RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23609 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6VRI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/17412

APPELANTE

SCI RICHELIEU MONTPENSIER agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 283 751

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0614 substitué par M^e Cathie PAUMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : PC 148

INTIMÉE

SARL AMARINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 604 858

[…]

[…]

Représentée par M^e Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049, avocat postulant

Assistée de M^e Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1^er septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1985, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER a donné à bail à la société DANIELLE MONNIER aux droits de laquelle se trouve l’EURL AMARINE, des locaux situés […] 1^er pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 1982, à destination de « commerce de céramique et objets de fer forgé au détail, article de Paris, parfumerie et soins de beauté » ; l’activité exercée étant celle d’institut de beauté.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2001, le bail a été renouvelé à compter du 1^er juillet 2000 jusqu’au 30 juin 2009 moyennant un loyer annuel de 57 536 francs, puis s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier de justice du 2 août 2012, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER a fait délivrer à l’EURL AMARINE un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2013 et demandé que le nouveau loyer soit fixé à la somme annuelle de 40 000 euros en principal et par acte d’huissier en date du 24 avril 2013, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à cette somme.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 5 juillet 2013, constaté que par l’effet de la tacite reconduction le bail concernant les locaux commerciaux situés […] à Paris 1^er a duré plus de 12 ans, constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 2 août 2012, le bail s’est renouvelé à compter du 1^er avril 2013 et il a ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à cette date.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 septembre 2014 aux termes duquel il conclut à une valeur locative des locaux à compter du 1^er avril 2013 à la somme annuelle en principal de 26 500 euros, soit 550 euros le m²B.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle par jugement du 20 mai 2015, un accord étant intervenu

entre les parties.

Puis par acte extrajudiciaire du 4 novembre 2015, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER a fait délivrer à l’EURL AMARINE un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à :

— " cesser toute exploitation commerciale au sous-sol pouvant entraîner l’accès au public,

— remettre les sous-sols dans l’état tel que prévu par le bail, à savoir " 2 dégagements dont un avec placard, cuisine avec évier, réserve, cabinet de toilettes avec WC, bureau.

La partie antérieure de ce sous-sol est parquetée et il existe des lambris sur le pourtour des murs",

— d’avoir à justifier de ce que les travaux engagés le sont bien sous la surveillance et le contrôle du bailleur,

— faute de justification du consentement exprès du bailleur, il y aura lieu de remettre les locaux dans leur état initial, tel que défini dans le bail ci-avant rappelé ".

Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2015, l’EURL AMARINE a assigné la SCI RICHELIEU MONTPENSIER aux fins de voir principalement annuler le commandement du 4 novembre 2015.

Par jugement du 11 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Déclaré nul et de nul effet le commandement délivré le 4 novembre 2015 par la SCI RICHELIEU MONTPENSIER à la société AMARINE concernant les locaux situes […] 1^er ;

— Débouté la SCI RICHELIEU MONTPENSIER de sa demande d’acquisition de clause résolutoire du bail commercial ;

— Débouté la SCI RICHELIEU MONTPENSIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Débouté les parties de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive;

— Fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 1^er avril 2013 à une somme annuelle en principale de 19 260 euros entre la SCI RICHELIEU MONTPENSIER et la société AMARINE pour les locaux situés […] 1^er ;

— Dit que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 30 janvier 2017, date de la demande et à compter de chaque échéance nouvelle avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 et capitalisation ;

— Condamné la SCI RICHELIEU MONTPENSIER à verser à la société AMARINE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné la SCI RICHELIEU MONTPENSIER aux dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 6 novembre 2018, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER a interjeté appel partiel du jugement. La réformation du jugement est demandée en ce qu’il :

— a fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 1^er avril 2013 à une somme annuelle en principal de 19 260 euros entre la SCI RICHELIEU MONTPENSIER et la Société AMARINE pour les locaux situés […],

— a dit que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 30 janvier 2017, date de la demande et à compter de chaque échéance nouvelle avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 et capitalisation,

— a condamné la Société RICHELIEU MONTPENSIER à verser à la Société AMARINE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et dépens,

— n’a pas accueilli la demande de la SCI RICHELIEU MONTPENSIER de fixation du loyer de ce bail commercial renouvelé au 1^er avril 2013 à la somme annuelle HT et HC de 26 500 euros et n’a pas condamné la Société AMARINE au paiement des intérêts sollicités outre indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC et entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 février 2019, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER demande à la Cour de :

Vu notamment les dispositions prévues par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,

— REFORMER le jugement dont appel,

— FIXER le loyer de ce bail commercial renouvelé au 1^er avril 2013 à la somme annuelle HT et HC de 26 500 euros.

— CONDAMNER la Société AMARINE au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur le différentiel entre le loyer réglé et celui judiciairement fixé à compter du 24 avril 2013, signification de l’exploit introductif d’instance.

— CONDAMNER Ia Société AMARINE au paiement d’une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur X.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 mai 2019, la SARL AMARINE demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code du Commerce,

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER la société AMARINE recevable et bien fondée en son appel incident,

— INFIRMER partiellement le jugement de première instance,

— FIXER le loyer du bail commercial renouvelé au 1^er avril 2013 à une somme annuelle, qui ne pourra dépasser le montant de 16 853 € H.T / HC, soit 350 euros du m².

— DIRE qu’il n’y aura pas lieu à capitalisation des intérêts, sur les éventuels compléments de loyers

— Le CONFIRMER pour le surplus

Y ajouter

— CONDAMNER la SCI RICHELIEU MONTPENSIER au règlement d’une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour la procédure d’appel

— CONDAMNER la SCI RICHELIEU MONTPENSIER aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par M^e HINOUX en vertu de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle que la SCI RICHELIEU MONTPENSIER a formé un appel partiel du jugement. Cet appel est limité à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, à la fixation des intérêts de retard correspondants et à la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’appel incident de l’intimé ne porte également que sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Dans ces conditions en application de l’article 562 du code de procédure civile, la cour statuera dans les limites de sa saisine.

Sur la valeur locative

Il n’est pas discuté par les parties que loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2013 doit être fixé à la valeur locative.

La bailleresse conteste la valeur locative de 400 euros/m²pondéré retenue par le jugement entrepris sans, selon elle, de motivation permettant de comprendre le prix retenu notamment par rapport à l’expertise judiciaire. Elle sollicite l’entérinement du rapport d’expertise judiciaire aux termes duquel le prix unitaire était proposé à 550 euros/m² pondéré, renvoyant audit rapport et rappelant que l’expert judiciaire a tenu compte des spécificités du commerce ainsi que de la commercialité des lieux relevant ainsi une situation correcte dans un secteur de bonne commercialité et faisant une exacte analyse des références de comparaison. Elle ajoute que l’annonce et les photographies versées au débat par la société AMARINE ne sont pas pertinentes comme étant postérieures à la date de renouvellement.

La locataire, qui sollicite que le loyer soit fixé à 350 euros/m²P, fait valoir que la rue de Richelieu est de commercialité déclinante ; qu’aucune des références listées par l’expert ne concerne ladite rue mais des rues avoisinantes de meilleure commercialité ; que la référence la plus proche en terme de localisation porte sur un bail renouvelé pour un prix de 368 euros/m² ; qu’une seule référence se rapproche de l’activité de l’institut AMARINE, à savoir le centre esthétique situé 51 bis rue Sainte-Y pour lequel le loyer de renouvellement est de 417 euros/m²P ; que ce centre esthétique profite du voisinage d’autres boutiques et de chalandise contrairement à elle. Elle conclut, au vu de ces références, que la demande à hauteur de 550 euros/m², qui revient à doubler le loyer, est excessive. Enfin, elle se prévaut de deux annonces, l’une pour une prise à bail en 2017 d’un local commercial situé 32, rue de Richelieu pour 303 euros/m², l’autre pour un local commercial dans le quartier Opéra et Palais Royal secteur plus commerçant, pour un prix de 356 euros /m². Elle rappelle avoir procédé à des travaux de mise en conformité de son institut de beauté pour l’accueil des personnes à mobilité réduite ; que les travaux entrepris confèrent un avantage au bailleur qui dispose de locaux respectant la réglementation en vigueur et rénovés.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

Aux termes de l’article R 145-7 du code de commerce,

'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés au centre du 1^er arrondissement sur la rue de Richelieu, voie à sens unique, avec des trottoirs étroits, qui relie le […], le stationnement y est difficile, voire impossible devant la boutique. Les lieux sont desservis par les stations de métro Palais- Royal- musée du Louvre (lignes 1 et 7) à 300 mètres et Pyramides (lignes 7 et 14) à 350 mètres.

L’expert relève que la rue comporte des commerces divers : parfumerie, restaurant, galerie, bar, hôtel, prêt à porter, salon de coiffure, pressing, agence immobilière, agence de voyage,… étant relevé qu’il s’agit toutefois de commerces indépendants sans notoriété particulière. Si lors de la visite de l’expert, deux boutiques étaient à louer en face des locaux, ces deux vacances ne sont pas suffisantes pour établir la commercialité déclinante de la rue de Richelieu dont se prévaut la locataire et les photographies qu’elle produit, faites par ses soins, ne sont pas probantes. En outre il ressort du rapport d’expertise que l’immeuble dans lequel les locaux se situent comprend 4 locaux commerciaux dont une boutique de parfums.

Par conséquent il sera retenu que les locaux sont situés dans un secteur d’assez bonne commercialité, bien que sans commerces de notoriété, sur une voie avec des trottoirs étroits qui correspond à un axe de circulation, sans possibilité de stationnement devant la boutique mais correctement desservi par le métro.

L’immeuble est de bon standing, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée où se situe la boutique, de 4 étages droits et un 5^e étage mansardé. Selon le rapport d’expertise, la boutique présente un linéaire de vitrine de 3,70 mètres avec accès par une porte vitrée, l’aménagement est correct mais simple, au rez-de-chaussée se trouvent 3 cabines de soins, dans le dégagement un escalier accède au sous-sol qui se compose d’un dégagement et de 3 cabines de soins dont l’une dispose d’une réserve, sanitaires, WC individuel et cuisine sous l’escalier. La hauteur sous plafond est de 2,95 m pour la boutique et 2,06 à 2,28 m pour le sous-sol. La cour relève que la locataire a effectué des travaux de rénovation, aménagement, électricité peinture et climatisation entre 2003 et 2011.

Ce descriptif n’est pas discuté par les parties.

La surface réelle est de 41,40m² au rez de chaussée et de 42,55 m² au sous-sol (total 84 m²), soit une surface pondérée des locaux de 48,15m²B sur laquelle s’accordent les parties.

La destination contractuelle des locaux est celle de commerce de céramique et objets de fer forgé au détail, articles de Paris, parfumerie et soins de beauté.

S’agissant des références locatives, l’expert judiciaire n’a pas relevé de références dans la rue de Richelieu mais dans des rues avoisinantes dont certaines de meilleure commercialité et les références mentionnées dans le rapport d’expertise concernent, sauf une référence, des activités différentes de l’activité exercée (voire peu comparables s’agissant des références de superette, banque, concession de scooter ou de restauration) par la SARL AMARINE de sorte qu’il convient de tenir compte de ces différences dans l’appréciation des termes de comparaison.

— Nouvelles locations : entre 324 euros/m² B (prêt à porter bail de 2010) à 840 euros/m²B (café/salon de thé bail 2007) étant relevé que la référence de 993 euros/m²B correspond à une boutique de prêt à porter de luxe pour un bail ancien de 2005 et que la référence de 625 euros/m² B est relative à une boutique de maroquinerie de luxe, ce qui diffère de l’activité dont s’agit qui ne relève pas du luxe,

— loyer renouvelé judiciairement : 600 euros/m²B pour une superette, renouvellement 2010, 750 euros/m²B pour une banque, et un prix de 417 euros/m² B pour un centre esthétique 51 bis rue Ste Y pour un renouvellement au 1^er janvier 2005. Si le preneur se prévaut de cette référence, étant relevé qu’elle se situe dans une rue de commercialité peu ou prou similaire, au vu du rapport d’expertise judiciaire sans que preuve contraire n’en soit rapportée, cette référence est ancienne par rapport à la date de renouvellement du bail dont s’agit (2013). Toutefois au regard des autres références visant des activités très différentes, elle sera conservée à titre indicatif étant relevé que l’expert judiciaire a actualisé à la date de janvier 2013 ladite référence selon l’évolution des indices à 548 euros/m²B, actualisation qui ne saurait toutefois être équivalente à un loyer renouvelé à cette date ;

— renouvellements amiables : entre 368 euros/m²B (joaillerie) et 734 euros/m² B (concession de scooter).

Les annonces dont se prévaut la locataire pour des locaux sis […] et dans le quartier de l’Opéra ne permettent pas de déterminer le prix/m² pondéré, mais seulement un prix/m² réel, les annonces ne mentionnant que la surface réelle. Dans la mesure où pour les boutiques, la surface pondérée est généralement inférieure à la surface réelle, ces annonces ne peuvent constituer des références ayant un caractère comparable et ne peuvent être retenues.

Enfin la locataire se prévaut des travaux qu’elle a effectués pour considérer que ceux-ci constituent un avantage pour le bailleur.

La locataire a procédé à des travaux importants d’aménagement, d’électricité, de peinture et de climatisation entre 2003 et 2011; si les travaux font accession au bailleur 'en fin de bail', il s’agit d’une disposition usuelle en matière de bail. S’agissant des travaux de mise en conformité de l’institut de beauté pour que le magasin soit conforme aux nouvelles normes en vigueur depuis 2015 pour l’accueil des personnes à mobilité réduite dont se prévaut la locataire pour considérer qu’ils procurent un avantage au bailleur, ils sont sans incidence puisque postérieurs à la date de renouvellement du bail.

Par conséquent au regard de l’ensemble de ces éléments, tenant compte des références de prix qu’il convient de corriger eu égard aux activités généralement peu comparables avec celle d’institut de beauté et à leur localisation pour certaines sur des rues de plus grande commercialité ; compte tenu

du fait que les locaux sont situés dans un secteur d’assez bonne commercialité quoique dépourvu de commerces de notoriété, sur une voie avec des trottoirs étroits, sans possibilité de stationnement devant la boutique mais correctement desservi par le métro ; que les locaux sont correctement aménagés pour l’activité exercée, le prix sera fixé à la somme de 450 euros/m²B, soit une valeur locative de 21 667,50 euros (450 euros x 48,15m²B).

Le jugement sera par conséquent infirmé sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La demande de la SCI RICHELIEU MONTPENSIER de voir condamner la société AMARINE au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur le différentiel entre le loyer réglé et celui judiciairement fixé à compter du 24 avril 2013, date de l’assignation introductive d’instance de la demande en fixation du montant du loyer, sera accueillie. En effet, la bailleresse était demanderesse à la procédure en fixation du loyer, qui a donné lieu au jugement du 5 juillet 2013, par voie d’assignation du 24 avril 2013 laquelle n’a pas été annulée de sorte que c’est bien cette assignation qui constitue le point de départ de la demande de fixation du montant du loyer et non les conclusions de la bailleresse en date du 30 janvier 2017.

Le jugement sera donc infirmé sur le point de départ des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens, la SCI RICHELIEU MONTPENSIER ayant succombé en première instance et sur l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de faire masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire qui a été nécessaire pour pouvoir fixer le loyer à la valeur locative, avec faculté de distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé et sur le point de départ des intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1^er avril 2013 entre la SCI RICHELIEU MONTPENSIER et la société AMARINE pour les locaux situés […] 1^er à la somme annuelle de 21 667,50 euros HT/HC,

Condamne la société AMARINE au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur le différentiel entre le loyer réglé et celui judiciairement fixé à compter du 24 avril 2013,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Fait masse des dépens d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté de distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE