République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 23/01/2020

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N° de MINUTE :20/

N° RG 18/00686 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RKRE

Jugement (N° 16/06658) rendu le 15 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL MT Sommeil prise en la personne de son gérant

ayant son siège social […]

59126 X

représentée et assistée par M^e Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SCI Société Civile Villez Le Blaton agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

59126 X

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai

assistée par M^e Thomas Deschryver, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e David Mortier, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 09 octobre 2019 tenue par Anne Molina magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Y Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

A B, présidente de chambre

Anne Molina, conseiller

Geneviève Créon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2020 après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 décembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par A B, présidente et Y Z, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 septembre 2019

****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, la SCI Villez Le Blaton a donné à bail commercial à la société MT Sommeil la parcelle droite d’un immeuble bâti et non bâti, situé […] d’or à X.

La société MT Sommeil y exerce l’activité de fabrication et de commercialisation de matelas.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2016, la SCI Villez Le Blaton a assigné la société MT Sommeil devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de la voir condamner au paiement des sommes dues au titre de la taxe foncière et des charges locatives.

Par jugement du 15 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Lille a notamment :

— condamné la société MT Sommeil à payer à la SCI Villez le Blaton les sommes de

21 193,40 euros HT au titre des taxes foncières 2015, 2016 et 2017, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— dit que la SCI Villez Le Blaton devra justifier au préalable du paiement de la taxe foncière 2017 pour le règlement de cette taxe par la société MT Sommeil ;

— condamné la société MT Sommeil à payer à la SCI Villez le Blaton la somme de

4 885,07 euros HT au titre des charges locatives 2015 et 2016, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté la SCI Villez Le Blaton de sa demande d’astreinte sur la date de paiement du loyer ;

— condamné la société MT Sommeil à verser à la SCI Villez Le Blaton la somme de

1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société MT Sommeil à verser à la SCI Villez Le Blaton la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société MT Sommeil au paiement des frais et dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration du 31 janvier 2018, la société MT Sommeil a interjeté appel sur l’ensemble des dispositions de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le

11 décembre 2018, la société MT Sommeil demande à la cour d’appel, de :

— réformer le jugement du 15 janvier 2018 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI Villez Le Blaton les sommes de 21 193,40 euros HT au titre des taxes foncières,

4 885,07 euros HT au titre des charges locatives, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la SCI Villez Le Blaton engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 2224 du code civil pour ne pas avoir demandé à l’administration fiscale de dégrèvement pour les taxes foncières et contributions foncières des entreprises des années 2012 à 2015, alors qu’elle était parfaitement au courant de l’activité industrielle de fabrication de matelas de son locataire,

— dire et juger qu’elle est mal fondée à réclamer auprès de son locataire les frais de gestion de la fiscalité directe locale,

— dire et juger que son préjudice est équivalent au surplus de taxe foncière payé pour les années 2012 à 2015, aux frais de gestion précités indûment réclamés, et au surplus de contribution foncière des entreprises également pour les années 2012 à 2015,

En conséquence,

— condamner la SCI Villez Le Blaton à lui rembourser la somme totale de :

• 21 515,41 euros, pour les taxes foncières,

• 6 497 euros, pour les contributions foncières des entreprises.

— dire et juger que ces 2 sommes se compenseront avec sa dette au titre des taxes foncières 2015, 2016 et 2017,

— débouter la SCI Villez Le Blaton de sa demande de remboursement des factures d’eau, celles-ci ne pouvant être justifiées en raison de l’absence d’un compteur d’eau dont la pose a été mise contractuellement à la charge de la SCI Villez Le Blaton,

— fixer le coût des primes d’assurance à sa charge pour la période du 1^er janvier 2015 au 31 juin 2017 à la somme de 5 756,64 euros TTC,

— dire et juger que compte-tenu de la provision de 3 000 euros qu’elle a versée, les primes d’assurances dues s’élèvent à la somme totale de 2 756,64 euros TTC.

