COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 10 MAI 2016

O.B

N° 2016/

Rôle N° 15/04914

C F X

C/

Y Z

SCP RAYBAUDO Z BRINES COURANT LETROSNES

Grosse délivrée

le :

à Buvat

Guedj:

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Janvier 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/03701.

APPELANT

Monsieur C F X

né le XXX à DIJON (21000), demeurant 172 Route des Salins – 83390 SAINT-TROPEZ

représenté par M^e Robert BUVAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Maître Y Z, XXX – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCP RAYBAUDO Z BRINES COURANT LETROSNES poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

XXX – XXX

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2016

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 7 juin 2012, par laquelle Monsieur C X a fait citer Maître Y Z et la SCP Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence.

Vu le jugement rendu le 15 janvier 2015, par cette juridiction, ayant rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Maître Y Z et la SCP Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne, débouté Monsieur C X de sa demande en dommages et intérêts, dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné le demandeur aux dépens, retenant une faute du notaire, mais constatant l’absence d’un préjudice démontré et d’un lien de causalité direct.

Vu la déclaration d’appel du 24 mars 2015, par Monsieur C X.

Vu les conclusions transmises le 24 juin 2015, par l’appelant.

Vu les conclusions transmises, le 10 août 2015, par Maître Y Z et la SCP Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 1^er mars 2016.

SUR CE

Attendu que Monsieur C X a acquis le 11 juillet 2011, par acte authentique reçu par Maître Y Z, associé de la société civile professionnelle Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne, notaires à Aix-en-Provence, un bien immobilier situé au Tholonet (Bouches-du-Rhône), portant sur une surface de 57 ares et 85 centiares, soit 5 785 m², pour un prix de 980.000 euros ;

Attendu que, se fondant sur la responsabilité civile délictuelle, Monsieur C X réclame la condamnation solidaire de Maître Y Z et de la SCP Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne à lui payer la somme 550.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que l’appelant expose que l’acte d’acquisition stipule que la présente vente a lieu sous les charges et conditions résultant de l’ensemble des pièces du lotissement dénommé «Les Pins» et précise que, l’arrêté de lotir ayant été délivré depuis plus de 10 ans, les règles d’urbanisme résultant du règlement du lotissement ont cessé d’être applicables, en l’absence de demande de maintien de celles-ci par les co-lotis ;

Qu’il indique avoir découvert, à l’occasion de l’instruction du dossier de demande de division par les services administratifs compétents qu’en réalité les co-lotis avaient demandé, en temps et en heure, le maintien du règlement du lotissement et que celui-ci l’empêchait de réaliser son projet de division parcellaire, prévoyant la revente du lot non bâti, supposé constructible ;

Attendu que Maître Y Z et la SCP Raybaudo Z Brines Courant Letrosne soulèvent une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, dans la mesure où Monsieur C X n’est plus propriétaire du bien ;

Attendu que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice ;

Attendu que Monsieur C X était encore propriétaire du bien, objet du présent litige, à la date de l’acte introductif d’instance, délivré le 7 juin 2012, celui-ci n’ayant été revendu que le 19 août 2013 ;

Attendu au demeurant que le fait qu’il ne soit plus propriétaire du bien à ce jour n’a pas d’incidence sur la perte financière alléguée par l’impossibilité de revendre une partie du terrain, laquelle aurait pu intervenir peu de temps après l’acquisition ;

Attendu que dans ces conditions, il ne peut être prétendu que Monsieur C X ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

Que la fin de non-recevoir soulevée de ce chef est donc rejetée ;

Attendu que le notaire est tenu d’une obligation de conseil qui comprend la garantie de l’efficacité des actes qu’il rédige, laquelle implique la vérification de l’exactitude des clauses qu’ils contiennent ;

Attendu que le fait que l’acquéreur ne justifie pas avoir informé le notaire rédacteur de l’acte de la réalisation d’un projet de division parcellaire comme une condition déterminante de son consentement, ne dispense pas ce dernier de l’obligation de justifier l’origine des informations qu’ils comportent ;

Attendu que l’appelant produit aux débats devant la cour le règlement du lotissement ' Les Pins', portant un cachet du 8 octobre 1968 qui stipule en son article 2, troisième alinéa que chaque lot ne peut comprendre qu’une seule villa ;

