Cour d'appel de Bourges, 1ère chambre, 27 janvier 2022, n° 20/01206

TGI Nevers 9 décembre 2020

CA Bourges
Confirmation 27 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Validité du congé donné par la SCOP MCNA
La cour a confirmé que le congé était valide, car le bail était considéré comme un bail d'habitation verbal et non commercial.
Rejeté
Application du statut des baux commerciaux
La cour a estimé que les conditions d'application du statut des baux commerciaux n'étaient pas réunies, car la SCOP MCNA n'exploitait pas de fonds de commerce dans les locaux loués.
Rejeté
Abus de droit d'appel
La cour a jugé que Monsieur Z avait légitimement exercé son droit d'appel sans abus caractérisé.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Bourges a confirmé la décision du tribunal judiciaire de Nevers dans l'affaire opposant M. B Z à la Maison de la Culture de Nevers Agglomération (MCNA). Le litige portait sur la qualification du bail conclu entre les parties, M. Z soutenant qu'il s'agissait d'un bail commercial tandis que la MCNA prétendait qu'il s'agissait d'un bail d'habitation à durée indéterminée. La cour d'appel a constaté que les conditions d'application du statut des baux commerciaux n'étaient pas réunies et que seule une soumission conventionnelle pouvait permettre son application. Elle a donc confirmé la décision du tribunal qui avait qualifié le bail de bail d'habitation verbal. La demande de dommages-intérêts pour appel abusif de la MCNA a été rejetée. M. Z a été condamné aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la MCNA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 27 janv. 2022, n° 20/01206
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	20/01206
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nevers, 9 décembre 2020
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Laurent M. WAGUETTE, président
Avocat(s) :	Gisèle TOUPENAS BRUNETRoland LIENHARDT
Cabinet(s) :	SCP PHILIPPE GALLON NATHALIE MAURY
Parties :	Société MAISON DE LA CULTURE DE NEVERSAGGLOMERATION

Texte intégral

SM/LW

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP GALLON-MAURY

- M^e Gisèle TOUPENAS BRUNET

LE : 27 JANVIER 2022

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JANVIER 2022

N° – K

N° RG 20/01206 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DJ3S

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 09 Décembre 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – M. B Z

né le […] à […]

[…]

Représenté et plaidant par la SCP GALLON-MAURY, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 23/12/2020

INCIDEMMENT INTIMÉ

II – LA MAISON DE LA CULTURE DE NEVERS AGGLOMÉRATION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pris en son siège social : […]

N° SIRET : 821 203 999

Représentée par M^e Gisèle TOUPENAS BRUNET, avocat au barreau de NEVERS

plaidant par M^e Roland LIENHARDT, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

01 Décembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X,

Président de Chambre chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. X Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE DU LITIGE

M. D Y a été investi en juillet 2012 par la communauté d’agglomération de Nevers d’une délégation de service public portant sur l’organisation des saisons culturelles qu’il devait mettre en oeuvre par la société coopérative ouvrière de production (SCOP) dénommée Maison de la Culture de Nevers et de la

Nièvre (MCNN) dont il était gérant.

Un bail commercial a été signé le 13 septembre 2012 entre M. B Z, bailleur, et la SCOP MCNN, preneur, portant sur des locaux situés à Coulanges-lès-Nevers qui devaient être aménagés en vue de créer un lieu de stockage, de répétition et d’habitation pour les artistes accueillis par la maison de la culture.

Au 1er juillet 2016, la délégation de service public d’organisation des saisons culturelles n’a pas été renouvelée au bénéfice de M. Y mais a été attribuée à M. E-F G lequel a créé, pour exercer cette mission, la société coopérative dénommée Maison de la Culture de Nevers Agglomération (MCNA), dont il était nommé gérant.

La SCOP MCNA a pris possession des locaux loués par M. Z et procédera au règlement mensuel des loyers sur la base du bail conclu avec la MCNN.

S’agissant d’une délégation de service public, aucune convention de successeur ne pouvait être conclue avec le précédent délégataire concernant le bail commercial et M. Z adressera en septembre 2016, après avoir rompu amiablement le précédent bail, un projet de bail commercial à la société MCNA que celle-ci ne signera cependant pas.

