AFFAIRE : N° RG 13/03420

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 22 Août 2013 – RG XXX1/00078

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 JANVIER 2016

APPELANTS :

Monsieur R-S Y, exerçant sous l’enseigne JM PROTECTION

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Anne VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES

Monsieur H B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame N O épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de M^e Gaël A, avocat au barreau de CAEN

Monsieur J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame L M épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Alain LECHEVALLIER, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Mireille HUREL-MOY, avocat au barreau de COUTANCES,

INTIMES :

Monsieur AA R-S AD C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e R TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Véronique COCHARD, avocat au barreau de COUTANCES

Monsieur R D Q

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

assisté de M^e Serge GUILLEVIN, avocat au barreau de COUTANCES,

LA SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

SIRET N° 775 652 126

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e CREANCE, avocat au barreau de CAEN

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

La Société AGENCE IMMOBILIERE GRANVILLAISE SQUARE HABITAT

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentées et assistées de M^e R-S DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame PIGEAU, Président de chambre,

Monsieur JAILLET, Conseiller,

Monsieur TESSEREAU, Conseiller, rédacteur,

DEBATS : A l’audience publique du 03 novembre 2015

GREFFIER : Madame F

ARRET : mis à disposition au greffe le 05 Janvier 2016 par prorogation du délibéré initialement fixé au 15 décembre 2015 à 14 h 00 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame F, greffier

* * *

M. et M^me X étaient propriétaires des lots XXX, 2 (salon, deux pièces et salle d’eau au rez de chaussée), 6 (vide sanitaire au rez de jardin) et 7 (appartement de deux pièces au 1^er étage) dans un immeuble situé commune de Jullouville.

Ils ont vendu ces lots à M. C par acte de vente du 17 juin 2006, conclue par l’intermédiaire de la société agence immobilière granvillaise (Z).

M. D Q était propriétaire dans le même immeuble des lots XXX au rez de chaussée), 4 (dégagement et escalier), 5 (débarras) et 8 (appartement de deux pièces au 2^e étage).

Il a vendu ces lots à M. et M^me B par acte du 21 octobre 2006.

En juillet 2005, M. et M^me X et M. D Q avaient fait intervenir M. Y pour traiter les bois attaqués par un champignon lignivore de type mérule.

M. et M^me B et M. C ayant découvert après la vente la persistance de mérule dans leurs lots, ont sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire qui a déposé un rapport le 14 mai 2009.

L’expert a constaté la présence de mérule dans le lot 6 appartenant à M. C, dans le lot 8 appartenant aux époux B, ainsi que dans le plancher commun entre le premier et le second étage, les murs du rez de chaussée façade nord, les 4 murs de façade du premier et du second étage.

Il a estimé que le traitement réalisé par M. Y a été fait en dépit du bon sens professionnel.

Le coût de la remise en état de l’appartement B est estimé à 71 447,66 euros, la remise en état de l’appartement C est estimée à 64 067,83 euros, et la remise en état des parties communes à 2194,40 euros.

M. et M^me B ont fait assigner M. D Q , sur le fondement de la garantie des vices cachés ou subsidiairement sur un manquement à l’obligation de délivrance, aux fins de résolution de la vente et d’obtention de dommages et intérêts.

M. C a fait assigner M. et M^me X, sur le fondement du dol, et les époux B ou subsidiairement M. D Q, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour obtenir l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.

Par jugement du 22 août 2013, le tribunal de grande instance de Coutances a :

— débouté M. et M^me B de leur demande en résolution de la vente, au motif que l’acte de vente faisait référence au traitement contre la mérule réalisé en 2005 par M. Y, qu’il n’était pas établi que leur vendeur avait connaissance de la persistance du champignon après ce traitement, et que la clause contractuelle de non garantie des vices cachés devait trouver application ;

— considéré que M. et M^me X avaient sciemment dissimulé à M. C la présence antérieure de mérule dans l’immeuble, l’acte de vente n’en faisant pas mention, et que le dol commis par les vendeurs a fait perdre à M. C une chance de ne pas contracter ;

— condamné en conséquence M. et M^me X à payer à M. C 90 % du coût du traitement de ses parties privatives, soit 57 661,05 euros, 90 % de la moitié du coût de remise en état des parties communes, soit 987,48 euros, et 10 665 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— estimé que les préjudices subis par M. C ont été partiellement causés par les désordres affectant la propriété B, et condamné M. et M^me B, in solidum avec M. et M^me X, à verser les sommes ci-dessus fixées ;

— condamné sous astreinte M. et M^me B à faire traiter leurs lots contre la mérule ;

— débouté M. C de sa demande tendant à être autorisé à faire procéder au traitement de la propriété des époux B en cas d’inaction de ceux-ci ;

— condamné in solidum M. et M^me B à garantir M. et M^me X des condamnations mises à leur charge à concurrence de 20 % ;

— condamné M. Y à garantir M. et M^me X des condamnations mises à leur charge à concurrence de 40 % ;

— débouté les époux X de leur demande en garantie dirigée contre l’agence Z ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Z ;