— dire et juger que cette somme se compensera avec sa créance au titre des taxes foncières, et des

contributions foncières des entreprises pour les années 2012 à 2015,

— débouter la SCI Villez Le Blaton de toutes ses autres demandes contraires,

Reconventionnellement,

— condamner la SCI Villez Le Blaton à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La société MT Sommeil soutient que :

— la SCI Villez Le Blaton, malgré les termes clairs du bail, les courriers qu’elle lui a adressés à plusieurs reprises, a toujours dénié son activité industrielle prétendant qu’elle exerçait une activité commerciale, ce qui a entraîné un montant de taxe foncière plus important que celui réellement dû, le calcul de la taxe foncière avec l’application des bons critères n’a été réalisé que depuis l’année 2016,

— elle a payé pour les années 2012 à 2015 une cotisation foncière des entreprises majorée, la SCI Villez Le Blaton ayant induit en erreur les services fiscaux sur son activité,

— la SCI Villez le Blaton ne lui a jamais transmis de justificatif de ses consommations d’eau et elle a toujours contesté le décompte d’assurance, l’existence d’un décompteur d’eau dont les relevés ne sont pas faits d’une manière contradictoire ne permet pas à la SCI Villez Le Blaton de facturer son locataire sur une base forfaitaire,

— la SCI Villez Le Blaton ne démontre pas des retards systématiques de sa part dans le paiement des loyers, le bail ne prévoit aucune sanction pour non paiement du loyer à terme, elle occupe les lieux depuis 14 ans et paye un loyer conséquent,

— elle n’a commis aucune résistance abusive, elle était bien fondée à revoir la question de la taxe foncière, les calculs de la SCI Villez Le Blaton concernant les charges d’eau et de remboursement de cotisations d’assurance sont non justifiés et/ou erronés, elle exerce son droit légitime de contrôle des charges dont il lui est demandé le remboursement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2019, la SCI Villez Le Blaton, sur le fondement des anciens articles 1134 et suivants, 1147 et suivants du code civil et du nouvel article 1240 du code civil, demande à la cour d’appel, de :

— débouter la société MT Sommeil de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la condamnation de la société MT Sommeil par jugement du 15 janvier du tribunal de grande instance de Lille au paiement à son profit des sommes

suivantes :

• 21 193,40 euros au titre de la taxe foncière 2015, 2016 et 2017

• 4 885,07 euros au titre des charges locatives demeurées impayées,

— condamner la société M. T. Sommeil au paiement à son profit de la somme de

2 975,84 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— enjoindre la société M. T. Sommeil de régler les loyers conformément aux stipulations du bail, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard constaté à compter de l’échéance du règlement,

— constater que la demande de condamnation de la société Villez Le Blaton au paiement de la somme de 6 497 euros au titre de la contribution foncière des entreprises est une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable,

— condamner la société M. T. Sommeil au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société M. T. Sommeil en tous les frais et dépens d’instance, en ce compris les frais éventuels qui seraient nécessités par une exécution forcée,

— juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, le montant des sommes retenues par l’huissier par application des articles 10 et 12 du décret n° 96-1080 du 12.12.1996 relatif aux tarifs des huissiers, devra être supporté par la société M. T. Sommeil.

La SCI Villez Le Blaton fait valoir que :

— s’agissant des taxes foncières, elle ne fait que re-facturer les sommes données par l’administration fiscale à ses locataires mais n’effectue pas de calcul,

— les tribunaux se sont déjà prononcés sur le montant des taxes foncières en 2012 et 2015, la société MT Sommeil n’ayant pas fait appel de ces décisions, elle ne peut pas tenter, dans la présente procédure, de faire re-juger des décisions de justice définitive,

— les montants de taxes foncières calculés par la société MT Sommeil n’ont pas été validés par l’administration fiscale, ils sont invérifiables et ne peuvent fonder une décision de justice,

