AFFAIRE :

Y

F

C/

X

B

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/04140 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OWNA

Décisions déférées à la Cour

Arrêt de la Cour de cassation – première chambre civile – du 9 septembre 2020, enregistrée sous le n°C 19-14.361

Arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence – Chambre 1-1 – du 15 janvier 2019, enregistrée sous le n° RG 17/02581

Jugement du tribunal de grande instance de Toulon – 1^re chambre – du 26 Janvier 2017, enregistrée sous le n° RG 15/01939

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile ;

DEMANDEURS A LA SAISINE :

Monsieur D H Y

né le […] à MULHOUSE

de nationalité française

335 avenue G Valérie Roussel

[…]

Madame E J-K F épouse Y

née le […] à COLMAR

de nationalité française

335 avenue G Valérie Roussel

[…]

Représentés par M^e Séverine VALLET de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Ségolène TULOUP de la SELARL LLC & ASSOCIES – BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS A LA SAISINE

Maître C X

de nationalité française

SCP Carpentier-X-Claudot

[…]

[…]

Maître I-G B

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’articles 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

M. Fabrice DURAND, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats: M^me Camille MOLINA, Greffière

ARRET :

Contradictoire, prononcépar mise à disposition de l’arrêt le 1^er Juillet 2021, par M. Jacques RAYNAUD, Président

Le présent arrêt a été signé par M. Jacques RAYNAUD, Président et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 février 2005 reçu par M^e C X avec le concours avec M^e I-G B, M. D Y et M^me E F épouse Y ont acquis un terrain à bâtir de 1 619 m² cadastré […] au lieudit 'les Adrets’ sur la commune de La Londe-les-Maures (83) au prix de 283 560 euros.

Ce terrain constitue le lot n°15 du lotissement 'Domaine de Valcros’ autorisé par arrêté municipal du 20 novembre 2001 après avis favorable de la direction départementale des services incendie et de secours donné le 18 juin 2001.

La SARL 'Lac de Valcros’ était autorisée à vendre les lots de ce lotissement par arrêté du 30 mai 2002. L’achèvement des travaux d’aménagement était constaté le 28 janvier 2004.

Le 15 mars 2007, les époux Y obtenaient un permis de construire une maison d’habitation.

Par arrêté du 28 juin 2007, la commune de La Londe-les-Maures retirait ce permis de construire accordé le 15 mars 2007. Ce retrait était fondé sur l’article R.111-2 du code de l’urbanisme au motif que le lot n°15 était situé dans une zone où l’aléa feu de forêt était qualifié de fort à très fort et qui ne pouvait pas être défendue contre l’incendie de forêt par les moyens de prévention et de lutte appropriés, et ce après visite sur place ayant confirmé la dangerosité du site.

Les époux Y formaient un recours en annulation contre cet arrêté du 28 juin 2007. Ce recours était définitivement rejeté par arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 10 novembre 2011.

Les époux Y déposaient le 19 mars 2012 une nouvelle demande de permis de construire qui leur était également refusée le 8 août 2012. Les recours exercés contre ce nouveau refus de permis de construire se heurtaient encore à un rejet définitif par arrêt du 22 septembre 2016 de la cour administrative d’appel de Marseille qui relevait que la parcelle cadastrée section CT n° 112 présentait des caractéristiques particulières justifiant un classement en zone rouge du plan de prévention des risques naturels d’incendies de forêts.

Par actes d’huissier des 16 février et 17 mars 2015, les époux Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon M^e C X et Me

I-G B aux fins de voir engager leur responsabilité professionnelle et obtenir indemnisation du préjudice résultant de la non constructibilité du terrain.

Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Toulon a :

' dit que l’action en responsabilité intentée par M. D Y et M^me E F épouse Y était prescrite ;

' déclaré en conséquence la demande irrecevable ;

' dit n’y avoir lieu de statuer sur l’application au litige de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

' dit n’y avoir lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum M. D Y et M^me E F épouse Y aux dépens.

Les époux Y ont interjeté appel de ce jugement le 9 février 2017.

Par arrêt du 15 janvier 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

' confirmé le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à verser une indemnité à M^e C X et à M^e I-G B en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux dépens ;

' infirmé le jugement déféré en ce qu’il a jugé que l’action en responsabilité engagée par les époux Y contre M^e C X et contre M^e I-G B était irrecevable comme prescrite ;

' déclaré l’action engagée par les époux Y recevable ;

' débouté les époux Y de leur action en responsabilité à l’encontre de M^e C X et de M^e I-G B et rejeté l’intégralité de leurs demandes ;

' condamné M. et M^me Y à payer à M^e C X d’une part et à M^e I-G B d’autre part une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.

