AFFAIRE : N° RG 13/03371

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 22 Août 2013

RG n° 12/01114

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2015

APPELANTE :

La commune de SAINT-PAIR-SUR-MER

prise en la personne de son maire

XXX

Représentée et assistée de M^e Sébastien SEROT, substitué par M^e Marie LE BRET, avocats au barreau de CAEN

INTIMES :

M. H Z

né le XXX à SAINT-LO (50)

M^me F Y

né le XXX à SAINT-LÔ (50)

XXX

XXX

Représentés par M^e Alain LECHEVALLIER, avocat au barreau de CAEN

Assistés de M^e Jean-Luc DAMECOURT, avocat au barreau de COUTANCES

M. L X-K

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Jean-Pierre PILLON, avocat au barreau de CAEN

La société POZZO IMMOBILIER SAS

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e MENEGHETTI, substitué par ME LEPAROUX, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me PIGEAU, Président de chambre,

M^me SERRIN, Conseiller, rédacteur

M. TESSEREAU, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 30 juin 2015

GREFFIER : M^me C

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 22 Septembre 2015 et signé par M^me PIGEAU, président, et M^me C, greffier

********************

FAITS ET PROCÉDURE

M. Z et M^me Y ont acquis de la commune de Saint-Pair-sur-Mer, suivant acte du 10 novembre 2005, une parcelle de terre à bâtir.

Cette parcelle est située dans un lotissement dont le cahier des charges a été publié au bureau des hypothèques le 10 février 2005, un exemplaire ayant été, conformément à l’usage, annexé à l’acte authentique reçu par M^e Picard, notaire à Granville le 10 novembre 2005.

Par acte sous seing privé portant la date du 13 janvier 2010 sous l’égide de la société Pozzo Immobilier, M. Z et M^me Y ont promis de vendre ce terrain, sur lequel dans l’intervalle ils ont fait édifier une maison à usage d’habitation, à M. D B, pour le prix de 260 000 euros. L’acquéreur déclarait vouloir prendre possession de la maison fin mai.

M. B, en garantie des engagements pris, a versé un acompte de 10 000 euros.

Par courrier portant la date du 17 février 2010 et adressé à l’agent immobilier, M^e X-K, notaire à Granville, chargé d’établir l’acte authentique, a accusé réception du compromis de vente et après lui avoir rappelé les termes de l’article II/1 : « vente des parcelles -délai d’exécution » du cahier des charges, l’a invité à lui faire parvenir l’accord de la mairie de Saint-Pair-sur-Mer quant à cette vente.

Faisant valoir que le projet de vente ne respectait pas les termes de la clause précitée, le maire de Saint-Pair-sur-Mer s’est opposé à la vente.

C’est dans ces circonstances que M. B a renoncé à acquérir et que dans le courant du mois de juin 2010, informé par le notaire de la difficulté, l’agent immobilier lui a restitué son acompte.

Par acte en date du 7 septembre 2010, M. Z et M^me Y ont fait assigner la commune de Saint-Pair-sur-Mer devant le juge des référés en lui demandant de dire que la clause leur est inopposable.

Au visa des dispositions des articles 808 et 809 du code de procédure civile, le juge des référés les a déboutés.

M. B se considérant libre de tout engagement, M. Z et M^me Y

qui ont finalement vendu la maison par acte reçu le 11 mai 2011, ont fait délivrer assignation à la commune de Saint-Pair-sur-Mer, à la société Pozzo Immobilier et à M^e X-K.

Par jugement du 22 août 2013, le tribunal de grande instance de Coutances :

déclare irrecevable les demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de la société Pozzo Immobilier et tendant à voir constater l’intervention d’une transaction entre la commune de Saint-Pair-sur-Mer et les demandeurs ;

condamne la commune de Saint-Pair-sur-Mer à verser à M. Z et M^me Y la somme de 12'000,01 euros à titre de dommages et intérêts, et ce avec intérêts de droit à compter de la décision ;

condamne in solidum M. Z et M^me Y et la commune de Saint-Pair-sur-Mer au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Mast,

condamne la commune des Saint-Pair-sur-Mer à verser à M. Z et M^me Y la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne in solidum M. Z et M^me Y à verser à M^e X-K et à la société Pozzo Immobilier la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

déboute parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 16 octobre 2013, la commune de Saint-Pair-sur-Mer a interjeté appel de cette décision.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures, déposées le 5 mai 2015 par la commune de Saint-Pair-sur-Mer, 28 avril 2015 par M. Z et M^me Y, le 2 mai 2014 par M^e X-K et le 24 février 2015 par la société Pozzo Immobilier.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2015.

