AFFAIRE : N° RG 12/02705

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION du tribunal de grande instance de CAEN en date du 08 août 2012 -

RG n° 10/04384

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 MARS 2015

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée assistée de M^e Florence TOUCHARD substitué par M^e MARC, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉE :

L’Association INSTITUT PROFESSIONNEL LEMONNIER

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e F-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame PIGEAU, président de chambre,

Monsieur JAILLET, conseiller, rédacteur

Madame SERRIN, conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 03 février 2015

GREFFIER : Madame Z

ARRÊT mis à disposition le 17 mars 2015 au greffe de la cour et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame Z, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Il convient de se rapporter aux énonciations du jugement déféré pour l’exposé des faits et de la procédure antérieure et aux conclusions déposées le 6 janvier 2015 par la SCI JMT et le 26 janvier 2015 par l’Institut professionnel Lemonnier pour la présentation des prétentions des parties devant la cour.

Il suffit de rappeler que :

— suivant compromis sous seing privé en date du 14 novembre 2007, l’association Institut professionnel Lemonnier a vendu à M. B C et M. F-G A agissant en leurs qualités de cogérants au nom et pour le compte de la société dénommée 'SCI JMT’ en cours d’immatriculation un terrain à bâtir situé sur la ville de Caen 'd’une superficie de 12.000 m² à prendre aux dépens d’un plus grand terrain appartenant au vendeur avec une X attachée à ce terrain vendu le vingt mille mètres carrés (20.000 m²) destinés à l’habitation à concurrence de quatre vingt pour cent (80 %) et des activités tertiaires à concurrence de vingt pour cent (20%) environ qui fera l’objet d’une répartition dans le cadre du permis de construire qui sera demandé par le vendeur et qui fera l’objet une fois devenu définitif d’un transfert au profit de l’acquéreur'.

La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 3.300.000 euros hors taxes, le compromis contenant une clause de révision du prix dans l’hypothèse où le permis de construire autoriserait une X pour l’habitation et les activités tertiaires inférieures à 20.000 m².

La vente a été conclue sous diverses conditions suspensives dont celle 'qu’il soit délivré au vendeur un certificat d’urbanisme pré-opérationnel indiquant que le terrain peut être utilisé pour la construction de vingt mille (20.000) m² de surface hors oeuvre nette minimum à usage d’habitation et d’activités tertiaires', l’association Institut professionnel Lemonnier s’obligeant à déposer sa demande de certificat d’urbanisme au plus tard dans le délai d’un mois du compromis de vente et à en justifier à l’acquéreur à première demande de sa part.

— le compromis de vente signé le 14 novembre 2007 comporte en outre :

un paragraphe 'régularisation’ ainsi rédigé : 'Les présentes qui lient définitivement les parties sous réserve des conditions suspensives ci-dessus, seront régularisées par acte authentique du Ministère de l’un des notaires de l’Office notarial de Dives-sur-Mer, que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord, au plus tard le 30 mai 2008.'

un paragraphe 'condition résolutoire’ ainsi libellé : 'De convention expresse entre les parties la condition résolutoire suivante sera insérée à l’acte de vente des biens objet des présentes :

Condition résolutoire : le vendeur s’oblige à demander un permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble immobilier à usage principalement d’habitation et subsidiairement d’activités tertiaires d’une superficie minimum hors oeuvre nette de 20.000 m² sur le terrain objet des présentes, après autorisation de démolir, de lotir et de vente.

Il s’engage :

— à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 28 février 2008,

— à faire procéder à l’affichage du permis au plus tard dans le délai de quinze jours de la réception de la notification l’informant de l’obtention du permis. Cet affichage, tant à la mairie que sur le terrain sera constaté par un acte d’huissier,

— à demander le transfert du permis au profit de l’acquéreur en ce qui concerne les biens objet des présentes.

Les frais et taxes de ce permis en tant qu’ils concernent les biens devant être édifiés sur le terrain vendu seront supportés par l’acquéreur.

De convention expresse entre les parties :

— l’architecte chargé du projet de construction est M. A, architecte DPLG à Caen,

— le projet présenté par l’architecte en vue de la délivrance du permis de construire devra, pour les biens à usage d’habitation, avoir été agréé par l’acquéreur.

