COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 MAI 2021

N° RG 19/02305 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TDH6

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic en exercice, la société BATIM & FILS

C/

M. Z X

…

Décision déférée à la cour : Décision rendu le 07 Février 2019 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

N° RG : 1118002054

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Typhanie BOURDOT

M^e Véronique BROSSEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic en exercice, la société BATIM & FILS

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Typhanie BOURDOT, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier X – vestiaire : 644

Représentant : Maître Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1495 -

APPELANT

****************

Monsieur Z X

[…]

[…]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019008169 du 29/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES

Madame A B épouse X

[…]

[…]

Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Valentine BUCK, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Y DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur X Z et Madame X A sont propriétaires des lots 120 et 380

dans l’immeuble situé […], ainsi

que du lot 848 dans l’immeuble situé […]

95140, le tout, organisé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est actuellement la société

BATIM & FILS.

Le syndicat des copropriétaires […]

GONESSE, a par acte d’huissier de justice en date du 6 novembre 2018, les a fait assigner devant le

tribunal d’instance de GONESSE pour obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de

l’exécution provisoire, aux paiements des sommes de :

—  6.610,47 euros, au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au

taux légal à compter de l’assignation.

—  1.606,00 euros au titre de frais de recouvrement

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement du 7 février 2019, le tribunal d’instance de GONESSE a :

• Constaté l’absence de décompte détaillant la reprise de solde au 31 décembre 2016 ainsi que l’absence des appels de charges y correspondant.

• Débouté partiellement le syndicat des copropriétaires […] GONESSE de ses demandes de paiement du solde débiteur et des dommages et intérêts,

• Condamné solidairement Z X et A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC-173 LES MOUETTES DAME BLANCHE GARGES LES GONESSE la somme de 251€ en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• Condamné les copropriétaires débiteurs au paiement de la somme de 652,53€ au titre des charges de copropriété impayées du 1^er janvier 2017 au 1^er octobre 2018 et au paiement des dépens

• débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 29 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions signifiées le 25 avril 2019, le syndicat des copropriétaires LES MOUETTES

[…] demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1231-6 du Code Civil et les articles 515 et 695 et suivants du Code de Procédure Civile,

Voir, Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […]

[…], agissant poursuites et diligences de son Syndic en

exercice et actuellement la Société BATIM ET FILS, immatriculée au registre du commerce et des

sociétés de Bobigny sous le numéro 482 831 948, dont le siège social est situé […]

[…], agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité

audit siège recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence

— Infirmer le jugement rendu le 07 février 2019 par le tribunal d’instance de GONESSE.

— Condamner solidairement Monsieur X Z et Madame X A au

paiement des sommes suivantes :

+ 8.745,88 euros, au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au

taux légal à compter de l’assignation et des frais de recouvrement.

+ 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

+ 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner solidairement Monsieur X Z et Madame X A aux entiers

dépens

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs conclusions en réplique signifiées le 25 juin 2019, M. et M^me X demandent à la

cour :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et l’article 45-1 du Décret du 17 mars 1967

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires Les Mouettes de son appel du jugement rendu par le

tribunal d’instance de Gonesse du 7 février 2019.

— CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a estimé non fondée la créance du SDC les Mouettes

au titre des charges de copropriété et fixé l’arriéré de charges à seulement 652,63 euros.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires Les Mouettes de toutes ses demandes, conclusions,

plus amples ou contraires,

— Le condamner à payer à M. et M^me X de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile

Le condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de

celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Il convient également de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de

procédure civile, la cour ne statue que dans la limite de sa saisine.

En outre, cette disposition oblige les parties à formuler expressément leurs prétentions dans le

dispositif de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci.

Il découle de ce texte que le dispositif des conclusions doit récapituler les prétentions des parties de

manière claire et distincte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2021.

SUR QUOI LA COUR,

Sur les demandes en paiement des charges de copropriété

1- En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en

fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi

qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Pour faire face aux dépenses courantes de

maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et d’équipements

communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un

délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois

l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée

par l’assemblée générale. »

2- Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses

prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.

Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais

s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

3- En outre, selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité

de son compte individuel est en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic

dans l’établissement de celui-ci.

Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d’erreurs comptables de préciser concrètement la nature

et l’étendue de celles-ci commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel de

charges, de procéder à l’analyse de ses comptes et de justifier l’existence des erreurs alléguées. En

effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.

[…]

LES GONESSE soutient que M. et M^me X sont actuellement débiteurs envers la copropriété

d’une somme de 8.745,88 €, selon décompte au 5 avril 2019.

Le syndicat précise que depuis l’acquisition du bien, l’intégralité des charges appelées s’élèvent à

21.136,47 €. Sur ce montant, les copropriétaires ont réglé 12.390,59 € c’est pourquoi il est réclamé à

ce jour, la différence des deux qui correspond à un montant de 8.745,88 €, selon décompte du 05

avril 2019, les mises en demeure étant restées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires […]

GONESSE verse également l’appui de sa demande notamment trois décomptes individuels de

charges :

— Décompte du 01/04/2019 au 31/12/2016 – Décompte du 25/07/2011 au 29/04/2014 – Décompte du

01/10/2015 au 01/06/2017.