Le 28 décembre 2016, la société MCNA notifiera à M. Z un congé à effet au 30 juin 2017 qui sera contesté par le bailleur, selon courrier du 30 juin 2017, rappelant qu’elle n’avait la faculté de donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale, soit pour le 30 juin 2019 au plus tôt, et sollicitant une indemnisation pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019.

La société MCNA répondra par la négative soutenant que le bail verbal conclu n’était pas un bail commercial mais un bail d’habitation à durée indéterminée.

C’est dans ces conditions que M. Z a assigné la société MCNA devant le tribunal judiciaire de Nevers, selon acte du 31 janvier 2019, aux fins de voir dire et juger que le bail les liant était commercial, que le congé ne pouvait être donné au 1er juillet 2017 et de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 82.

849,92 euros correspondant aux deux années de loyers restant à courir.

Par décision du 9 décembre 2020, le tribunal de grande instance de Nevers a statué ainsi :

Dit que Monsieur B Z et la Société Maison de la Culture de Nevers Agglomération (SCOP

MCNA) ont conclu un bail d’habitation verbal et non un bail commercial ;

Déboute Monsieur B Z de l’ensemble de ses demandes de condamnation de la Société Maison de la Culture de Nevers Agglomération (SCOP MCNA) au titre des loyers et des charges locatives ;

Déboute la Société Maison de la Culture de Nevers Agglomération (SCOP MCNA) de sa demande reconventionnelle en restitution d’une somme de 3.500 € au titre d’un dépôt de garantie ;

Dit que les parties supporteront la charge de leurs propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 23 décembre 2020, M. B Z a interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions signifiées le 24 septembre 2021, l’appelant demande à la cour de :

Dire et juger recevable et bien fondé son appel,

Y faisant droit,

Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Nevers en date du 9 Décembre 2020,

Statuant à nouveau,

Dire et juger que Monsieur Z et la SCOP MCNA, avaient conclu un bail commercial à effet du 1er juillet 2016,

Dire et juger que la SCOP MCNA, ne pouvait donner congé avant l’expiration d’une période triennale soit en

l’occurrence le 30 Juin 2019,

Condamner en conséquence, la SCOP MCNA, à payer à Monsieur Z deux années de loyers pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019 soit encore la somme de 82.849,92 € et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 31 Janvier 2019,

Condamner la SCOP MCNA, à payer à Monsieur Z, la somme totale de 8.456,56 €, correspondant aux charges qu’elle aurait dû normalement payer jusqu’aux termes de la période triennale, pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 31 Janvier 2019,

Débouter la SCOP MCNA de sa demande de condamnation pour appel abusif,

Débouter la SCOP MCNA, de toutes ses demandes plus amples ou contraires, Condamner la SCOP MCNA à payer à Monsieur Z la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. Z soutient pour l’essentiel que la SCOP MCNA avait sollicité, à compter de la date du 1er juillet

2016, la reprise du bail commercial précédemment conclu avec la SCOP MCNN et aux mêmes conditions, ce qui a été rendu impossible dans la mesure où, s’agissant d’une délégation de service public, aucune convention de successeur ne pouvait être conclue avec le précédent délégataire. Il ajoute avoir alors rédigé un projet de bail commercial que la SCOP MCNA n’a cependant jamais signé.

Il prétend que les échanges intervenus entre les parties mettent en évidence qu’il avait été décidé d’un bail commercial comme en attestent un mail du18 août 2016 dont l’entête mentionnait : 'bail commercial

Coulanges les Nevers" et évoquait l’avenant au bail actuel avec une prise d’effet au 1er juillet 2016 qui

s’avérera juridiquement impossible et a rendu nécessaire l’établissement d’un nouveau bail commercial après résiliation préalable du bail initial, qui est intervenue le 1er septembre 2016.