Durée : la présente condition résolutoire est consentie pour une durée d’un an à compter du jour de la signature de l’acte de vente.

Dans l’hypothèse où le permis de construire serait refusé ou autoriserait la construction d’un ensemble immobilier d’une superficie inférieur à 10.000 m² à usage d’habitation ou ferait l’objet d’un recours contentieux, la présente vente sera résolue si bon semble à l’acquéreur ou au vendeur qui pourront toujours renoncer à se prévaloir de cette condition résolutoire. En tout état de cause, à défaut de revendiquer cette résolution dans le délai de deux mois à compter de la date ci-dessus fixée à un an, ne pourra plus demander la résolution de cette vente.

Les frais de permis de construire resteront à la charge de l’acquéreur si la résolution émane de lui et du vendeur dans le cas contraire'.

— le 20 mars 2008, la ville de Caen a renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

— suivant deux actes sous seing privé en date du 15 mai 2008 signés entre les parties, le vendeur a déclaré 'renoncer purement et simplement à invoquer le bénéfice de la lésion et des garanties dont il bénéficie, ce qui est accepté par l’acquéreur’ et il a été convenu 'de proroger le délai de régularisation jusqu’au 31 décembre 2008. Tous les détails du compromis sont prorogés de pareille durée'.

— suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2009 mentionnant que 'par suite de nouvelles difficultés, la mise en oeuvre du projet se trouve une nouvelle fois retardée et les parties se sont à nouveau rapprochées afin de convenir une nouvelle prorogation de la validité du compromis', l’association Institut professionnel Lemonnier et la société SCI JMT ont convenu 'de proroger le délai de régularisation jusqu’au 1^er septembre 2010. Tous les délais du compromis sont prorogés de pareille durée.

En outre il est convenu que, en sus des frais d’acquisition, l’acquéreur remboursera au vendeur, en même temps que le solde du prix, les frais d’études d’un montant de 100.000 euros hors taxes, versés à la société Sites et Habitat'.

— suivant arrêté en date du 30 septembre 2009, le préfet du Calvados a autorisé le président de l’association, Institut professionnel Lemonnier, au nom de ladite association, à aliéner à la société SCI JMT, au prix principal de 3.300.000 euros, le terrain à bâtir en cause.

— par lettre en date du 9 mars 2010, la société JMT a indiqué à l’association Institut professionnel Lemonnier ne pas être opposée à 'consentir une prorogation de promesse jusqu’en décembre 2010« , mais être 'à même de signer les actes comme prévu en septembre 2010 ».

— par courrier en date du 10 juillet 2010, l’Institut professionnel Lemonnier a indiqué à M^e Spoor, notaire à Dives-sur-Mer que le compromis de vente et les actes ultérieurs étaient caducs.

Après délivrance de sommations, la SCI JMT indiquant qu’elle n’entendait pas se prévaloir de la condition résolutoire relative à l’obtention du permis de construire et considérant levées les conditions suspensives, a par acte d’huissier de justice en date du 15 novembre 2010, assigné l’association Institut professionnel Lemonnier devant le tribunal de grande instance de Caen à l’effet de la voir condamner, sous astreinte, à régulariser l’acte authentique de vente ainsi qu’à lui verser une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard apporté à la concrétisation de la vente.

Par jugement du 8 août 2012 (dont appel) le tribunal de grande instance de Caen a débouté la société JMT de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à payer à l’Institut professionnel Lemonnier la somme de 118.404 euros en remboursement de la somme acquittée par celui-ci auprès de la société Sites et Habitat.

MOTIFS

Comme en première instance l’Institut professionnel Lemonnier soutient en substance que les actes dont la société JMT demande la réitération authentique sont caducs s’ils ne sont pas annulables et il invoque la non-réalisation des conditions suspensives et résolutoires.

Sur la nullité et la caducité

— la nullité

Toute condition d’une chose impossible, est nulle et rend nulle la convention qui en dépend (art. 1172 du code civil).

