à-dire à la date du préjudice,

— la suppression dans l’indemnité d’éviction l’incidence du retrait des biens de la concluante sur la valeur globale du fonds de commerce,

— l’évaluation de l’indemnité d’occupation due par la SAS GSA à la somme de 61 353€, subsidiairement à 67 966 € avec intérêts à partir du 1/9/08 et jusqu’au paiement effectif,

— la recevabilité de l’ensemble de ses demandes,

— qu’il soit dit que les deux indemnités sont HT,

— le rejet de la méthode d’évaluation de la marge brute ou si la cour décide de la retenir en lieu et place des méthodes définies par l’expert judiciaire, la valoriser, à O € ou subsidiairement à 834,21€ pour l’indemnité d’éviction et à 86 879 € pour l’indemnité d’occupation, le remboursement par la SAS GSA à la concluante des sommes dues au titre des clauses du bail commercial, (taxes foncières et charges récupérables) ayant fait l’objet du commandement de payer non honoré de 2 434 € 08 (frais d’actes inclus),

— la restitution de la somme de 15 729€17, déjà versée par la concluante, en application de l’exécution provisoire édictée par le juge de première instance,

— la restitution des frais d’expertise supportés par la concluante pour un montant de 4 540 €,

— le paiement total par la SAS GSA, qui s’en est absout, des dépens de 2013 pour un montant restant dû de 1 905 €60, avec les intérêts capitalisés en sus,

— la mise en 'uvre de la loi ELAN pour ce qui concerne l’identification des parties communes spéciales et à jouissance privative au seul bénéfice de la SAS GSA, les clés de répartition de charges afférentes, l’installation d’un compteur d’eau individuel pour l’appartement de la concluante et la modification des tantièmes de parties communes de la concluante établies sur la base d’une surface de l’appartement de 23,94 m2 alors qu’elle n’est que de 22,94 m2,

— la résiliation du contrat de ménage illégal souscrit par la SAS GSA et la restitution des sommes indument payées par la concluante, depuis 2017 soit 1 068 € avec actualisation à la date de décision,

— la condamnation de la SAS GSA à la somme de 21 139 € au titre de l’article 700 CPC (somme établie au 31/1/2021 à actualiser à la date de la décision de la cour) ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— la condamnation de la SAS GSA à la jouissance paisible des biens après reprise sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que l’intimée est forclose à demander une indemnité d’éviction,

— que le bail doit être résilié du fait des fautes du preneur, qui doit être déchu du droit à indemnité d’éviction,

— que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date d’effet du congé soit le 3 août 2018,

— que l’indemnité d’éviction est surévaluée, qu’elle doit être minorée du fait d’une faible rentabilité et attractivité et d’un entretien défaillant des lieux, et qu’elle doit être fixée à la somme de 2 937€, voir avec un coefficient de 2,5, soit 7 342,50€

— qu’en l’absence de réinstallation les indemnités accessoires liées aux frais de déménagement et au trouble commercial ne sont pas dues,

— que l’incidence du retrait des biens de la concluante sur la valeur globale du fonds de commerce ne peut être retenu qu’à hauteur de 1 151€ voir 2 878€ avec aplication d’un coefficient de 2,5

— que le coeficient de précarité de 15% retenu pour l’indemnité d’occupation doit l’être également pour l’indemnité d’éviction,

— qu’il ne peut être retenu des charges payées pour elle, qui paie toutes les charges, que la déduction pour charges appliquée n’est pas justifiée,

— que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 24 995,69€, que subsidiairement peut être déduit 4 979€ de charges mais qu’il faut réintégrer les recettes générées par l’exploitation du bien hors loyer encaissé et versé soit la somme de 11 005€,

— qu’il ne lui a pas été remboursé conformément au bail les taxes foncières 2010 (en partie) 2015 et 2016, qui doivent s’ajouter à l’indemnité d’occupation, comme les charges locatives non remboursées et les charges payées en lieu et place du locataire (assurance, entretien de l’ascenseur, eau) et une indemnité pour non respect de la périodicité de versement des loyers,