Attendu que les pièces produites révèlent qu’une demande de maintien des règles spécifiques d’un lotissement de plus de 10 ans a été souscrite par les propriétaires du lotissement, en application du deuxième alinéa de l’article L213-1-2 du code de l’urbanisme, les 12 et 21 novembre 1987 et le 8 décembre 1987 ;

Attendu que Maître Y Z aurait dû, en l’espèce, se rapprocher des colotis pour s’assurer de ce point et se référer à une information écrite précise à l’appui de la mention insérée dans l’acte de vente ;

Attendu que la note de renseignements d’urbanisme établie à la demande d’un architecte à Marseille ne dispensait pas le notaire de réaliser les vérifications nécessaires ;

Attendu qu’il ne peut être reproché au certificat d’urbanisme délivré au nom de la commune, le 7 juillet 2009, de ne pas comporter d’indication sur l’existence d’une demande de prorogation des effets du règlement de lotissement, dès lors que la demande de délivrance de ce document par le notaire en date du 29 juin 2009, ne la mentionne pas ;

Attendu que le notaire ne peut invoquer les dispositions de l’article L442-9 du code de l’urbanisme modifiées par la loi du 24 mars 2014, selon lesquelles les règles d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement sont caduques 10 ans après la délivrance de l’arrêté de lotir, même si une majorité des colotis en a demandé le maintien, ce texte étant postérieur à la vente litigieuse ;

Attendu que la carence du notaire ayant entraîné l’introduction d’une mention erronée dans l’acte de vente est constitutive d’une faute professionnelle ;

Attendu que Maître Viard, notaire de Monsieur X, indique dans un courrier électronique du 26 juillet 2012 n’avoir jamais reçu aucun élément écrit, ni instruction écrite de la part de son client lui indiquant, avant la signature du compromis, ou bien avant la vente définitive, l’existence d’un projet de division ;

Que l’acquéreur ne démontre pas en avoir informé le notaire chargé de la rédaction de l’acte comme une condition déterminante de son consentement ;

Attendu que Monsieur C X soutient que les règles générales de l’urbanisme en vigueur sur la commune auraient permis de conserver la construction sur un terrain de 1785 m² et de revendre une parcelle constructible de 4000 m² ;

Attendu que cependant que la note explicative établie le 16 février 2012 par un géomètre, se référant aux renseignements recueillis auprès du service de l’urbanisme de la mairie du Tholonet mais non joints en annexe, est insuffisante pour s’assurer de la possibilité juridique effective de réaliser l’opération ;

Attendu qu’il appartenait à l’acquéreur de produire la déclaration préalable à la division, ainsi qu’un justificatif de la position officielle des services de l’urbanisme qui démontrerait que les règles en vigueur sur la commune auraient pu permettre de réaliser l’opération, indépendamment du règlement du lotissement ;

Attendu que les informations générales figurant dans la réponse des services de la mairie, à la demande de renseignements d’urbanisme en date du 8 juillet 2011, faisant état d’un coefficient de constructibilité de 4000 m², ne peuvent présumer de la délivrance d’une autorisation délivrée au regard de l’ensemble des paramètres propres liés à la propriété considérée ;

Attendu que l’avis de valeur portant sur un terrain situé dans le même secteur établi le 24 avril 2012 par l’agence Nord-Sud immobilier ne peut servir à lui seul de base à l’appréciation d’un préjudice, alors que l’ensemble immobilier aurait été acquis pour un prix beaucoup plus élevé par Monsieur X s’il avait inclus la possibilité de détachement de parcelle et que la privation d’un lot de 4000 m² aurait considérablement réduit sa valeur de revente ;

Attendu que les factures de travaux versées aux débats par Monsieur X concernent la rénovation de la villa et la reconstruction d’une piscine, et non la réalisation d’une opération de division parcellaire ;

Attendu que le fait que le prix de revente de la propriété, bien que supérieur à celui d’achat, n’ait pas couvert leur montant, ni les frais d’acquisition engagés, ne permet pas d’établir un préjudice certain et direct en lien avec l’impossibilité de revendre une partie du terrain, en vue de la réalisation d’une construction ;

Attendu que l’existence d’un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice allégué n’est pas établie ;

Attendu que dans ces conditions, la responsabilité civile du notaire ne peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;

Que la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur C X est, en conséquence, rejetée ;

Attendu que le jugement est confirmé ;

Attendu qu’il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur C X à payer à Maître Y Z et la SCP Raybaudo-Z-Brines-Courant-Letrosne, ensemble, la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur C X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT