COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° DU 22 SEPTEMBRE 2014

R.G : 08/01598 CP/EK

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 22 mars 2007, enregistrée sous le n° 98/489

APPELANTES :

La SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT RÉGIONAL ANTILLES GUYANE dite SODERAG, société anonyme

dont le siège est

Imm CCI de Pointe-à-, rue Félix Eboué, BP 64

97110 POINTE-à-PITRE

prise à la personne de son liquidateur amiable l’AFD (Agence Française de Développement), établissement public industriel et commercial

représentée par M^e Bénédicte BRUILLON, (TOQUE 37) avocat au barreau de GUADELOUPE

INTIMÉS :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Nadia BOUCHER, (TOQUE 18) avocat au barreau de GUADELOUPE

Monsieur I-J N

XXX

XXX

représenté par M^e Robert RINALDO, (TOQUE 24) avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et assisté de M^e Xavier AUTAIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

La SARL HOTELIÈRE DE L’ANSE HEUREUSE (D), représentée par Maître Marie-Agnès X en qualité de liquidateur,

XXX

XXX

représentée par M^e Serge CANDELON-BERRUETA de la SELARL CANDELON-BERRUETA, (TOQUE 84) avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et assistée de M^e Dorothée LABASSE, de la Selas BURGUBURU BLAMOUTIER CHARVET GARDEL & Associés, avocat plaidant au barreau de PARIS.

La SCP Z – KEY, notaires

XXX

XXX

XXX

XXX

représentées par M^e G H, de la SELARL JFM (TOQUE 34), avocat au barreau de GUADELOUPE

La Compagnie B CARAIBES

venant aux droits de la compagnie C CARAIBES

Immeuble B – Centre Dillon Valmenière

XXX

XXX

représentée par M^e Elisabeth CALONNE, (TOQUE 25) avocat postulant au barreau de GUADELOUPE et assistée de la Selarl CABOUCHE GABRIELLI MARQUET, avocats plaidants au barreau de PARIS.

XXX

XXX

97110 POINTE-A-PITRE

XXX

XXX

XXX

représentées par M^e Olivier PAYEN de la SCP PAYEN – PRADINES, (TOQUE 74) avocat au barreau de GUADELOUPE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juin 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Bernard J, président de chambre,

M^me Claire PRIGENT, conseillère, rapporteur,

M. Marc I-TALON, conseiller,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 22 septembre 2014.

GREFFIER :

Lors des débats : M^me Maryse PLOMQUITTE, greffière

Lors du prononcé : M^me Esther KLOCK, greffière

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de

l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M^me Claire PRIGENT, conseillère, le président empêché, en application de l’article 456 du code de procédure civile, et par M^me Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société Hôtelière Saint-Barth Saint-Martin (SHBM) a acquis, en 1982, un terrain situé à Saint-Martin, au prix de 7.240.000 francs au moyen notamment de prêts accordés par les sociétés Sodega et Soderag et a entrepris la construction d’une résidence hôtelière

Cette société, qui avait édifié des ouvrages sur le terrain, a été mise en liquidation judiciaire, le 22 juillet 1987.

Les sociétés Sodega et Soderag ont créé la société Fivalpag, dont elles sont devenues actionnaires à parts égales, laquelle est devenue adjudicataire de l’immeuble, le 18 mai 1989, au prix de 32.000.000 francs.

Le 28 mars 1990, la Fivalpag et M. E ont conclu un protocole d’accord portant sur la vente de l’immeuble pour une signature, le 30 juin 1990, au plus tard d’une promesse de vente.

Le 9 août 1990, par acte sous seing privé intitulé « promesse de vente » conclu entre la Fivalpag et M. E, la société Fivalpag promettait de vendre l’immeuble à M. E avec possibilité de substitution à une personne qui reprendrait ses engagements, M. E restant solidairement tenu au paiement du prix.

Un protocole d’accord était signé, le 17 février 1993, entre la société Finalpag et M. E, les parties convenant qu’elles devraient régulariser la promesse de vente et procéder au transfert de propriété aux conditions contenues dans la transaction apportant novation de la promesse de vente, ce, au plus tard au 10 mai 1993.

Suivant acte authentique du 13 mai 1993, reçu par Maître Francis Boussier, membre de la SCP Boussier, Schaeffer, Z, la société Fivalpag a vendu à la société Soualiga Caraïbes le terrain, soit les parcelles AP 188, d’une contenance de 11 ha 61a et 81 ca et XXX, pour une contenance de 3 ha 3 a et au prix total de 52.465.116, 28 francs HT et de 3.934.883, 72 € au titre de la TVA.

Ce prix de 52.465.116,28 francs était stipulé payable dès le jour de la vente à hauteur de 15.000.000 francs, le solde soit, 37.465.116,28 francs étant exigible au fur et à mesure des reventes, selon un pourcentage déterminé à l’acte par le montant de la revente.

Il était prévu que cette somme de 37.465.116,28 francs était porteuse d’intérêts ne se capitalisant pas avec le principal et calculés au taux moyen du marché monétaire mensuel calculé en moyenne annuelle, sans aucune majoration durant une période de 36 mois et majoré de deux points pendant une période de douze mois et devrait être payée à l’issue d’une période de 48 mois à compter de l’acte.

En garantie de sa créance du prix payable à terme, l’immeuble vendu était grevé du privilège de vendeur, assortie de la réserve de l’action récursoire et contenait un engagement de mainlevée au profit des acquéreurs, la société Fivalpal s’engageant irrévocablement à l’occasion de chaque revente et moyennant un remboursement proportionnel au prix hors taxes de la revente conforme au tableau prévu à l’acte à donner mainlevée de l’inscription de privilège de vendeur et de l’action résolutoire lui profitant sur les fractions vendues.

A la signature de l’acte authentique la somme de 15.000.000 francs était payée au jour de l’acte par la société Soualiga Caraïbes.

Par acte du 30 décembre 1994 et 12 janvier 1995, la société Fivalpag à cédé sa créance à concurrence de 62,61 % à la société Soderag et de 37,9 % à la société Sodega.

La cession de créance a été signifiée par la Sodega à la société Soualiga, le 17 mars 1995.

Le 27 juillet 1995, la SCI Soualiga Caraïbes a vendu à la société hôtelière de l’anse joyeuse (D), la parcelle XXX, moyennant le prix de 26.484.018,26 francs HT (29.000.000 francs TTC), payée en dehors de la comptabilité du notaire.

Le 14 septembre 1995, le notaire a adressé aux sociétés Soderag et Sodega la somme de 2.649.000 francs en leur demandant la mainlevée du privilège vendeur. La SCP Z a transmis à la société Soderag sa quote-part sur le prix, soit la somme de 1.658.538, 90 € et le solde à la société Sofiag.

La Soderag a encaissé la somme et renvoyé au notaire une procuration aux fins de mainlevée de l’inscription du privilège vendeur sur la parcelle XXX.

Suite au refus de la Sofiag, de donner mainlevée, la situation hypothécaire de la parcelle est demeurée inchangée.

En septembre 1995, les cyclones Louis et Mailyn ont endommagé les ouvrages édifiés sur la parcelle XXX.

Les assureurs ont versé à la société D la somme de 3.000.000 francs à titre d’indemnité, suite à un accord entre les sociétés D et Sodega, laquelle avait levé son opposition au paiement de l’indemnité, le 13 septembre 1996.

Le 29 octobre 1996, la société D a fait assigner les assureurs en paiement d’une indemnité complémentaire et en responsabilité.