MOTIFS DE LA COUR

L’origine du présent litige est à rechercher, comme l’écrivait le notaire dans une lettre adressée à la mairie de Saint-Pair-sur-Mer le 9 juin 2010, dans une rédaction défectueuse de l’article II/1 du titre II « conditions de vente des parcelles » du cahier des charges.

Cette clause est ainsi libellée : « (..) Les ventes seront consenties sous la condition résolutoire que ces acquéreurs obtiennent un permis de construire dans un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte de vente et construisent et occupent la maison dans le délai de quatre ans à compter de cette même date.

L’acquéreur s’engage, en cas de mutation professionnelle ou de difficultés familiales dans les 10 ans qui suivent la date d’entrée dans l’habitation, correspondant à la date d’achèvement des travaux :

soit à louer en résidence principale selon un loyer annuel ne dépassant pas 5 % du prix de l’opération à une famille remplissant les critères définis lors de la vente initiale,

soit à vendre à une famille respectant les critères cumulatifs définis lors de la vente initiale.

La commune justifie de ce que son projet de création d’un lotissement avait pour objectif de lutter contre la diminution, sur son territoire, de la population dont la tranche d’âge est comprise entre 20 et 39 ans, tenant, pour la commission des affaires sociales, à la difficulté qu’ont les jeunes ménages à trouver une location, les loyers étant très chers, ou à bâtir en raison du prix élevé des terrains.

Il était donc prévu différents critères pour le choix des acquéreurs, critères cumulatifs et tenant à la construction, par une personne physique, de sa résidence principale en première accession , réservée à des jeunes couples sans enfants ou des couples avec des enfants déjà scolarisés mais pour des candidats âgés de moins de 45 ans.

Il était en outre prévu un plafond de ressources, les candidats devant être éligibles au prêt à taux zéro.

Le but principal du lotissement était alors de permettre à des jeunes ménages de trouver des terrains à construire à des tarifs très inférieurs à ceux du marché et de s’y installer, la commune cédant le terrain à un prix réduit.

Les différents acquéreurs ont ainsi rempli une « demande attribution d’un terrain dans le lotissement communal du bocage » dans laquelle ils ont précisé leur situation de famille et leurs revenus avant que la mairie ne procède aux choix des acquéreurs.

La clause ci-dessus était rappelée sur ce formulaire et les candidats s’engageaient à la respecter.

Prise à la lettre, la clause telle que libellée, si elle devait faire l’objet d’une interprétation littérale, conduirait à retenir que les conditions restrictives de rétrocession imposées aux acquéreurs pendant 10 ans sont limitées à l’hypothèse où ils se trouveraient eux-mêmes en difficulté par suite de mutation professionnelle ou de difficultés familiales, et libres de revendre sans restriction en dehors de ces cas. Une telle clause n’aurait aucun sens.

Or, on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes et lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet plutôt que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

En l’espèce, il doit être retenu de l’attestation d’autres candidats à l’acquisition qu’ils avaient été avisés de l’obligation d’occuper la parcelle pendant 10 ans et des conditions fixées pour la revente ou la mise en location pendant le délai de 10 ans.

La clause doit donc être interprétée en ce sens que l’acquéreur s’engageait à occuper personnellement pendant un délai de 10 ans à compter de son entrée dabs les lieux, réserve étant faite de l’hypothèse, dans ce délai, de la survenance d’une mutation professionnelle ou de difficultés familiales. Il était alors autorisé, à louer ou à revendre, à condition de respecter les critères familiaux et sociaux définis lors de son entrée dans les lieux.

C’est sous le bénéfice de cette analyse qu’il convient d’apprécier la recevabilité et le bien-fondé des différentes demandes.

1. Sur l’existence d’une transaction entre la commune de Saint-Pair-sur-Mer et M. Z et M^me Y et la recevabilité de la demande

Il est exact que par courrier du 15 novembre 2010, courrier officiel entre avocats, le conseil de la commune de Saint-Pair-sur-Mer a fait savoir au conseil de M. Z et de M^me Y qu’elle acceptait, à titre transactionnel, de renoncer immédiatement à son opposition à la vente de l’immeuble de ses clients à un acquéreur n’entrant pas dans les critères sociaux, à la condition que M. Z et M^me Y renoncent à toute action en indemnisation éventuelle du préjudice qu’ils estimeraient avoir subi, tout en ajoutant que la commune en contestait l’existence et l’imputabilité.

Il n’est produit au dossier aucun courrier permettant de retenir que cette offre a été acceptée sans condition par M. Z et M^me Y. Toutefois, il peut être retenu que c’est sur la base de cette offre qu’ils ont proposé à M. B de procéder à l’acquisition, et que ce dernier ayant décliné cette proposition, ils ont recherché un autre acquéreur.