— concernant les factures d’eau, la société MT Sommeil ne verse aucun élément aux débats permettant de démontrer le bien-fondé de ses demandes, elle dispose d’un compteur dans son local et un compteur général se situe dans le local de la société JCMA qui est accessible durant les heures d’ouverture de cette société,

— s’agissant des primes d’assurance, le bail prévoit les modalités de répartition à la charge du preneur, elle s’est donc conformée à l’activité qui était inscrite au sein du bail, soit l’activité de fabrication, les justificatifs sont toujours joints aux factures de la société MT Sommeil,

— le paiement du loyer est toujours effectué avec retard par la société MT Sommeil,

— elle doit toujours avoir recours à la justice pour obtenir les sommes qui lui sont dues par la société MT Sommeil, elle engage des frais pour la défense de ses intérêts du seul fait du comportement de son preneur, la société MT Sommeil cherche à échapper à ses obligations contractuelles en avançant des arguments non fondés ce qui caractérise une mauvaise foi de sa part,

— les demandes de la société MT Sommeil au titre de la cotisation foncière des entreprises sont nouvelles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur les taxes foncières :

La société MT Sommeil soutient que la SCI Villez Le Blaton n’a pas tenu compte de son activité industrielle pour le calcul des taxes foncières mais a considéré qu’elle a une activité commerciale et que par conséquent elle a payé plus du double de la taxe foncière pendant des années suite aux mauvaises indications que le bailleur avait communiqué au centre des impôts fonciers. Elle ajoute que la diminution de la taxe foncière entre l’année 2015 et l’année 2016 est consécutive au fait qu’elle a informé l’administration fiscale de la réelle destination de ses locaux.

La SCI Villez Le Blaton fait valoir qu’elle ne fait que re-facturer les sommes données par l’administration fiscale à ses locataires mais n’effectue pas de calcul.

Selon l’ancien article 1134 du code civil, ' Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

Selon l’article 'CHARGES ET CONDITIONS’ du contrat de bail conclu entre les parties le 29 octobre 2004, 'Le présent bail a lieu sous les charges et conditions ordinaires de droit, et notamment sous celles suivantes, que le preneur s’oblige, solidairement entre eux, à exécuter et accomplir fidèlement et exactement, à peine de tous dépens, dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble aux bailleurs.

[…]

7°) Il acquittera, outre le loyer ci-après indiqué, et sans aucune diminution de celui-ci, les contributions taxes et impositions de toute nature mises ou à mettre sur le bien loué (impôts fonciers / prorata)'.

A l’appui de sa demande, la société MT Sommeil produit :

— les courriers que lui a adressés la SCI Villez Le Blaton pour lui réclamer les taxes foncières, un courrier daté du 28 septembre 2015 pour celles de l’année 2015, du

10 octobre 2016 pour celles de l’année 2016 ainsi qu’un courrier du 4 octobre 2017 rectifiant le montant sollicité pour l’année 2016 et un courrier du 4 octobre 2017 pour les taxes foncières de l’année 2017, étant précisé que le courrier de 2015 comporte des ratures et des ajouts manuscrits dont l’auteur n’est pas identifiable,

— quatre documents comportant des tableaux mentionnant des calculs de la taxe foncière pour les années 2012, 2013, 2014 et 2015. L’auteur de ces documents n’est pas mentionné et ils ne sont pas datés. Ces documents ont été rédigés de façon dactylographiée mais comportent des ratures et des ajouts de façon manuscrite, ces derniers correspondant aux montants réclamés par la société MT Sommeil au titre des 'trop-perçus’ par la SCI Villez Le Blaton pour les années 2012 à 2015,

— un courrier daté du 6 avril 2017 qu’elle a établi à l’attention du CDIF Lille II dans lequel elle sollicitait une révision de l’évaluation du local loué à la SCI Villez Le Blaton, précisant qu’elle est une entreprise de fabrication de matelas et non un entrepôt de stockage,