Le 2 octobre 1997, une transaction était signée intitulée « accord de prolongation du terme » entre les sociétés, Sodega, Soderag, Soualiga Caraïbes et D, aux termes de laquelle la société Sodega reconnaissait que la société Soualiga lui avait versé la somme de 990.431 francs, correspondant à la quote-part lui revenant de 10 % du prix de le vente à la société D, sans que ce versement puisse être interprété comme une renonciation au privilège vendeur et la dette de la SCI était fixée à la somme (capital + intérêts) de 43.694.000 francs, somme productive des intérêts calculés de jour en jour sur la base d’un taux annuel correspondant au T4M de la période majoré de 2 points, se partageant à proportion de 62,61 % et 37,39 % de leur montant au profit respectivement de la Soderag et de la Sodega.

Le 18 mai 1998, la SCI Soualiga Caraïbes a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre, la société Sodega, la société Soderag, la société Fivalpag, aux fins, à titre principal, de faire juger qu’elle a subi un vice du consentement du fait d’une erreur sur la constructibilité du terrain, de prononcer la nullité de la vente du 13 mai 1993, de juger que les sociétés défenderesses seront tenues de lui rembourser l’ensemble des sommes perçues en conséquence de l’acte de vente, de les condamner à lui payer la somme de 30.000 francs à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi, ainsi que de 20.000.000 francs en remboursement des frais inutiles engagés et, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente ne serait pas annulée, de dire que la société Fivalpag a manqué à son devoir d’information, que les indications erronées fournies sont constitutives de man’uvres dolosives, de condamner les sociétés défenderesses à lui payer la somme de 20.000.000 francs, d’ordonner une expertise pour permettre de déterminer son préjudice financier, de les condamner à lui payer la somme de 100.000 francs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 25 mai 1998, devenu définitif suite à l’arrêt de rejet de la Cour de Cassation, le 9 mai 2001, la cour a confirmé le jugement du tribunal mixte de commerce de Basse-Terre du 12 mars 1997, sauf en ce qu’il a chiffré le montant de la condamnation et a débouté la société D de sa demande de dommages et intérêt résultant du retard de condamnation, a condamné la société B Caraïbes, la société Groupement français d’assurance et la société Gan à payer à la société D la somme de 15.154.802 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 1996 et renvoyé la société D à conclure pour chiffrer le préjudice qu’elle a subi à la suite du retard de remboursement du sinistre.

La société Sodega a signifié, en juin 1998 une opposition entre les mains des assureurs, en se fondant sur l’article L. 121-3 du code des assurances.

Suite au jugement du juge de l’exécution du 8 décembre 1998, au cours duquel la Soderag est intervenue volontairement, confirmé par la cour, le 31 janvier 1998, les fonds ont été séquestrés entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de la Guadeloupe.

Par acte d’huissier des 1^er et 3 décembre 1998, les société Sodega et Soderag ont fait assigner M. E, la SCI Soualiga Caraïbes, la société D, la SCP Boussier-Schaeffer-Z-Key, la société C Caraïbes, le Groupement française Caraïbes et la société Le Gan, devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre.

Les sociétés Soderag et Sodega se disant victimes des agissements frauduleux de M. E, qui par l’intermédiaire de deux sociétés et avec l’appui du notaire rédacteur de l’acte de vente, a tenté de faire disparaître le priviliège-vendeur, sans payer la prix, demandaient que la vente, conclue, le 27 juillet 1995, en fraude à leur droit, soit déclarée nulle. Elles revendiquaient, en outre, l’attribution de la somme de 15.184.802 francs en exécution de l’arrêt de la cour du 25 mai 1995.

Par conclusions du 16 avril 1999, la société Soualiga Caraïbes s’est désistée de son action en annulation de la vente.

Par jugement du 22 mars 2007, le tribunal a :

rejeté l’exception de nullité des assignations délivrées par les sociétés Sodega et Soderag,

débouté la SCI Soualiga Caraïbes de la totalité de ses demandes,

condamné solidairement la SCI Soualiga Caraïbes et M. E à payer à:

.la Sofiag, venant aux droits de la société Sodega 37.39 % de la somme de 8.610.637 €, sous déduction de celles perçues ou à percevoir, soit : 2.290.076 € que la société Fivalpag a reconnu avoir perçues lors de la signature de l’acte du 13 mai 1993, 253.211 € qu’elle a perçu en contrepartie de la mainlevée du privilège vendeur, 151.210 € perçus aux termes d’un accord, 2.594.365 € correspondant à l’indemnité d’assurance séquestrée, qui sera, par l’effet du jugement, versée aux société Sofiag et Sodega,

.à l’AFD en qualité de liquidateur de la société Soderag 62,61 % de cette somme et ce, avec intérêts au taux contractuel à compter du 1^er août 2003,

dit que les intérêts postérieurs à la décision seront capitalisés annuellement,

déclaré inopposable à la société Sodega et à la société Soderag la vente conclue le 27 juillet 1995 entre la SCI Soualiga Caraïbes et la société D,

dit que les sommes mises à la charge de la société B Caraïbes, la SA Groupement français des caraïbes et de la SA Le Gan au résultat de l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre et actuellement consignées entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de la Guadeloupe au résultat de la décision du juge de l’exécution du 8 décembre 1998 devront être directement versées à concurrence de 37,39 % à la Sofiag et à concurrence de 62,61 % à l’AFD en qualité de liquidateur de la société Soderag,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

condamné solidairement la SCI Soualiga Caraïbes et M. E à payer à la société Sofiag et à l’AFD la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les a condamnés aux dépens.

Par déclaration reçue au secrétariat-greffe de la cour d’appel de Basse-Terre, le 1^er octobre 2008, la Sodega et la Soderag prise en la personne de l’Agence française de développement, liquidateur amiable de la société ont interjeté appel de la décision.

Par déclaration du 24 septembre 2010, la société Sofiag a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 11 juillet 2011 le conseiller de la mise en état a joint les deux dossiers d’appel, a accueilli l’exception de nullité de la déclaration d’appel formée par la société Sodega et a déclaré irrecevable l’appel de la société Sofiag.

La société Soualiga, M. E, la SCP Z-Key, la société MMA Iard Assurances mutuelles, la société B Caraïbes, la société le Groupement français des Caraïbe, la société Gan ont constitué avocat et ont conclu.

La société D ayant été liquidée, Maître X en qualité de mandataire liquidateur de la société, appelée en la cause, a constitué avocat et a conclu.

Par arrêt du 16 décembre 2013, la clôture a été fixée au 30 avril 2014.

*

Par dernières conclusions du 30 avril 2014, la société de développement régionale Antilles Guyane dites Soderag, représentée par son liquidateur amiable, l’Agence française de développement (AFD) demande à la cour :

d’ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n°08/1598 avec l’assignation de Maître X en qualité de liquidateur mandataire de la société D,

de dire irrecevables les demandes indemnitaires de la société Soualiga Caraïbes, de M. E et de la société D,

de dire irrecevable la demande formulée par la société D de mainlevée d’hypothèque et de privilège de prêteur de denier,

de les débouter de l’ensemble de leur demandes,

subsidiairement, de débouter l’ensemble des intimés de l’ensemble de leurs moyens et demandes dirigées à son encontre,

en tout état de cause,

de dire que toute somme qui devrait être restituée à la société D ou Soualiga Caraïbes à titre d’indemnité d’assurance devrait entrer en compensation avec la créance de l’AFD ès qualités,

de dire que toute somme qui devrait être versée à l’un des intimés devrait entrer en compensation avec la créance de l’AFD ès qualités,

confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné M. E solidairement avec la SCI Soualiga Caraïbes à payer sa dette à l’égard de l’AFD ès qualités,