— rejeté les recours en garantie formés par M. et M^me X et M. Y à l’encontre de la compagnie Generali et de la compagnie MMA, en leur qualité d’assureurs prétendus de M. Y, faute de preuve de l’existence d’un contrat d’assurance applicable au sinistre ;

— rejeté la demande d’indemnité pour procédure abusive présentée par la société Generali à l’encontre de M. Y ;

— rejeté le recours en garantie formé par les époux B à l’encontre de M. D Q ;

— condamné in solidum M. et M^me B, M. et M^me X et M. Y aux dépens, et, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

condamné in solidum M. et M^me B à payer à M. D Q la somme de 3000 euros ;

condamné in solidum M. et M^me B et M. et M^me X à payer à M. C la somme de 3000 euros ;

condamné M. et M^me X à payer à la société Z la somme de 2000 euros ;

condamné M. Y à payer à la société Genereli et à la société MMA la somme de 1200 euros chacune.

M. et M^me X, M. et M^me B et M. Y ont interjeté appel de ce jugement qu’ils demandent à la cour d’infirmer.

***

M. et M^me X soutiennent avoir bien informé M. C de la présence antérieure de mérule et du traitement réalisé, ainsi qu’il résulte d’une attestation du gérant de l’agence immobilière.

De plus, l’acquéreur a pu se rendre compte des traitements réalisés, puisque les trous dans les murs par lesquels les injections ont été effectuées, étaient parfaitement apparents.

Ils considèrent qu’il ne peut leur être reproché aucune réticence dolosive intentionnelle, dès lors qu’aucun champignon a été détecté dans l’appartement vendu, sinon dans le vide sanitaire et les planchers, que la présence du champignon n’était pas visible, qu’ils ne sont pas des spécialistes en la matière, que les diagnostiqueurs n’ont de plus relevé aucun désordre de ce type, et qu’ils pouvaient penser que le traitement réalisé par M. Y avait été efficace.

Ils ajoutent que la présence de mérule dans le vide sanitaire n’a été détectée par l’expert qu’un an après la vente, de telle sorte qu’il n’est pas établi qu’il préexistait à la vente, les conditions d’occupation du vide sanitaire par M. C étant inconnues.

Ils estiment que, du fait de leur bonne foi, tant l’action fondée sur le dol que celle fondée sur la garantie des vices cachés ne peuvent prospérer, au regard de la clause contractuelle de non garantie.

Subsidiairement, ils font valoir que le préjudice allégué par M. C n’a aucun lien avec les travaux réalisés en 2005 dont l’acquéreur n’aurait pas eu connaissance.

De plus, rien ne permet d’affirmer que M. C aurait fait faire un nouveau diagnostic s’il avait été informé de l’infestation antérieure, ou que ce diagnostic aurait permis de constater l’ampleur de l’infestation, ou encore que M. C aurait renoncé à l’acquisition. Ils en concluent que la perte de chance ne pourrait excéder 10 % du préjudice subi.

Ils sollicitent subsidiairement recours et garantie contre l’agence Z, qui, en sa qualité de professionnel, aurait dû insérer dans l’acte de vente une clause selon laquelle l’acquéreur était informé de la présence ancienne de mérule, et qui, en ne le faisant pas alors qu’elle était au fait de la difficulté, a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard.

Ils sollicitent également recours et garantie contre M. Y pour l’ensemble des éventuelles condamnations mises à leur charge, puisque l’expert judiciaire a clairement indiqué que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art et n’ont pas permis d’éradiquer le champignon, et que M. Y aurait de surcroît dû leur conseiller de faire réaliser un diagnostic.

Ils demandent que la compagnie Generali soit condamnée in solidum avec M. Y, puisqu’ils disposent d’une action directe contre l’assureur du responsable, lequel ne justifie pas ne pas garantir celui-ci.

Subsidiairement, ils soutiennent qu’il appartient à la compagnie MMA de prendre en charge le sinistre, puisqu’elle a délivré une attestation d’assurance 'multirisques professionnelle’ à M. Y.

Ils demandent au besoin que M. et M^me B soient tenus à les garantir de toute condamnation, puisqu’il résulte du rapport d’expertise que la mérule s’est développée dans le lot B avant de se propager dans le lot C.

Enfin, ils estiment que M. D Q a commis une faute en laissant une fenêtre ouverte pendant plusieurs mois, ce qui a provoqué l’infestation, et demandent qu’il soit lui aussi condamné à les garantir de toute condamnation.

Ils réclament à tout succombant 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

M. C conclut quant à lui à la confirmation du jugement, sauf à lui allouer les sommes complémentaires de 5 348,52 euros au titre de la remise en état de la propriété, et 13 843,20 euros au titre des charges qu’il a payées, et à porter à 24 840 euros l’évaluation de son préjudice de jouissance.

Il sollicite également la réformation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à être autorisé à effectuer les travaux d’éradication du champignon dans les lots de M. et M^me B en cas d’inertie de ceux-ci dans les 6 mois.

