SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

—  SELARL ALCIAT-JURIS

—  SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL

- M^e Magalie PROVOST

LE : 08 JUILLET 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° 449 – 15 Pages

N° RG 20/00470 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DIII

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 20 Avril 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. E PROJET, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 492 761 333

Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

plaidant par l’AARPI AKORRI & BOUTRON-MARMION ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 19/06/2020

[…], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

09 SEPTEMBRE 2021

N° /2

III – S.A.S. CAPI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

34170 CASTELNAU-LE-LEZ

N° SIRET : 441 338 985

Représentée par M^e Magalie PROVOST, avocat au barreau de NEVERS

plaidant par M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

09 SEPTEMBRE 2021

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

18 Mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller

chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 avril 2016, la SCI E Projet a confié à la SAS Capi un mandat de vente d’un ensemble immobilier

situé à Decize cadastré au service de la publicité foncière Section AK n° 55 d’une contenance de 09 a 04 ca.

Par promesse unilatérale de vente des 1^er et 2 juin 2017, reçue par Maître Marie Z, notaire à Nevers, la

SCI E Projet a promis de vendre à la SCI Arabesque KC prise en la personne de son gérant M. X

Y, cet ensemble immobilier, avec terme expirant le 21 août 2017 à 16 heures moyennant la somme de

449.000 euros.

Le contrat prévoyait au titre des conditions suspensives l’obtention d’un prêt au plus tard le 30 juillet 2017 et

en cas de non-réitération de la vente du fait d’une carence du bénéficiaire, une fois les conditions suspensives

réalisées, une indemnité d’immobilisation de 45.000 euros versée en deux fois, 20.000 euros au plus tard le 15

juin 2017 et le solde de 25.000 euros au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de

l’acte authentique de vente.

Il était précisé que cette indemnité d’immobilisation ne serait pas acquise au promettant notamment en cas

d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telle qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans

des conditions normales.

Une offre de prêt émise par la Société générale le 19 juillet 2017 a été acceptée le 1^er août 2017 par M.

Y.

La condition suspensive étant levée, la réitération de l’acte authentique de vente a été fixée au 11 août 2017.

Cette date a été reportée au 29 septembre 2017, la Société générale refusant le déblocage des fonds du fait de

l’absence de retour signé par M. Y d’un avenant relatif au contrat d’assurance du prêt.

Le 28 septembre 2017, M. Y a informé le notaire de sa décision de renoncer à la réitération de la vente

ayant appris l’existence d’un dégât des eaux affectant 3 appartements sur 11 ainsi qu’une partie des communs,

intervenu au cours de l’été.

M. Y a fait établir un constat d’huissier dressé par Maître C A le 27 septembre 2017 révélant

notamment que le dégât des eaux avait occasionné un trou dans l’un des plafonds rendant le plancher de

l’appartement du dessus apparent.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 octobre 2017, la SAS Capi demandait à la SCI

Arabesque KC de lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa

renonciation à la réitération de l’acte authentique de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 octobre 2017, le conseil de la SCI Arabesque

KC s’est opposé à cette demande, relevant que les vendeurs n’avaient pas pris la peine d’informer sa cliente de

la survenue d’un dégât des eaux constitutif d’un motif d’exclusion de l’application de la clause d’indemnité

d’immobilisation.

Par courrier en date du 18 octobre 2017, le conseil de la SCI Arabesque KC demandait à Maître Z la

restitution de la somme de 20.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et en informait la SCI

E Projet par courrier recommandé du même jour.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 octobre 2017 adressé à Maître Z, le

conseil de la SCI E Projet s’est opposé à cette restitution estimant que la SCI Arabesque KC avait refusé

de régulariser la signature de l’acte de vente sans motif sérieux.

Par acte d’huissier de justice en date du 05 mars 2018 la SCI E Projet, prise en la personne de sa gérante

M^me D E, a saisi le Tribunal de grande instance de Nevers d’une action indemnitaire dirigée

contre la SCI Arabesque KC, prise en la personne de son représentant légal.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 mars 2018 et du 29 mars 2018, la SCI Arabesque KC a saisi le

même tribunal d’une action indemnitaire dirigée contre la SCI E Projet et la SAS Capi.

Par ordonnance en date du 26 avril 2018, la jonction entre les deux dossiers a été prononcée.