le confirmer en ce qu’il a déclaré inopposable à la société Soderag la vente conclue le 27 juillet 1995,

le confirmer, en ce qu’il a jugé que les sommes mises à la charge des assureurs, la société B Caraïbes, le Groupement français des Caraïbes, et le société Le Gan au résultat de l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre et actuellement consignées seront directement versées au l’AFD en qualité de liquidateur de la Soderag à concurrence de 62, 61 %,

le confirmer, en ce qu’il a débouté les intimés des demandes présentées à son encontre, capitalisé les intérêts, rejeté l’exception de nullité de son assignation, lui a alloué une indemnité d’un montant de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’infirmer sur le surplus,

condamner solidairement M. E et la SCI Soualiga Caraïbes à lui payer 7.022.358,19 €, outre les intérêts au taux contractuel calculés au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points à compter du 26 avril 2012, étant précisé qu’aucune somme ne doit être déduite de cette condamnation,

juger que les intérêts contractuels postérieurs au 22 mars 2007 devront être capitalisés annuellement,

fixé la créance de l’AFD au passif privilégié de la liquidation de la société D à la somme de 7.022.358,19 €, outre les intérêts au taux contractuel calculés au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points à compter du 26 avril 2012, étant précisé qu’aucune somme ne doit être déduite de cette condamnation,

juger que les intérêts contractuels postérieurs au 22 mars 2007 devront être capitalisés annuellement,

condamner la SCP Boursier-Scaffer-Z-Key devenue SCP Z-Key, in solidum avec la société MMA Iard assurances Mutuelles à lui verser la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts,

condamner solidairement M. E et la SCI Soualiga Caraïbes à lui payer la somme de 300.000 € pour abus de procédure et résistance abusive,

fixer la créance de l’AFD au passif privilégié de la liquidation judiciaire de la société D à la somme de 300.000 € pour abus de procédure et résistance abusive sur le fondement des actrice 32-1 du code de procédure civile et 1382 du code civil,

condamner M. E, la SCI Soualiga Caraïbes, la SCP Z-Key, Maître X en qualité liquidateur de la société D à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

fixer la créance de l’AFD au passif privilégie de la liquidation judiciaire de la société D à la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

concernant les demandes formulées à l’encontre de la société Sofiag, à titre principal, les juger irrecevables, celle-ci n’étant plus partie à la présente procédure suite à la nullité et à l’irrecevabilité de ses déclarations d’appel, par l’effet de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 juillet 2011, à titre subsidiaire, débouter l’ensemble des intimés de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sofiag.

Par dernières conclusions du 30 janvier 2014, la SCI Soualiga Caraïbes demande à la cour, d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes à l’encontre des sociétés Sofiag et Soderag, statuant à nouveau, de juger que le degré de constructibilité des terrains litigieux et son accessibilité ont été pour elle des éléments substantiels de son acquisition et que leur réalité s’est avérée différente de ce qui avait été présenté et convenu et qu’elle était légitimement fondée à espérer, qu’elle a subi un vice du consentement directement à l’origine de son préjudice et la dire fondée en son action, jugé que la venderesse a gravement engagé sa responsabilité dans l’accomplissement de son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur et ce, par application des articles 1135 et 1134 alinéa 3 du code civil, de juger que par ailleurs les indications erronés fournies par la venderesse sont constitutives de man’uvres dolosives au sens de l’article 1116 du code civil, causant à l’acquéreur un préjudice qui doit être réparé, jugé que l’inconstructibilité, l’inaccessibilité du terrain et son absence d’accès direct à l’océan préexistaient antérieurement à la vente et compromettent par leur gravité l’usage prévu du terrain, que ces vices n’ont été découverts par elle qu’à compter du 15 janvier 1998, juger mal fondées les exceptions invoquées par les sociétés Sofiag et Soderag, en conséquence, condamner in sodium celles-ci à lui payer une somme provisionnelle de 4.676.981 €, sauf à parfaire, ainsi qu’une somme de 3.048.980 € en remboursement des frais et dépenses exposés inutilement depuis l’achat des terrains, désigner un expert aux frais des appelantes avec pour mission de fournir tous les éléments lui permettant de fixer le préjudice financier causé à l’acquéreur, de les condamner in sodium à lui payer la somme de 20.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, infirmer le jugement, en ce qu’il a déclaré inopposable aux sociétés Sofiag et Soderag la vente conclue le 27 juillet 1995 entre elle et la société D, en ce qu’il l’a condamnée à payer le solde du prix de la vente formalisée avec le société Fivalpag, en ce qu’il a dit que les intérêts contractuels postérieurs au jugement seront capitalisés annuellement et, vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 juillet 2011, déclarer l’appel formalisé par la Sodega nul, juger la Sofiag irrecevable en ses demandes, car non appelante au jugement, juger que la demande de paiement du solde du prix ne peut être examinée que dans un compte de compensation avec les créances indemnitaires sollicitées par elle, que la demande de paiement du solde du prix ne saurait excéder le prix prévu à l’acte soit 8.598.124, 57 €, confirmer le jugement en ce qui concerne les déductions appliquées au solde du prix, débouter les sociétés Sofiag et Soderag de leurs demandes de dommages et intérêts et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2014, M. I-J E sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris, constate que le comportement de la Soderag et de la Fivalpag aux droits de laquelle elle se présente ont causé d’importants préjudices et pertes de chances à son détriment, en conséquence, la condamner à lui payer la somme de 3.500.000 € au titre de sa perte de chance, la débouter de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 100.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2014, la société D représentée par Maître Marie-Agnès X en qualité de liquidateur de la société demande à la cour, sur la procédure, s’il y a lieu, de confirmer l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 juillet 2011, de juger nul l’appel de la Sodega inexistante au jour de celui-ci, juger la société Sofiag irrecevable à faire valoir quelconques moyens, n’étant pas appelante à la décision litigieuse, prenant acte de la liquidation de la société D, de déclarer irrecevables toutes demandes de condamnation au payement de sommes par la société pour soldes de créance, intérêts, dommages et intérêts ou toutes autres demandes financières nées antérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, juger de même infondée toute demande de compensation, laquelle ne pourrait en toute hypothèse n’avoir lieu que dans les limites du montant total déclaré et des causes invoquées dans la déclaration de créance, en complément, sur le fond, réformant le jugement déféré, juger la vente de la société Soualiga à la société D opposable à la Soderag, juger que les conditions de l’action paulienne ne sont pas réunies, condamner l’AFD liquidateur amiable de la Soderag à donner à la société D mainlevée du privilège du vendeur sur la parcelle XXX, plus subsidiairement, dire que la mainlevée sera ordonnée au prorata de la participation de Soderag dans le bénéfice de la mainlevée, très subsidiairement, à tout le moins, constater que l’AFD a accepté expressément, le 28 septembre 1995, de donner mainlevée pour sa part du privilège du vendeur, dire qu’elle pourra procéder à la modification de l’inscription correspondante en exécution de la décision à intervenir et sur présentation de la grosse de celle-ci, juger que les sociétés Y, GAN, C, désormais B, n’ont pas été condamnées à payer une indemnité d’assurance à la société D, mais des dommages et intérêts et dire, en conséquence, illicites les oppositions formulées sur le fondement de l’article L.121-13 du code des assurances, dire que les sommes séquestrées reviendront à la seule société D, à charge pour les séquestres de les lui remettre sur présentation de la grosse de la décision, sans que ces sommes puissent faire l’objet d’une compensation de la part de la Soderag, dire n’y avoir lieu à solidarité entre la société Soualiga, M. E et la société D, débouter l’AFD ès qualités de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la société D à hauteur de 7.022.358, 19 €, outre les intérêts légaux comme correspondant au solde du prêt, la débouter de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la société D à la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts, à titre reconventionnel et en complément, dire que Maître X ès qualités n’est pas prescrit en sa demande de dommages et intérêts, condamner l’AFD et dans l’hypothèse de la recevabilité de l’appel de la Sofiag, in sodium avec elle, à payer à Maître X ès qualités la somme de 6.000.000 € à titre de dommages et intérêts, condamner tout succombant à lui payer la somme de 50.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 7 février 2012, la SCP Z-Key et la société MMA Iard assurances mutuelles sollicitent de la cour, à titre principal, qu’elle constate qu’aucune demande n’est présentée à l’encontre de la SCP et que toutes les demandes formulées à l’encontre de l’assureur sont irrecevables, subsidiairement, qu’elle déboute la société Soderag de ses demandes, plus subsidiairement, juge que le préjudice allégué ne peut excéder la valeur de 626.100 €, à titre infiniment subsidiaire, qu’elle condamne in sodium et, si la cour retient leur obligation envers la société Soderag, M. E et la société D à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, condamne la Soderag à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions du 15 juin 2003, les sociétés Gan assurances et Y Caraïbes demandent à la cour de constater qu’aucune demande n’est formulée à leur encontre, de constater qu’elle se sont libérées de leurs obligations de paiement mises à leur charge par l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 25 mai 1998 en les remettant à M. Le Bâtonnier de l’ordre des avocats de la Guadeloupe en exécution du jugement du juge de l’exécution de Saint Martin en décembre 1998 et de la cour d’appel de Basse terre du 31 janvier 2000, en conséquence, prononcer leur mise hors de cause, condamner solidairement les sociétés Sofiag et Soderag à leur payer la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions du 25 novembre 2013, la société B Caraïbes requiert de la cour qu’elle confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions, constate qu’il n’est pas justifié que la vente Soualiga/ D soit antérieure à la survenance des cyclones Luis et A, des 4 et 7 septembre 1995, prononce la nullité de cette vente faite en fraude des droits du vendeur bénéficiaire d’un privilège de vendeur avec réserve de l’action récursoire sur le fondement de l’article 1167 du code civil, déclare valable et opposable à la société D ce privilège, dise que, pour une parfaite réparation du préjudice subi par la société D du fait du manquement de l’obligation de conseil retenu à l’encontre de l’assureur et, par application de l’article 1303 du code civil, l’indemnité octroyée par la cour doit être soumise au même régime que l’indemnité d’assurance qu’elle aurait perçue sans ce manquement et qu’elle doit être attribuée au créancier, bénéficiaire d’un privilège sur le bien, conformément aux dispositions de l’article L.121-13 du code des assurances, déboute la société Soualiga, M. E et la société D de leurs demandes, les condamne in sodium à lui payer la somme de 50.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE L’ARRET