En cas d’annulation de la vente D Q/B, il demande la condamnation sous astreinte de M. D Q à effectuer ces travaux, ou à défaut l’autorisation de réaliser lui-même ces travaux.

Il réclame aux défendeurs 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste avoir été informé de la présence antérieure de mérule dans l’immeuble, et considère que M. et M^me X lui ont sciemment caché le fait que l’immeuble venait de faire l’objet d’un traitement contre ce champignon, qu’il ne l’aurait pas acquis, ou à tout le moins à des conditions différentes, s’il avait connu ce fait, et que cette réticence dolosive des vendeurs doit être sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts équivalent au préjudice qu’il subit.

Il estime que ce préjudice est égal à la perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble, et que cette perte de chance est particulièrement élevée, comme l’a souligné le tribunal, au regard des risques de récidive de la mérule, même après traitement.

Il s’étonne que l’agent immobilier n’ait pas inséré une mention à l’acte de vente et se soit contenté, comme il le soutient, d’une information verbale sur ce point d’importance.

Il indique n’avoir pu se rendre compte de l’existence d’un traitement antérieur, les injecteurs – dont il ne connaissait pas l’utilité – n’étant de surcroît apparents que dans une partie de la cave.

Il maintient sa demande dirigée contre les époux B, puisque c’est dans le lot de ces derniers que la mérule s’est développée, comme le souligne l’expert.

***

M. et M^me B concluent en premier lieu à la nullité de l’acte de vente du 21 octobre 2006. Ils exposent en effet que l’acte sous seing privé du 14 septembre 2006 d’une part n’a pas été signé par M^me B, et d’autre part ne comporte aucune clause relative à la présence antérieure de champignons, seul l’acte authentique en faisant état. Dès lors, compte tenu des modifications substantielles intervenues entre le compromis et l’acte authentique, ce dernier aurait dû être notifié à chacun des acquéreurs conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, afin de faire courir un nouveau délai de rétractation.

En l’absence de notification, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir et M. et M^me B entendent aujourd’hui exercer ce droit de rétractation, de telle sorte que la vente doit être annulée.

Ils soutiennent également que le contrat doit être annulé pour dol commis par leur vendeur, M. D Q, qui ne les a pas informés que l’immeuble était attaqué par la mérule à des endroits autres que ceux traités, ainsi qu’il résulte de la comparaison entre le diagnostic et la facture de M. Y, et qui n’a pas informé les autorités compétentes de la présence de ce champignon. De plus, le vendeur a tardé à les informer du traitement réalisé, seul l’acte authentique en faisant état, et non les compromis. M. D Q ne pouvait de plus ignorer la persistance de l’infestation, puisqu’il a changé des lames de parquet, vraisemblablement pour cacher les désordres.

Subsidiairement, le contrat pourrait utilement être annulé pour erreur, ou sur le fondement de la garantie des vices cachés, la clause de non garantie ne pouvant être opposée par le vendeur de mauvaise foi.

Toujours à titre subsidiaire, ils invoquent le manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à celui prévu au contrat.

Ils s’opposent aux demandes formées à leur égard par M. C et les époux X.

Ils estiment en effet qu’il n’existe aucun lien entre le préjudice allégué par M. C (perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble) et la responsabilité du fait des choses (présence de mérule dans leur propriété) qui leur est opposée. Il n’est de plus nullement établi que la présence du champignon dans la propriété C soit consécutive à l’infestation de leurs lots. Enfin, la présence de mérule étant très ancienne, ils considèrent ne pas avoir été gardiens de la chose incriminée au jour de la réalisation du dommage, de telle sorte que leur responsabilité ne peut être engagée.

Ils sollicitent subsidiairement la garantie de leur vendeur.

S’agissant des réclamations des époux X, ils rappellent que ces derniers ont acquis leurs lots antérieurement à l’acte de vente D Q/B, et qu’aucune faute ayant pu générer un préjudice à ceux-ci ne peut leur être reprochée.

M. et M^me B chiffrent leur préjudice, arrêté au 1^er août 2014, aux sommes de 175 778 euros (prix de vente et accessoires), 53 908,93 euros (intérêts du prêt et frais), et 59 347,43 euros (dépenses diverses et privation de jouissance), soit au total la somme de 289 034,36 euros dont ils demandent le paiement à M. D Q, outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

M. D Q conclut à la confirmation du jugement dont appel.

Il expose en effet que l’acte par lequel il a vendu son bien à M. et M^me B stipulait clairement que l’immeuble venait de faire l’objet d’un traitement curatif contre la mérule, et qu’il ne peut donc lui être reproché d’être de mauvaise foi. Il conteste avoir su que l’infestation perdurait malgré le traitement.

Il estime donc que les actions fondées sur le dol, l’erreur ou les vices cachés ne peuvent prospérer, d’autant que M. B est de par sa profession un professionnel du diagnostic immobilier et notamment de l’action anti-parasitaire.

Subsidiairement, il fait valoir que M. et M^me B pourraient uniquement obtenir restitution du prix de vente, et non des indemnités qu’ils sollicitent, d’autant qu’ils sont fautifs à n’avoir pas fait réaliser de traitement de nature à stopper la mérule.

