ARRET N°291

N° RG 19/01955 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYOC

[…]

C/

S.C.I. NAVARIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01955 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYOC

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Stéphane MIGNE, avocat au barreau de La Roche sur Yon

INTIMEE :

SCI NAVARIN

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Nicolas LIBERT-VINCENT, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 17 mai 2016, la SCI Navarin a vendu à la SCI Palazzo Clementina les lots de copropriété n°5 , 6, 7 d’un ensemble immobilier situé aux Sables d’Olonne, […] pour un prix de 1 075 000 euros.

L’immeuble dénommé Palazzo Clementina orne le front de mer, a été construit entre 1915 et 1920.

Les lots acquis correspondaient à un appartement situé au deuxième étage d’une superficie de 124,80 m2, à un appartement situé au troisième étage d’une superficie de 106,10 m2, une terrasse de 47,24m2 au dernier étage.

L’acte prévoit une clause de non-garantie des vices apparents et cachés.

Des travaux de démolition-rénovation ont été réalisés immédiatement après la vente.

Ils ont mis en évidence des dégradations importantes de la structure porteuse du plancher et de la tour.

Le 26 mai 2016, l’acquéreur mandatait un huissier de justice aux fins de constater après dépose des faux plafonds l’existence de dégradations importantes des poutres en béton, des dégâts importants dans les murs et plafonds.

La SCI Palazzo Clementina mandatait un expert de la construction qui établissait un rapport le 16 juin 2016.

Celui-ci constatait des désordres en sous-face de la dalle de terrasse du plancher haut du 3^e étage. Il indiquait 'que le démontage du faux plafond avait permis de constater des dégradations sur la structure porteuse du plancher et de la tour au niveau des poutres.'

Il ajoutait : 'Les aciers des poutres sont très oxydés. Les cadres des poutres sont cisaillés, inefficaces.'

Il indiquait que la dégradation des éléments béton intérieurs est due exclusivement aux infiltrations d’eau provenant de la terrasse, que la corrosion des aciers s’explique par les infiltrations antérieures.

Le 9 septembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires autorisait le syndic à passer commande des travaux de renforcement de la structure plancher du 3^e étage.

Par courrier du 28 février 2017, l’acquéreur estimant ne pas avoir bénéficié d’une information complète, entière, efficace, sincère du vendeur, avoir acquis à un prix trop élevé au regard des travaux qui doivent impérativement être réalisés écrivait au vendeur , lui demandait de faire des propositions.

Par acte du 21 juin 2017, la SCI Palazzo Clementina a assigné la SCI Navarin devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne sur le fondement des anciens articles 1116,1382,1641,1644 du code civil.

Elle demandait au tribunal de dire la clause de non-garantie des vices cachés inapplicable, de constater l’existence de vices cachés, de condamner le vendeur à lui payer la somme de 104 133,56 euros.

La SCI Navarin concluait au débouté estimait que la clause de non-garantie s’appliquait, subsidiairement que la garantie ne s’applique pas, contestait tout dol.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a statué comme suit :

-Déboute la […] de l’ensemble de ses demandes,

-Condamne la […] à verser à la SCI NAVARIN la somme de :

- 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- 6.000 € au titre de l’article 700 de code de procédure civile,

-Condamne la […] aux dépens de l’instance.

Le premier juge a notamment retenu que :

-sur les demandes principales

L’acte de vente comporte une clause de non-garantie.

La SCI Palazzo Clementina n’allègue pas que son vendeur soit un professionnel de l’immobilier. Elle doit démontrer la mauvaise foi du vendeur, sa connaissance du vice affectant l’immeuble.

Le bien vendu a fait l’objet d’un article paru le 9 juillet 2015 : Palais défraîchi cherche acquéreur : un joyau du remblai à vendre.

Il est établi que l’acquéreur assisté de professionnels a pu visiter les lots avant de régulariser la vente et évaluer les travaux réalisés, que le prix de vente a été négocié, diminué de plus de 500 000 euros.

Le maître d’oeuvre a été en possession des clés, atteste les avoir eues avant la signature fin avril, début mai.

Aucune dissimulation de l’état des murs n’a été opérée par le vendeur.

Les désordres affectant la terrasse étaient apparents ainsi que cela ressort du constat d’huissier de justice réalisé peu après l’acquisition.