Il conteste l’argumentation de l’intimée qui prétend que les conditions légales du bail commercial n’étaient pas réunies alors que l’article L.145-2 du code de commerce dispose que la réglementation des baux commerciaux

s’applique aux baux d’immeuble abritant des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial nonobstant le fait que la SCOP MCNA ne soit pas propriétaire d’un fonds de commerce ou que

l’ensemble immobilier ne soit pas accessoire à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de la société MCNA tendant à la restitution d’un dépôt de garantie qu’elle n’a pas versé puisque seule la société MCNN avait effectué un dépôt de garantie lors de la conclusion du bail commercial initial et que la SCOP MCNA n’est pas le successeur de la Maison de la

Culture de Nevers et de la Nièvre avec laquelle elle n’a aucun lien de droit.

Par dernières conclusions signifiées le 18 juin 2021, la société MCNA demande à la cour, au visa des articles 1713 et suivants du code civil et 954 du code de procédure civile, de :

Ecarter comme étant irrecevables les demandes de « dire et juger » contenues dans le dispositif des conclusions d’appel de monsieur B Z,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nevers en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a laissé les dépens à la charge des parties et débouté la Maison de la Culture de Nevers Agglomération de sa demande de condamnation de monsieur Z à une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur B Z à payer à la Maison de la Culture de Nevers Agglomération une somme de 3.000 € pour appel abusif,

Condamner Monsieur B Z aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamner Monsieur B Z à payer à la Société La Maison de la culture Nevers Agglomération la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et l’appel ;

La société locataire fait valoir en substance que le premier juge a fait une parfaite analyse des rapports contractuels en considérant que le bail ne pouvait être qualifié de commercial puisque le mandataire légal de la société MCNA n’a jamais consenti un bail commercial et les courriels non signés, invoqués par M.

Z, n’émanent pas du gérant seul capable d’engager la société.

Elle soutient, en outre, que la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret de 1953 sur le statut des baux commerciaux ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux et que cette volonté ne peut être déduite de l’unique courriel faisant référence dans son titre à la mention 'bail commercial".

Elle ajoute, par ailleurs, que le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux baux de locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, alors qu’en l’espèce, I’ensemble immobilier occupé par la SCOP MCNA était destiné à un usage d’habitation et ne peut être soumis au statut des baux commerciaux puisque la SCOP ne dispose pas d’une clientèle propre à ce local qui n’est pas l’adresse de son siège social, ne tire aucun revenu de cette activité et n’y exploite ainsi aucun fonds de commerce.

Elle ajoute que la délégation de service public ne lui ayant été consentie que pour une durée de trois ans et sans certitude qu’elle lui soit réattribuée, elle n’avait aucun intérêt à s’engager dans un contrat qui la lierait pour une durée supérieure. à celle de son contrat de délégation de service public.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2021.
SUR CE :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée.

Sur la soumission du bail au statut des baux commerciaux

Il est constant que le bail conclu entre M. Z et la SCOP MCNN avait été qualifié de bail commercial.

Il convient cependant d’observer que les conditions d’application du statut des baux commerciaux n’étaient pas réunies puisqu’en effet :

- la société locataire exerçait la délégation de service public, confiée par la communauté d’agglomération de

Nevers à son gérant, avec mission d’organiser les saisons culturelles du 1er juillet au 30 juin 2019 de la maison de la culture de Nevers,

- dans ce cadre, elle a loué les locaux à M. Z sur un autre site, locaux consistant en 2 appartements et des places de parking, auxquels se sont ajoutés un hangar et deux entrepôt de stockage,

- les locaux servaient à l’hébergement des artistes et au stockage de leur matériel sans aucune contrepartie financière pour la SCOP MCNN.

Il en résulte que la locataire n’exploitait aucun fonds de commerce dans les locaux, faute de pouvoir considérer que l’exploitation poursuivait des fins commerciales et que les artistes hébergés constituaient une

'clientèle’ au sens de l’article L. 145-1 du code de commerce.

Pour autant, il n’est pas douteux que M. Z et la SCOP MCNN avaient conventionnellement étendu le statut des baux commerciaux au contrat signé entre eux le 13 septembre 2012 qu’ils avaient intitulé : 'Bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce’ et dont les modalités étaient conformes au statut appliqué.

Il est encore constant que le gérant de la SCOP MCNN a perdu au 30 juin 2016 le bénéfice de sa délégation de service public qui a été confiée à celui de la SCOP MCNA dès le 1er juillet suivant et que des pourparlers ont eu lieu entre M. Z et la SCOP MCNA qui souhaitait conserver les locaux.

