AFFAIRE : N° RG 13/03946

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : Décision du tribunal de grande instance de LISIEUX en date du 16 août 2012 -

RG n° 11/00715

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2015

APPELANTE :

Madame A X

XXX

14610 CAMBES-EN-PLAINE

représenté par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e C-Pierre TAILLARD, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉE :

XXX, DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE BASSE-NORMANDIE ET DU DÉPARTEMENT DU CALVADOS

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Jacques MIALON, substitué par M^e MALINE, avocats au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 28 mai 2015, sans opposition du ou des avocats, Monsieur JAILLET, conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Madame Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame PIGEAU, président de chambre,

Monsieur JAILLET, conseiller, rédacteur

Madame SERRIN, conseiller,

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 15 septembre 2015 par prorogation initialement fixé au 11 août 2015, et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame Z, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour l’exposé des faits de la cause et de la procédure antérieure et aux conclusions déposées le 27 octobre 2014 par M^me X et le 22 avril 2015 par l’administrateur général directeur général des finances publiques de Basse-Normandie et du Calvados pour l’exposé des prétentions des parties devant la cour.

Il suffit de rappeler que M^me A X est la seule héritière de son frère C X (décédé le XXX) et que figurent dans l’actif successoral 160 parts de la SCI Balma évalués à 500 euros chacune dans la déclaration de succession ( soit au total 80.000 euros).

C’est à ce montant qu’elles ont été cédées le 23 mars 2007 aux deux autres associés de la SCI, M. et M^me B.

Estimant que les parts avaient une valeur unitaire vénale de 1.430 euros en 2005 (soit 228.800 euros au total), l’administration fiscale a taxé une insuffisance de 148.800 euros et fixé à 66.960 euros le montant des droits de succession supplémentaires auxquels sont venues s’ajouter des pénalités de 10.713 euros et des intérêts de retard.

Et elle a rejeté le 7 février 2011 la demande de dégrèvement présentée par M^me X pour un montant de 77.673 euros.

Saisi par la contribuable le 6 avril 2011 le tribunal de grande instance de Lisieux l’a, par jugement du 16 août 2012, (dont appel), déboutée de ses demandes et dit que la décision du 7 février 2011 produirait son plein effet.

MOTIFS

L’administration peut en vertu de l’article L 17 du livre des procédures fiscales rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien lorsque le prix sur l’évaluation ayant servi de base à la perception d’une imposition apparaît inférieure à la valeur réelle de ce bien.

Et elle peut alors calculer l’impôt sur la base de la valeur réelle et appliquer, s’il y a lieu, des pénalités.

Il s’agit en l’espèce d’apprécier la valeur vénale des parts de la SCI Balma recueillies par M^me X dans la succession de son frère.

Et cette valeur doit être située à la date du décès du de cujus (XXX) et correspondre au prix qui aurait pu être alors obtenu par le jeu de l’offre et de la demande abstraction faite de toute valeur de convenance.

Les termes de comparaison avancés doivent être antérieurs à cette date de référence.

C’est pourquoi le prix et les conditions de la cession des 160 parts sociales en mars 2007 ne peuvent constituer des éléments pertinents quelle que soit la particularité du bien dont est propriétaire la SCI Balma (un terrain ayant fait l’objet d’un bail à construction) et la circonstance que M^me X n’était pas associées de la SCI.

Ce n’est pas par ce qu’elles ont été vendues au prix de 80.000 euros en mars 2007 par M^me X, dans ces conditions qu’il n’appartient pas à la cour d’apprécier dans le cadre de l’examen du présent litige, que leur valeur réelle était nécessairement moindre en novembre 2005.

Dans un domaine où le marché de la cession de parts sociales d’une SCI propriétaire d’un terrain situé au Breuil-en-Auge ayant fait l’objet d’un bail à construction prenant fin 8 ans après le fait générateur de l’impôt est peu actif, on ne peut exiger de l’administration la production d’éléments de comparaison strictement identiques.

Dès lors, il est admissible de retenir une autre méthodologie relevant d’une appréciation patrimoniale corrigée.