— que le bien n’a pas été rendu en bon état d’entretien et de réparation locative, et le rendement locatif non respecté ce qui doit augmenter d’autant l’indemnité d’occupation, outre des dommages et intérêts (frais de procédure, majoration des frais d’expertise, insuffisance d’entretien de l’immeuble, refus de diligenter un état des lieux sortant commun contradictoire et amiable aux frais partagés, manquement à percevoir les loyers, vol avec effraction)

— que doivent également s’ajouter le remboursement des frais de gestion, l’indemnisation de la mise à disposition contrainte des parties communes liées à son bien, une indemnité pour mise à disposition gratuite du parking du 1^er septembre 1999 au 31 août 2008, pour refus d’attestation de contrôle électrique et transformation de l’immeuble en résidence hôtelière,

— que l’intimée doit faire installer des compteurs individuel d’eau et jouir paisiblement et sereinement des lieux.

La société GSA conclut :

— au débouté de M^me X de son appel et de l’ensemble de ses demandes,

— qu’il soit jugé qu’elle a quitté les lieux loués le 31 août 2016, et que c’est à cette date et à cette seule date qu’il convient de se placer pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction et à la date d’effet du congé pour apprécier le montant de l’indemnité d’occupation.

— à la recevabilité et au bien fondé de son appel incident,

Y faisant droit,

— à l’infirmation partielle du jugement entrepris et statuant à nouveau,

— à la condamnation de M^me X à lui payer une indemnité d’éviction globale de 58 973 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 31 août 2016, date de la libération des locaux, lesquels seront capitalisés lorsqu’ils seront dus pour plus d’une année entière.

— à la fixation de l’indemnité d’occupation due par elle à M^me X à la somme annuelle de 3 074,50 euros,

— qu’il soit dit que pour l’établissement des comptes entre les parties il devra être tenu compte des sommes qui ont été versées à titre provisionnel entre le 1^er septembre 2008 et le 31 août 2016 à M^me X,

— qu’il soit jugé qu’il est établi que pendant cette période, elle a versé la somme de 36 544,40€ alors qu’elle n’est débitrice que de la somme de 24 595,99€,

— à la condamnation après compensation de M^me X à lui payer la somme de 11 947€ correspondant au trop perçu,

— à l’irrecevabilité de M^me X dans l’ensemble de ses demandes comme dépourvues de lien suffisant avec la demande initiale et pour les autres, nouvelles en cause d’appel et en tout cas prescrites pour les réclamations qui seraient antérieures à la date de leur demande,

— au mal fondé et aux débouté de ces demandes

— au débouté de la demande de M^me X en résiliation du bail résiduel,

— à la condamnation de M^me X aux dépens tant de première instance que d’appel,

qui comprendront notamment l’ensemble des honoraires d’expertise, qui pourront être

recouvrés directement contre elle en ce qui la concerne par maître Y,

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 90 000€ par application de l’article 700 du même code.

Elle soutient :

— qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche possible de l’éviction, c’est à dire quand le locataire n’a pas quitté les lieux à la date où le juge statue, ou quand il les a quittés à la date de la libération,

— que l’indemnité d’éviction doit être égale à la valeur du fonds de commerce, qui doit être estimée selon la méthode du chiffre d’affaire duquel il ne doit pas être déduit les loyers payés,

— qu’il convient d’appliquer un coefficient de 3,5% et que l’indemnité d’éviction doit être fixée à 41 672€,

— que les frais de déménagement seront fixés à la somme de 800€, que le trouble commercial est dû que la réinstallation soit possible ou non et doit être fixé à la somme de 2 911,17€,

— que le retrait d’un lot est constitutif d’un préjudice pour elle qui devra maintenir ses services pour l’ensemble de la résidence, auquel un coefficient de 9 doit être appliqué soit la somme de 13 590€,

— que l’indemnité d’éviction ne doit pas faire l’objet d’un abattement pour précarité,