La SCI E Projet demandait principalement au tribunal de condamner la SCI Arabesque KC à lui payer la

somme de 49.420 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait du refus

d’exécuter le contrat de vente et de débouter la SCI Arabesque KC et la SAS Capi de toutes leurs demandes

dirigées à son encontre.

La SCI Arabesque KC demandait pour sa part au tribunal de débouter la SCI E Projet de ses demandes

et, reconventionnellement, de prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue les 1^er et 2

juin 2017 aux torts exclusifs du promettant et de condamner la SCI E Projet à lui payer la somme de

20.000 euros, détenue par le notaire au titre de l’immobilisation de l’immeuble, et celle de 25.000 euros à titre

de dommages et intérêts en réparation de sa perte de devenir acquéreur du bien ;

— condamner solidairement la SCI E Projet et la SAS Capi à payer à la SCI E Projet la somme de

4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI E Projet au paiement de l’ensemble des honoraires de la SAS Capi, et ce

conformément à la promesse unilatérale de vente.

Enfin, la SAS Capi a demandé principalement au tribunal de juger que SCI Arabesque KC avait refusé de

manière fautive de réitérer la vente et, en conséquence, la condamner à lui payer la somme de 15.000 euros

correspondant à son droit à indemnisation et, subsidiairement, de constater que la SCI E Projet avait

fautivement empêché la réitération de la vente et la condamner à lui payer la somme de 15.000 euros en

réparation du préjudice tenant à la perte de sa commission.

Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2020, le tribunal judiciaire de Nevers a :

— débouté la SCI E Projet de sa demande de condamnation de la SCI Arabesque KC ;

— prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente des 1^er et 2 juin 2017 aux torts exclusifs de la SCI

E Projet ;

— condamné la SCI E Projet à payer à la SCI Arabesque KC la somme de 20.000 euros assortie des

intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2017 au titre de la restitution de la part d’indemnité

d’immobilisation versée ;

— condamné la SCI E Projet à payer à la SCI Arabesque KC la somme de 15.000 euros au titre de sa perte

de chance ;

— condamné la SCI E Projet à payer à la SAS Capi la somme de 10.000 euros à titre de dommages et

intérêts ;

— débouté la SCI E Projet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI E Projet à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles à la SCI

Arabesque KC ;

— condamné la SCI E Projet à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles à la SAS Capi

;

— condamné la SCI E Projet aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a notamment retenu que l’ampleur et la nature du sinistre survenu dans l’immeuble imposaient à la

SCI E Projet d’en informer la SCI Arabesque KC, qu’aucune pièce n’établissait pourtant la transmission

d’une telle information à la SCI Arabesque KC avant le mois d’octobre 2017, que la SCI E Projet avait de

ce fait manqué à son obligation d’information et à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, que

la SCI Arabesque KC avait ainsi subi un préjudice s’analysant en une perte de chance de devenir acquéreur du

bien concerné et que la SAS Capi avait été privée de la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre en

raison de l’inaction manifestée par la SCI E Projet dans le cadre des pourparlers préparatoires à la vente.

Par jugement rectificatif en date du 8 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nevers a : rectifiant la décision susvisée,

— dit que le dispositif est modifié de la façon suivante :

la mention «condamne la SCI E Projet à payer à la SCI Arabesque KC la somme de 15.000 euros

(QUINZE MILLE EUROS) au titre de sa perte de chance,

Condamne la SCI E Projet à payer à la SAS Capi la somme de 10.000 euros (DIX MILLE EUROS) à

titre de dommages et intérêts»

est remplacée par la mention

«Condamne la SCI E Projet à payer à la SCI Arabesque KC la somme de 10.000 euros (DIX MILLE

EUROS) au titre de sa perte de chance,

Condamne la SCI E Projet à payer à la SAS Capi la somme de 15.000 euros (QUINZE MILLE EUROS)

à titre de dommages et intérêts»

le reste sans changement,

— dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de la décision rectifiée, et

qu’elle sera notifiée comme cette dernière,

— laisse les dépens à la charge du Trésor.