Et la méthodologie retenue par l’administration qui consiste à incorporer dans la valeur du terrain immobilisé le cumul des amortissements des constructions pratiqués par le preneur comme étant représentatif du droit du bailleur à la pleine propriété des biens en fin de bail, apparaît pertinente.

Elle tient compte de l’objet social de la SCI Balma qui consiste exclusivement à gérer son patrimoine.

Et comme le bien immobilier à l’actif du bilan est nécessaire à l’activité de la société, il n’a pas vocation à être vendu : dès lors, il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement au titre d’une fiscalité latente qui serait liée à l’impôt sur les sociétés déductible de la valeur vénale du terrain et des constructions.

Alors surtout que le taux de cet impôt applicable à partir de 2013 et les 14 années suivantes (cf article 33 ter-1 du code général des impôts) ne peut être déterminé et que son montant dépend de facteurs (bénéfices réalisés notamment) purement hypothétiques.

Il n’y a pas lieu davantage de diminuer la valeur de l’immeuble de celle des loyers commerciaux, tout aussi hypothétiques, que l’immeuble aurait pu procurer au regard de la nature du contrat de bail à construction et du fait que l’immeuble construit n’appartenait pas encore à la date de référence à la SCI Balma.

En revanche, des abattements doivent être opérés en raison de la non liquidité de la valeur du bien et de la clause d’agrément limitant la liberté de cession des parts sociales.

En pratiquant des décotes de 20 % et 15 %, l’administration a fait une juste appréciation de ces particularités.

Sur ces bases, il convient de considérer, en substance, qu’au XXX la SCI Balma était propriétaire d’un terrain d’une valeur de 121.105 euros (référence 31 décembre 2004 antérieur au fait générateur de l’impôt) qu’elle avait une valeur nette comptable de 71.283 euros (même référence) et que la valeur vénale de l’immeuble s’élevait à 936.349 euros (comme retenu par l’administration) étant observé que M^me X et les acquéreurs des parts avaient entériné celle de 1.200.000 euros en 2007 et que l’appelante accepte de retenir le chiffre avancé par l’intimée.

Ce qui conduit la cour à valider l’estimation de l’administration relative à la valeur du bien par la prise en compte des éléments suivants :

valeur du terrain 121.105,00 euros

valeur actualisée du droit d’accession à la date de

référence 936.349,00 euros

plus-value apportée au terrain par l’évolution du bail

à construction 936.349 euros – 121.105 euros = 815.244,00 euros

actif net corrigé (400 parts)

71.283 euros + 815.244 euros = 886.527,00 euros

valeur vénale de la part sociale :

886.527 euros : 400 = 2.216,31 euros

arrondi à 2.200 euros (au lieu de 500 euros comme déclaré par M^me X).

Après abattement de 35 % (20 % + 15 %) la valeur corrigée des 160 parts s’élève donc à :

2.200 euros X 65 % = 1.430 euros

1.430 euros X 160 parts = 228.800 euros (au lieu de 80.000 euros) soit une insuffisance taxable de 148.800 euros aboutissant à l’imposition pratiquée par l’administration.

Alors même que la procédure fiscale a été contradictoire et régulière et que l’administration ne fait qu’appliquer la loi en procédant, à juste titre, à la rectification d’une valeur déclarée inférieure à la valeur réelle, le fait que l’imposition soit finalement supérieure à la valeur déclarée à tort ne saurait constituer une spoliation et une violation de l’article 6 de la CEDH.

Aucun élément du dossier ne permet en outre de considérer que l’administration ait accepté de façon formelle au sens de l’article L 80 A du livre des procédures fiscales la valeur des parts de la SCI Balma portées dans l’acte de mutation de 2007.

En fonction de l’ensemble de ces éléments, le jugement déféré mérite confirmation.

Succombant en son appel M^me X en supportera les dépens outre le règlement d’une indemnité de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement déféré,

Condamne M^me X aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M^me X à payer à l’intimé la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article suivant.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. Z D. PIGEAU