— qu’elle est débitrice d’une indemnité d’occupation depuis le 1^er septembre 2008, il s’agit de payer la contrepartie de la jouissance des lieux, c’est la valeur locative de renouvellement déplafonnée, que le bailleur ne peut prétendre avoir été injustement privé de la jouissance de son bien,

— que l’expert a retenu le prix pratiqué à l’égard de la clientèle, qu’il convient de retenir le prix d’achat soit 537€ par mois pour l’appartement et le stationnement avec un abattement de 15% pour précarité et déduction des charges payées par elle pour le compte de l’appelante,

— qu’elle a quitté les lieux le 31 août 2016,

— qu’il a été jugé définitivement qu’elle a droit à une indemnité d’éviction, que les fautes alléguées par l’appelante sont antérieures aux décisions définitives jugeant qu’elle a droit à une indemnité d’éviction,

— que la forclusion prévue par l’article L.145-9 du code de commerce a été supprimée par la loi du 4 août 2008 soit antérieurement à la délivrance du congé donc l’inaction du locataire ne pourrait être sanctionnée que par la prescription de l’article L.145-60, qui a été interrompue,

— que l’appelante est irrecevable à réclamer des sommes concernant le stationnement antérieurement à la date d’effet du congé comme étant prescrite et en ses demandes indemnitaires en raison de l’insuffisance de lien avec la demande principale, pour défaut d’intérêt à agir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la forclusion

Le congé ayant été donné pour le 31 août 2008, ce sont les dipositions nouvelles de la prescription prévue par l’article L.145-60 du code de commerce et issues de la loi du 4 août 2008 qui s’appliquent.

Or le délai de prescription qui a commencé à courir le 1^er septembre 2008 (date d’effet du congé) a été interrompu par la procédure ayant donné lieu au jugement du 19 juillet 2012 au cours de laquelle par conclusions antérieures à la clôture du 28 janvier 2010, la société locataire sollicitait outre à titre principale la nullité du congé mais à titre subsidiaire une indemnité d’éviction.

Aussi, M^me X sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la forclusion de l’action.

Sur l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L.145-14 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L.145-17 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

En l’espèce, il a été établi définitivement par un jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence du 19 juillet 2012 confirmé sur ce point par un arrêt de la présente Cour en date du 16 avril 2015, que le contrat liant les parties était un bail commercial soumis aux dispositions du code de commerce.

M^me X invoque des fautes imputables à la locataire et de nature à justifier son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction:

— changement par le preneur de l’équilibre financier du contrat,

— transformation des lieux en résidence hôtelière,

— versement des loyers par l’intermédiaire du syndic,

— refus d’attestation de contrôle électrique,

— refus de payer l’assurance de responsabilité civile du propriétaire,

— refus de payer la taxe foncière,

— retrait du mobilier, qui, aux termes du bail, était fourni par le preneur et valait dépôt de garantie,

— non respect de la rentabilité d’origine.

Outre, le fait que ces fautes ont déjà été considérées par la présente Cour dans son arrêt du 16 avril 2015 insuffisantes à justifier la résiliation du bail sans indemnité d’éviction, les premiers juges ont valablement retenu que ces fautes étaient soit insuffisamment pertinentes, soit non corroborées par les pièces produites, soit plus d’actualité, soit à l’origine d’aucun préjudice, soit insuffisamment graves pour justifier du refus d’indemnité d’éviction et a valablement écarté les griefs formulés par M^me X.

Par ailleurs, M^me X soutient également que la question de l’indemnité d’éviction ne se pose pas en l’espèce faute de rentabilité de l’exploitation.

Mais comme l’ont parfaitement retenu les juges de première instance le placement de la société locataire sous protection judiciaire en 2009 et la dégradation de sa situation comptable à partir de 2013 ne constituent pas à elles seules la preuve d’une absence de rentabilité de nature à rendre nulle la valeur du fonds de commerce et à priver la société locataire de son indemnité d’éviction.