Sur les appels

Par ordonnance du 11 juillet 2011, devenue définitive, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel interjeté par la société Sofiag. Aucune des parties ne conteste, d’ailleurs, devant la cour le bien fondé de celle-ci.

Dès lors, les demandes présentées, par la société Soualiga Caraïbes et la société D à l’encontre de cette société par appel incident formé postérieurement à l’expiration du délai d’un appel principal irrecevable, seront déclarées irrecevables.

Sur la créance de la société Soderag

Il résulte des pièces produites aux débats que la société Soualiga Caraïbes est débitrice de la société Soderag, en ce qu’elle n’a pas payé le solde du prix d’achat du terrain acheté à la société Fivalpag, le 13 mai 2013.

La société Soderag conteste le quantum de la condamnation au titre du solde du prix et fait grief au tribunal d’avoir déduit les versements qui avaient déjà été pris en compte dans le décompte produit en pièce 66 et fondé sur l’accord de prolongation du terme du 2 octobre 1997, d’avoir fixé le montant de la dette comme si le prêt n’avait jamais porté intérêts et d’avoir déduit de la condamnation les sommes à percevoir sur le montant de l’indemnité d’assurance, alors qu’il s’agit là d’une modalité de paiement du montant de la dette.

Il convient de prendre en compte les termes de la transaction du 2 octobre 2007, loi des parties, lesquelles partant de la dette de 37.465.116, 28 francs due résultant des termes de l’acte de vente, ont déduit les paiements réalisés suite à la vente de la parcelle XXX et les paiements réalisés au jour de la transaction, des imputations précises étant stipulées pour ces paiements.

Les parties, à l’issue de ces calculs ont convenu (sauf une réserve faite par la société Soualiga concernant les intérêts sur la somme de 990.461 francs pour la période postérieure au 14 septembre 1995, non reprise par la suite) que la dette était de 43.694.000 €, somme qui comprend le capital et les intérêts et qui, selon les termes de la transaction, porte intérêts au taux contractuel calculé au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points.

Le décompte produit, en pièce 66, par la Soderag est en cohérence avec la transaction et met en évidence une dette de la SCI Soualiga Caraïbes envers la Soderag et la Sodega, au 2 octobre 1997, de 6.661.107,38 €, au titre du capital restant dû (déduction ayant été faite des paiements réalisés par la SCI) et, après application des taux d’intérêt au taux conventionnel, établit que la somme exigible était, au 31 juillet 2003, de 8.844.991, 83 €.

Il ressort du second décompte produit par l’appelante en pièce n°70, qu’au 25 avril 2012, la créance totale des sociétés Sodega et Soderag s’établit à la somme de 11.216.032 €.

En considération de la part de créance cédée par la société Fivalpag, les 30 décembre 1994 et 12 janvier 1995 à la société Soderag soit à hauteur de 62,61 % du montant total, la créance de la Soderag s’établit, au 25 avril 2012, à la somme de 7.022.358,19 €, soit, 4.224.350,43 € au titre du capital, 2.798.007,76 € au titre des intérêts.

Sur la demande de la Soderag visant à ce que les intérêts contractuels postérieurs au 22 mars 2007 soit capitalisés annuellement, il convient d’observer, d’une part, que la transaction du 2 octobre 1997 ne prévoit pas pour le futur une capitalisation des intérêts, alors que l’acte de vente de 1993 avait exclu une capitalisation et, d’autre part, que même les décomptes produits par la Soderag, qui sont opposés à sa débitrice, n’appliquent pas une telle capitalisation.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que les parties aient entendu revenir par la période postérieure à la transaction à une capitalisation des intérêts (exclu par l’acte de vente), de sorte que la demande de l’appelante ne saurait être accueillie.

Le capital d’un montant de 4.224.350,43 € portera, en application des termes de la transaction, intérêts au taux contractuel calculé au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points à compter du 26 avril 2012, étant précisé qu’aucune somme ne doit être déduite de cette condamnation au titre de paiements, lesquels ont déjà été pris en compte.

Le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il a dit que les intérêts postérieurs à la décision seront capitalisés, par application de l’article 1154 du code civil.

La société Soderag prétend que la société D et M. E seraient solidairement débiteurs de cette somme et, compte tenu de la liquidation judiciaire de la société D, en appel, demande à la cour de fixer la créance de l’AFD au passif privilégié de la liquidation de la société D à la somme de 7.022.358,19 €, outre les intérêts au taux contractuel calculé au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points à compter du 26 avril 2012.

Comme l’a relevé le tribunal, la société D n’a jamais contracté avec la société Soderag.

Et, il n’est pas démontré par la demanderesse que la société D est tenue à un titre quelconque au paiement des dettes de la SCI Soualiga Caraïbes. La demande sera, donc, rejetée comme étant non fondée.