Les époux Y se sont pourvus en cassation.

Par arrêt du 9 septembre 2020, la Cour de cassation a :

' cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 15 janvier 2019 sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par les époux Y ;

' remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Montpellier ;

' condamné MM. X et B aux dépens ;

' rejeté la demande formée par MM. X et B et les a condamnés in solidum à payer aux époux Y la somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y ont saisi la cour d’appel de Montpellier par déclaration du 2 octobre 2020 sur renvoi après cassation.

Vu les dernières conclusions de M. et M^me Y remises au greffe le 23 avril 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M^e I G B remises au greffe le 3 mai 2021 ;

Vu les dernièresconclusions de M^e C X remises au greffe le 4 mai 2021 ;

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine de la cour d’appel après cassation partielle,

La Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provense le 15 janvier 2019, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par M. et M^me Y.

En l’état de cet arrêt de cassation partielle, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence est devenu irrévocable en ce qu’il a déclaré recevable l’action des époux Y.

Il appartient désormais à la cour d’appel de renvoi d’apprécier à nouveau le bien-fondé de l’action exercée par M. et M^me Y.

Sur la faute des notaires,

En application de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

En l’espèce, les notaires M^e X et M^e B ne contestent pas que les appelants ont fait l’acquisition du terrain litigieux dans le but d’y construire une maison d’habitation.

La nature de ce projet immobilier était parfaitement connue des notaires, et ce en dépit du fait que la teneur et la date précise de ce projet de construction n’étaient pas encore déterminées à la date de l’acte authentique reçu le 11 février 2005. Il en résulte que les notaires ne peuvent prétendre se soustraire à leur devoir de conseil au motif que les acquéreurs ont attendu le 15 février 2007 pour déposer leur demande de permis de construire.

En exécution de ce devoir d’information et de conseil, les notaires se devaient tout particulèrement :

' d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques qu’ils encourraient en s’engageant dans cette acquisition immobilière avant d’avoir sollicité et obtenu un permis de construire ayant acquis un caractère définitif ;

' mais aussi de les informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente de ce terrain destiné à la construction.

Cette obligation de conseil et d’information quant à l’obtention du permis de construire, s’agissant d’une vente de terrain à bâtir, est générale et absolue. Elle s’applique à tout terrain vendu à des fins de construction, y compris à un terrain issu d’un lotissement régulièrement approuvé en vue de la construction de maisons d’habitation et plus généralement à tout terrain doté de droits à construire en application des documents et règlements d’urbanisme en vigueur à la date de signature de l’acte notarié.

Le fait que, comme en l’espèce, l’inconstructibilité du terrain ait résulté d’un changement des règles d’urbanisme postérieur à l’acte notarié n’exonère pas pour autant le notaire de son manquement lorsqu’il n’a pas alerté l’acquéreur du risque inhérent à l’absence de permis de construire définitif obtenu à la date de l’acte.

Ce devoir de conseil et d’information est indépendant de l’obtention ou non d’un certificat d’urbanisme, document administratif à caractère informatif qui n’a pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière.

L’obligation d’information et de conseil n’est donc pas parfaitement remplie par le notaire lorsque ce dernier ne fait que reprendre dans son acte les mentions ' même précises et exhaustives ' relatives à la situation d’urbanisme du terrain acquis et que ce notaire met simplement les acquéreurs en mesure de consulter le plan du lot vendu, la copie de l’arrêté autorisant le lotissement, le règlement du lotissement, les statuts de l’association syndicale, la garantie d’achèvement des travaux du lotissement et l’attestation du lotisseur concernant la surface hors oeuvre nette (SHON) constructible du lot.

Alors surtout qu’il n’est pas contesté que la qualification de terrain à bâtir donnée au terrain et sa constructibilité constituaient des éléments déterminants du consentement des acquéreurs, les notaires ne sont pas davantage fondés à s’abriter derrière le fait que ces acquéreurs ne leur avaient communiqué, à la date de l’acte, aucun projet précis de construction, leur demande de permis de construire n’ayant été déposée que deux ans après la vente.

En effet, cette circonstance n’empêchait pas les notaires d’insérer utilement dans leur acte une condition suspensive ou une clause résolutoire en cas d’inconstructibilité du terrain, même si ce terrain était au demeurant parfaitement constructible le jour de la vente.