Il sollicite en tout état de cause recours et garantie contre M. Y, dont les manquements contractuels sont patents au regard du rapport d’expertise, et ses assureurs.

Il réclame à M. et M^me B une somme complémentaire de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La société Z conclut également à la confirmation du jugement qui l’a mise hors de cause, et réclame à M. et M^me X, et M. Y, ou subsidiairement à tout succombant, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le dol du cocontractant exonère l’agent immobilier de sa responsabilité, et soutient qu’elle n’a commis aucune faute.

***

M. Y rappelle qu’en sa qualité d’entrepreneur chargé du traitement contre la mérule, il lui était interdit d’établir un diagnostic. Il a donc traité le champignon aux endroits où il a pu le localiser, et il ne peut lui être reproché de n’avoir pas diagnostiqué la présence du parasite dans tout l’immeuble, telle n’étant pas sa mission. Au surplus, un diagnostic fiable aurait nécessité de réaliser des sondages destructifs dans tout l’immeuble, ce que les propriétaires ne souhaitaient pas.

Il estime que son travail a donné satisfaction, puisque l’infestation n’a pas repris dans les zones qu’il a traitées, à savoir au rez de chaussée. L’infestation du 2^e étage procède manifestement d’un foyer distinct.

Il conteste le coût de la remise en état chiffré par l’expert sur la base d’un seul devis, émanant de surcroît d’une entreprise aujourd’hui liquidée.

Subsidiairement, il soutient que ses assureurs Generali et MMA doivent le garantir, les contrats n’ayant jamais été résiliés et ne comportant aucune exclusion.

De plus, l’exclusion vantée par la compagnie Generali relativement à l’activité de traitement des bois aurait pour effet de vider le contrat de sa substance, puisque telle est la seule activité de M. Y, de telle sorte que cette exclusion doit être réputée non écrite.

Quant à la compagnie MMA, elle lui a délivré une attestation de garantie sans la moindre exclusion.

Subsidiairement, il conteste le préjudice allégué par les époux B.

Il conclut donc au débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre, subsidiairement à la garantie des assureurs, et réclame à tout succombant 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La compagnie Generali affirme que le contrat d’assurance souscrit par M. Y exclut clairement que la garantie n’est pas acquise pour le traitement curatif. Ceci n’a pu vider le contrat de sa substance, puisqu’il s’agissait d’un contrat d’assurance responsabilité civile pour un local professionnel, et non d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Elle ajoute que M. Y, qui ne pouvait avoir pour mission de réaliser un diagnostic, a parfaitement rempli son contrat.

Elle réclame à M. et M^me X et à M. Y, et subsidiairement à tout succombant, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La compagnie MMA conclut également à la confirmation du jugement, dès lors qu’il n’est pas établi qu’elle assure M. Y, l’attestation vantée par celui-ci, établie par des agents généraux, concernant la compagnie Generali. Elle admet assurer M. Y, mais non pour son activité professionnelle.

Elle sollicite la condamnation de M. Y et des époux X à lui payer 2000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, et la somme complémentaire de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) la vente X/C

— Les demandes principales

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Le dol peut être invoqué pour solliciter, non la nullité du contrat, mais des dommages et intérêts.

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats que M. et M^me X, dans l’optique de la vente de leurs lots dans l’immeuble de Jullouville, ont fait réaliser les diagnostics obligatoires. Le cabinet AGENDA, chargé de ces diagnostics, et alors même qu’il n’existe aucun diagnostic obligatoire concernant les champignons ou insectes xylophages, les a avisés par courrier du 4 juin 2005 de la présence de traces d’attaques parasitaires sur la plinthe nord du séjour du premier étage, de la présence de traces d’attaque parasitaire (champignon lignivore ou insectes xylophages) en zone Est du plancher de la buanderie, de la présence d’un champignon lignivore de type mérule en sous face du plancher du vide sanitaire de l’extension, et de l’importance de se 'rapprocher d’un homme de l’art afin d’effectuer un traitement curatif'.

Dès le 9 juin 2005, M. X a informé l’autre copropriétaire de l’immeuble, M. D Q, que la mérule 'est bien réelle et qu’il convient d’agir au plus vite'. Il a précisé avoir reçu deux devis, celui de M. Y et celui de la société Humiditec, et a proposé de faire appel à M. Y, moins disant, dans les plus brefs délais.

Le devis de M. Y prévoyait un traitement en profondeur par injection sur l’ensemble des murs attaqués, d’une surface de 41,35 m², pour un prix TTC de 2327,35 euros.

Ces travaux ont été réalisés, facturés et payés.

Par acte sous signatures privées du 18 mars 2006, rédigé par l’agence Z, réitéré par acte authentique du 17 juin 2006, M. et M^me X ont vendu leurs lots à M. C.

Ni l’acte du 18 mars, ni celui du 17 juin, ne font état du traitement réalisé moins d’un an auparavant dans l’immeuble, que les vendeurs n’ignoraient manifestement pas.