Les vices affectant la structure porteuse du plancher en sous face de la terrasse et de la tour n’ont été révélés que par le démontage des faux plafonds.

Les constats opérés après la dépose du plafond conduisent à reprendre le plancher béton et l’étanchéité de la terrasse.

La connaissance des vices par le vendeur n’est pas établie d’autant plus qu’il n’a pas réalisé les faux plafonds.

Le dégât des eaux survenu en 2012 est mentionné à l’acte d’acquisition.

La clause de non-garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer.

Il n’est démontré ni manoeuvres, ni réticence dolosive , ni mauvaise foi du vendeur.

-sur les demandes reconventionnelles

L’action non fondée diligentée par la SCI Palazzo Clementina apparaît téméraire.

L’acquisition a été réalisée à un prix largement négocié à la baisse dans des conditions qui permettaient à l’acquéreur d’évaluer le bien, le coût des travaux à entreprendre.

Elle sera condamnée au paiement d’une somme de 5000 euros pour procédure abusive.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 4 juin 2019 interjeté par la société Palazzo Clementina

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 2 février 2021, la SCI Palazzo Clementina a présenté les demandes suivantes :

Dire et juger l’appel de la Société PALAZZO CLEMENTINA recevable et bien fondé, et y faire droit,

En conséquence,

-Réformer le Jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions et statuant à nouveau,

-Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NAVARIN à payer à la Société PALAZZO CLEMENTINA la somme de 104.133,56 euros à titre de dommages et intérêts,

-Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NAVARIN à payer à la Société PALAZZO CLEMENTINA les intérêts au taux légal sur la somme de 104.133,56 euros à compter du 28 février 2017, date de la mise en demeure, jusqu’à complet paiement.

-Ordonner la capitalisation des intérêts.

-Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NAVARIN à payer à la Société PALAZZO CLEMENTINA la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-La condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société Palazzo Clementina soutient notamment que :

— La société détient 50/100 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble.

— Dès l’acquisition, elle a entrepris des travaux de rénovation importants.

— La destruction des faux plafonds du troisième étage a permis de découvrir des dégradations importantes des poutres en béton, des dégâts occasionnés par des infiltrations d’eau qui existaient de longue date.

— L’expert technique, M. X intervenu les 30 mai et 1^er juin 2016 décrit la dégradation des éléments béton intérieurs.

— Elle a acquis un immeuble nécessitant des travaux colossaux, sans commune mesure avec ceux anticipés.

— Elle a été abusée par son vendeur qui a opéré à dessein une confusion entre l’usure normale d’une villa historique subdivisée en appartements loués depuis 30 ans et les dégradations irréversibles de la structure porteuse causée par des infiltrations régulières, anciennes, masquées.

— L’article paru dans la presse rendait prévisibles des travaux de rénovation d’aménagement intérieur, non des travaux de structure et de gros oeuvre.

— La tour menaçait de s’effondrer. Il a été nécessaire d’engager des travaux dans l’urgence.

— L’insertion de la clause de non-garantie s’explique par la connaissance par le vendeur des vices de structure.

— Le prix de vente a été réduit parce qu’il était manifestement surestimé. L’immeuble était en vente depuis plusieurs années.

— La société Palazzo Clementina n’a disposé que d’un accès limité à l’immeuble peu avant la signature.

— La SCI Navarin a pour activité principale l’exploitation immobilière de ses immeubles.

— Elle ne pouvait compte tenu de son activité de gestion locative ignorer la dégradation de la structure porteuse, les infiltrations d’eau sur la terrasse et au troisième étage.

— Le dégât des eaux 2012 , les travaux de peinture consécutifs sont mentionnés dans l’acte de vente. Ils étaient destinés à induire l’acquéreur en erreur, avait pour but de dissimuler les infiltrations anciennes, régulières.

— Le vendeur a fait refaire les peintures pour masquer les infiltrations d’eau.

— Les faux plafonds ont nécessairement été posés par le vendeur, non par les locataires.

— Des infiltrations anciennes ont été masquées. Cela ressort du constat d’huissier de justice du 26 mai 2016 qui relève des reprises de peinture grossières, des taches de rouille qui n’étaient visibles qu’après dépose. Le faux plafond et les reprises de peinture ont masqué les désordres.

— Des infiltrations n’ont pas été révélées, notamment celles du 7 janvier 2016 concomitantes aux négociations.