Les intimés ne sont pas fondés à soutenir qu’en prodiguant ce conseil aux acquéreurs, ils auraient nui aux intérêts du vendeur puisque ce dernier demeurait libre d’accepter ou pas les conditions exigées des acquéreurs, les parties conservant l’exercice de leur liberté contractuelle, après avoir été informées par les notaires conformément à la loi.

Contrairement à ce que soutient M^e B dans ses écritures, une telle condition résolutoire d’obtention de permis de construire n’aurait pas été potestative et les parties pouvaient l’assortir d’un délai maximal pour le dépôt de cette demande de permis.

Enfin, M^e X fait valoir que l’avant-contrat signé le 12 novembre 2004 ne prévoyait aucune condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Ce moyen ne saurait prospérer, s’agissant d’une promesse unilatérale qui était certes assortie d’une indemnité d’immobilisation de 5 % du prix, mais qui laissait aux

bénéficiaires la faculté de renoncer à leur acquisition.

M^e X et M^e B soutiennent par ailleurs que M. et M^me Y ont eu tort d’exercer de longs recours selon eux voués à l’échec devant les juridictions administratives au lieu de demander l’annulation ou la résolution de la vente. Les notaires soutiennent que les acquéreurs ont en outre contribué à leur préjudice en attendant presque deux années pour déposer leur demande de permis de construire. Le comportement des acquéreurs serait selon eux de nature à les exonérer de leur responsabilité professionnelle.

En l’espèce, les époux Y étaient au contraire légitimes à exercer tous recours utiles devant les juridictions administratives concernant leurs deux demandes successives de permis de construire. L’exercice de leur droit d’ester en justice visait à voir reconnaître la constructibilité d’un terrain qu’ils pensaient leur être acquise et qui a brutalement été remise en cause par l’administration.

Les acquéreurs étaient en droit de perséverer dans leur projet immobilier plutôt que de rechercher l’annulation ou la résolution de la vente.

Leur choix procédural était d’autant plus justifié que l’action en nullité pour erreur exercée contre le vendeur avait peu de chance de réussir dans la mesure où l’erreur n’existait pas à la date de la vente. L’action en résolution de la vente pour défaut de délivrance de la chose vendue, évoquée par M^e B dans ses écritures, était tout autant vouée à l’échec puisque les acquéreurs ont reçu le jour de la vente le terrain constructible que leur devait le vendeur.

Enfin, le fait l’attendre le 15 février 2007 pour déposer leur demande de permis de construire ne peut pas davantage être reproché aux époux Y. En effet, ces derniers n’ont pas été informés du risque encouru en achetant le terrain sans disposer du permis de construire définitif, risque qui ne peut que s’aggraver avec l’écoulement du temps, ce qu’ils ignoraient également.

Le manquement à leur devoir de conseil est donc établi à l’encontre de M^e X et de M^e B sans que ces derniers ne soient fondés à invoquer le comportement des acquéreurs pour les exonérer en tout ou partie de cette responsabilité.

Sur le préjudice et le lien de causalité avec la faute des notaires,

Le manquement des notaires à leur devoir de conseil a causé à M. et M^me Y un préjudice qui s’analyse en une double perte de chance :

' perte de chance de renoncer à cette acquisition immobilière au regard des risques liés à l’absence de permis de construire définitif les assurant de pouvoir mener à bien leur projet de construction ;

' perte de chance d’obtenir de leur vendeur l’insertion dans l’acte d’une condition résolutoire de la vente en cas de refus de permis de construire.

Contrairement à la position soutenue par M^e B, cette double perte de chance est bien en lien de causalité directe avec la faute des notaires dans la mesure où cette faute n’est pas liée à une mauvaise information sur la constructibilité du terrain mais à un défaut de conseil rendu nécessaire par la situation particulière d’acquéreurs non titulaires, à la date de la vente, d’un permis de construire définitif leur assurant de pouvoir mener leur projet immobilier à son terme.

Il appartient donc à la cour d’appel d’apprécier successivement chacune des branches de cette double perte de chance.

La probabilité que les époux Y aient renoncé à cette acquisition peut être évaluée à 50 % eu égard au fait que le terrain était parfaitement constructible à la date de l’acte et en tenant compte de ce qu’il s’agissait d’un lot de lotissement régulièrement approuvé par l’autorité administrative compétente. Les perspectives d’obtention du permis de construire pour une SHON de 345 m² étaient très favorables pour les acquéreurs de lot, situation qui ne les aurait pas particulièrement incités à renoncer à leur projet en considération d’un risque qui était largement théorique.