Sur l’engagement de M. E, il ressort de la lecture de l’acte authentique du 13 mai 1993 que la clause insérée dans la deuxième promesse de vente du 9 août 1990 ainsi rédigée :« si le bénéficiaire use de cette faculté (de substitution) il restera solidairement obligé au paiement du prix et à l’exécution du paiement de toutes les conditions présentes » n’a nullement était reprise dans l’acte authentique, à laquelle n’est pas partie M. E in personam.

L’acte authentique conclu entre professionnels avertis ne reprenant pas les conditions stipulées dans les actes antérieurs entre les Finalpag et M. E, il doit être jugé que celles-ci ont été abandonnées.

Il est constant que les poursuites de l’appelante sont assises sur le non-respect des obligations contenues dans l’acte translatif de propriété, seul acte engageant un débiteur, soit la société Soualiga, qui était tenue à payer le solde du prix, auquel n’était pas partie M. E, qui se prévaut, à juste titre, de l’application de l’article 1165 du code civil.

Il observe, d’ailleurs, avec pertinence, qu’il n’a nullement été appelé à la transaction du 2 octobre 1997, laquelle portait sur la négociation de la dette et qu’on ne lui a jamais signifié la cession de créance de la Fivalpag à la Soderag, démontrant qu’il n’a jamais été considéré jusqu’à l’assignation délivrée par la Soderag, en juin 1998, comme débiteur à titre personnel de sommes auxquelles était tenue la société Soualiga.

La cour relève que les premiers juges ont retenu dans leur jugement l’application de l’article 1857 du code civil.

Cependant, si en application de ces dispositions, les associés d’une société civile sont indéfiniment tenus des dettes sociales, c’est à bon droit que M. E fait valoir qu’un associé ne peut être poursuivi qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale, le créancier ne pouvant, comme en l’espèce, poursuivre simultanément la société et l’associé.

Il doit être, en outre, relevé l’absence d’accomplissement d’au moins un acte d’exécution resté infructueux et susceptible de prouver l’insolvabilité de la société Soualiga in bonis, laquelle a pour actif la parcelle AP 188.

Les demandes présentées par la société Soderag à l’égard de la société D et de M. E seront, donc, rejetées.

Sur l’action paulienne

La société Soderag a initié une action paulienne à l’encontre de l’acte de vente, par la société Soualiga Caraïbes de la parcelle XXX à la société D, le 27 juillet 1995.

Elle fait valoir que la société Soualiga Caraïbes s’était engagée à ne revendre les biens qu’après avoir achevé la construction d’un hôtel non achevé par le précédent propriétaire. Elle précise que l’hôtel devait être construit par la société Soualiga et géré par la société D, qui devait racheter les lots construits pour les revendre à des investisseurs. Ceux-ci devaient ensuite apporter leur lot de copropriété à une société en participation créée entre une société D et les acquéreurs de lots.

C’est, selon elle, dans ce contexte, qu’était prévu dans l’acte de vente, que la société Fivalpal s’engageait irrévocablement à l’occasion de chaque revente et moyennant un remboursement proportionnel au prix hors taxes de la revente conforme au tableau prévu à l’acte à donner mainlevée de l’inscription de privilège de vendeur et de l’action résolutoire lui profitant sur les fractions vendues.

Elle affirme que les conditions de l’action paulienne sont réunies, en ce que la société Soualiga a revendu à la société D la parcelle A 189 en l’état, alors que l’acte de vente du 13 mai 1993 prévoyait que « les biens immobiliers acquis étaient destinés, après achèvement, à être revendus par fraction » et souligne que si les constructions avaient été réalisées ou achevées avant la revente, le prix aurait été bien supérieur au prix de 26.484.018,26 francs stipulé.

D’un point de vue factuel, aucun document n’établit la réalité du montage du projet tel que décrit par l’appelante et d’un engagement de la société Soualiga envers la société Soderag quant au projet décrit.

La seule mention dans l’acte de vente selon laquelle « les biens acquis immobiliers étant destinés, après leur achèvement à être vendus par fraction » et ne suffit pas à démontrer que la revente d’une des parcelles à la société D, pour le prix normal de 26.484.à18, 26 francs est un acte passé en fraude aux droits de l’appelante.

Il convient, en effet, de considérer que les deux parcelles AP 188 et 189 avaient été adjugées, le 18 mai 1989, à la société Fivalpag au prix de 32.000.000 francs, laquelle l’a revendue à la société Soualiga, le 13 mai 1993, au prix de 52.465.116, 28 francs HT et que la parcelle AP 188 restée propriété de la société Soualiga a une contenance 11 ha 61a et 81, la parcelle XXX, ayant une contenance de 3 ha 3 a.

La revente, le 27 juillet 1995, par la SCI Soualiga Caraïbes à la société D de la seule parcelle XXX, moyennant le prix de 26.484.018,26 francs HT s’est, ainsi, réalisée moyennant un prix proche de l’acquisition des 14 hectares par la Fivalpag en 1989 et de plus de 50 % du prix de vente de ces 14 hectares en 1995.

L’assertion de la société appelante selon laquelle si la société Soualiga avait construit un ensemble hôtelier, elle aurait pu le revendre 148.000.000 francs et qu’il serait alors revenu, à elle-même et à la Sodega la somme de 50.000.000 francs n’est pas étayée par des pièces produites aux débats, sachant, en tout état de cause, que la créance des deux sociétés était limitée à la somme de 37.465.116,28 francs.

Le contrat de réservation du 13 mai 1993 entre la SCI Soualiga et la société D dont il est fait état par la société appelante n’est nullement produit aux débats devant la cour.

L’argument tiré du caractère suspect du paiement de la parcelle hors vue du notaire, est combattu par la production d’une attestation de l’expert comptable de la société D, qui précise que la société a fait l’objet d’une vérification par l’administration fiscale qui a contrôlé l’acquisition du terrain et n’a formulé aucune remarque particulière (pièce 21 produite par la société D).

De plus, l’allégation par la Soderag et la société B assurances sur le caractère antidaté de l’acte du 27 juillet 1995 (afin de soustraire les indemnités d’assurance) ne résiste pas à la vue de la production par la SCP notariale d’une copie de l’acte authentique, certifié conforme.

Il est, en outre, exact, comme le souligne la société D, que l’acceptation par la Soderag (contrairement à la société Sodega), suite à la vente du 27 juillet 1995, du paiement de la somme remise par le notaire en application de l’acte de vente, l’acceptation de la mainlevée du privilège vendeur, le 28 septembre 1995, et le retour de la procuration en vue de la mainlevée de la garantie sur la parcelle XXX fragilisent l’argumentation de la société Soderag quant à sa propre croyance de l’existence d’une fraude lors de la vente de cette parcelle.

L’argument du non respect de « l’esprit » d’un projet global est, en effet, initialement invoqué par la seule société Sodega, la société Soderag se ralliant assez tardivement cet argument, après avoir encaissé la somme 1.658.538,90 francs remise par le notaire.

C’est, de fait, comme le précise le notaire, par application de l’acte de vente, que la société appelante a reçu, conformément aux dispositions contractuelle, une somme représentant 10% de la vente et qu’en contrepartie, elle se devait de donner mainlevée de l’inscription de privilège de vendeur et de l’action résolutoire lui profitant sur la fraction vendue.

Il s’ensuit que société appelante ne démontre pas que l’acte litigieux avait pour effet de rendre l’exercice de son privilège de vendeur sur la parcelle aliénée impossible ou inefficace.

Ne rapportant pas la preuve que les conditions d’application de l’article 1167 du code civil sont réunies, la société Soderag sera déboutée de sa demande en inopposabilité de la vente du 27 juillet 1995.