Si un avenant au bail initial a été un temps envisagé, il s’est avéré qu’il n’était pas possible de substituer la

SCOP MCNA à la SCOP MCNN, faute d’identité de gérant, et que la conclusion d’un nouveau bail devait être envisagée après résiliation du bail en cours, laquelle est intervenue amiablement selon acte du 1er septembre

2016 avec effet rétroactif au 30 juin précédent.

A compter de cette date, les échanges de courriels entre M. Z et M^me A, administratrice de la

SCOP, démontrent que les parties ont souhaité établir un bail que M. Z prétend être de nature commerciale ce que la SCOP conteste arguant de ce que M^me A ne pouvait engager la SCOP, n’en étant pas la gérante.

Sur ce point, d’une part il sera constaté que M^me A n’a jamais consenti à un bail puisque, consciente de ce qu’elle n 'avait pas le pouvoir d’engager la SCOP, elle avait précisé à M. B Z dans le courriel du

1er septembre 2016 répondant à sa proposition de bail commercial :

'Bonjour B,
Pour l’état des lieux je vois avec la personne concernée et je te confirme.

Pour la signature du nouveau bail, de même'.

Ce message démontre que M. Z était ainsi parfaitement informé de ce que M^me A ne pouvait prendre aucune décision engageant la SCOP, ce qui ne lui permet pas utilement de prétendre à l’existence d’un mandat apparent. Il prouve également qu’en l’absence de toute réponse favorable à sa proposition de signature

d’un bail commercial, la SCOP MCNA n’a jamais consenti ni verbalement ni par écrit à une telle nature de bail.

Il sera rappelé que la situation juridique de la SCOP MCNA est identique à celle de la SCOP MCNN et que les conditions légales de l’application du statut des baux commerciaux n’étaient pas remplies en l’absence de fonds de commerce, pour les raisons ci-avant énoncées, étant encore précisé que M. Z ne peut prétendre exciper de l’article L. 145-1 1° pour soutenir que le bail était commercial en ce qu’il portait sur des locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce alors que dans cette hypothèse, le propriétaire des locaux accessoires doit être également propriétaire des locaux où est situé l’établissement principal ce qui n’est pas avéré en l’espèce.

Il en résulte que le statut des baux commerciaux n’était pas légalement applicable et que seule une soumission conventionnelle à ce statut pouvait permettre son application.

Si M. Z prétend démontrer une commune volonté des parties en ce sens, il ne peut cependant faire valoir pour preuve le courriel relatif à la reprise éventuelle du bail de la SCOP MCNN par la SCOP MCNA sous forme d’un avenant puisque cette solution a été écartée et que le précédent bail a été résilié.

Il ne peut se prévaloir davantage des autres correspondances, qui n’émanent d’ailleurs pas du gérant de la

SCOP, et démontrent de manière certaine la volonté de la SCOP MCNA de reprendre les locaux loués à son prédécesseur mais ne sont nullement déterminantes et révélatrices de la volonté des deux parties de soumettre le nouveau bail au statut des baux commerciaux.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que le bail était soumis aux dispositions des articles

1713, 1714 et suivants du code civil relatifs au louage de choses et a rejeté les demandes de M. Z dérivées de l’application du statut des baux commerciaux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour sanctionner un appel abusif.

Quand bien même M. Z a été débouté de ses prétentions en première instance, il a légitimement exercé son droit d’appel sans aucun abus caractérisé au regard de la situation soumise à la cour.

La demande de la SCOP MCNA ne pourra qu’être rejetée.

*****

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z, qui succombe en toutes ses prétentions en cause d’appel, sera condamné aux dépens de cette instance ainsi qu’à payer à la SCOP MCNA la somme de 3.000 euros par application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCOP Maison de la Culture de Nevers Agglomération de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,

Condamne M. B Z aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’à payer à la SCOP Maison de la Culture de Nevers Agglomération la somme de 3.000 euros par application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence du Président empêché, l’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Conseiller ayant participé au délibéré, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

S. MAGIS R. PERINETTI 1. H I J K

2 boulevard B de Coubertin