L’Institut professionnel Lemonnier prétend qu’il était impossible que les conditions suspensives soient levées 'puisqu’il eut fallu préalablement que la partie de l’immeuble vendue soit libérée et que le plan d’occupation des sols soit modifié ou que le PLU soit adopté’ précisant que ces conditions étaient radicalement impossibles à obtenir 'd’une part à raison de ce que le permis de construire, pour la construction réalisée sous la maîtrise d’oeuvre de M. A (pour les bâtiments de remplacement) n’était pas déposé, il n’était pas envisageable dans ces conditions que la construction fut achevée pour le 30 juin 2008. D’autre part, il était par ailleurs impossible d’obtenir un certificat d’urbanisme de 20.000 m² de X compte tenu des règles d’urbanisme alors applicables avant toute modification du POS ou adoption du PLU'.

Il est vrai que le compromis litigieux comporte un paragraphe 'jouissance’ ainsi rédigé :

1/ 'pour la partie sous teinte violette’ : le 30 juin 2008 sous réserve que les locaux devant être édifiés en remplacement par le vendeur sur le terrain conservé par lui, lui soit livré à cette date et en tout état de cause au plus tard le 31 décembre 2008,

2/ le surplus sera livré au plus tard le 31 décembre 2008. La livraison interviendra libre de toute charge d’occupation ou location, les bâtiments en l’état vidés de tout équipements, matériels et mobiliers'.

Mais il ne s’agit pas d’une condition assortissant l’obligation souscrite par le vendeur mais d’une simple clause explicitant les modalités de l’entrée en jouissance de la SCI JMT.

Quant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme de 20.000 m² de X, elle n’était pas 'impossible’ au sens de l’article 1172 du code civil.

Elle dépendait de considérations et de délibérations politiques dont on ne pouvait, à ce moment, présumer de la teneur et de l’évolution à terme.

Ainsi convient il d’observer que le 31 juillet 2009, le maire-adjoint de Caen écrivait à M . A que si le projet (de création d’un EHPAD et d’une résidence pour séniors) ne pouvait être autorisé 'en l’état actuel de la réglementation du POS', la municipalité était favorable au projet et l’examinerait dans le cadre de l’élaboration du PLU.

— la caducité

En raison des prolongations conventionnelles décidées en mai 2008 et février 2009, la validité du compromis du 14 novembre 2007 avait été prorogée au 30 septembre 2010.

Dès lors, le compromis n’était pas caduc lorsque la société JMT en a demandé la réitération à plusieurs reprises (et encore une fois le 9 septembre 2010 par l’intermédiaire du notaire Spoor).

Il convient de rappeler qu’aux termes du compromis du 14 novembre 2007 et de ses deux avenants des 15 mai 2008 et 25 février 2009, la vente a été conclue sous la conditions suspensive dite 'particulière’ que soit délivré à l’association Institut professionnel Lemonnier 'un certificat d’urbanisme pré-opérationnel indiquant que le terrain peut être utilisé pour la construction de 20.000 m² de surface hors oeuvre nette minimum à usage d’habitation et d’activités tertiaires'.

Une telle clause avait été nécessairement souscrite dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui souhaitait disposer d’une constructibilité de 20.000 m².

Dès lors, seule la société JMT est en droit de se prévaloir de la non réalisation, au demeurant partielle, de la condition.

Il apparaît en effet que le vendeur a déposé le 8 mars 2010, par l’intermédiaire du cabinet Y-E, une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel qu’il a obtenue le 12 mai 2010.

Comme cette demande ne précisait pas, délibérément et sur instruction de l’Institut professionnel Lemonnier (selon M. Y), la destination des immeubles à construire (usage d’habitation et activités tertiaires), le certificat a été obtenu pour la superficie de 20.000 m² mais pour une construction compatible avec le document d’urbanisme en vigueur sans plus de précision.

C’est donc très logiquement qu’il n’indique pas, au regard de la zone UF du POS réservée aux grands équipements et services d’intérêt supracommunal et aux établissements qui leur sont liés, que la constructibilité est autorisée pour le type de projet envisagé par l’acquéreur.