— M. Y, maître d’oeuvre atteste que la démolition intérieure, notamment des faux plafonds du R+3 a permis de découvrir que les poutres et le ferraillage étaient très dégradés et devenaient structurellement très préoccupants. Même un professionnel ne pouvait les deviner.

— Les désordres relèvent de la garantie. Les infiltrations d’eau dans les murs sont un défaut

d’étanchéité qui compromet l’ usage normal.

— La mauvaise foi du vendeur lui interdit de se prévaloir de la clause d’exclusion.

— La SCI demande le remboursement d’une partie du prix à hauteur de 104 133,56 euros.

— Subsidiairement, le dol peut être invoqué pour conclure à la réduction du prix.

— La dissimulation résultant du faux plafond, les reprises, le défaut de nettoyage de la terrasse

constituent des manoeuvres dolosives.

— Elle a réglé 98 326,25 euros au titre des travaux de structure.

— Elle aurait dû acquérir 976 673 au lieu de 1 075 000 euros.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2021, la SCI Navarin a présenté les demandes suivantes :

- Vu les articles 1643, 2274, 1641,

- Vu l’article 1126 du Code civil (ancien),

- Vu l’article 559 du Code de procédure civile,

- Vu les présentes conclusions,

- Vu les pièces produites à l’appui,

- Vu la jurisprudence,

- Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance des Sables d’Olonne du 9 avril 2019,

Il est demandé à la Cour d’appel de Poitiers de bien vouloir :

-DECLARER la […] mal fondée en son appel,

-CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance des Sables d’Olonne le 9 avril 2019 en ce qu’il a :

- « débouté la […] de l’ensemble de ses demandes;

- condamné la […] à verser à la SCI NAVARIN la somme de :

5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la […] aux dépens de l’instance » ;

Par ailleurs,

-CONDAMNER la […] à payer à la SCI NAVARIN la somme de 10.000,00 euros au titre de la procédure d’appel manifestement abusive ;

-CONDAMNER la […] à payer à la SCI NAVARIN la somme de 8.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Navarin soutient notamment que :

— L’acquéreur a mis en oeuvre des travaux de rénovation de la terrasse avant la signature de la vente. Il n’a pas suspendu les travaux après avoir découvert les vices prétendus.

— Il a mandaté un huissier le 26 mai 2016, un expert le 16 juin 2016 qui sont intervenus de manière non contradictoire.

— La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique.

— La bonne foi est toujours présumée. C’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

— C’est l’ancienneté du bien pour lequel aucune rénovation n’avait été réalisée depuis 1965 et l’intention de l’acquéreur de procéder à des travaux de grande ampleur qui avaient justifié l’insertion d’une clause de non-garantie des vices cachés.

— Il n’est pas démontré que le vendeur ait eu connaissance des vices cachés, les ait dissimulés.

— L’état des biens n’a pas été caché à l’acquéreur qui a consenti à la clause d’exclusion en toute connaissance de cause. Cet état était de notoriété publique.

— Les désordres ont été révélés par le démontage des faux plafonds, faux plafonds qu’elle n’avait pas réalisés.

— La défectuosité de l’étanchéité de la terrasse était connue de l’acquéreur.

— Les désordres étaient apparents. L’accès à la terrasse et à la tour était condamné depuis plusieurs années compte tenu de l’absence d’étanchéité de la terrasse.

— L’absence de travaux depuis 1965 était connue.

— La réalisation de travaux de peinture ne démontre rien.

— L’acquéreur a eu les clés avant la vente. Son architecte a eu accès à l’immeuble fin avril, début mai.

— L’huissier a constaté des traces de corrosion, de rouille, une eau stagnante dans les coins et angles de la terrasse. C’était un désordre apparent.

— La SCI Navarin avait informé l’acquéreur des infiltrations d’eau provenant de la terrasse, d’un dégât des eaux en 2012 dans les parties privatives et les parties communes, des travaux consécutifs de réparation du sol de la petite pièce terrasse ainsi que cela résulte de l’acte notarié.

— La SCI Navarin ne pouvait connaître l’état des sols supérieurs. Les faux plafonds étaient déjà installés en 1965.

— L’expert mandaté par l’acquéreur a décrit la dégradation importante des éléments de façades.