La SCI E Projet a interjeté appel du jugement du 20 avril 2020 et du jugement rectificatif par

déclaration en date du 19 juin 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2021 auxquelles il conviendra

de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCI

E Projet demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 20 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Nevers et le jugement rectificatif

rendu le 8 juin 2020, en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— constater que la SCI Arabesque KC a violé ses obligations contractuelles en se refusant à régulariser l’acte

authentique de vente le 29 septembre 2017,

en conséquence,

— condamner la SCI Arabesque KC à payer à la SCI E Projet la somme de 49.420 euros à titre de

dommages-intérêts,

dans ce cadre,

— autoriser Maître Z auprès de qui la somme de 20.000 euros a été séquestrée des suites du versement

intervenu lors de la signature de la promesse unilatérale de vente des 1^er et 2 juin 2017, à libérer lesdits fonds

entre les mains de la SCI E Projet, outre les intérêts qu’ils auront pu générer, laquelle somme viendra en

déduction de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Arabesque KC au profit de la SCI

E Projet,

y ajoutant,

— condamner la SCI Arabesque KC à payer à la SCI E Projet la somme de 10.000 euros, à titre de

dommages-intérêts en réparation du préjudice financier distinct subi par elle,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI Arabesque KC, en ce compris :

* la demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue les 1^er et 2 juin

2017,

* La demande tendant au versement de la somme de 20.000 euros à titre de restitution de son indemnité

d’immobilisation,

* la demande tendant au versement de la somme de 40.000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le

bien,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SAS Capi, en ce compris :

* la fin de non-recevoir tendant à voir déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande de dommages et

intérêts de la SCI E Projet formulée à son encontre,

* la demande subsidiairement formulée par elle tendant à voir condamner la SCI E Projet à lui verser la

somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts,

y ajoutant,

— condamner la SAS Capi à verser à la SCI E Projet la somme de 15.000 euros à titre de

dommages-intérêts pour violation de son devoir de conseil en qualité d’agent immobilier,

en tant que de besoin,

— ordonner la compensation de la condamnation éventuellement prononcée à l’encontre de la SCI E

Projet au profit de la SAS Capi avec celle prononcée à l’encontre de la SAS Capi au profit de la SCI E

Projet pour défaut de conseil,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour de céans venait à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente des 1^er et 2 juin 2017 aux torts exclusifs de la SCI

E Projet,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a indemnisé deux fois la SCI Arabesque KC en condamnant la

SCI E Projet au versement de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros à titre de restitution de

l’indemnité d’immobilisation et 10.000 euros au titre de la perte de chance,

statuant à nouveau,

— dire irrecevable la demande formulée au titre de la perte de chance comme étant contradictoire avec l’autre et

insusceptible d’être consécutive au prononcé de la caducité de l’offre pour application de la clause permettant

à l’acquéreur de ne pas réitérer la vente en cas de sinistre impropre à la destination,

en conséquence,

— se prononcer sur la seule demande indemnitaire de la SCI Arabesque KC formulée à titre de restitution de

l’indemnité d’immobilisation et ce, dans le strict respect du principe de la réparation intégrale de la victime,

en tout état de cause,

— écarter des débats comme constituant une preuve illicite et déloyale, le procès-verbal de constat d’huissier en

date du 27 septembre 2017, produit par la SCI Arabesque KC en première instance sous la pièce numérotée 2,

— condamner la SCI Arabesque KC et la SAS Capi à verser chacune à la SCI E Projet la somme de 3 500

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Arabesque KC et la SAS Capi aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2021, auxquelles il conviendra

de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCI

Arabesque KC demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 20 avril 2020 en toutes ses dispositions sauf à réévaluer le montant de la perte de

chance de la SCI Arabesque KC,

— condamner la SCI E Projet à payer et porter à la SCI Arabesque KC la somme de 40.000 euros à titre

de dommages et intérêts,

— condamner solidairement la SCI E Projet et la SAS Capi à payer à la SCI Arabesque KC une somme de

5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI E Projet et la SAS Capi à payer et porter à la SCI Arabesque KC aux

entiers dépens, au paiement du coût du constat d’huissier de Maître A d’un montant de 408,09 euros et au

coût des frais de promesse unilatérale de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2021, auxquelles il conviendra de

se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SAS Capi

demande à la Cour, au visa de la Loi Hoguet du 2 Janvier 1970 notamment en son article 6 et son décret

d’application du 20 Juillet 1972 notamment en son article 78, des articles 1240,1991 et suivants, 1104 et

suivants dudit code, de :

— accueillir les conclusions d’intimée, les dire recevables et bien fondées,

— et, y faisant droit, rejetant toutes demandes adverses comme manifestement irrecevables ou infondées,

sur la fin de non-recevoir,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle en cause d’appel soulevée par la SCI E Projet ayant

pour objet de :

au fond,

à titre principal,

— dire et juger que la SCI Arabesque KC a refusé de manière fautive de réitérer la vente,

en conséquence,

— infirmer le jugement dont appel,

et y faisant droit,

— condamner la SCI Arabesque KC à payer à la SAS Capi la somme de 15 000 euros correspondant à son droit