— un document nommé 'Evaluations foncières des propriétés bâties – locaux commerciaux – biens divers’ édité le 2 mai 2017 par le CDIF de Lille II mentionnant pour le local objet du contrat de bail conclu entre les parties, d’une part une 'situation ancienne’ avec une surface pondérée totale de 1275 m², un 'numéro du local type 012', une valeur unitaire de '4,04', un 'ajustement de 0,90', une 'valeur locative calculée’ de '4 636 E’ et une valeur locative retenue de '4 636 E’ et d’autre part, une 'situation nouvelle’ avec une surface pondérée totale de 1185 m², un 'numéro du local type 003', une valeur unitaire de '2,79', un 'ajustement de 1,00', une 'valeur locative calculée’ de '3 306 E’ et une valeur locative retenue de '3 306 E',

— un courriel qui lui a été adressé le 2 mai 2017 par le CDIF de Lille II mentionnant que son 'contentieux’ avait été traité, qu’elle passait 'd’un tarif de local d’entrepôt de 4€04 à un local type d’Atelier à 2€79', que sa taxe foncière était de 5 205 euros au lieu de

9 930 euros 'donc une différence de 4725€00 de dégrèvement',

— un courrier établi le 11 mai 2017 par la trésorerie d’Halluin à l’attention de la SCI Villez Le Blaton mentionnant un remboursement de 4 723 euros 'en règlement d’un excédent de versement sur votre TAXE FONCIERE',

— un courrier daté du 4 septembre 2017 que lui a adressé la SCI Villez Le Blaton pour l’informer d’un remboursement de 4 723 euros décidé par l’administration fiscale pour la taxe foncière 2016 et indiquant qu’elle lui doit une somme de 7 152 euros au titre de cette taxe foncière demeurée impayée, ce montant est raturé et un ajout manuscrit mentionnant une somme de 6 207,60 euros a été réalisé,

— un courrier daté du 17 novembre 2017 que lui a adressé la SCI Villez Le Blaton lui communiquant 'le détail des calculs des bases d’imposition vous concernant pour la taxe foncière 2017 que nous venons de recevoir du CDIF'. En annexe de ce courrier figurent un document de l’administration fiscale fixant un impôt hors frais de 5 091 euros ainsi qu’un courrier daté du 2 octobre 2017 adressé au bailleur par le CIDF de Lille II mentionnant une 'catégorie du local : ATE2 – Locaux utilisés par une activité de transformation, de manutention ou de maintenance’ ainsi qu’une 'surface pondérée déterminée à partir des surfaces déclarées de 1275 m²'.

De son côté, la SCI Villez Le Blaton communique :

— les factures qu’elle a adressées à la société MT Sommeil au titre des taxes foncières pour les années 2015 et 2016 auxquelles sont annexées un document intitulé 'Détail du calcul des cotisations’ émanant de l’administration fiscale, étant précisé que les taux mentionnés dans ces documents sont ceux reportés sur les factures,

— une nouvelle facture établie le 4 octobre 2017 à l’encontre de la société MT Sommeil d’un montant de 6 288 euros TTC au titre des taxes foncières 2016,

— une facture établie le 4 octobre 2017 à l’encontre de la société MT Sommeil pour une somme de 6 530,40 euros TTC au titre des taxes foncières 2017,

— un courrier établi le 11 mai 2017 par la trésorerie d’Halluin l’informant qu’elle bénéficie d’un remboursement de 4 723 euros en règlement d’un excédent de versement sur sa taxe foncière,

— un courrier daté du 2 octobre 2017 établi par le CDIF de Lille II mentionnant 'Vous avez souhaité obtenir le montant de la taxe foncière pour les années 2015, 2016 et 2017 su local, situé au […]

Lion d’Or à X qui est occupé par la SARL MT Sommeil, local identifié par le n° invariant 0926969 Y’ et précisant les montants

suivants : 12 055 euros pour l’année 2015, 5 050 euros pour l’année 2016 et 5 245 euros pour l’année 2017.