S’agissant de la perte de chance de négocier et d’obtenir l’insertion d’une condition résolutoire, cette perte de chance est très théorique et inférieure à 50 %. En l’espèce, même dûment informés par leur notaire, il est peu probable que les acquéreurs auraient demandé, et encore moins obtenu de leur vendeur, l’insertion à l’acte d’une condition résolutoire. En effet, la solidité apparente des droits à construire de 345 m² de SHON attachés à ce lot vendu et la forte demande d’un tel bien sur le marché immobilier ne pouvaient que d’une part convaincre l’acquéreur de l’inutilité d’une telle clause et d’autre part dissuader le vendeur de fragiliser ainsi la vente.

En conséquence, le préjudice subi par les époux Y sera calculé sur la base d’une perte de chance de 50 %.

La perte financière subie par les acquéreurs du fait de l’inconstructibilité du terrain sera évaluée en tenant compte à titre principal de la dévalorisation du terrain, à laquelle seront ajoutées les diverses charges financières supportées par les appelants en pure perte.

M. et M^me Y ont payé le terrain 283 560 euros. Du fait de l’impossibilité absolue de construire, la valeur de ce terrain peut être aujourd’hui estimée à 80 000 euros et la perte de valeur du terrain peut être évaluée à 203 560 euros.

Les époux Y ont supporté les frais suivants d’acquisition du terrain et diverses charges liées à l’élaboration de leur projet immobilier dont ils justifient par les pièces versées aux débats :

— frais de notaire et droits de mutation : 15 069,98 euros ;

— intérêts bancaires : 51 101,27 euros ;

— honoraires d’architecte Aktimmo : 18 354,85 euros ;

— honoraires d’étude Serimed (étude d’aménagement suite au premier refus de permis de construire) : 2 392 euros ;

— facture de débroussaillement nécessaire de leur parcelle : 1 119,75 euros ;

— frais d’assurance du terrain nu : 116,10 euros ;

— charges de l’ASL du lotissement : 2 437,20 euros ;

— honoraires d’avocat pour le contentieux administratif : 10 481,13 euros ;

— frais de déplacements pour se rendre sur la commune de la Londe-les-Maures depuis leur résidence en Alsace : 5 000 euros.

Le montant total de la perte financière subie est donc de 309 632,28 euros.

Le préjudice matériel correspondant à la perte de chance s’élève donc à 50 % de 309 632,28 soit 154 816,14 euros.

M. et M^me Y font également valoir un préjudice moral respectivement de 5 000 euros et de 2 000 euros.

Ce préjudice est justifié pour chacun des appelants par les certificats médicaux versés aux débats mais aussi par l’importance de l’impact psychologique qu’a entraîné l’échec de leur projet immobilier anéanti par le changement brutal et inattendu de la règle d’urbanisme.

Ce préjudice est d’autant plus important que ce projet mené par les appelants à un âge avancé pour leur assurer une retraite paisible a totalement échoué pour des raisons de changement imprévisible des règles d’urbanisme. Alors que ce projet disposait des meilleures chances d’aboutir, il n’a finalement généré à M. et M^me Y qu’une immense déception et d’importants désagréments liés à la durée et au nombre des procédures contentieuses judiciaires qu’ils ont dû supporter, avant de devoir se résoudre à l’échec définitif.

En conséquence, M^e X et M^e B seront condamnés à verser aux époux Y 154 816,14 euros en réparation de leur préjudice matériel, ainsi que 5 000 euros et 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires,

M^e X et M^e B succombent.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les appelants aux dépens de première instance.

M^e X et M^e B seront tenus aux entiers dépens de première instance et des deux instances d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer également aux époux Y la somme de 7 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et les deux procédures d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant statué sur la recevabilité liée à la prescription de l’action qui a été infirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 janvier 2019 devenu définitif de ce seul chef ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs de demande et y ajoutant,

Condamne in solidum M^e C X et M^e I-G B à verser à M. D Y et à M^me E F épouse Y la somme de 154 816,14 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

Condamne in solidum M^e C X et M^e I-G B à verser à M. D Y la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum M^e C X et M^e I-G B à verser à M^me E F épouse Y la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Dit que M^e C X et M^e I-G B seront tenus in solidum aux entiers dépens de première instance et des deux instances d’appel, dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^e C X et M^e I-G B à verser à M. D Y et M^me E F épouse Y la somme de 7 500 euros d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et les deux procédures d’appel.

Le greffier, Le président,