à indemnisation,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement de première instance,

et, y faisant droit,

— condamner la SCI E Projet à payer à la SAS Capi à titre de dommages et intérêts la somme de 15.000

euros correspondant à son droit à indemnisation en l’état du manquement du mandant à son obligation de

loyauté contractuelle,

en tout état de cause,

— condamner le succombant à payer à la SAS Capi la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le succombant aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger »,

« rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la caducité de la promesse de vente et le versement de l’indemnité d’immobilisation

Il est rappelé que la promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie consent à l’autre, qui

accepte, la faculté d’acheter un bien à un certain prix, en levant l’option qui lui est offerte dans un certain délai.

À cet égard, l’indemnité d’immobilisation susceptible d’être versée en contrepartie par le bénéficiaire de la

promesse n’est pas de nature indemnitaire, mais s’analyse comme le prix de l’option conférée durant la durée

de la promesse. En outre, elle n’est pas due si le défaut de levée de l’option n’est pas imputable au bénéficiaire

de la promesse, en particulier si elle est due au comportement du promettant.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’un dégât des eaux a affecté le bien litigieux le 1^er

août 2017, soit pendant la période de validité de la promesse unilatérale de vente, qui devait initialement

expirer au 21 août 2017.

La promesse de vente conclue entre les parties contient une clause intitulée «sort de l’indemnité», prévoyant à

ses alinéas 4 et suivants : «Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la

somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants : a) si le bien se

révélait faire l’objet : ['] d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient

pas sa jouissance dans des conditions normales ['] Dans ces cas, le remboursement au bénéficiaire de

l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente».

Il est tout d’abord observé qu’il n’est pas nécessaire de démontrer en l’espèce que le dégât des eaux ait rendu le

bien impropre à sa destination, rendant ainsi superflue toute analyse de l’argumentation respective des parties

sur ce point, dès lors que, conformément à la clause précitée, la présence de dégradations ne permettant pas la

jouissance du bien dans des conditions normales suffit à entraîner la restitution de l’indemnité

d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse.

Afin de justifier de l’ampleur du dégât des eaux intervenu au courant de l’été 2017, la SCI Arabesque SK

produit un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 27 septembre 2017 par M^e C A, dont la SCI

E Projet conteste néanmoins la recevabilité, soutenant qu’il constitue une preuve illicite et en tout état de

cause déloyale, en ce qu’il a été réalisé dans un lien privé lui appartenant, sans le recueil préalable de son

consentement ou sans autorisation préalable d’un juge. La SCI Arabesque SK fait toutefois justement

remarquer que le constat d’huissier a été autorisé par les occupants des lieux, ce que ne conteste pas la SCI

E Projet.

En outre, si la SCI E Projet remet également en cause dans le cadre de la présente procédure

l’authenticité du constat d’huissier en ce que la signature de l’huissier fait défaut, il convient de rappeler que

l’absence de cette signature n’a pas pour effet d’entraîner l’inexistence de l’acte. Doit par ailleurs être observé

que la SCI E Projet a reconnu l’authenticité du constat d’huissier dans un courriel du 29 septembre 2017

qu’elle a adressé à la SCI Arabesque SK, dans lequel elle reconnaît que «la plupart des photos correspondent

au dégât des eaux survenu cet été dans les appartements de M[.] Detienne et M^lle B, d’une part, et de

M[.] Levée, d’autre part». Enfin, contrairement à ce qu’affirme la SCI E Projet, les photographies

contenues dans l’acte sont d’une précision suffisante pour permettre l’appréciation de l’étendue du dégât des

eaux, étant encore observé que la SCI E Projet n’a pas eu difficulté à identifier l’objet de ces

photographies, ainsi qu’il en ressort du courriel précité.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de la SCI E Projet

tendant à voir écarter des débats le constat d’huissier produit par la SCI Arabesque SK.