A l’exception de l’année 2016 pour laquelle elle justifie que l’administration fiscale a établi un dégrèvement des taxes foncières qu’elle devait pour le local litigieux, la société MT Sommeil ne produit aucun élément, et notamment aucun document fiscal, de nature à justifier du calcul qu’elle réalise dans ses conclusions pour établir que les montants des taxes foncières de 2012 à 2015 auraient dû être inférieurs à ceux qui lui ont été réclamés et qu’elle a réglés, ni du barème qu’elle estime être celui qui aurait dû lui être appliqué pour ces années-là.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société MT Sommeil de sa demande tendant à condamner la SCI Villez Le Blaton à lui verser un trop-perçu au titre des taxes foncières de 2012 à 2015.

Par ailleurs, tout en réclamant un trop-perçu au titre de l’année 2015, la société MT Sommeil reconnaît ne pas avoir réglé les taxes foncières pour les années 2015 à 2017. Elle conteste cependant la somme de 10 898,40 euros retenue par le jugement de première instance au titre de l’année 2015, soutenant que le dégrèvement dont a bénéficié la SCI Villez Le Blaton est nécessairement HT, la TVA ne s’appliquant que sur la refacturation de la TVA par le bailleur et que seule la somme de 9 082 euros HT pour la taxe foncière 2015 doit être retenue. Le premier juge a par ailleurs retenu une somme de 5 050 euros pour l’année 2016 et une somme de 5 245 euros pour l’année 2017.

Il ressort du courrier daté du 2 octobre 2017 adressé par le CDIF de Lille II à la SCI Villez Le Blaton que le montant de la 'taxe foncière hors frais de gestion’ pour le local litigieux s’est élevée à la somme de 12 055 euros en 2015, à celle de 5 050 euros en 2016 et à la somme de 5 245 euros en 2017. De plus, il résulte des factures adressées par la SCI Villez Le Blaton à la société MT Sommeil qu’elle a réclamé une somme de 8 730 euros HT au titre des taxes foncières 2015, soit 10 898,40 euros avec des 'frais de gestion fiscalité directe locale’ et une TVA de 20 % (pièce 13), une somme de 5 050 euros HT et hors 'frais de gestion fiscalité directe locale’ pour l’année 2016 (pièce 36) ainsi qu’une somme de 5 245 euros HT et hors 'frais de gestion fiscalité directe locale’ pour l’année 2017.

Le premier juge a retenu un montant de taxes foncières avec TVA pour l’année 2015 et hors TVA pour les années 2016 et 2017 alors que les factures émises comportaient l’application de la TVA.

La refacturation de la taxe foncière au locataire convenu dans le contrat de bail constitue un élément du loyer et suit le même régime en matière de TVA que les loyers à proprement parlé. Ainsi, en l’espèce, le bailleur ayant opté au contrat pour le paiement de la TVA sur les loyers, il n’y a pas lieu de retrancher la TVA sur les taxes foncières au titre de l’année 2015 ainsi que sollicité par la société MT Sommeil.

Toutefois, la SCI Villez Le Blaton sollicite la confirmation du jugement déféré quant à la condamnation de la société MT Sommeil à lui payer une somme de 21 193,40 euros (10 898,40 + 5 050 + 5 245) au titre des taxes foncières de 2015 à 2017 et ne critique pas en appel l’application seulement partielle de la TVA aux taxes foncières.

Par ailleurs, la société MT Sommeil soutient que les frais de gestion ne doivent pas lui être réclamés, le contrat de bail n’en prévoyant pas le remboursement et l’article R. 145-35 du code de commerce fixant limitativement ce qui peut être imputé aux locataires.

En l’espèce, si les premiers juges n’ont pas retenu les frais de gestion de fiscalité locale au titre des années 2016 et 2017, la somme de 10 898,40 euros pour l’année 2015 les comprend à hauteur de 352

euros.