Alors même que c’est le vendeur qui avait l’obligation de solliciter le certificat d’urbanisme préopérationnel tel que mentionné dans le compromis et que l’acquéreur ne souhaite pas se prévaloir de l’insuffisance du certificat obtenu (et en assume les risques), il convient donc de considérer que la condition suspensive insérée dans l’acte du 14 novembre 2007 était réalisée à la date du 12 mai 2010.

— la clause résolutoire

S’agissant de la clause résolutoire force est de constater que le vendeur, qui s’y était obligé, n’a pas déposé de permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble immobilier à usage principalement d’habitation et, subsidiairement, d’activités tertiaires d’une superficie minimum hors oeuvres nette de 20.000 m².

Aucun permis de construire n’a donc été délivré.

La société JMT renonce à se prévaloir de cette clause résolutoire et l’ Institut professionnel Lemonnier, qui n’a pas effectué la moindre démarche lui incombant, est irrecevable à l’invoquer.

L’ Institut professionnel Lemonnier fait valoir que le PLU de la ville de Caen approuvé le 16 décembre 2013 met un terme définitif au projet et que, par conséquent, l’obtention d’un permis de construire permettant l’édification d’immeubles à usage d’habitation ou tertiaires était et demeure impossible.

Or, aux termes du compromis c’est seulement dans l’hypothèse où le permis de construire serait refusé ou autoriserait la construction d’un ensemble immobilier d’une superficie inférieure à 10.000 m² à usage d’habitation (ou ferait l’objet d’un recours contentieux) que la vente serait résolue si bon semble à l’acquéreur ou au vendeur.

Le cas de non dépôt de la demande de permis de construire n’ouvre pas au vendeur, qui s’était obligé à effectuer cette diligence, la faculté de se prévaloir de la condition résolutoire.

Dès lors, c’est à juste titre que la SCI JMT a exigé la réitération par acte authentique, la vente étant parfaite.

Le jugement, dès lors, sera infirmé.

En vertu de l’acte du 25 février 2009 prorogeant la validité du compromis, la société JMT s’est engagée à rembourser au vendeur, en sus des frais d’acquisition, et en même temps que le solde du prix, les frais d’études d’un montant de 100.000 euros HT versée à la société Sites et Habitat.

C’est à ce titre que la société JMT doit procéder au paiement de la somme de 118.404 euros.

Le préjudice souffert par la société JMT à raison du refus de l’Institut professionnel Lemonnier de régulariser la vente en septembre 2010 doit être, en l’absence d’éléments de preuve plus précis, évalué à 5.000 euros.

Il est, en effet, certain que la société appelante devra supporter une augmentation sensible du coût de la construction.

L’Institut professionnel Lemonnier à qui incombe la charge des dépens, devra régler en outre à la SCI JMT la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré

Statuant à nouveau,

Constate que la vente visée dans le compromis du 14 novembre 2007 est parfaite, seul le transfert de propriété étant retardé jusqu’à la signature de l’acte authentique,

Donne acte à la société concluante de ce qu’elle est disposée à régler le prix de 3.300.000 euros convenu selon les modalités contractuelles,

Dit et juge en conséquence que l’association l’Institut professionnel Lemonnier sera tenu de régulariser l’acte authentique qui sera préparé par les notaires respectifs des parties, M^e Margueritte d’un côté et M^e Spoor de l’autre dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Dit et juge qu’à défaut de régularisation dans le délai d’un mois imparti, l’arrêt devenu définitif se substituera à l’acte authentique et qu’il sera constitutif du titre de propriété de l’acquéreur,

Dit et juge que dans ce cas, il devra faire l’objet de la publicité foncière, conformément aux règles applicables aux actes authentiques,

Condamne l’institut Lemonnier à payer à la SCI JMT une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison du retard apporté à la concrétisation de la vente,

Donne acte à la SCI JMT de ce qu’elle respectera ses engagements contractuels, notamment en ce qui concerne le remboursement en sus du prix d’acquisition de la somme de 118.404 euros qui est sollicité par l’Institut Lemonnier, étant observé que cet engagement est lui-même lié à la réalisation de la vente,

La condamne, en tant que de besoin, au paiement de cette somme,

Condamne l’Institut Lemonnier à payer à la SCI JMT la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Institut Lemonnier aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. Z D. PIGEAU