S’agissant dès lors de l’ampleur du sinistre, il est relevé que M^e A a pu constater, ainsi qu’il en ressort

également des photographies jointes au procès-verbal de constat, «que le plafond est tombé à proximité de la

fenêtre. Le plafond est très abîmé et la peinture a pourri, présence de moisissure. Je constate la présence d’un

trou important dans le plafond, ce trou remonte jusqu’en-dessous du bac à douche des voisins situés au

premier étage, précédemment constaté». La SCI E Projet reconnaît au demeurant l’existence de ce dégât

des eaux dans son courriel du 30 septembre 2017 adressé à la SCI Arabesque SK. Elle produit par ailleurs

certains courriers échangés avec son assureur à propos du sinistre ainsi que la facture établie par la société

Alliance Plomberie Services portant sur la rénovation d’un plafond de salle de bain à la suite d’un dégât des

eaux, l’ensemble de ces pièces corroborant les constatations effectuées par l’huissier de justice relativement à

l’étendue du dégât des eaux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l’importance du dégât des eaux intervenu au courant de

l’été 2017 dans l’immeuble litigieux ne permettait pas la jouissance dans des conditions normales des

appartements concernés par le sinistre.

Dès lors, la condamnation de SCI E Projet à restituer à la SCI Arabesque KC la somme de 20 000 euros

correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation versée par cette dernière et le constat de la caducité de

la promesse de vente en découlant, admis par le jugement entrepris seront confirmés.

Sur la responsabilité de la SCI Arabesque SK envers la SCI E Projet et la SAS Capi pour absence

de levée de l’option

La SCI E Projet sollicite voir engager la responsabilité contractuelle de la SCI Arabesque SK pour refus

de réitération de la vente. La SAS Capi formule une demande similaire sur le fondement de la responsabilité

délictuelle, estimant que le refus fautif de la SCI Arabesque SK de réitérer la vente lui a fait perdre son droit à

commission.

Contrairement à ce que soutient la SCI E Projet, la promesse de vente qu’elle a conclue avec la SCI

Arabesque SK n’est pas une promesse synallagmatique de vente, mais une promesse unilatérale de vente. Il

s’en infère que la SCI Arabesque SK pouvait librement décider de ne pas lever l’option, sans commettre de

faute, et ne saurait en conséquence voir sa responsabilité engagée pour refus de réitération la vente.

Il convient ainsi de débouter la SCI E Projet de sa demande tendant à ce que lui soit allouée la somme de

49.420 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que celle tendant à ce que lui soit allouée la somme de 10.000

euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier distinct. La SAS Capi sera pareillement déboutée

de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 15.000 euros formée à l’encontre de la SCI Arabesque SK,

le jugement entrepris étant confirmé sur ces différents points.

Sur l’engagement de la responsabilité de la SCI E Projet par la SCI Arabesque SK

La SCI Arabesque SK recherche la responsabilité contractuelle de la SCI E Projet et sollicite à ce titre

l’octroi de dommages-intérêts d’un montant de 40.000 euros pour perte de chance d’acquérir le bien objet de la

promesse de vente. Elle soutient plus particulièrement avoir mobilisé une somme de 20.000 euros pendant

plusieurs mois en vain, avoir légitimement pensé acquérir un bien lui permettant d’obtenir des revenus

locatifs, ne pas avoir recherché à acquérir un autre bien immobilier pendant plusieurs mois et avoir renoncé à

toute recherche pour l’avenir en raison de l’expérience vécue avec la SCI E Projet.

Il est remarqué tout d’abord que c’est sans pertinence que la SCI E Projet fait valoir que la SCI

Arabesque SK aurait formé deux demandes indemnitaires pour une seule et même faute, dès lors qu’ainsi que

le fait justement valoir la SCI Arabesque KC, la somme de 20.000 euros que la SCI E a précédemment

été condamnée à lui verser correspond au remboursement de l’indemnité d’immobilisation et ne présente pas

de caractère indemnitaire.

En outre, si la SCI E Projet soutient qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque manquement dans la

gestion du dégât des eaux, notamment en ce qu’elle a missionné sans délai un artisan afin de remédier à la

fuite, adressé une déclaration de sinistre à son assureur et fait procéder aux travaux de réparation, il convient

de relever que ces circonstances sont sans pertinence en l’espèce sur l’évaluation du caractère fautif du

comportement de la SCI E Projet dès lors que cette dernière reconnaît ne pas avoir informé la SCI

Arabesque SK de ce dégât des eaux au moment de sa survenance, arguant de sa nature prétendument

«minime», manquant ainsi à son obligation d’information ainsi qu’à son obligation d’exécution de bonne foi de

la promesse de vente, ainsi que l’a relevé le premier juge, et avoir souhaité attendre le jour même de la

signature de l’acte de vente pour délivrer l’information.

