AFFAIRE : N° RG 13/00794

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 25 Janvier 2013

— RG n° 12/00008

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2015

APPELANT :

Monsieur D K C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉ :

Monsieur F K AA X

né le XXX à XXX

Avenue AA Landry

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 17 septembre 2015, sans opposition du ou des avocats, Madame SERRIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Madame A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame PIGEAU, Président de chambre,

Madame SERRIN, Conseiller, rédacteur

Monsieur TESSEREAU, Conseiller,

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 10 Novembre 2015 après prorogation du délibéré et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame A, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2010, M. F X s’est engagé à vendre à M. D C un immeuble situé à Gonneville-sur-Mer moyennant la somme de 152'500 euros, sous différentes conditions suspensives.

En l’absence de réitération de l’acte authentique, M. C a fait assigner M. X en demandant au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1589 du code civil, de constater le caractère parfait de la vente litigieuse et de condamner M. X à lui verser des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 25 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Lisieux a constaté que la promesse synallagmatique de vente signée le 13 janvier 2010 entre M. C et M. X était caduque pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et a en conséquence débouté M. C de l’ensemble de ses demandes en le condamnant aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 06 mars 2013, M. C a interjeté appel de cette décision.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 05 juin 2014, il demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134 et 1589 et suivants du code civil, L 312-16 du code de la consommation, de le recevoir en son appel, de réformer le jugement et de :

— voir constater le caractère parfait de la vente de l’immeuble situé à Gonneville-sur-Mer (14510) cadastré Section XXX, lieudit « Tolleville » pour une contenance totale de 12a 36ca par M. X à M. C, moyennant le prix de 152.500 euros ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques conformément aux dispositions du Décret du 4 janvier 1955 ;

— condamner M. X à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— condamner M. X à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Piro Vinas & associés, représentée par Maître Vanessa Lemaréchal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 24 avril 2014, M. X demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134 du code civil, L312-16 du code de la consommation, de :

— déclarer M. C recevable mais mal fondé en son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

En conséquence,

— débouter M. C de l’intégralité de ses demandes,

Y additant,

— condamner M. C à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au pro’t de Maître Z en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour constatait le caractère parfait de la vente de l’immeuble et ordonnait la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques, condamner M. C au paiement de la somme de 152 500 euros, représentant le prix de vente ;

— dire que cette somme portera intérêts à compter du prononcé de la décision à intervenir.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 1^er juillet 2015.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures susvisées.

MOTIFS DE LA COUR

M. C poursuivant la réalisation forcée de la vente dans les termes du compromis sous seing privé conclu entre lui et M. X, il convient d’analyser les termes de cette convention pour déterminer, au regard des circonstances de l’espèce et des différentes conditions suspensives, si cette vente est parfaite.

1. La convention

Dans les termes du compromis sous seing privé signé par M. X et M. C, le premier s’est engagé à vendre l’immeuble et le second à l’acquérir, la réalisation devant intervenir par acte authentique au plus tard le 31 mars 2011.

Cette réalisation était subordonnée à l’accomplissement de diverses conditions suspensives parmi lesquelles, entre autres, que l’acquéreur obtienne une autorisation de sortie sur le chemin de la montagne et qu’il obtienne une ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques figurant au paragraphe « financement de l’acquisition ».

Le dit paragraphe prévoyait que le financement de l’acquisition s’établissait ainsi : prix de vente : 152'500 euros, frais d’établissement de l’acte notarié, évalués 11'500 euros, soit un total de 164'000 euros, outre frais de prêt évalués pour mémoire.

A l’article « Protection de l’emprunteur immobilier » il était indiqué que l’acquéreur déclarait payer le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablissement financier sollicité : Caisse d’Epargne de Villers-sur-Mer ; Montant du prêt : 163.500 euros ; taux d’intérêt maximum : 5 % hors assurances ; durée minimale du prêt : 20 ans.

Il était également précisé que l’acquéreur s’obligeait à déposer ses demandes de prêt avant le 22 janvier 2011 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double.

La convention des parties détaillait charges et obligations de cette condition suspensive comme suit :

« Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 27 février 2011 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l’acquéreur des offres de prêts répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 5 mars 2011, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble, après mise en demeure de l’acquéreur.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu’il puisse prétendre à des intérêts.

Si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt.

L’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive sera réputée

réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

L’acte précisait encore, pour l’ensemble des conditions suspensives insérées à l’acte : « Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement.

Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement. »

L’acte ne prévoyait aucune condition suspensive dans l’intérêt du vendeur. Il était simplement précisé : « Dans l’intérêt du vendeur : la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique, avec le paiement du prix et des frais ».

Ce compromis porte la date du 13 janvier 2010, laquelle n’est pas certaine et dont il est acquis aux débats qu’elle résulte d’une erreur matérielle, la date exacte étant le13 janvier 2011, bien que dans la sommation d’huissier de justice d’avoir à comparaître le 15 avril 2011 pour réitérer la vente, l’erreur ait été reprise par l’huissier instrumentaire.

M. C justifie de ce que le chèque qu’il a remis en garantie a été débité le 18 janvier 2011 et il résulte de lettre de M^e Varin en date du 16 novembre 2013 qu’aux termes du compromis, le montant du dépôt de garantie a été versé au séquestre « à l’instant ». Le séquestre dont s’agit est le clerc du notaire choisi pour recevoir l’acte.

Il convient en conséquence de retenir que ce compromis a bien été signé au mois de janvier 2011, et non au mois de janvier 2010, en retenant pour le quantième le 13, celui-ci non contesté.

2. Les diligences accomplies par l’acquéreur pour l’obtention d’un prêt et les dispositions d’ordre public de l’article L.312-16 du code de la consommation

Cet article prévoit que « lorsque l’acte (…) indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections I à III et la section V du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. »

Il ne pouvait en conséquence être imposé à M. C des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte :

— en l’obligeant à déposer le dossier de crédit dans un délai expirant neuf jours après la signature de l’acte sous seing privé,

— à justifier non seulement de l’obtention du prêt, mais également d’une garantie d’assurance,

— à justifier de l’offre de prêt elle-même et en ne réputant le prêt obtenu qu’à la réception des offres de prêt répondant aux conditions de financement déclarées,

— en l’obligeant, à justifier auprès du notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 5 mars 2011, des offres faites ou du refus opposé aux demandes de prêt,

alors qu’au sens des dispositions de l’article précité, il suffit que l’acquéreur emprunteur apporte la preuve d’un engagement ferme de l’établissement de crédit d’accorder le financement aux conditions prévues par la promesse.

Les dispositions de l’article L. 312-16 du code de la consommation sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, et c’est bien ce que rappelait la promesse, en indiquant qu’en cas de non-réalisation d’une seule des conditions, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aurait seul qualité pour s’en prévaloir.

En tout état de cause, comme l’a jugé la Cour de cassation, toutes les clauses du contrat principal qui, pour la réalisation de cette condition suspensive, mettent à la charge de l’acquéreur emprunteur des obligations accessoires (obligation de procéder aux démarches dans un certain délai, d’en justifier, de communiquer au promettant la réponse de l’organisme sollicité…) de nature à réduire la protection ainsi accordée par la loi ne peuvent être sanctionnées par la caducité de la promesse de vente (pourvoi n° 04-13.381, 06-17.867).

Il doit donc être retenu que dans les termes de la promesse, l’acquéreur disposait d’un délai expirant le 27 février 2011 pour réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions définies à la promesse et la condition était accomplie dès lors que la Caisse d’épargne a informé l’emprunteur le 19 février 2011 de l’octroi du crédit.

S’il est exact que la demande n’en avait été présentée que le jour même, soit au delà du délai d’un mois de la signature du compromis, un tel manquement ne pourrait être sanctionné par la caducité du compromis, la condition étant réputée accomplie au sens des dispositions de l’article 1178 du code civil.

La demande de caducité de la promesse présentée à ce titre est mal fondée et doit être rejetée.

3. Sur le délai de réitération de l’acte authentique et la réalisation des autres conditions suspensives

Les diligences accomplies par M. C pour obtenir l’autorisation de sortie sur le chemin de la montagne ne sont pas précisées et en tout état de cause, aucun délai n’était fixé pour l’accomplissement de cette condition.

L’attribution du bénéfice de la condition suspensive à une seule partie a pour

effet de priver la défaillance de la condition d’automaticité : la partie en faveur de laquelle la condition suspensive a été stipulée se réserve la faculté de l’invoquer ou d’y renoncer.

Ce n’est que par le courrier daté du 12 avril 2011 et convoquant vendeur et acquéreur pour la réitération de l’acte authentique le 15 avril 2011 qu’il est établi que M. C a renoncé à cette condition.