— Subsidiairement, le vendeur n’ a commis aucun dol. Il n’a pas dissimulé l’état du bien, a permis à l’acquéreur de se faire une opinion éclairée , n’a jamais voulu dissimuler quoi que ce soit. Il a autorisé les visites.

— Le prix a été diminué de 500 000 euros au regard des travaux de rénovation rendus nécessaires.

— Les désordres étaient soit visibles, soit non-décelables.

— La procédure est abusive. L’acquéreur a prémédité son action, a mis en demeure le vendeur un an après la découverte des vices, a monté de toutes pièces une procédure.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 février 2021.

SUR CE

-sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, la vente a été conclue entre deux SCI, sociétés dont il n’est pas contesté qu’elles soient spécialisées l’une et l’autre dans l’activité immobilière.

L’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices apparents et cachés au profit du vendeur, clause dont la validité n’est pas contestée.

La clause stipule : 'S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction , ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

L’ acquéreur soutient que la clause de non-garantie ne s’applique pas dans la mesure où les vices cachés étaient connus du vendeur.

Le vendeur soutient que la clause s’applique dès lors que le défaut d’étanchéité de la terrasse était apparent, qu’elle n’avait pas connaissance de la dégradation des sols supérieurs.

-sur l’existence du vice caché

Il est de droit constant que le vice caché est le défaut que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

Tout vice non apparent ne constitue pas nécessairement un vice caché.

La SCI Palazzo Clementina soutient que l’immeuble est affecté d’un vice caché résultant de la dégradation importante de la structure porteuse de l’immeuble, dégradation découverte dans le mois qui a suivi l’acquisition à la faveur des travaux de rénovation qu’elle a réalisés.

La SCI Navarin distingue deux vices : celui afférent au défaut d’étanchéité de la terrasse, celui afférent à l’état du plancher du troisième étage.

-sur la terrasse

Le vendeur fait valoir que le défaut d’étanchéité affectant la terrasse était apparent et connu du vendeur.

Il relève que l’état de l’immeuble était de notoriété publique, que l’absence de réalisation de tous travaux depuis 1965 était connue de l’acquéreur.

Il soutient que la terrasse et la tour 'étaient condamnées depuis plusieurs années compte tenu de l’absence d’étanchéité de la terrasse qui fragilisait considérablement le sol'.

Il se prévaut de l’article de presse consacré à l’immeuble qui indiquait que la terrasse et le donjon n’étaient plus entretenus, ni utilisés.

Il fait observer que l’huissier de justice a constaté à l’occasion du constat qu’il a dressé que de l’eau stagnait dans les coins et angles de la terrasse.

Il rappelle que l’acte de vente fait état d’ un sinistre résultant d’infiltrations en 2012, sinistre ayant entraîné des dégâts dans les parties communes et les parties privatives, et ayant nécessité des travaux réalisés sur la terrasse.

-sur la dégradation du plancher du troisième étage

La SCI Navarin ne conteste pas la réalité du vice, estime qu’il constituait un risque connu, assumé par l’acquéreur en l’absence de travaux significatifs depuis 1965, au regard de la dégradation importante et visible de la façade de l’immeuble, dégradation qui a été décrite par l’expert construction.

Cet expert rappelait notamment la rupture de pierre d’un support de balcon intervenue il y a quelques années, décrivait les filets de protection mis en place, de l’eau 'qui percole à travers les fissures des balcons'.

L’acquéreur fait valoir que les informations qui lui ont été données étaient insuffisantes, voire trompeuses, qu’elles étaient de nature à lui faire sous-estimer la gravité du défaut d’étanchéité de la terrasse, son ancienneté et ses conséquences.

Elle rappelle que l’expert a indiqué la nécessité absolue de réparer le plancher béton, de reprendre l’étanchéité de la terrasse.

Elle soutient que les travaux prévisibles étaient des travaux de rénovation et d’aménagement intérieur, et non des travaux de structure et de gros oeuvre, travaux qui ont été rendus nécessaires par la dégradation du béton intérieur.

Elle affirme que les sinistres antérieurs, répétés cause des infiltrations étaient connus du vendeur et lui ont été cachés.

Il ressort de l’attestation rédigée par M. Y, maître d’oeuvre, le 20 avril 2018 'que la démolition intérieure, notamment des faux plafonds du R+3 courant juin 2016 a permis de découvrir que les poutres béton et le ferraillage étaient très dégradés et devenaient structurellement très préoccupants sachant que les poutres BA portent la tour et la terrasse'.

L’expert intervenu à la demande de l’acquéreur confirme que ce sont les travaux de rénovation réalisés immédiatement après le transfert de propriété qui ont mis en évidence des dégradations de la structure porteuse du plancher et de la tour au niveau des poutres.

L’expert construction a mis en relation ces dégradations avec les infiltrations d’eau provenant de la terrasse. Il a écrit : Les désordres survenus en plancher haut du 3^e étage sont dus à des corrosions d’acier provoquées par des infiltrations d’eau à travers la terrasse.

Si le rapport d’expertise a été établi sans convocation du vendeur aux opérations d’expertise,ses constatations sont corroborées par le constat d’huissier de justice du 26 mai 2016 qui décrit les dégradations très importantes des poutres en béton, dégradations rendues visibles par la dépose des faux plafonds.

L’état de dégradation a été constaté dès le 26 mai 2016 soit moins d’un mois après la signature de l’acte de vente.

Force est de relever que le vendeur ne critique nullement les observations de l’expert, ni le lien causal établi entre les infiltrations d’eau au travers de la terrasse et la dégradation des aciers des poutres.

La société Palazzo Clementina rapporte donc la preuve d’un vice résultant de l’état d’ usure et de dégradation du plancher haut du troisième étage, vice existant à la date du transfert.

Cette dégradation impose des travaux de structure et de gros oeuvre, incluant la reprise intégrale de l’étanchéité de la terrasse.

La qualification de vice caché est donc pleinement justifiée.

-sur la connaissance du vice par le vendeur

Compte tenu de la clause de non-garantie incluse dans l’acte de vente, il appartient à l’acquéreur pour écarter l’application de cette clause de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, de sa connaissance du vice caché.

La société Palazzo Clementina soutient que la connaissance des vices par le vendeur résulte de plusieurs éléments :

— l’activité de gestion locative exercée par la venderesse, activité qui établirait sa connaissance des infiltrations provenant de la terrasse, de sinistres antérieurs successifs,

— les reprises de peinture qui ont été constatées par l’huissier de justice, destinées à dissimuler des traces de désordres

— la réalisation par le vendeur de faux plafonds destinés à occulter l’ampleur des dégradations de la structure,

— l’insertion de la clause de non-garantie dans l’acte de vente,

La SCI Navarin conteste :

— avoir eu connaissance d’autres sinistres que celui survenu en 2012,

— avoir jamais réalisé des travaux de peinture destinés à dissimuler des désordres,

— avoir réalisé les faux-plafonds, faux plafonds qui existaient déjà en 1965,

— avoir imposé une clause de non garantie au motif qu’elle avait connaissance de vices cachés.

Elle conclut sur ce point : 'C’est l’ancienneté du bien pour lequel aucune rénovation n’avait été réalisée depuis 1965 et l’intention de l’acquéreur de procéder à des travaux de grande ampleur qui avaient justifié l’insertion d’une clause de non-garantie des vices cachés.'

Il ressort des pièces produites que l’acquéreur ne démontre pas que des sinistres de type dégâts des eaux, infiltrations autres que celui relaté par l’acte de vente en 2012 se soient produits.

Si le sinistre de 2012 affectait la terrasse, avait dégradé parties privatives et parties communes, il apparaît mineur au regard du montant modeste de l’indemnité allouée par l’assureur (1974 euros).

L’huissier de justice a effectivement recueilli le 26 mai 2016, les dires d’un locataire d’un appartement situé au premier étage (appartement qui ne fait pas partie des appartements vendus). Si ce locataire évoque des infiltrations le 7 janvier 2016, il n’est nullement démontré qu’il ait avisé le bailleur-vendeur, ni que le 'sinistre’ soit en relation avec le défaut d’étanchéité du troisième étage.

La société Palazzo Clementina affirme, mais ne démontre pas, que les faux-plafonds aient été posés par le vendeur entre 1965 et 2016, que les faux-plafonds aient jamais eu pour vocation d’occulter des désordres.

Elle ne démontre pas, ni ne soutient d’ailleurs, que la déclaration du vendeur dans l’acte notarié selon laquelle il n’a réalisé aucuns travaux de construction soit fausse.

L’acquéreur ne démontre pas non plus que des travaux de peinture auraient été réalisés aux fins de dissimuler des désordres.