Sur la mainlevée du privilège vendeur

La société D sollicite la mainlevée du privilège vendeur sur la parcelle XXX. La société Soderag réplique, que la demande est irrecevable, comme étant nouvelle en appel.

Or, en application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Tel est bien le cas de la demande de mainlevée, qui découle du rejet de l’action paulienne.

Il convient d’accueillir la demande de mainlevée du privilège vendeur sur la parcelle XXX ce, au prorata de la participation de Soderag dans le bénéfice de la mainlevée (étant précisé que les créances des sociétés Soderag et Sodega ne sont pas indivises chacune ayant acquis, selon l’acte de cession de créance du 30 décembre 1994, une proportion déterminée de la créance soit, 62,61 % pour la Soderag) et de juger que la société D représentée par Maître X, son liquidateur, pourra procéder à la modification de l’inscription correspondante en exécution de la décision à intervenir et sur présentation de la grosse de celle-ci.

Sur le sort de la somme accordée par la cour d’appel en son arrêt du 25 mai 1998.

La lecture de cet arrêt révèle que la somme de 15.154.802 € mise à la charge des assureurs par la cour l’a été à titre de dommages et intérêts pour un manquement des assureurs à une obligation de conseil, sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

En vertu de l’article L.121-13 du code des assurances, « les indemnités dues par suite d’assurance contre l’incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu’il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang. »

En l’espèce, la somme attribuée n’est nullement une « indemnité due par suite d’assurance », mais le montant de dommages et intérêts alloués à un assuré du fait d’un manquement contractuel de l’assureur.

Il convient d’ajouter que, contrairement à ce que soutient l’appelante, la somme revient à la société D, bénéficiaire de la condamnation et non à la société Soualiga, étant observé que l’opposition au paiement d’indemnité d’assurance avaient été faite à l’encontre des deux sociétés Soualiga et D, le 12 juin 1998.

Le liquidateur de la société D, bénéficiaire, des dommages et intérêts, a toute qualité pour solliciter que la somme séquestrée lui soit remise.

Le jugement sera infirmé sur ce point et il sera fait droit à la demande de Maître X ès qualités tendant à faire juger que les sommes séquestrées reviendront à la société D, à charge pour les séquestres de les lui remettre sur présentation de la grosse de la décision, sans que ces sommes puissent faire l’objet d’une compensation de la part de la Soderag.

Enfin, la société Soderag sera déboutée de sa demande tendant à faire juger que toute somme versée à l’un des intimés devra entrer en compensation avec sa créance, comme étant juridiquement non fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Soualiga Caraïbes

La société Soderag se prévaut d’une irrecevabilité, en ce que la société Soualiga ne saurait formuler en appel une demande indemnitaire supérieure à celle présentée en première instance.

Or n’est pas nouvelle la prétention par laquelle une partie élève le montant de sa demande, dès lors qu’elle ne diffère pas de la demande formulée initialement devant les premiers juges.

Tel est le cas, en l’espèce, la fin de non recevoir sera, donc, rejetée.

Initialement, la SCI Soualiga Caraïbes présentait une demande de nullité de l’acte de vente du 13 mai 1993, sur le fondement de l’erreur. Mais, elle a abandonné, depuis le 16 avril 1999, sa demande en nullité et a maintenu, devant les premiers juges, des demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l’erreur en invoquant un déficit de superficie du terrain vendu et un degré de constructibilité du terrain très inférieur à celui prévu.

Devant la cour, elle maintient des demandes indemnitaires, fondées sur l’article 1109 et suivants du code civil. Elle reproche, précisément, à la société Fivalpag, qu’alors que celle-ci s’était engagée à effectuer des diligences pour obtenir un Cos du terrain à 0,30, elle lui a laissé croire qu’un plan d’aménagement de la zone prévoyant un tel Cos avait été adopté, lui a causant, par là même, un important préjudice.

Elle précise que le vendeur a manqué à ses obligations contractuelles et induit l’acquéreur en erreur sur les qualités substantielles du terrain à savoir, l’inexistence de tout plan d’aménagement de zone, un déficit de shon de 16.644 m2, l’inconstructibilité du site en dehors de toute zone hôtelière, l’absence d’accès à l’océan.

L’appelante réplique qu’en matière d’inconstructibilité des terrains, seule l’action en garantie des vices cachés peut être admise. Elle ajoute qu’il en est de même en matière de déficit de Shon et de privation d’accès à la mer.

Il apparaît, qu’en l’état, les défauts de constructibilité d’une parcelle, son corollaire le déficit de Shon peuvent faire l’objet d’action sur le fondement de l’erreur (3^e chr civ. 12 juin 2014 n° de pourvoir : 13-18446) et que l’action sur ce fondement doit être déclarée recevable.

Suite à l’argumentation de la société Soderag, la société Soualiga a formé une demande sur le fondement des vices cachés.

Sur le bref délai opposé à la société Soualiga, le délai de deux ans substitué au bref délai de l’article 1648 du code civil par l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, n’est pas applicable aux contrats conclus avant son entrée en vigueur. C’est donc, le bref délai, qui doit trouver application, en l’espèce.

La demande sur le fondement des vices cachés, ayant été présentée aux termes de conclusions du 22 juin 2010, alors que la société demanderesse établit avoir découvert le vice allégué dans toute son ampleur, 15 janvier 1998, à la lecture de l’étude de la société Ciec, il doit être jugé que l’action, sur le fondement de l’article 1641 et suivant du code civil, qui n’a pas intentée, par la société appelante, à bref délai, est irrecevable.

Sur la prescription de l’action sur la fondement des vices du consentement, en application de l’article 1304 du code civil, le point de départ du délai de prescription de cinq ans ne court qu’à compter de la découverte de l’erreur ou du dol, soit , en l’espèce, le 15 janvier 1998.

Eu égard à la date de l’assignation, la fin de non recevoir tirée de la prescription sera, donc, rejetée.

La société Soualiga se prévaut, au surplus, de l’erreur, d’un défaut d’information et du dol, alors que l’action garantie des vices cachés n’est, en tout état de cause, pas exclusive de l’action en nullité pour dol.

Invoquant l’erreur et le dol et le défaut d’information, il appartient, en tout état de cause, à la société civile immobilière Soualiga, a minima, de rapporter la preuve d’une erreur sur la constructibilité du terrain.

Au début des pourparlers particulièrement longs entre professionnels, était signé un protocole d’accord le 28 mars 1990, puis une promesse unilatérale de vente le 8 août 1990 entre la société Finalpag et M. E, qui deviendra par la suite le gérant de la SCI Soualiga, laquelle finira, après trois ans de négociation par acheter le terrain.

La promesse contenait une condition suspensive relative à l’obtention de droit de construire correspondant à un Cos de 0,30 sur l’ensemble du terrain et précisait « qu’à titre de convention particulière, la promettant s’engage à apporter toute son aide à l’obtention du droit de construire ».

La société Soualiga soutient que, suite à des diligences, réalisées par la société Finalpag, qui aurait missionné un cabinet d’étude, au frais de l’acquéreur (création d’une zone d’aménagement sur l’ensemble de la parcelle, soumission d’un plan d’aménagement de zone et d’un règlement d’aménagement de zone à l’approbation du conseil municipal, approbation de ces documents par celui-ci, transmission à la sous-préfecture), les conditions suspensives ont été considérées comme levées par les parties.

Elle ajoute qu’elle a découvert, lors d’un refus d’un permis de construire, le 5 décembre 1997, que le plan d’occupation des sols n’avait pas été modifié à la suite de la délibération du conseil municipal et que le document transmis à la préfecture n’était pas un plan d’aménagement de zone.

Elle ajoute « qu’il résulte de l’étude précise effectuée par le cabinet Ciec qu’en réalité et en l’état, entre le PAZ qui aurait dû être approuvé par la commune en février 1992 et l’interprétation du PAZ joint à la délibération, une grande partie des terrains serait en réalité inconstructibles, entraînant un déficit de Shon de 16.644 m2 » et affirme que cet état des choses a bouleversé l’économie des projets et a modifié de manière considérable la valeur du terrain.

La rédaction au mode conditionnel des faits invoqués quant l’insconstructibilité d’une partie du terrain ne permet pas d’asseoir une demande de dommages et intérêts fondée sur l’erreur ou le dol, d’autant que l’attestation de l’agence immobilière, l’Immobilière Saint-Martinoise, produite par la SCI aux débats en pièce 18, permet d’en douter, puisqu’elle indique que la parcelle AP 188, d’une superficie de 11,6 hectares au bord de la mer a une shon de 35.000 m2 constructible, la parcelle, qui jouit d’un positionnement privilégié avec plage est évaluée au 24 janvier 2014 à 42.000.000 € et que parcelle XXX est, elle, construite (un bâtiment de 4.6015 m2, 10 bâtiments pour environ 4.600 m2, le tout achevé à 60%, la finition et la décoration restant à faire, ainsi que l’aménagement du terrain) et qu’elle a une valeur estimée à 35.000.000 €.

L’acte authentique ne contient aucune disposition particulière sur le droit de construire et aucune garantie de la venderesse, de sorte que l’on ne sait si la condition envisagée trois ans plus tôt par M. E était, encore, un élément déterminant du consentement de la SCI et qu’au jour de la signature de l’acte elle ait pu croire que la constructibilité de l’ensemble du terrain à 0.30 était acquise.

En outre, c’est avec pertinence que le tribunal a relevé que la condition prévue initialement « d’apporter son aide à l’obtention » n’est qu’une obligation de moyen.

La SCI demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ses allégations, à savoir que la vérification de la constructibilité effective du terrain, au regard de son projet, était à la charge de la SCI Soualiga.

Aucune pièce parmi les 18 pièces régulièrement produites aux débats par la société Soualiga (dont la délibération du 19 mars 1992, le plan de masse, le projet d’aménagement de zone, le refus de permis de construire du 15 janvier 1998) permet d’étayer les faits invoqués, à savoir, que c’est à la Fivalpag qu’il revenait de s’assurer des démarches pour faire modifier le Cos, qu’elle avait pris un engagement sur la constructibilité à 0,30.

De plus, la société Soualiga, professionnelle, qui a fait réaliser différentes études de faisabilité du projet, ne démontre pas qu’elle n’était pas informée du droit de construire attachée aux parcelles et que la société venderesse était, contrairement à elle, au fait de difficultés, qu’elle aurait non révélées ou dissimulées à la société Soualiga.

Sa demande au titre du droit de construire sera rejetée.

Sur l’erreur et le dol invoqués quant à l’absence d’accès du terrain à l’océan, la demanderesse ne précise pas le contour de ce grief, en sorte que, sa demande, non justifiée, doit être rejetée.

Sur le grief tiré de l’inaccessibilité du terrain, la SCI Soualiga fait valoir qu’à aucun moment la venderesse n’a attiré son attention sur le fait qu’elle ne lui vendait pas le tiers de la parcelle AP n°156 indivis permettant l’accès à la parcelle principale, soit le chemin de raccordement à la RN 7.

Or, il ressort de la simple lecture de l’acte authentique que seules les parcelles AP 188 et XXX ont été achetées par la SCI, qui ne pouvait, donc, croire qu’elle procédait à l’achat des droits indivis de la parcelle AP n°156.

La société Soualiga présente également une demande de dommages et intérêts relative à une faute lors de l’inscription d’une hypothèque judiciaire par la Sodega au motif que des promesses de vente n’ont pu être régularisées.

C’est, cependant, avec pertinence que la Soderag indique qu’elle ne saurait être condamnée du fait d’une inscription hypothécaire réalisée par la Sodega.

La société Soderag ne démontre nullement un préjudice certain lié par un lien de causalité direct à une faute de la société Soderag, en sorte que sa demande devra, également, être rejetée.

Sur la responsabilité du notaire à l’égard de la société Soderag

Il est demandé à la cour par l’appelante de condamner solidairement la SCP Z Key et son assureur, à la somme de 1.000.000 € pour avoir réduit à néant le privilège inscrit.

La société Soderag fait précisément grief à la SCP notariale de lui avoir fait perdre une chance de recouvrer sa créance, d’une part, en ne renouvelant pas le privilège de prêteur de deniers et, d’autre part, en provoquant la mainlevée du privilège vendeur contre paiement de la somme de 2.649.000 francs.

La seconde critique n’a pas de réalité, puisqu’il résulte du dossier et notamment des termes de la transaction du 2 octobre 1997 que la mainlevée du privilège n’a pas fait suite au versement de la somme égale à 10 % du prix stipulé et à l’invite par le notaire à donner mainlevée de l’inscription de privilège vendeur.

En revanche, la faute résultant du défaut de renouvellement du privilège de vendeur sur la parcelle XXX est, elle, reconnue par la notaire, qui expose que ce manquement est dû à une simple erreur.

La SCP notariale, fait, cependant, valoir que l’appelante ne fait pas la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, faute d’avoir épuiser les autres voies de droit dont elle dispose et qui ne sont pas nées consécutivement au défaut de renouvellement de l’inscription, en l’absence de poursuite contre la SCI Soualiga, les associés au sein de la société, les contestations n’ayant nullement été vidées.

Elle souligne, en outre, que la société Soderag bénéficie toujours de son privilège de vendeur sur la parcelle AP 188 et qu’elle bénéficie d’une sureté hypothécaire sur la parcelle XXX.

En effet, la société Soderag ne démontre pas l’inefficacité ou l’insuffisance de l’ensemble des autres sûretés réelles et personnelles établies par le notaire pour garantir le remboursement du prêt litigieux.

Le caractère certain le dommage invoqué n’est, ainsi, pas démontré.

Le jugement, en ce qu’il a débouté la société Soderag, sera confirmé.

En outre, en conséquence du débouté, les appels en garantie présentées par la SCP notariale et son assureur seront jugés sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par M. E

Pour les mêmes motifs que ceux invoqués concernant la société Soualiga, la fin de non recevoir tirée du caractère irrecevable en appel de demandes d’un montant supérieur à celles présentées en première instance, sera rejetée.

En outre, l’action indemnitaire de M. E ne saurait être jugée prescrite, puisque la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance, ce délai courant en l’espèce à compter du 15 janvier 1998.

Sur le fond, M. E reproche à la société Finalpag « une attitude dissimulatrice voire trompeuse en dépit d’années de discussion et de patience » de sa part et fait valoir que le défaut d’accès du terrain, le Cos et le Paz ont entravé la commercialisation des parcelles.

Or, M. E n’étant pas partie à l’acte du 13 mai 1983, n’ayant pas acheté les parcelles objets du litige, aucun préjudice découlant de ces griefs n’est établi à son égard, le préjudice allégué ne pouvant être que le préjudice, déjà invoqué, par la SCI Soualiga.

Il formule un second grief, en ce que les procédures entamées par les créanciers à titre personnel à son encontre, l’ont interdit de faire aboutir le projet et de s’atteler à d’autres projets.