Ce nonobstant, il doit être remarqué que si la SCI Arabesque KC a interjeté appel du jugement en ce qu’il a

limité l’indemnisation de son préjudice à la somme de 10.000 euros, elle ne produit en cause d’appel aucun

élément de nature à prouver que l’étendue de son préjudice irait au-delà de la somme accordée par le premier

juge. Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la responsabilité de la SAS CAPI envers la SCI E Projet

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée

d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer

compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un

tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du code de procédure civile précise toutefois que les parties peuvent ajouter aux prétentions

soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la SCI E Projet soutient que la SAS Capi engage sa responsabilité contractuelle à son

encontre pour manquement à son obligation d’information et de conseil. Elle requiert ainsi la condamnation de

la SAS Capi au versement de dommages-intérêts ainsi, en tant que de besoin, la compensation de leurs

éventuelles condamnations réciproques.

La SAS Capi réplique cependant à juste titre que cette demande constitue une demande nouvelle, irrecevable

en cause d’appel, faisant valoir que la SCI E Projet n’a formulé aucune demande à son encontre dans ses

dernières conclusions de première instance.

Par ailleurs, si la SCI E Projet conteste le caractère nouveau de cette demande en ce qu’elle avait soutenu

dans ses écritures de première instance que «la société Capi, qui connaissait parfaitement l’état de l’immeuble

de la SCI E Projet ainsi que sa situation locative, ne peut agir en responsabilité qu’à l’encontre de la SCI

Arabesque qui n’a pas tenu son engagement» elle n’en avait cependant tiré aucune autre conséquence en ne

formulant pas, au dispositif de ses conclusions, une demande d’indemnisation à l’encontre de la société CAPI.

C’est enfin à juste titre que la SAS Capi fait observer que la demande formulée par la SCI E Projet pour

la première fois en cause d’appel ne relève d’aucune des exceptions prévues par l’article 566 du code de

procédure civile.

Il en résulte que sa demande en dommages-intérêts formulée à l’encontre de la SAS Capi doit être analysée

comme une demande nouvelle, et partant irrecevable en cause d’appel.

Sur la responsabilité de la SCI E Projet envers la SAS Capi

La SAS Capi soutient finalement que le manquement de la SCI E Projet à son obligation de loyauté

contractuelle a eu pour conséquence la perte de son droit à commission.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que la SCI E a commis une faute en n’informant pas la

SAS Capi et la SCI Arabesque SK de la survenance du dégât des eaux et en ne réagissant pas au dernier

courrier que lui avait adressé cette dernière avant de trouver une solution permettant la réalisation de la vente

malgré le sinistre, faisant ainsi échouer la vente et privant la SAS Capi de sa rémunération.

La SCI E Projet ne saurait à cet égard valablement soutenir, alors qu’elle était elle-même tenue d’une

obligation d’information à l’encontre de la SCI Arabesque SK en tant que venderesse du bien, que l’obligation

d’information et de conseil de la SAS Capi allait jusqu’à obliger cette dernière à se renseigner sur l’existence

d’un sinistre dont elle n’avait aucune raison de suspecter l’existence.

S’agissant de l’étendue du préjudice, il est toutefois rappelé que la faute commise par la SCI E Projet n’a

fait que priver la SAS Capi d’une chance d’obtenir une rémunération à la suite de la réalisation de la vente,

dans la mesure où la SCI Arabesque SK disposait toujours de la faculté de renoncer à la levée de l’option,

même en l’absence de survenance du dégât des eaux. Ainsi, ce préjudice ne saurait être évalué à l’entier

montant du droit à commission de la SAS Capi, et sera plus justement fixé à la somme de 12.000 euros, le

jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie principalement succombante, la SCI E Projet sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à chacune des sociétés SCI Arabesque et SK SAS Capi une somme

de 1 .500 euros à la au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 20 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Nevers, rectifié par jugement

du 8 juin 2020, sauf en ce qu’il a condamné la SCI E Projet à payer à la SAS Capi la somme de

15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la SCI E Projet à payer à la SAS Capi la somme de 12.000 euros à titre de dommages

et intérêts,

Condamne la SCI E Projet aux dépens d’appel,

Condamne la SCI E Projet à payer la somme de 1.500 euros à la SCI Arabesque SK et la somme

de 1.500 euros à la SAS Capi au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS L. WAGUETTE