La remarque faite par l’huissier de justice lors de son constat relative à l’existence de reprises de peinture grossières avec des débordements sur les plaques dans les angles hauts entre le plafond et les murs peints est trop imprécise pour être probante.

Il n’est pas démontré que les reprises remarquées par l’huissier soient le fait du vendeur et qu’elles aient eu pour objet de dissimuler des traces d’infiltrations antérieures.

Le vendeur soutient que la clause de non-garantie des vices cachés a été introduite précisément afin de se prémunir du risque de découverte d’un vice caché au regard de l’ampleur des travaux envisagés par l’acquéreur.

Il estime que la clause a été acceptée en connaissance de cause par l’acquéreur qui avait eu tout loisir de visiter l’immeuble assisté de professionnels susceptibles de l’éclairer, que l’acquéreur a obtenu une baisse conséquente du prix, baisse tenant compte du risque couru du défaut d’entretien de l’immeuble.

Il est établi que l’acquéreur ou son maître d’oeuvre a pu visiter plusieurs fois l’immeuble avant la vente, que les clés ont été remises au maître d’oeuvre 15 jours avant la vente.

L’agence immobilière a attesté que M. Y en sa qualité de maître d’oeuvre de l’acquéreur avait été en possession des clés tout au long de l’étude du chiffrage et analyse du projet.

Le 22 avril 2016, l’acquéreur était autorisé à réparer la porte de la tour et nettoyer la terrasse.

Le vendeur démontre donc que l’acquéreur a effectivement été mis en mesure de faire un choix le plus éclairé possible.

Il est en outre établi que le prix de vente, ainsi que le rappelle le vendeur, a été réduit de 500 000 euros durant les pourparlers qui ont précédé la signature du compromis.

La diminution de prix qui a été consentie par le vendeur à l’acquéreur excède très largement le coût des travaux de structure qui ont été rendus nécessaires.

Il s’induit du prix négocié que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, a obtenu un prix de vente correspondant non seulement au prix du marché mais à l’aléa résultant de l’état d’ensemble du bien acquis.

Le vendeur est donc fondé à se prévaloir de la clause de non garantie faute pour l’acquéreur de démontrer sa mauvaise foi.

-sur le dol

L’ancien article 1116 alinéa 1^er du code civil dispose : Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il suppose la réunion d’un élément matériel, une manoeuvre frauduleuse qui peut être un mensonge ou une simple réticence, un élément intentionnel; la volonté de tromper son cocontractant, une conséquence psychologique puisque le dol doit avoir déterminé la victime à donner son consentement.

Le dol doit être apprécié au jour de la formation du contrat mais il peut être révélé par des faits postérieurs à cette date.

Le contractant victime a le droit d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts dès lors que l’autre partie a dissimulé un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ou l’aurait convaincu de contracter à d’autres conditions.

La SCI Palazzo Clementina soutient avoir été trompée sur la vétusté de l’immeuble, affirme que vendeur avait connaissance de cette vétusté, l’a dissimulée.

Il résulte des éléments précités que les mensonges, la réticence dolosive, les manoeuvres imputés au vendeur, élément matériel du dol, ne sont pas démontrés par l’acquéreur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Palazzo Clementina de l’intégralité de ses demandes.

-sur la demande reconventionnelle du vendeur d’indemnisation

La SCI Navarin demande la confirmation du jugement qui a condamné la SCI Palazzo Clementina à lui régler des dommages et intérêts au motif que la procédure engagée est abusive.

Elle estime que son préjudice doit être fixé à la somme de 10 000 euros.

Elle soutient que l’acquéreur a prémédité son action, relève qu’il a attendu février 2017 pour le mettre en demeure alors que les vices prétendus avaient été découverts dès juin 2016, estime qu’il a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste.

L’action engagée, l’appel exercé ne caractérisent pas en eux-mêmes une faute susceptible d’indemnisation.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de l’appelante.

Il est équitable de condamner l’appelante à payer à l’intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

-condamné la […] à verser à la SCI NAVARIN la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant de nouveau sur le point infirmé :

— déboute la SCI Navarin de sa demande d’indemnisation au titre d’une procédure abusive

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne la SCI Palazzo Clementina aux dépens d’appel

-condamne la SCI Palazzo Clementina à payer à la société Navarin la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,