Dans le paragraphe 'CHARGES ET CONDITIONS’ 7°) précité il est mentionné que le preneur s’acquittera des 'contributions taxes et impositions de toute nature mises ou à mettre sur le bien loué (impôts fonciers / prorata)' tandis que contrairement à ce que soutient le preneur, l’article R. 145-35 alinéa 4 du code de commerce mentionne 'Ne peuvent être imputés au locataire :

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;'.

Dès lors, la SCI Villez Le Blaton peut valablement solliciter les frais de gestion de fiscalité locale à son preneur.

Par conséquent, le jugement sera confirmé du chef de la condamnation de la société MT Sommeil à payer la somme de 21 193,40 euros à la SCI Villez Le Blaton au titre des taxes foncières 2015, 2016 et 2017, outre intérêts au taux légal.

Sur la cotisation foncière des entreprises :

La SCI Villez Le Blaton soutient que la demande de la société MT Sommeil du chef de la cotisation foncière des entreprises est nouvelle en appel et à ce titre, irrecevable, ce que conteste la société MT Sommeil.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Selon l’article 565 du code de procédure civile, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

Selon l’article 566 du code de procédure civile, 'Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément'.

En l’espèce la demande relative à la cotisation foncière des entreprises, qui tend à une diminution des charges imputées par la SCI Villez Le Blaton à son preneur tend aux mêmes fins que celles relatives à la diminution des taxes foncières et des charges locatives et en est le complément. Par conséquent, elle sera déclarée recevable.

A l’appui de sa demande, la société MT Villez Le Blaton communique :

— un courrier du service des impôts de Tourcoing du 2 février 2018 l’informant d’un dégrèvement de 1 731 euros sur sa cotisation foncière des entreprises pour l’année 2016 sur son imposition initiale de 6 317 euros,

— un courrier du service des impôts de Tourcoing du 2 février 2018 l’informant d’un dégrèvement de 1 640 euros sur sa cotisation foncière des entreprises pour l’année 2017 sur son imposition initiale de 6 263 euros,

— les avis d’imposition qu’elle a reçus au titre de la cotisation foncière des entreprises pour les années 2012 à 2015,

— un document sur lequel figure un tableau mentionné 'récapitulatif CFE’ comportant les 4 colonnes suivantes :

* 'Année', sont indiquées les années 2012 à 2017,

* 'Montant de la CFE', sont repris les montants réclamés par l’administration fiscale pour chaque année,

* 'Dégrèvement déjà accordé', sont précisés les dégrèvements ci-dessus rappelés pour les années 2017 et 2016,

* 'Dégrèvement à réclamer à la SCI Villez', sont mentionnés des montants pour les années 2012 à 2015 et un total de 6 497 euros,

* '%', figure un pourcentage pour chaque année.

Il convient de relever que ce document émanant de la société MT Sommeil elle-même et dont les sommes relatives au 'dégrèvement à réclamer à la SCI Villez’ et les pourcentages de la dernière colonne pour les années 2012 à 2015 ne sont corroborés par aucune autre pièce extérieure au preneur, ne peut être considéré comme détenant une quelconque valeur probante.

La société MT Sommeil ne produisant aucune pièce fiscale de nature à remettre en cause les impositions établies au titre de la cotisation foncière des entreprises, qu’elle a réglées et qu’elle ne justifie pas avoir contestées auprès de l’administration fiscale pour les années 2012 à 2015, ne peut valablement en solliciter le remboursement devant la cour.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef et il n’y a pas lieu à compensation.

Sur les charges locatives :

La société MT Sommeil soutient que si le principe du remboursement des charges locatives n’est pas contesté, la SCI Villez Le Blaton ne lui a jamais transmis le justificatif de ses consommations d’eau et qu’elle a toujours contesté le décompte d’assurance. Elle ajoute que les compteurs d’eau, pour l’ensemble des biens loués, ont été installés dans un local fermé à clé et auquel seul le bailleur a accès. La société MT Sommeil fait valoir que la SCI Villez Le Blaton lui adresse ses factures de remboursement de prime d’assurance sans aucun justificatif, qu’elle lui réclame le remboursement des primes d’assurance après avoir appliqué une règle de 3 consistant à calculer un taux de prime au m² alors que la valeur d’un bâtiment à usage d’entrepôt ou de bureaux n’a pas la même valeur qu’un bâtiment à usage uniquement d’atelier. Elle ajoute que le bailleur retient une surface de 1625 m² alors que le bail fait apparaître une surface de 1275 m² car elle tient compte d’une mezzanine en bois dont la surface ne peut être utilisée à usage d’atelier comme la surface au sol.