Par courrier officiel entre avocats daté du 14 janvier 2011, ils ont fait savoir qu’ils avaient trouvé un autre acquéreur et ils invitaient la mairie à confirmer qu’elle ne s’opposerait pas à cette vente. Il était précisé : « sous réserve de la réalisation complète et parfaite de cette vente, mes clients renonceront à toute demande de dommages et intérêts à l’encontre de la mairie dans le cadre de la présente affaire ».

À la suite d’un quiproquo dont témoigne le courrier officiel du conseil de M. Z et M^me Y, daté du 2 février 2011 et de la réponse de la mairie du 9 février 2011, l’acquéreur proposé par M. Z et M^me Y s’est vu opposer une fin de non-recevoir, motif pris de ce qu’il ne répondait pas aux conditions restrictives définies au cahier des charges.

Le conseil des appelants écrivait alors : « Cette attitude est inadmissible et abusive. Elle est contraire aux engagements pris par la mairie dans son courrier officiel du 15 novembre 2010. Par conséquent, mes clients se réservent de nouveau d’intenter toute action contre la commune de Saint-Pair-sur-Mer compte tenu de sa position et de son attitude abusive dans ce dossier ».

Il se déduit de cette réponse que la proposition transactionnelle faite par la commune avait été acceptée par M. Z et M^me Y en ce qu’ils envisageaient de céder leur bien hors les conditions restrictives définies au cahier des charges, et que dans cette mesure ils renonceraient à engager une action indemnitaire.

C’est bien dans ces circonstances qu’est finalement intervenue la vente par acte authentique du 11 mai 2011, reçu par M^e Thoraval et s’il est établi que l’acquéreur, M^me A, remplissait la condition des critères familiaux, il n’est ni établi ni allégué qu’elle remplissait les critères sociaux définis au cahier des charges.

Il résulte au contraire du courrier du 31 mars 2011 que le maire de Saint-Pair-sur-Mer a adressé au notaire instrumentaire qu’il a accepté la vente au seul vu des critères familiaux et des conditions d’occupation du logement et qu’elle a bien exécuté les termes de la transaction.

La condition suspensive telle que définie dans le courrier du conseil de M. Z et de M^me Y du 14 janvier 2011 s’est donc trouvée réalisée.

Dans ces conditions, la commune de Saint-Pair-sur-Mer est recevable à se prévaloir de la transaction.

Celle-ci a, au sens des dispositions de l’article 2052 du code civil, autorité de la chose jugée en dernier ressort entre les parties.

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer, l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir telle l’autorité de la chose jugée.

Les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, et même pour la première fois devant la cour d’appel, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une attention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Le premier juge ne pouvait donc, dans ces conditions, déclarer la commune de Saint-Pair-sur-Mer irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir.

Celle-ci est bien-fondé et M. Z et M^me Y doivent être déclarés irrecevables en leur demande de dommages et intérêts en ce qu’elle est dirigée contre la commune de Saint-Pair-sur-Mer.

La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

2. Sur la demande de dommages et intérêts en ce qu’elle est dirigée contre M^e X-K

Lorsqu’il a reçu le projet de compromis régularisé par M. B à la diligence de la société Pozzo Immobilier, le notaire ne pouvait que constater la difficulté qui pourrait résulter de l’existence du règlement de lotissement et de son cahier des charges, ce que la réponse de la commune de Saint-Pair-sur-Mer a confirmé.

Il a exactement rappelé dans ses correspondances, comme il le fait dans ses conclusions, qu’il n’était pas juge de la difficulté et qu’il ne lui appartenait pas d’interpréter la clause.

En tant que mandataire, il n’avait pas seulement l’obligation, comme l’indiquent M. Z et M^me Y, de s’assurer du consentement des vendeurs, mais il avait également celle d’éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu’ils souscrivaient, comme de prendre toutes dispositions utiles afin de s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il s’apprêtait à recevoir, tant à l’égard des vendeurs que de l’acquéreur.

La seule volonté des vendeurs de procéder à la vente ne peut suffire à engager la responsabilité du notaire qui a refusé d’obtempérer, ce qu’il ne pouvait faire au mépris des devoirs de sa charge.

Pour affirmer le contraire, M. Z et M^me Y ne peuvent exciper de la décision du juge des référés.

N’ayant pas autorité de chose jugée au principal, cette décision ne peut leur permettre de valider leur analyse de la clause litigieuse.

M^e X-K n’a commis aucune faute en ne contraignant pas, comme il lui en est fait le reproche, M. B à conclure la vente, alors que lorsque ce dernier y a renoncé et en a informé le notaire, aux alentours du 10 décembre 2010, la mairie n’avait pas encore formulé sa proposition de transaction.

