AFFAIRE :N° RG 17/01792 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F3BA

Code Aff. :

ARRÊT N° SB. JB.

ORIGINE : DECISION en date du 06 Mars 2017 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX -

RG n° 13/00006

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MAI 2019

APPELANTE :

SARL QUENTROM

N° SIRET : 449 919 339

Avenue B C

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de la SCP CHAPRON-LANIECE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

SA SOCIETE DES HOTELS ET CASINOS

N° SIRET : 475 750 337

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée de la SCP VIAUD-Y-BLIN-LION, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 28 février 2019

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 02 mai 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2002 la société des hôtels et casino de Deauville (ci-après la SHCD) a donné à bail à la société Emma aux droits de laquelle vient la société Quentrom des locaux à usage commercial sis avenue B C à Deauville pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2002 et moyennant un loyer annuel de 45 735 € H.T payable trimestriellement, ramené à la somme de 30 490 € H.T en principal pendant les quatre premières années du bail.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2010 la SHCD a donné congé à la société Quentrom pour l’échéance du 30 juin 2011, offrant le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 moyennant un loyer annuel de 180 000 € H.T et hors charges. Par acte d’huissier du 15 mai 2011 la société Quentrom a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le nouveau loyer.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé la SHCD a, par acte d’huissier du 31 juillet 2013, fait assigner la société Quentrom devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 180 000 € H.T et hors charges rétroactivement à compter du 1^er juillet 2011.

Par jugement du 26 novembre 2013 partiellement infirmé par un arrêt de la cour d’appel de Caen du 10 juillet 2014 s’agissant de la mission de l’expert le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux a ordonné une expertise confiée à monsieur X, lequel a déposé son rapport le 5 octobre 2015.

Par jugement du 6 mars 2017 assorti de l’exécution provisoire ce même magistrat a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 136 543 € H.T et HC par an rétroactivement à compter du 1^er juillet 2011, toutes autres charges et conditions maintenues, dit que les arriérés de loyers seraient productifs d’intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2011, ordonné la capitalisation des intérêts, condamné la société Quentrom à payer à la SHCD la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance en déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 22 mai 2017 la société Quentrom a relevé appel de ce jugement.

Dans des conclusions remises au greffe le 21 août 2017 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés la SARL Quentrom demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, dire que la règle du déplafonnement doit s’appliquer pour le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2011 avec maintien du loyer existant et application de l’indice conventionnel, subsidiairement le fixer à la somme de 104 940 €, condamner la SHCD au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions remises au greffe le 17 octobre 2017 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés la SHCD demande à la cour, au visa des articles R 145-3 et L145-34 du code de commerce, de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, débouter la société Quentrom de l’ensemble de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au dépens d’appel dont distraction au profit de maître Y conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer la SHCD invoque la modification des caractéristiques des locaux au cours de la période de référence entre le 1^er juillet 2002 et le 30 juin 2011.

L’appelante ne conclut pas sur ce point.

L’expert judiciaire, monsieur X, se borne à retenir l’existence de travaux ayant 'consisté à supprimer quelques cloisons pour intégrer dans la surface commerciale de vente une partie bureau et une partie réserve’ et à souligner l’insuffisance des documents produits par la locataire pour déterminer la consistance exacte de ces travaux et leur date de réalisation avant ou après le 1^er juillet 2002.

La comparaison du plan daté du 22 décembre 2010 constituant la pièce n°39 de la bailleresse et de celui daté du 28 mai 2013 annexé à son mémoire du 30 mai 2013 produit sous le numéro 4 permet de constater que sur le premier plan les trois cellules exploitées par la société Quentrom en vertu de trois baux distincts sous les enseignes 'fille et garçon’ pour le local, objet du bail en cause, 'Emma et Enzo’ et 'Events family’ pour les deux autres cellules, ne communiquent pas et sont séparées par des cloisons alors que celles-ci n’existent plus sur le plan du 28 mai 2013 sur lequel les trois cellules ont été réunies en une seule surface commerciale.

Les photographies de la façade du magasin prises le 27 octobre 2010 (pièce 40 de la bailleresse) et correspondant au plan des locaux annexé au bail pour la localisation de l’entrée et l’emplacement des vitrines (pièce 21 de la bailleresse) permettent de constater qu’à cette date l’entrée du magasin était située à droite de la façade de l’immeuble et une vitrine située à gauche.