Si le compromis comprend un chapitre « Réalisation » auquel il était prévu que l’acte authentique devait être reçu par le notaire dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents administratifs nécessaires à la rédaction de l’acte et que la signature devait intervenir au plus tard le 31 mars 2011, il doit être relevé qu’il était précisé qu’au cas où le notaire rédacteur ne serait pas en possession de toutes les pièces administratives nécessaires, le délai serait prorogé de huit jours après l’obtention de la dernière des dites pièces.

Il en résulte que les parties n’ont pas entendu subordonner la validité du contrat à l’établissement de l’acte authentique, le délai de réitération pouvant être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire à l’établissement de l’acte notarié, sans qu’un terme précis n’ait été déterminé.

La date du 31 mars 2011 ne s’interprète donc pas comme une date extinctive de leurs obligations, mais comme celle qui constituait le point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, comme l’a jugé la Cour de cassation (pourvoi 11-23.382).

En conséquence, l’écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération n’entraîne pas la caducité de la promesse de vente, l’événement déterminant étant la levée de toutes les conditions suspensives en dépit de l’épuisement du délai initialement fixé pour y procéder.

M. C est bien fondé à demander dans ces conditions que soit constaté le caractère parfait de la vente, avec toutes conséquences de droit et la décision entreprise doit être infirmée.

Publication sera ordonnée, M. C étant condamné à payer à M. X le prix convenu, soit la somme de 152 500 euros.

4. Sur la demande de dommages et intérêts et les mesures accessoires

Le refus de M. X de réitérer la vente est fautif, mais M. C ne justifie pas d’un préjudice dont il aurait souffert dans les suites de ce refus et en relation de causalité avec celui-ci. La demande de dommages-intérêts sera rejetée.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à sa charge le montant des frais irrépétibles qu’il a été obligé d’exposer. M. X sera condamné à lui verser une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux en date du 25 janvier 2013 ;

Dit qu’est parfaite la vente conclue le 13 janvier 2011 entre :

— d’une part M. F K AA X, XXX, né à XXX, le XXX, de nationalité française, résidant en France ;

époux en uniques noces de M^me R S T N, M. et M^me X-N mariés à XXX, le XXX, initialement sous le régime légal de la communauté de biens meubles et acquêts, à défaut de contrat de mariage préalable à leur union, mais ayant adopté depuis le régime de la séparation de biens, aux termes d’un acte reçu par Maître DEPAQUIT, notaire à DOZULE, le 08 août 1987, homologué par jugement du tribunal de grande instance de LISIEUX en date du 13 mai 1988,

— et d’autre part M. D K C né le XXX à XXX (93) de nationalité Française, agent de maîtrise, domicilié XXX à XXX, de nationalité française, résidant en France,

ayant conclu avec M^me O P Q, hôtesse d’accueil, demeurant XXX, née à XXX, le XXX, un pacte civil de solidarité, le 24 juin 2008, à LISIEUX, suivante acte reçu par Maître Olivier VARIN, enregistré au greffe du tribunal d’instance de PONT- L’EVEQUE, le 22 septembre 2008, lequel déclare que ledit pacte n’a pas été modifié depuis,

d’un bâtiment situé à XXX, cadastré sous les références suivantes : section XXX, lieu dit Tolleville, pour une contenance totale de 12 a 36 ca,

étant précisé que cet immeuble est détaché d’un immeuble de plus grande importance cadastré section A, XXX, lieudit « TolIeviIIe », pour une contenance de 21a 32ca, dont le surplus après division reste la propriété du vendeur, est cadastré section A, XXX, lieudit « Tolleville », pour une contenance de 8a 96ca, ainsi qu’il résulte d’un document d’arpentage qui sera déposé à l’appui de la formalité de publicité foncière ;

étant précisé que ladite parcelle a fait l’objet d’un procès-verbal de bornage, régularisé le 13 mars 2007 entre M. X, sus nommé, propriétaire de la parcelle objet des présente et M. et M^me H I, propriétaires de la parcelle cadastrée section XXX, selon un bornage établi par le cabinet B à SAINT-CONTEST (XXX, géomètre-expert à la même date ; qu’il en résulte que la haie, séparant la parcelle A n°463 (de laquelle la parcelle XXX provient) de la parcelle A n° 192, est mitoyenne;

Dit que la vente est consentie pour la somme de 152 500 euros ;

Ordonne la publication de l’arrêt, au fichier immobilier, auprès du service chargé de la publicité foncière territorialement compétent, aux frais de M. C ;

Condamne M. C à verser à M. X la somme de 152 500 euros ;

Déboute M. C de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. X à verser à M. C la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X aux dépens de première et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. A D. PIGEAU