En acceptant d’acquérir dans ce contexte, le risque était grand pour M. B d’acheter à la fois une maison et un procès et de voir son projet ruiné à l’issue de la procédure.

Le notaire, contrairement aux reproches qui lui sont faits, a donc bien géré la situation qui lui était soumise avec la prudence et la diligence requises et a informé aussi bien les vendeurs que l’acquéreur potentiel de leurs droits, sans insuffisance ni retard.

M. Z et M^me Y seront déboutés en conséquence de la demande de dommages et intérêts qu’ils ont articulée à son encontre et la décision entreprise qui a rejeté leur demande sera de ce chef confirmée.

3. Sur la demande de dommages et intérêts en ce qu’elle est dirigée contre la société Pozzo Immobilier

M. Z et M^me Y reprochent d’une part, à la société Pozzo Immobilier d’avoir, sans leur accord, restitué le dépôt de garantie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et de la difficulté née de l’obligation d’interpréter la clause litigieuse, le séquestre n’a fait qu’application du principe de précaution en restituant le dépôt de garantie à M. B, ce qui a eu pour effet de limiter sa propre responsabilité dans ses relations avec l’acquéreur.

En tout état de cause, ce n’est pas cette restitution qui a libéré l’acquéreur de ses engagements, lequel, n’aurait pu être contraint à l’acquisition, dès lors que la mairie n’avait pas renoncé aux conditions restrictives de cession pendant la durée de validité du compromis.

Il existait bien ainsi une difficulté tenant aux conditions suspensives et notamment au certificat d’urbanisme.

Il est même possible de présumer qu’avec cette restitution du dépôt de garantie M. B a estimé qu’il était rempli de ses droits et a renoncé à mettre en oeuvre, à l’encontre de M. Z et M^me Y, sous la garantie de l’agent immobilier, la clause pénale, laquelle lui permettait de demander leur condamnation à lui verser la somme de 10'000 euros .

La société Pozzo Immobilier a en revanche bien commis une faute dans l’exécution de son mandat, en ce qu’elle a recherché un acquéreur sans tenir compte des conditions restrictives arrêtées au cahier des charges du lotissement, que ce règlement lui ait été remis par ses clients, ou qu’elle ait négligé de le leur demander.

M. Z et M^me Y sont donc bien fondés à lui reprocher d’autre part cette faute.

Toutefois, pour obtenir l’indemnisation de leur préjudice, ils doivent démontrer que cette faute leur a fait perdre une chance de rechercher un acquéreur et de conclure la vente aux conditions restrictives définies par le cahier des charges ou qu’ayant trouvé un acquéreur répondant à ces conditions restrictives, ils l’ont écarté au profit de M. B qui aurait fait une meilleure offre .

Or, les différentes correspondances établies par M. Z et M^me Y permettent de retenir qu’ils ont toujours considéré que leur décision de vendre n’étant dictée ni par une mutation professionnelle ni par des difficultés familiales, les conditions restrictives de rétrocession ne s’appliquaient pas à eux et que dans ces conditions, alors même qu’ils étaient dûment informés de cette difficulté par le notaire, ils s’organisaient pour libérer la maison fin mai.

Aucune perte de chance n’est donc caractérisée dans ces circonstances.

Le premier juge a exactement rappelé que seule constitue une perte de chance indemnisable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Il est justifié dans ces conditions se confirmer et la décision en ce qu’elle a débouté M. Z et M^me Y leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Pozzo Immobilier.

4. Sur les mesures accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune de Saint-Pair-sur-Mer le montant des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en justice.

M. Z et M^me Y seront en conséquence condamnés à lui verser une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à verser à M^e X -K une indemnité de 2 500 euros pour les frais irrépétibles qu’il a été amené à exposer en cause d’appel.

L’équité ne commande pas en revanche de condamner M. Z et M^me Y à verser d’indemnité à la société Pozzo Immobilier pour ses frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Coutances en date du 22 août 2013 sauf en ce qu’il a condamné M. Z et M^me Y à verser à M^e X-K une indemnité de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau :

Déclare la commune de Saint-Pair-sur-Mer recevable à invoquer l’exception de transaction à l’encontre de M. Z et M^me Y ;

Déclare en conséquence M. Z et M^me Y irrecevables en leur demande de dommages et intérêts en tant qu’elle est dirigée contre la commune de Saint-Pair-sur-Mer ;

Déboute M. Z et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts en tant qu’elle est dirigée contre M^e X-K et en tant qu’elle est dirigée contre la société Pozzo Immobilier ;

Condamne M. Z et M^me Y à verser à la commune de Saint-Pair-sur-Mer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z et M^me Y à verser à M^e X-K la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Pozzo Immobilier de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z et M^me Y aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. C D. PIGEAU