Il produit aussi les procès-verbaux d’assemblée générale du 21/12/2015, du 27/06/2016, du

20/12/2016 et du 30/03/2017 qui ont approuvés les comptes et voté les budgets prévisionnels.

Selon M. et M^me X, l’analyse des trois décomptes produits par le SDC Les Mouettes montre

que de nombreux frais qui n’ont pas ni le caractère ni la qualification de charges de copropriété au

sens des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ont été imputées à tort aux époux X.

A cet égard, la cour constate que certains frais sont débités dans ces décomptes individuels qui

n’entrent manifestement pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la Loi de 1965 :

Décompte du 01/04/2019 au 31/12/2016 :

Frais de condamnation -Art 10-1 et art 700

27/03/2019 251,00

Frais de condamnation -Article 10-1 et art 700

27/03/2019 300,00

[…]

27/11/2018 240,00

Vac° suivi 4^e trim 2018

21/10/2018 180,00

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20/09/2018 360,00

Vac° suivi ctx 1^er trim 2018

13/04/2018 180,00

Samba Hono assignation TI

16/03/2018 1500,00

Constitution de dossier ctx huissier

20/02/2018 270,00

Constitution dossier contentieux

14/12/2017 216,00

Lafaix honoraires MISE EN DEMEURE

30/10/2017 180,00

Mise en demeure non justifiée

20/11/2017 35,00

Décompte du 25/07/2011 au 29/04/2014 :

02/12/2011 Frais de relance 1

11,43

01/02/2012 Frais de relance 2

24,52

30/01/2013 Frais contentieux P/Avoca 143,52

24/04/2013 Frais de relance 1

11,43

08/08/2013 Frais de relance 2

24,52

29/10/2013 Frais de relance 2

24,52

Décompte du 01/10/2015 au 01/06/2017 :

17/05/2016 Frais de relance

35,00

23/09/2016 Conclusion protocole d’accord 150,00

En outre, le report de solde au 31 décembre 2016 de 4182,84 euros comporte les frais non

nécessaires suivants :

—  02/12/11 frais de relance 11.43 euros

—  01/02/12 frais de relance 24.52 euros

—  30/01/13 frais de contentieux avocat 143.52 euros

—  24/04/13 frais de relance 24.52 euros

—  29/10/13 frais de relance 24.52 euros

En revanche, les frais bancaires liés au rejet de prélèvement sont justifiés. Il en est de mêmes de la

première mise en demeure du 22/08/2017.

C’est donc la somme totale de 4365.45 euros qui constitue le montant des frais qui ne peuvent être

imputés à M. et M^me X. Ils ne constituent pas davantage des charges au sens de l’article 10 de

la loi susvisée.

Ils ne peuvent donc justifier d’une demande en paiement sur le fondement de l’article 10 de la Loi du

10 juillet 1965.

M. et M^me X contestent donc à bon droit devoir la somme de 8.745,88 euros au titre des

arriérés de charges de copropriété cette somme devant être diminuée de la somme de 4365.45 euros.

Les intimés démontrent également qu’ils ont réglé la somme de 937 euros par virement CCP du 13

juin 2019 qui doit donc être également déduite.

Par conséquent la créance du syndicat des copropriétaires s’établit comme suit 8745.88 euros -

4365.45 euros – 937 euros = 3443.43 euros.

Le jugement sera dès lors partiellement réformé.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de

copropriété afférentes à son lot, le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

Le syndicat justifie devoir régler, de manière certaine, des sommes conséquentes au syndic pour

l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès

de M. et M^me X, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui. Il démontre également

que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront certainement

être réglées par l’ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations de copropriétaires et

diligents.

Il apporte enfin la preuve que la situation financière de la copropriété est fragilisée par le

comportement fautif de M. et M^me X, l’absence récurrente de paiement de ces derniers sur un

ensemble de copropriétaires grevant sérieusement le budget et désorganisant la trésorerie du

syndicat.

Ce non-paiement répété des sommes réclamées, sans raison valable, constitue une faute qui cause à

la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à

l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par

l’allocation d’intérêts moratoires.

En conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts

et condamnera M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à

titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil .

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante pour l’essentiel, M. et M^me X seront condamnés aux dépens.

En outre, ils seront condamnés in solidum à payer une indemnité de procédure de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant dû par M. et M^me X et en ce qu’il a débouté

le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires LES

MOUETTES […] la somme de 3443.43

euros selon décompte au 5 avril 2019 ;

Condamne in solidum M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires LES MOUETTES

[…] la somme de 400 euros à titre de

dommages-intérêts et celle de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile et en tous les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Y

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,