Force est de constater que M. E ne rapporte pas la preuve qu’un abus d’ester en justice de la société Soderag a généré un préjudice, qu’il chiffre, en outre, à 3.500.000 €, somme étayée par aucune pièce produite aux débats. Sa demande sera, donc, rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par la société D

Sur la prescription, la date de révélation du dommage à la société D concernant l’absence de mainlevée est postérieure au 2 octobre 1997, puisque la transaction révèle que la question de la mainlevée de l’inscription de privilège de vendeur était encore en suspend et est, concernant les intérêts réclamés sur les sommes objets des condamnations par la cour d’appel, la date de l’opposition soit, les 10 et 12 juin 1998.

En mai 1998, la société Soderag a assigné la société D en paiement, laquelle a, en réplique, formulé des demande de dommages et intérêts à son encontre.

La société D produit aux débats, en pièce 35, ses conclusions de première instance de 26 avril 2001, par lesquelles elle sollicite des dommages et intérêts.

L’action ne saurait, donc, être déclarée prescrite.

La société D représentée par son liquidateur fait valoir que, depuis seize ans, elle a été privée des intérêts sur la somme lui revenant en application de la décision de la cour du 28 mai 1998.

Force est de constater que la somme objet des condamnations a été consignée suite à une décision de la cour ordonnant la consignation et que la lecture des décisions révèlent que toutes les parties étaient d’accord sur le séquestre des sommes.

Ainsi, le lien de causalité direct entre l’opposition et la perte invoquée des intérêts sur la somme n’est pas établi.

Elle soutient, en second lieu, que, « sans ce litige artificiel, elle aurait eu toutes les possibilités d’exploiter son hôtel dans des conditions tout à fait satisfaisantes générant des revenus plus que substantiels. »

Enfin, elle argue du préjudice découlant de sa propre liquidation et chiffre les trois préjudices allégués à la somme de 6.000.000 €.

Or, le lien de causalité entre le litige l’opposant à la société Soderag, l’impossibilité d’exploiter l’hôtel, puis sa propre liquidation n’est pas démontré.

En sera, donc, déboutée de ses demandes.

Sur les demandes de la société B Caraïbes

La société B présente des demandes en appui de l’argumentation de la société Soderag, alors même qu’elle est étrangère au litige, puisqu’elle n’est que l’un des assureurs ayant versé une indemnité, suite aux cyclones et condamné par la cour à payer des dommages et intérêts à la société D pour défaut de conseil.

Si tant est qu’elle soit recevable à présenter des demandes en nullité (en non en inopposabilité) de l’acte de vente du 27 juillet 1995, en opposabilité du privilège de vendeur à la société D et à faire juger que les dommages et intérêts alloués par la cour doivent être soumis au même régime de l’indemnité d’assurance, ces demandes non fondées juridiquement seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure ou résistance abusive présentée par l’appelante, l’article 700 du code de procédure civil et les dépens

La société Soderag ne démontre pas les abus invoqués de M. E ou de la société Soualiga Caraïbes, et de la société D, en sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ou d’inscription de la créance, sur ce fondement.

La SCI Soualiga Caraïbes succombant principalement, il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Soderag.

Dans les rapports entre la société Soderag et les parties qu’elle a appelées en la cause, soit M. E, le Société D, la SCP notariale, son assureur, les sociétés Gan assurance et Y Caraïbes, et la société B, la société Soderag succombe.

Elle sera condamnée à payer à ces parties, sauf à la société B qui ne réclame pas d’indemnité à son égard, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens, qui seront supportés par moitié par la SCI Soualiga et la société Soderag.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Sur la forme,

Déclare irrecevables les demandes présentées par la société Soderag au nom de la société Sofiag.

Déclare irrecevables les demandes présentées par la société Soualiga Caraïbes et de la société D à l’encontre de la société Sofiag.

Reçoit l’intervention volontaire de Maître X en qualité de mandataire liquidateur de la société D.

Rejette la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau en appel des demandes de dommages et intérêts formulées par la Société Soualiga Caraïbes et par M. E et de la demande de mainlevée d’hypothèque présentée par la société D.

Déclare recevable l’action de la SCI Soualiga Caraïbes sur le fondement des articles 1109 et suivants du code civil.

Déclare irrecevables les demandes présentées par la société Soualiga Caraïbes sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription sur le surplus des demandes de la société Soualiga Caraïbes, sur les demandes de dommages et intérêts présentées par M. E et par la société D à l’encontre de la société Soderag.

Sur le fond,

Infirme le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité des assignations délivrées par les sociétés Sodega et Soderag, débouté la SCI Soualiga Caraïbes de la totalité de ses demandes, dit que les intérêts postérieurs à la décision seront capitalisés annuellement, débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Soualiga Caraïbes à payer à la société Soderag, prise en la personne de l’Agence française de développement, son liquidateur, les sommes de 4.224.350,43 € au titre du capital et de 2.798.007, 76 € au titre des intérêts, arrêtés au 25 avril 2012.

Dit que la somme de 4.224.350,43 € portera intérêts au taux contractuel calculé au taux moyen du marché monétaire mensuel plus 2 points à compter du 26 avril 2012.

Rejette la demande de capitalisation des intérêts à compter du 22 mars 2007.

Rejette les demandes présentées par la société Soderag à l’encontre de la société D et de M. I-J E.

Rejette la demande présentées par la société Soderag en inopposabilité de la vente intervenue entre la SCI Soualiga Caraïbes et la société D, le 27 juillet 1995.

Dit que la mainlevée du privilège vendeur sur la parcelle XXX à Saint-Martin sera ordonnée au prorata de la participation de Soderag dans le bénéfice de la mainlevée.

Dit que la société D, représentée par Maître X, son liquidateur, pourra procéder à la modification de l’inscription correspondante en exécution de la décision à intervenir et sur présentation de la grosse de celle-ci.

Dit que les sommes mises à la charge de la société B Caraïbes, la SA Groupement français des Caraïbes et de la SA Le Gan au résultat de l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 25 mai 1998 et actuellement consignées entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de la Guadeloupe reviendront à la société D, à charge pour les séquestres de les lui remettre sur présentation de la grosse de la décision, sans que ces sommes puissent faire l’objet d’une compensation de la part de la Soderag.

Rejette les demandes de dommages et intérêts présentées par la société Soderag à l’encontre de la SCP Z-Key et la société MMA Iard.

Rejette les demandes des dommages et intérêts présentées par M. E à l’encontre de la société Soderag.

Rejette les demandes de dommages et intérêts présentées par la société D représentée par Maître X en qualité de liquidateur à l’encontre de la société Soderag.

Constate que les demandes en garantie présentée subsidiairement par la société Soderag à l’encontre de la SCP Z-Key et la société MMA Iard sont sans objet.

Constate qu’aucune demande n’est présentée à l’égard des sociétés Gan Assurance, Y Assurances et B Caraïbes.

Rejette les demandes présentées par la société B Caraïbes.

Condamne la SCI Soualiga caraïbes à payer à la société Soderag, représentée par son liquidateur, l’Agence française de développement, la somme de 10.000 € pour les frais exposés en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, la société Soderag à payer la somme de 2.500 € (une attribution par tiret) à:

la société D, représentée par Maître X en qualité de liquidateur,

M. I-J E,

la SCP Z-Key et la société MMA Iard,

les sociétés Gan assurances et Y Caraïbes.

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront payés par moitié chacune par la SCI Soualiga Caraïbes et la société Soderag, qu’ils seront recouvrés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la Selarl Candelon-Berrueta, de Maître G H, de la SCP Payen-Pradine et de Maître Calonne.

Et ont signé le présent arrêt

La greffière le président