M. et M^me X produisent l’attestation du gérant de l’agence Z, qui certifie que 'préalablement à la vente, M. C a été informé du fait que M. X avait fait traiter l’immeuble vendu contre la mérule en raison de traces de ce champignon lignivore', et encore que 'M. C a visité l’immeuble et a d’ailleurs pu voir, nettement apparents, les injecteurs ayant servi à diffuser le produit de traitement'.

M. C conteste ce fait. La cour, comme les premiers juges, ne peut qu’écarter cette attestation qui émane du représentant d’une partie à l’instance dont la responsabilité est recherchée. Il est de fait difficilement compréhensible, si ce point a été véritablement évoqué, que les vendeurs ou l’agent immobilier ne l’aient pas mentionné dans les actes, afin d’éviter toute difficulté ultérieure.

S’agissant de la présence des injecteurs, il est tout à fait possible que M. C ait constaté leur présence sans connaître leur destination. Il apparaît de surcroît que ces injecteurs étaient placés non dans la partie habitation, mais dans les parties annexes, et essentiellement dans le vide sanitaire qui faisait partie du lot vendu mais dont M. C à découvert qu’il en était propriétaire au moment des opérations d’expertise, ce qui laisse présumer qu’il ne l’a même pas visité. Il ne résulte pas du rapport de l’expert que des injecteurs étaient apparents dans les autres pièces.

En conséquence, les premiers juges ont pu légitimement considérer qu’en ne révélant pas à l’acquéreur l’existence d’un traitement contre la mérule réalisé dans l’immeuble moins d’un an auparavant, qu’ils n’ignoraient pas, M. et M^me X ont sciemment dissimulé un fait qui aurait pu empêcher M. C de contracter s’il en avait eu connaissance, ou à tout le moins qui l’aurait dissuadé d’acquérir aux mêmes conditions.

Il s’agit à tout le moins d’un manquement évident des vendeurs à leur obligation pré-contractuelle d’information.

M. C est dès lors bien fondé à réclamer la condamnation de M. et M^me X à lui allouer des dommages et intérêts de nature à compenser le préjudice subi.

Comme l’admet M. C lui-même, ce préjudice n’est constitué que de la perte de chance de n’avoir pas contracté et d’avoir pu ainsi évité des frais inutiles. Les premiers juges ont considéré cette perte de chance extrêmement élevée compte tenu du caractère déterminant de la présence de mérule dans le consentement de l’acquéreur.

Il convient toutefois de relativiser ce point de vue dans la mesure où, dûment informés de la présence de mérule dans l’immeuble un an auparavant, les autres copropriétaires, M. et M^me B ont quand bien même procédé à l’acquisition du bien, et ce alors que M. B est un professionnel du diagnostic immobilier.

On peut aussi penser que M. C, dûment informé, aurait fait réaliser un diagnostic plus poussé qui lui aurait appris que le champignon subsistait dans l’immeuble, ce qui l’aurait peut-être dissuadé de procéder à l’acquisition.

Le pourcentage de perte de chance sera en conséquence plus justement évalué à 60 %.

S’agissant du préjudice subi, l’expert a chiffré le coût de la remise en état des lots acquis par M. C à la somme de 64 067,83 euros, dont 15 742,81 euros au titre du traitement du champignon (devis du 13 novembre 2007).

M. C produit aujourd’hui un devis qui actualise le coût du seul traitement de la mérule à la somme de 21 685,62 euros. La cour retiendra cette somme compte tenu de l’ancienneté du devis précédent, et de la probable progression de l’infestation depuis lors.

S’agissant des parties communes, le coût de la remise en état est évalué à la somme de 2194,40 euros, soit 1097,20 euros par copropriétaire.

M. C peut donc prétendre aux sommes suivantes :

—  64 067,83 – 15 742,81 + 21 685,82 euros x 60 % = 42 006,38 euros

—  1097,20 x 60 % = 658,32 euros

Il peut également prétendre à la réparation de son préjudice de jouissance, puisque les sondages réalisés dans l’attente du traitement engendrent un préjudice esthétique et manifestement des difficultés pour procéder à la mise en location de l’appartement.

Pour autant, M. C ne justifie ni même n’allègue ne pouvoir donner ce bien en location.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont chiffré à la somme de 150 euros par mois le préjudice subi de ce chef.

Il sera donc alloué, au 1^er mai 2015, 150 x 82 mois x 60 % = 7380 euros.

En revanche, dans la mesure où l’expert a indiqué que les travaux de remise en état dureront 5 mois, il est certain que l’appartement ne pourra être loué pendant cette période. Considérant un loyer de 600 euros par mois, ce qui est acceptable au regard de la configuration et de la situation du bien en bord de mer, M. C peut prétendre à une somme complémentaire de 1800 euros (600 x 5 x 60 %).

Il ne peut faire supporter par les vendeurs le remboursement des factures d’eau, d’électricité et de gaz, ainsi que les taxes foncières et d’habitation, qui sont la contrepartie de prestations réelles.

M. et M^me X seront donc condamnés à payer à M. C les sommes de :

—  42 006,38 euros au titre de la remise en état des parties privatives ;

—  658,32 euros au titre de la remise en état des parties communes ;

—  9180 euros au titre du préjudice de jouissance.

Les sommes dues au titre de la remise en état doivent être indexées, à l’exception de la somme allouée au titre du traitement de la mérule qui procède d’un devis déjà revalorisé.

— les demandes en garantie

contre la société Z

L’agent immobilier, mandataire du vendeur, est un professionnel tenu envers son mandant d’une obligation d’information et de conseil. Il doit notamment l’informer de tous les risques de l’opération et éviter de lui faire signer un engagement préjudiciable à ses intérêts.

En l’espèce, plusieurs hypothèses peuvent être envisagées : soit l’agent immobilier, comme il le soutient au travers de son attestation, avait connaissance des travaux réalisés l’année précédente par M. Y, en a informé l’acquéreur, mais n’a pas fait mention à l’acte de cet élément important ; soit l’agent immobilier avait connaissance de la situation, mais n’en a pas informé l’acquéreur, ce qui explique qu’aucune mention ne figure à l’acte sur ce point ; soit l’agent immobilier n’avait pas connaissance de ces travaux, et c’est pourquoi aucune mention n’a été portée.

Quelle que soit l’hypothèse retenue, on ne peut imaginer que l’agent immobilier qui exerce en zone côtière dans une région où les champignons lignivores tels la mérule ravagent les immeubles de façon habituelle, n’ait pas connu les effets de ces champignons.

Dans les deux premières hypothèses, il faut considérer que la société Z n’a pas rempli son obligation de conseil, qui lui imposait non seulement d’informer clairement le vendeur et l’acquéreur des risques liés à la présence de mérule, mais aussi d’insérer à l’acte une clause selon laquelle l’information relative à une ancienne présence de mérule a été donné à l’acquéreur ; une telle clause était en effet nécessaire pour donner à l’acte sa pleine efficacité.

Quant à la dernière hypothèse, elle est également révélatrice d’une faute de la société Z, qui n’a pas interrogé le vendeur sur une éventuelle présence antérieure de champignons, alors même que des injecteurs avaient été placés dans les murs, et que l’agent immobilier, à la différence de l’acquéreur, ne pouvait ignorer leur destination. Même à supposer que ces injecteurs n’aient été visibles que dans le vide sanitaire, et que cette pièce n’ait pas été visitée par l’acquéreur, il s’agit là d’un nouveau manquement de l’agent immobilier qui se devait de vérifier l’exacte étendue de la propriété vendue. Si cette pièce, humide, close, non entretenue et non ventilée, comprenant de surcroît des injecteurs, avait été visitée, l’agent immobilier n’aurait pu se méprendre sur une ancienne présence de mérule dans l’immeuble. De surcroît, à la lecture du rapport d’expertise, il est patent que l’immeuble était peu entretenu et présentait des traces d’infiltrations, propices au développement de pathologies du bois, ce qu’un professionnel ne pouvait ignorer.

On doit donc considérer que ces manquements contractuels de la société Z, indépendamment du dol commis par les vendeurs, ont participé au préjudice subi par ces derniers suite à l’action formée par l’acquéreur, et il sera fait droit à l’action en garantie formée par M. et M^me X, à hauteur de moitié du préjudice qu’ils subissent de ce fait.

contre M. Y et ses assureurs

L’expert judiciaire a clairement indiqué que les travaux réalisés par M. Y en 2005 n’étaient pas conforme au référentiel Qualibat 'mais surtout au bon sens professionnel'. Il ajoute que ces travaux n’ont servi à rien, puisque tous les bois contaminés n’ont pas été remplacés, et que les causes de l’infestation n’ont pas été éradiquées. M. Y a à tout le moins manqué à son obligation de conseil, puisqu’il devait informer ses clients de la nécessité de prévoir des travaux complémentaires pour remédier à la situation.

Pour autant, le préjudice subi par M. et M^me X est la conséquence de leur silence et de leur absence d’information de l’acquéreur quant à l’existence des travaux réalisés par M. Y. Il n’existe aucun lien de causalité direct entre la mauvaise qualité des travaux réalisés, et les dommages et intérêts alloués à l’acquéreur à raison du dol commis par les vendeurs.

Certes, on peut imaginer que les conditions de la vente n’auraient jamais été discutées si M. Y avait correctement réalisé sa prestation et totalement éradiqué la mérule. Mais l’éradication complète de la mérule aurait exigé des sondages destructifs dans tout l’immeuble qui relevaient d’une entreprise de diagnostic. Le lien de causalité entre la prestation de M. Y et les préjudices aujourd’hui subis par M. et M^me X apparaît trop ténu et indirect pour qu’il soit fait droit à la demande de garantie présentée par ces derniers.

Les demandes dirigées contre les assureurs deviennent dès lors sans objet.

contre M. et M^me B

Il résulte du rapport d’expertise qu’il existe manifestement deux foyers d’infestation de mérule distincts : l’un dans l’appartement de M. et M^me B, qui s’est propagé dans les parties communes, murs et planchers, l’autre dans le vide sanitaire de l’appartement vendu à M. C.

Dès lors que ces deux foyers sont très éloignés l’un de l’autre (l’un est au rez de jardin, l’autre au second étage), on ne peut tirer comme conséquence certaine que l’infestation de la propriété C provient de la propriété B.

Si la présence de mérule peut s’expliquer par un mauvais entretien général de l’immeuble, notamment au niveau de son étanchéité, des descentes d’eaux pluviales et gouttières, on ne peut pas plus affirmer que ce mauvais état, qui concerne exclusivement des parties communes, procède d’une faute des époux B ou d’une chose que ceux-ci avaient sous leur garde. Il faut également rappeler que ce n’est qu’en octobre 2006, soit postérieurement à la vente X/C, que M. et M^me B sont devenus propriétaires de leurs lots.

En conséquence, contrairement à ce que les premiers juges ont décidé, tant les demandes de M. C dirigées contre M. et M^me B, que l’action en garantie formée contre eux par les époux X, doivent être rejetées.

On rappellera au surplus que les préjudices allégués procèdent de la seule perte de chance pour M. C, insuffisamment informé, de n’avoir pas acquis l’immeuble, de telle sorte que le lien entre les fautes reprochées à M. et M^me B et le préjudice subi est indirect.

Quant à la demande la demande en exécution de travaux dans la propriété voisine présentée par M. C, les premiers juges ont à juste titre considéré que l’ensemble de l’immeuble risque d’être totalement dégradé si les copropriétaires ne font pas les travaux qui s’imposent dans leurs lots et dans les parties communes.

Il n’en demeure pas moins que M. C fonde sa demande sur la responsabilité du fait des choses, et non sur la théorie des troubles anormaux de voisinage. Comme indiqué ci-dessus, M. C ne justifie en l’état d’aucun dommage personnel imputable à une chose dont M. D Q ou les époux B auraient la garde. Ses demandes doivent en conséquence être rejetées.

contre M. D Q

L’expert a indiqué que M. et M^me B avaient laissé une fenêtre ouverte pendant presque un hiver, ce qui a pu participer à la survenance du champignon.

Là encore, cette négligence n’a pas de lien direct avec le préjudice que subissent aujourd’hui M. et M^me X du fait du dol qu’il ont occasionné à leur cocontractant.

De plus, l’expert a indiqué que ce fait avait eu pour conséquence l’infestation du second étage et des parties communes, et non les désordres de la propriété C.

L’action en garantie dirigée contre M. D Q sera donc également rejetée.

2) la vente D Q/B

— les demandes principales

Devant le tribunal, M. et M^me B avaient sollicité la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ou le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance.

Devant la cour, ils sollicitent la nullité de la vente pour non respect de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ou pour dol, erreur, vices cachés ou défaut de délivrance d’un bien conforme.

S’agissant de demandes tendant aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, puisque leur objet est de mettre fin au contrat, elles ne peuvent être considérées comme nouvelles, conformément à l’article 565 du code de procédure civile.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur au jour du contrat, énonce que pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, ces dispositions ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Il est néanmoins nécessaire qu’il n’existe aucune modification substantielle entre ce contrat préliminaire et l’acte définitif. A défaut, il est nécessaire de notifier à l’acquéreur le projet d’acte définitif pour lui permettre d’exercer une nouvelle fois son droit de rétractation dans le délai légal.

En l’espèce, il a été conclu le 14 septembre 2006 entre M. D Q et les époux B une promesse synallagmatique de vente portant sur divers lots de la copropriété. M. B était seul présent et agissait 'au nom et pour le compte de sa communauté'. Cette promesse ne mentionnait pas que le bien vendu avait fait l’objet l’année précédente d’un traitement contre les champignons lignivores.

Cette promesse de vente a été réitérée par acte authentique le 21 octobre 2006. M. B était là encore seul présent et il a été indiqué qu’il agissait pour le compte de la communauté B/Peigné. Il a également été mentionné que l’acquéreur reconnaissait que l’avant contrat lui avait été notifié par lettre recommandé le 16 septembre 2006, et qu’il n’avait pas exercé la faculté de rétractation.

Il a ensuite été porté la mention suivante : 'les conditions de la vente étant identiques à celles de l’avant contrat, l’acquéreur ne bénéficie pas d’un nouveau délai de rétractation'.

Cependant, à la différence de l’avant contrat, l’acte notarié stipule : 'le vendeur déclare que le bien présentement vendu a fait l’objet d’un traitement curatif pour les champignons du bois type mérule'.

En premier lieu, on ne sait au vu des pièces produites si l’avant contrat a été notifié par actes séparés à M. et M^me B, comme l’exige le texte.

Ensuite, la cour considère que la mention nouvelle figurant dans l’acte notarié, relative à l’existence d’un traitement des bois pour cause de mérule, constituait une modification suffisamment substantielle de l’acte initial pour ouvrir un nouveau délai de rétractation aux acquéreurs. Il s’agit en effet d’une information importante, de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, de telle sorte que les dispositions protectrices de celui-ci, instituées par le code de la construction et de l’habitation, doivent trouver application.

En conséquence, en l’absence de notification du nouveau projet, le délai de rétractation n’a toujours pas commencé à courir, peu important que l’acte ait été signé, et les acquéreurs sont aujourd’hui recevables et bien fondés à exercer ce droit.

Il convient donc de considérer que le contrat de vente est nul, ou plus exactement caduc, ce qui impose de remettre les parties en l’état antérieur.

M. et M^me B sont en conséquence bien fondés à réclamer la restitution du prix de vente et des frais d’acte notarié, soit 160 778 euros (étant rappelé que le montant du dépôt de garantie s’impute sur le prix de vente et ne peut être réclamé en sus).

Le montant des intérêts du prêt et les frais financiers, les taxes, assurances et abonnements, ne font pas partie des restitutions mais constituent divers préjudices subis par les acquéreurs suite à l’annulation de la vente. Il en va de même du préjudice moral allégué. Conformément aux articles 1382 et 1383 du code civil, ces préjudices ne peuvent être indemnisés que si le vendeur a commis une faute. Or, en l’espèce, il n’apparaît pas que M. D Q ait commis une quelconque faute à l’origine de la situation, puisque le non respect des règles du code de la construction et de l’habitation relatives à la protection de l’acquéreur immobilier ne peuvent lui être imputées.

C’est donc à bon droit que M. D Q soutient que seule peut être prononcée la restitution du prix de vente et de ses accessoires.

Les demandes tendant à voir prononcer la nullité ou la résolution de la vente pour vices du consentement, manquement du vendeur à son obligation de délivrance ou garantie des vices cachés, deviennent dès lors dénuées d’intérêt.

— les demandes en garantie

M. D Q sollicite uniquement la garantie de M. Y et de ses assureurs.

Or, d’une part la restitution du prix dont il est aujourd’hui redevable ne constitue pas un préjudice indemnisable, et d’autre part il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice que M. D Q prétend subir, lié à l’imperfection du contrat, et la faute supposée de M. Y, constituée par une mauvaise réalisation de travaux.

Cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

Il est équitable d’allouer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  5000 euros à M. et M^me B, somme mise à la charge de M. D Q ;

—  3000 euros à M. C, somme mise à la charge de M. et M^me X ;

-1500 euros à M. et M^me X, somme mise à la charge de la société Z.

En équité, les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, formées par M. Y, M. D Q, la société Z, les compagnies Generali et MMA, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Dit que M. et M^me X ont commis un dol par réticence ;

Constate que M. C ne sollicite pas l’annulation de la vente et réclame uniquement l’indemnisation de la perte de chance de n’avoir pas contracté ;

Fixe cette perte de chance à 60 % ;

Condamne solidairement M. et M^me X à payer à M. C les sommes de :

—  42 006,38 euros au titre de la remise en état des parties privatives ;

—  658,32 euros au titre de la remise en état des parties communes ;

—  9180 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Dit que les sommes de 28 995,01 euros et 658,32 euros seront indexées sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE au jour du présent arrêt, l’indice de référence étant celui publié au 2^e trimestre 2009 ;

Condamne la SAS Agence Immobilière Granvillaise à garantir M. et M^me X de ces condamnations à hauteur de moitié ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en garantie dirigée contre M. Y, la SA Generali Assurances et la société MMA IARD ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en garantie dirigée contre M. et M^me B ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en garantie dirigée contre M. D Q ;

Déboute M. C de ses demandes dirigées contre M. et M^me B ;

Constate que M. et M^me B entendent se rétracter de leur engagement d’achat des lots n° 3, 4, 5 et 8 dans l’immeuble en copropriété situé commune de Jullouville (Manche), cadastré section XXX

Dit que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir, faute de notification valable du projet d’acte de vente modifié à chacun des époux B ;

Déclare en conséquence caduque la vente conclue entre M. D Q et les époux B le 21 octobre 2006 portant sur les lots ci-dessus ;

Condamne M. D Q à payer à M. et M^me B la somme de 160 778 euros en remboursement du prix de vente et de ses accessoires, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 18 novembre 2009 ;

Rappelle que M. et M^me B devront restituer l’immeuble à M. D Q ;

Déboute M. et M^me B de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute M. D Q de sa demande en garantie dirigée contre M. Y, la SA Generali Assurances et la société MMA IARD ;

Condamne solidairement M. et M^me X à payer à M. C la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Agence Immobilière Granvillaise à payer à M. et M^me X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D Q à payer à M. et M^me B la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. Y, M. D Q, la SAS Agence Immobilière Granvillaise, la SA Generali Assurances et la société MMA IARD de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne in solidum M. et M^me X, M. D Q et la SAS Agence Immobilière Granvillaise aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront ceux de la procédure de référé, les frais d’expertise et les frais de publication, et dit que Maître A, Maître Van Torhoudt, et Maître Delcourt bénéficieront des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. F D. PIGEAU