La comparaison entre ces pièces et la photographie de la façade prise le 16 novembre 2011 annexée par la bailleresse à son mémoire du 30 mai 2013 (pièce n°4) prouve qu’entre le 27 octobre 2010 et le 16 novembre 2011 la société Quentrom a transformé en vitrine la porte d’entrée située à droite et transféré l’accès à gauche à l’emplacement de l’ancienne vitrine.

Compte tenu de leurs dates les plans et prise de vues précités prouvent que les travaux de suppression des cloisons intérieures entre les trois cellules et de modification de la façade du commerce ont été réalisés postérieurement au 1^er juillet 2002 pendant la durée du bail, ce que confirme l’absence dans ce bail de toute disposition prévoyant le décalage dans le temps entre la date de sa prise d’effet et l’entrée de la locataire dans les lieux pour tenir compte de la réalisation de travaux préalables à celle-ci.

Par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux donnés à bail ces travaux constituent une modification notable des caractéristiques des locaux loués.

La modification notable de cet élément suffit à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé par application des dispositions combinées des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, ce qui rend sans objet l’examen par la cour des moyens développés de part et d’autre sur la modification des facteurs locaux de commercialité à Deauville.

Par conséquent le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article L145-33 précité.

Tout en critiquant la surface pondérée de 124,13 m² retenue par l’expert judiciaire devant lequel elle n’avait pourtant soulevé aucune contestation sur ce point la société Quentrom ne développe dans ses

conclusions aucun moyen au soutien de cette contestation et de sa demande de réduction de la surface pondérée à 116,60 m².

Pour sa part la SHCD conclut à la confirmation du jugement qui l’a fixée à 124,13 m².

En l’absence de toute démonstration du caractère erroné de cette évaluation la surface pondérée retenue sera fixée à 124,13 m².

Monsieur X fixe le prix du m² pondéré à 1 046 € par an à effet du 1^er juillet 2011 en combinant références judiciaires et hors judiciaires comparables.

La SHCD conclut à la confirmation du jugement qui a fixé à 1 100 € la valeur du prix du m² pondéré par an à compter du 1^er juillet 2011 tandis que la société Quentrom demande de le fixer à 900 €.

Contrairement à ce que soutient la société Quentrom son magasin situé dans le secteur des commerces de luxe rue B C, aux abords du casino de Deauville bénéficie d’un emplacement 'classé, du point de vue commercial, … en premier secteur de la ville de Deauville’ comme l’écrit d’ailleurs monsieur Z, autre expert judiciaire, dans le rapport versé aux débats par l’appelante elle même. L’appelante ne peut donc arguer d’une implantation en seconde zone pour prétendre à la minoration du loyer.

En tout état de cause le prix de 900 € auquel la société Quentrom demande de fixer la valeur du m² pondéré par an à compter du 1^er juillet 2011 ne reflète pas les prix pratiqués dans le voisinage pour un local équivalent tels qu’ils ressortent des différentes références soumises à la cour.

Si le commerce mitoyen de celui de la société Quentrom, exploité par la société BLMN a vu le prix de son loyer fixé à 950 €/ m² pondéré par an à compter du 1^er juin 2010 par un jugement du 31 décembre 2015 confirmé par cette cour le loyer des locaux exploités en face de la société Quentrom par la société Stephalex a été fixé à 1100€ par m² pondéré par an à compter du 1^er juillet 2011.

Cette dernière référence est particulièrement pertinente au regard de la localisation du commerce concerné et de la date de prise d’effet du bail identiques à celles du commerce exploité par la société Quentrom.

Le premier juge doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu comme prix du m² pondéré par an la somme de 1 100 € et fixé en conséquence le loyer du bail renouvelé au profit de la société Quentrom à la somme de 136 543 € H.T et hors charges à compter du 1^er juillet 2011.

Ses autres dispositions non contraires au présent arrêt seront également confirmées.

Partie perdante la société Quentrom doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d’appel que maître A sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles à la SHCD à laquelle la société Quentrom doit être condamnée à payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Quentrom aux dépens de la procédure d’appel que maître A sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Quentrom à payer à la société des hôtels et casino de Deauville la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Quentrom de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]