Selon l’article 'CHARGES ET CONDITIONS’ du contrat de bail, 'Le présent bail a lieu sous les charges et conditions ordinaires de droit, et notamment sous celles suivantes, que le preneur s’oblige, solidairement entre eux, à exécuter et accomplir fidèlement et exactement, à peine de tous dépens, dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble aux bailleurs.

[…]

12°) Il paiera les redevances qui seront dues pour sa consommation d’eau, d’électricité, ainsi que pour la location des compteurs, l’abonnement au téléphone et les frais de remise en service.

13°) Le bailleur s’engage à assurer les bâtiments auprès d’une compagnie solvable. Le preneur assurera auprès d’une compagnie solvable et maintiendra assurés, durant toute la durée du bail contre l’incendie, le vol, les explosions, les dommages électriques, les risques spéciaux dégâts des eaux, tempêtes, attentats, choc de véhicules, chute d’appareil de navigation aérienne, les meubles et objets mobiliers, aménagements, agencements, matériel, marchandises garnissant les lieux loués ainsi que le recours des voisins. Il acquittera les primes à leur échéance et le justifiera au bailleur à toute réquisition. Le bailleur et le preneur, ainsi que leurs assureurs respectifs, renoncent réciproquement à tout recours, en cas de sinistre incendie, explosions, dommages, électriques et dégâts des eaux et s’engagent à faire insérer cette renonciation à recours dans les contrats d’assurance.

Le preneur remboursera au bailleur les primes d’assurance des bâtiments au prorata de la surface louée au vue de la quittance correspondant aux risques souscrits. […]'.

La SCI Villez Le Blaton produit des 'factures semestrielles charge locative eau’ adressées à la société MT Sommeil les 4 et 13 novembre 2014 pour des montants respectifs de 49 euros et 136,15 euros, le 21 mai 2015 pour un montant de 152,30 euros, le 18 novembre 2015 pour une somme de 127,16 euros et le 21 juin 2016 pour un montant de 82,46 euros. Les factures du 4 novembre 2016 et du 21 juin 2016 comportent la mention 'Voir justificatif oléo joint’ mais ceux-ci ne sont pas communiqués à la cour.

La SCI Villez Le Blaton ne produit aucun document de nature à justifier les montants facturés au titre de la consommation d’eau de son preneur alors que celui-ci conteste les montants réclamés.

Par conséquent, la SCI Villez Le Blaton sera déboutée de sa demande de condamnation de la société MT Sommeil à lui payer la somme de 547,08 euros (136,15 euros +

152,30 euros + 127,16 euros + 82,47 euros + 49 euros) au titre de sa consommation d’eau.

S’agissant des primes d’assurance, la SCI Villez Le Blaton produit :

—  5 factures datées du 20 juillet 2015, des 29 janvier, 6 février, 20 juin 2016 et du 13 janvier 2017 qu’elle a adressées à la société MT Le Blaton au titre des primes d’assurance, toutes d’un montant de 1 467,60 euros,

— un courrier daté du 19 juin 2018 qui lui a été adressé par la société La Flandre Assurances indiquant que 'la superficie d’une mezzanine doit être prise en compte sans la superficie globale à assurer',

— deux documents comportant chacun un tableau de 'répartition de la prime d’assurance’ entre les différents locataires du bailleur, l’un 'pour la période du 1/07/2015 au 31/12/2015' et l’autre 'pour la période du 1/01/2016 au 31/12/2016',

—  5 avis d’échéance de prime d’assurance trimestrielle du 1^er janvier 2015 au 30 juin 2017 établis par la société La Flandre Assurances, chacun pour un montant de 5 060 euros.

Ainsi, la SCI Villez Le Blaton justifiant des primes d’assurance qu’elle a réglées et de la répartition entre ses locataires, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société MT Sommeil à régler les primes d’assurance pour les années 2015, 2016 et le 1^er trimestre 2017.

Toutefois, la cour ne retenant pas la somme réclamée par la SCI Villez au titre des factures d’eau, il convient d’infirmer le jugement déféré et de condamner la société MT Sommeil à lui régler la somme de 4 338 euros au titre des charges locatives (7 338 euros [au titre des primes d’assurance] – 3 000 euros [que la SCI Villez reconnaît lui avoir été versée par le preneur]).

Sur la date du paiement du loyer :

Si la SCI Villez Le Blaton soutient que la société MT Sommeil ne respecte pas la clause contractuelle de règlement du loyer le 5 de chaque mois, elle n’en tire aucune conséquence juridique sur la poursuite du bail, outre qu’elle ne justifie pas, ainsi que l’a déjà retenu le premier juge, des retards réguliers invoqués.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La SCI Villez Le Blaton fait valoir qu’elle a toujours besoin de recourir aux juridictions afin d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues par la société MT Sommeil, qu’il s’agit de la 4^e procédure initiée à l’encontre de son preneur, que ce dernier se rend coupable de résistance abusive.

Selon l’article1382 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, la SCI Villez Le Blaton ne justifie pas de son préjudice. En outre, la seule circonstance qu’elle ait dû saisir la justice ne caractérise pas une résistance abusive alors qu’il a été fait droit à une partie des demandes de la société MT Sommeil.

Par conséquent, la SCI Villez Le Blaton sera déboutée de sa demande de ce chef et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.

La société MT Sommeil sera également condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

La société MT Sommeil sera en outre condamnée à payer à la SCI Villez Le Blaton la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel, tandis qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

En revanche, s’agissant de demandes hypothétiques, la SCI Villez Le Blaton sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société MT Sommeil aux frais éventuels qui seraient nécessités par une exécution forcée ainsi que de sa demande tendant à juger, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, que le montant des sommes retenues par l’huissier par application des articles 10 et 12 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 relatif aux tarifs des huissiers, devra être supporté par la société

MT Sommeil.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné la société MT Sommeil à payer à la SCI Villez Le Blaton la somme de

4 885,07 euros HT au titre des charges locatives 2015 et 2016, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société MT Sommeil à verser à la SCI Villez Le Blaton la somme de

1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société MT Sommeil à payer à la SCI Villez Le Blaton la somme de

4 338 euros TTC au titre des charges locatives 2015, 2016 et du 1^er semestre 2017 concernant les primes d’assurance ;

Déboute la SCI Villez Le Blaton de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la société MT Sommeil tendant à condamner la SCI Villez Le Blaton à lui rembourser la somme totale de 6 497 euros pour les contributions foncières des entreprises ;

Déboute la société MT Sommeil de sa demande tendant à condamner la SCI Villez Le Blaton à lui rembourser la somme totale de 6 497 euros pour les contributions foncières des entreprises ;

Déboute la SCI Villez Le Blaton de sa demande tendant à condamner la société MT Sommeil aux frais éventuels qui seraient nécessités par une exécution forcée ;

Déboute la SCI Villez Le Blaton de sa demande tendant à juger, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, que le montant des sommes retenues par l’huissier par application des articles 10 et 12 du décret n° 96-1080 du 12.12.1996 relatif aux tarifs des huissiers, devra être supporté par la société M T Sommeil ;

Condamne la société MT Sommeil à payer à la SCI Villez Le Blaton la somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ;

Déboute la société MT Sommeil de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société MT Sommeil aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente

Y Z A B