Sur la calcul de l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’expertise que l’estimation de l’indemnité d’éviction due au preneur devait être effectuée, non sur la base de l’acquisition d’un droit au bail, augmenté des indemnités accessoires, mais sur celle de la valeur du fonds de commerce déterminée par les usages de la profession, dès lors que, s’agissant d’un appartement au sein d’une résidence avec services, le locataire évincé ne peut se réinstaller dans d’autres locaux sans perdre sa clientèle existante.

C’est par ailleurs à juste titre que les premiers juges ont retenu que M^me X ne parvient pas à faire la preuve d’un préjudice moindre en invoquant que la situation de l’immeuble en centre ville n’est pas excellente mais plutôt peu attractive par rapport à d’autres résidences plus proches des facultés et où les sous locataires ne subissent pas les inconvénients liés à la proximité de nombreux équipements publics, commerces et entreprises, à la circulation et au stationnement.

Ils ont, en effet valablement considéré que ces inconvénients à les supposer intégralement avérés

n’établissent pas 'le préjudice moindre’ au sens de l’article L145-14 du code de commerce et ne justifient donc pas l’abandon du mode d’évaluation retenu par l’expert.

La présente Cour dans son arreêt du 16 avril 2015 a, notamment demandé à l’expert de donner son avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la société locataire et l’incidence éventuelle de la perte partielle du lot loué par M^me X sur la valeur du fonds subsistant.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’expert a relevé un chiffre d’affaire TTC annuel global de la société locataire pour les années 2011 à 2013 à une moyenne de 838 241€ dont 50% est constitué par l’achat des loyers.

Les sommes perçues par la société locataire au titre du bien de M^me X sont de 25 561,99€ pour l’appartement et 3 866,66€ pour la place de parking soit une moyenne annuelle de 9 810€.

L’expert considère qu’il y a lieu de déduire de cette somme le montant des loyers versés à M^me X sur la même période soit la somme de 13 410,50€ TTC soit un reliquat de 16 018,15€ et une moyenne annuelle ramenée à 5 339,38€, qui correspond à 1,24% du chiffre d’affaire global de la résidence.

C’est à bon droit que les premiers juges ont retenu la méthode de l’expert dans la mesure où la valeur du fonds de commerce ne peut pas être que mathématique et la notion de rentabilité doit entrer en compte dans le calcul.

En effet, l’achat des loyers représentant environ 50% du chiffre d’affaires moyen, alors qu’il est de l’ordre de 10% en matière hôtelière, le maintien des loyers reversés par la société locataire dans les chiffres retenus fausserait nécessairement l’évaluation de la rentabilité du fonds litigieux.

Quant au coefficient à appliquer sur le chiffre d’affaire TTC annuel moyen pour évaluer le fonds de commerce, après avoir rappelé qu’il est d’usage de retenir un coefficient compris entre 2 et 3, les premiers juges ont justement retenu le coefficient de 3 préconisé par l’expert au regard d’une résidence présentant une excellente situation mais vieillissante.

Aussi,c’est pertinemment que les premiers juges ont retenu une valeur arrondie de fonds de commerce de 16 000€ TTC.

En effet même en retenant que l’indemnité d’éviction doit être appréciée au départ des lieux loués soit en 2016, les chiffres d’affaires des années suivantes sont sensiblements identiques, ce qui n’est pas de nature à remettre en cause l’évaluation faite par les premiers juges de cette indemnité.

Il est effectivement d’usage de retenir une valeur TTC et non HT et les arguments de M^me X (non reversement à l’administration de la TVA par le gestionnaire sur les loyers des parkings, avantage fiscla bénéficiant à l’acquéreur absorbé par une surévaluation du prix d’achat par rapport au marché, hausse du taux de TVA entraînant une diminution de la rentabilité de son investissement), à les supposer établis, ne justifient pas qu’il soit dérogé à cet usage.

Sur les indemnités accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une absence de frais de remploi à défaut de possibilité de réinstallation pour le preneur, un trouble commercial de 3 mois de résultat d’exploitation de 419€ pour un résultat d’exploitation de 2013 de 135 116€ après imputation du prorata de 1,24%, des frais de déménagement de 800€ sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le fonds est transféré ou perdu, soit au total 1219€.

Sur l’incidence de la perte du lot de M^me X sur la valeur globale du fonds de commerce de la société GRAND SUD ACCUEIL

Pour répondre à cette question, le sapiteur que s’est adjoint l’expert a retenu après avoir examiné les comptes de la société locataire des exercices 2010 à 2014 concernant le bien de M^me X, une quote part moyenne de charges fixes de 1510€ par an.

C’est valablement que les premiers juges ont retenu que M^me X se borne à affirmer sans le démontrer qu’elle payait des charges qui ne lui incombaient pas et qu’en conséquence la perte de son lot n’a aucune incidence sur la valeur globale du fonds de commerce.

C’est tout aussi à juste titre qu’ils ont retenu conformément aux règles d’usage pour le calcul de l’indemnité d’éviction d’affecter également cette quote part du coefficient 3 et non du coefficient 9 sollicité par la société locataire au motif que le surcoût va durer plus d’une année.

Sur l’indemnité principale d’occupation

L’article L145-28 alinéa 1 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Cette indemnité doit être calculée sur la base d’une valeur locative de renouvellement déplafonnée.

Pour le local d’habitation, l’expert a retenu une valeur locative moyenne de 626€ par mois en considération du loyer du logement en question et des prix moyens appliqués pour des locaux comparables, soit sur la période du 1^er septembre 2008 au 31 décembre 2016 la somme de 61 186,86€.

Elle a appliqué un abattement de précarité de 15% s’agissant d’un maintien dans les lieux et donc retenu la somme de 52 008,83€.

Pour l’emplacement de stationnement, l’expert a retenu une valeur de 100€ à partir de 2014 en considération des prix de location des places de parking en centre urbain d’Aix en Provence compris entre 100 et 170€ par mois, soit une valeur sur la période de 9 774€.

C’est valablement que les premiers juges ont retenu ces valeurs de prix de vente et non de prix d’achat, obtenues par des méthodes de calcul conformes à la nature de l’indemnité et en ont déduit:

— les charges privatives et les charges communes payées pour le compte de M^me X, pour un montant de 19 220€, dont il est justifié,

— les sommes encaissées par M^me X soit 36 543€.

Ils ont pertinemment rejeté comme non pertinentes, ni corroborées par les pièces versées aux débats les demandes formulées par M^me X au titre du défaut d’entretien des locaux loués, du remboursement de la taxe foncière, des charges récupérables non reversées à la bailleresse et d’indemnités pour le fait qu’après reprise de ses biens elle continuera à mettre à la disposition de la SAS GSA les tantièmes de parties communes qu’elle détient en continuant à assumer toutes les charges des locaux et parties communes mises à disposition de la SAS GSA pour les besoins de son

exploitation.

Sur l’indemnité d’occupation complémentaire

M^me X sollicite une indemnité complémentaire à l’encontre de la société locataire et en raison de multiples griefs.

C’est à bon droit que les premiers juges l’ont déboutée à ce titre considérant que les griefs invoqués sont ou insuffisamment pertinents et corroborés par les pièces produites ou ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant en application de l’article 70 du code de procédure civile. Il en est de même pour la mise en oeuvre de la loi ELAN en ce qui concerne l’identification des parties communes spéciales et à jouissance privative au seul bénéfice de la SAS GSA, les clés de répartition de charges afférentes, l’installation d’un compteur d’eau individuel pour l’appartement de la concluante et la modification des tantièmes de parties communes de la concluante établies sur la base d’une surface de l’appartement de 23,94m² alors qu’elle est de 22,94m².

Sur la demande d’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M^me X est condamnée à 3 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Y.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence,

Y ajoutant,

DEBOUTE M^me X de sa demande de forclusion,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M^me X à payer à la SAS GSA la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M^me X aux dépens de l’appel avec distraction au profit de M^e Y.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT