N° RG 21/05533 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NXA2

Décision du Président du TJ de LYON en Référé du 31 mai 2021

RG : 21/00285

S.N.C. HPL PROFESSEUR

C/

E.U.R.L. […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 06 Avril 2022

APPELANTE :

La SNC HPL PROFESSEUR, société en nom collectif au capital social de 1.000 euros, immatriculée sous le n° 850 248 501 au registre du commerce et des sociétés de Lyon, demeurant en son siège social, sis […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Florestan ARNAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

INTIMÉE :

La société ETUDE IMMOBILIERES DEMEURES ET CHATEAUX, immatriculée au RCS de Lyon sous le […], dont le siège social est […], représentée par sa gérante en exercice,

Représentée par M^e Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, toque : 834

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2022

Date de mise à disposition : 06 Avril 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président
- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV Les Terrasses Calmettes, propriétaire d’un terrain à bâtir de 1800 mètres carrés à […]) a mis son terrain en vente.

Une agence immobilière, la société Etude Immobilières Demeures et Châteaux, est intervenue dans les négociations.

La SNC HPL Professeur aurait acquis le terrain le 28 juillet 2020.

Le 4 février 2021, la SNC HPL Professeur a assigné la société Etude Immobilières Demeures et Châteaux, agence immobilière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins, notamment, de la voir condamner :

• Au principal à lui restituer la somme de 29.400,00 euros TTC, qui lui serait dûe au titre d’une commission de vente qu’elle a payée deux fois, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

Subsidiairement, à lui payer une provision du même montant ;•

• A titre infiniment subsidiaire, elle demandait le renvoi de l’affaire devant le juge du fond par application de l’article 837 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SNC HPL Professeur, a rejeté la demande de passerelle et l’a condamnée au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le juge des référé retient en substance :

• qu’il ressort des pièces produites que la SNC HPL Professeur, détenue par la société Alila Promotion, a convenu avec la SCCV Les Terrasses Calmettes qu’elle prendrait à sa charge la part d’honoraires de la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux qui lui incombait, en contrepartie d’une baisse du prix de vente du même montant ;

• qu’ il convient d’interpréter la commune intention des parties, avant de se prononcer sur la qualification du paiement litigieux de la SNC HPL Professeur entre les mains de la SARL Etudes Immobilières Demeures et Châteaux ;

qu’il n’y a donc pas lieu à référé.• La SNC HPL Professeur a interjeté appel de l’ensemble de cette ordonnance suivant déclaration d’appel régularisée par RPVA le 29 juin 2021.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 6 octobre 2021, la SNC HPL Professeur demande à la Cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

• Annuler, et en toute hypothèse réformer, l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon datée du 31 mai 2021;

• Ordonner à la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux de restituer sans délai à la société SNC HPL Professeur la somme de 29.400 euros TTC indûment reçue.

Et, en conséquence :

• A titre principal, condamner la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux à restituer la somme de 29.400 euros TTC à la société SNC HPL Professeur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

• A titre subsidiaire, condamner la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux au paiement par provision d’une somme de 29.400 euros TTC à la société SNC HPL Professeur sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

• A titre très subsidiaire, mettre en oeuvre les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Dans tous les cas,

• Condamner la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux à payer à la société SNC HPL Professeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux aux entiers dépens.•

La SNC HPL Professeur expose :

• que la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux est intervenue dans le cadre de la vente des parcelles situées […] à Villeurbanne appartenant à la SCCV Les Terrasses Calmettes sur lesquelles la société SNC HPL Professeur voulait développer un projet immobilier ;

• que deux professionnels sont intervenus pour la négociation de la vente en cause, d’une part, Z-A B qui représentait l’acquéreur et, d’autre part, X Y qui faisait partie de l’agence Etudes Immobilières Demeures et Châteaux, et qui agissait pour le compte du vendeur, la SCCV Les Terrasses Calmettes ;

• que l’acquéreur devait prendre en charge ces honoraires de négociation, correspondant à 5 % du montant de la vente immobilière ;

• qu’après la conclusion définitive de la vente, la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux a transmis le 2 juin 2020 une facture d’honoraires pour son intervention à la société SNC HPL Professeur, d’un montant de 29.400 euros, facture que celle-ci a réglé par virement le 7 août 2020 ;
• qu’en réalité, le montant des honoraires de l’agence avait déjà été réglé quelques jours avant seulement directement auprès du notaire chargé de la vente ;

• qu’elle a sollicité auprès de l’agence la restitution de ce trop-perçu mais n’a pu l’obtenir, l’agence s’engageant oralement à restituer ladite somme sans néanmoins le faire concrètement.

L’appelante soutient qu’à tort, le juge des référés a tenu pour acquis qu’elle aurait accepté de prendre en charge les honoraires de l’agence en contrepartie d’une baisse du prix de vente du même montant, reprenant les arguments développés par l’agence à l’audience, alors que cela n’était établi par aucune pièce versée à la procédure.

Elle ajoute qu’on a peine à comprendre les motifs qui auraient conduit à scinder le

versement des honoraires de l’agence entre une partie auprès du notaire et une autre de manière directe auprès de l’acquéreur alors qu’il s’agit de la même vente immobilière.

L’appelante soutient être fondée à obtenir restitution de ce qui a été payé indûment, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, alors que :

• l’urgence est caractérisée, au regard du risque de perte définitive de la somme en cause, des données économiques connues sur cette société, le défaut de remboursement de la somme importante qui est dûe étant de nature à affecter la concrétisation du projet immobilier ;

• il n’existe aucune contestation sérieuse, puisqu’elle a réglé les honoraires de l’agence indirectement lors de l’acquisition définitive du bien au notaire, et que son service comptable a procédé au règlement de la facture que lui avait envoyée l’agence sans savoir que les honoraires de commission de négociation étaient déjà inclus dans le montant versé auprès de l’office notarial ;

• ce n’est que dans le cadre de la procédure de référé que l’agence immobilière a soudainement soutenu que le second versement correspondrait à une contrepartie de la diminution du prix de vente du bien immobilier, ce sans le moindre commencement de preuve.

A titre subsidiaire, l’appelante indique être fondée à agir sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, du fait d’un trouble manifestement illicite amplement démontré ou tout le moins qu’il lui soit accordé une provision de 29.400 euros correspondant au montant qui doit lui être restitué, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 6 octobre 2021, la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux demande à la Cour de :

Confirmer l’ordonnance de référé attaquée et en conséquence :•

Rejeter les demandes de la SNC HPL Professeur ;•

• La condamner au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux expose :

• qu’elle a signé le 28 juillet 2018 avec La SCCV Les Terrasses de Calmettes, propriétaire d’un terrain à bâtir de 1800 mètres carrés à […]), un mandat de vente aux termes duquel il était convenu qu’elle percevrait une commission de 5 % TTC sur le montant de la vente hors taxes, le prix envisagé étant de 1.250 000 euros HT, et donc 62.500 euros ;

• que le 10 décembre 2018, une promesse de vente a été signée entre la SCCV Les Terrasses de Calmettes et la société Alila Promotion pour un prix de 1.250.000,00 euros HT ;

• que cet acte précisait que le prix avait été négocié par Z-A B, mandaté par la société Alila Promotion et X Y, gérante de la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux, mandatée par la SCCV les Terrasses Calmettes ;

• qu’il précisait également que les honoraires de négociation d’un montant de 5 % sur la fraction HTde la transaction seraient à la charge du bénéficiaire et payés à Z A B, lequel prenait l’engagement d’en reverser la moitié à X Y au jour de la signature de l’acte authentique ;

• qu’ainsi, au lieu de percevoir une somme de 62.500,00 euros TTC de la SCCV Les Terrasses Calmettes, l’agence devait donc recevoir la moitié de sa commission par l’acquéreur et l’autre moitié par le vendeur, en vertu du mandat de vente du 28 juillet 2018 ;

• qu’un avenant postérieur à la promesse de vente a diminué le prix de vente de 30.000,00 euros pour le porter à 1.225.000,00 euros HT, la SCN HPL Professeur, détenue par la société Alia Promotion, ayant finalement convenu avec le vendeur qu’elle prendrait à sa charge la part d’honoraires de l’agence qui lui incombait en contrepartie d’une baisse du prix de vente du même montant ;

• que préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, la société Alila a demandé à l’agence de lui adresser sa facture, ce qu’elle a fait, la facture étant de 29.400,00 euros TTC, cette somme correspondant à la part de commission que l’agence devait facturer à son mandant mais que par la suite, la société Alila Promotion lui a demandé de refaire la facture au nom de la SNC HPL Professeur, qui portait le projet et qui devait en assurer le paiement ;

• que le 3 août 2020 la facture de 30.625,00 euros TTC, correspondant à la moitié de la commission de Z A B, a été réglée via la comptabilité du notaire, puis le 7 août 2020, la facture de 29.400,00 euros a été réglée par la SNC HPL Professeur, l’agence ayant perçu au total une somme de 60.025,00 euros TTC, équivalent à la somme qui avait été prévue lors de la signature du mandat de vente.

Sur le fond, l’intimée fait valoir :

• que la demande ne peut prospérer sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, l’urgence n’étant pas démontrée, d’autant que la SNC HPL Professeur est détenue à 100 % par la société Alila Promotion, promoteur immobilier, qui réalise près de 500 millions d’euros de chiffre d’affaires, et alors que de son côté, elle ne connait aucune difficulté financière, contrairement à ce qu’affirme l’appelante sans le démontrer ;

• que la demande de l’appelante se heurte en outre à une contestation sérieuse, puisqu’en réalité, en contrepartie de la diminution du prix de vente, elle s’était engagée à supporter la part de commission de l’agence qui restait à la charge de la SCCV.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur les demandes de la SNC HPL Professeur
La SNC HPL Professeur présente en premier lieu une demande en restitution, fondée à titre principal sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose :

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est un préalable à l’application de ces dispositions.

A ce titre, la SNC HPL Professeur soutient que l’urgence est caractérisée par le risque de perte définitive de la somme en cause, compte tenu notamment :

• des données économiques connues sur la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux ; de l’équilibre économique de l’opération projetée qui est perturbé.•

Or, aucun élément n’est produit pour justifier de ces éléments, qui ne reposent que sur les insuffisantes allégations de la SNC HPL Professeur.

Il en résute que l’urgence n’étant pas démontrée, l’action de la SNC HPL Professeur ne peut prospérer sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

La SNC HPL Professeur se prévaut à titre subsidiaire, à l’appui de sa demande en restitution, des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, aux termes duquel :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

A ce titre, elle soutient, reprenant les moyens développés sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile pour caractériser une absence de contestation sérieuse, que le trouble manifestement illicite justifiant qu’il soit ordonné que la somme querellée lui soit restituée est caractérisé en ce que :

ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, au visa de l’article 1302 du code civil ;•

• elle a réglé les honoraires de la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux lors de l’acquisition définitive du bien entre les mains du notaire chargé de la vente ;

• elle a par ailleurs réglé une facture d’honoraires du 2 juin 2020 pour 29.400 euros à la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux qui n’aurait pas dû être réglée compte tenu du premier versement.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît en premier lieu que le 2 juillet 2018, la SCCV Les terrasses Calmettes a signé avec la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux, dont X Y est le gérant, un mandat de vente portant sur un terrain à bâtir situé […]), pour un prix de vente de 1.500.000 euros TTC soit 1.250.000 euros HT, rémunération du mandataire comprise et qu’il était convenu que la rémunération du mandataire serait de 5 % TTC à la charge du vendeur, soit donc 62.500 euros TTC.

Il était donc convenu qu’à l’issue de la vente, la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux devait percevoir la somme de 62.500 euros TTC de la SCCV Les Terrasses Calmettes.

Il ressort en second lieu d’un acte authentique du 10 décembre 2018 qu’à cette date, la SCCV Les Terrasses Calmettes, promettant, a promis à la société Alila Promotion, bénéficiaire, de vendre le terrain à bâtir, pour un prix de 1.250.000 euros HT, soit 1.500.000 euros TTC, payable comptant le jour de la réitération de la promesse de vente.

Aux termes de cet acte, il était indiqué que les parties reconnaissaient que le prix avait été négocié par Z A B, pour la société Alila Promotion et par X Y, pour la SCCV Les Terrasses Calmettes ; et que les honoraires de négociation d’un montant de 5 % TTC sur la fraction du montant HT de la transaction (donc 62.500 euros) seraient à la charge du bénéficiaire de la promesse et payés à Z-A B, qui prendra l’engagement d’en reverser la moitié à X Y au jour de la signature de l’acte authentique.

Force est de constater que cette promesse de vente était en contradiction avec les termes du mandat de vente du 2 juillet 2018 puisqu’elle prévoyait que les honoraires de négociation, soit 62.500 euros, seraient payés par la société Alila Promotion, et non plus par la SCCV Les Terrasses Calmettes, la société Alila Promotion versant la somme de 62.500 euros à son mandataire Z-A B, qui n’en reverserait que la moitié à X Y, gérante de la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux et signataire du mandat de vente.

Il apparaît donc qu’en contradiction avec les termes du mandat de vente, les honoraires de X Y (société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux) ne soient plus de 62.500 euros mais de la moitié de cette somme, soit 31.250 euros, et de sucroît non versés par son mandant mais par le bénéficiaire de la promesse, ce par l’intermédiaire de son propre mandataire, étant observé que son acceptation à de telles modifications n’ont pas été recueillies aux termes de la promesse susvisée, qui ne porte signature que du notaire, du promettant et du bénéficiaire.

Est produit en troisième lieu un document à titre de projet, sans intitulé et non daté, faisant état d’une modification à hauteur de 30.000 euros TTC du prix de vente stipulée dans la promesse de vente du 29 novembre 2018 (dont la date est en réalité le 10 décembre 2018) et d’un prix de vente porté à 1.176.000 euros HT et 1.470.000 euros TTC, le projet précisant que les honoraires de négociation d’un montant de 5 % TTC sur la fraction du montant HT de la transaction (donc 58.800 euros) seraient à la charge du bénéficiaire de la promesse et payés à Z-A B, qui prendra l’engagement d’en reverser la moitié à X Y au jour de la signature de l’acte authentique et précisant également que Z-A B et X Y apposeront leur signature à l’avenant afin de confirmer la diminution de leur rémunération liée à la diminution HT du prix de vente.

Ainsi, compte tenu d’une diminution du prix de vente, les honoraires de négociation étaient porté à la somme de 58.800 euros, que la société Alila reversait directement à son mandataire Z-A B, lequel devait en reverser la moitié à X Y, soit 29.400 euros.

Est produit en quatrième lieu un document identique au précédent, sans intitulé , faisant toutefois mention d’un prix TTC de 1.470. 000 euros TTC mais d’un prix HT de 1.225.000 euros ( au lieu de 1.176.000 euros), ce document 'apparaissant' signé par le promettant (signature et date ne figurant pas clairement sur la pièce produite) et le bénéficiaire de la promesse, le 4 mai 2020 en ce qui concerne ce dernier.

Sur ce document, apparaît la signature de Z-A B, mandataire, portée le 7 mai 2020 et la mention destinée à la signature de X Y apparaît sans signature ni date apparente.

Ainsi ce document, dont les mentions sont contradictoires avec le précédent projet, notamment en ce qui concerne la mention du prix de vente HT, semble contenir une réduction du prix de vente, et donc par voie de conséquence des honoraires des négociateurs, sans pour autant qu’il soit signé par X Y.

Par ailleurs, s’il est fait état d’une réalisation de la vente le 28 juillet 2020, aucun acte authentique n’est produit pour en attester, l’appelante se limitant à produire la promesse de vente.

La Cour ne peut que constater que l’intention des parties, que ce soit le promettant ou le bénéficiaire de la promesse ou celle des négociateurs n’est pas clairement définie, au regard des contradictions en termes de chiffres, outre en l’absence d’acceptation de X Y d’un acte en totale contradiction avec le mandat qu’avait initialement signé sa société, puisqu’il réduisait de moitié ses honoraires et n’obligeait plus son mandant mais un tiers, lequel déléguait de surcroît l’obligation de paiement au négociateur du bénéficiaire de la promesse.

Surtout, si la production de l’acte authentique aurait permis, peut être, d’éclaircir ces incertitudes, force est de constater que l’acte authentique de vente n’est pas produit par la SNC HPL Professeur.

Dans ces conditions, aucun trouble illicite et de surcroît manifestement illicite justifiant à titre de mesure de remise en état une obligation de restitution ne peut être considéré comme caractérisé, au sens de l’article 873 alinéa 1er du code de procédure civile.

Au demeurant, la demande ne peut pas plus prospérer par le versement d’une provision, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, dans la mesure où les éléments produits ne permettent aucunement de déterminer qu’elle a été l’intention exacte des parties s’agissant du montant des honoraires des négociateurs, et caractérisent donc une contestation sérieuse, peu important dès lors les différents versements opérés, de surcroît par la SNC HPL Professeur qui , aux termes des actes authentiques produits, n’était tenue à aucune obligation, seule la société Alila Promotion l’étant.

Enfin, il n’appartient pas à la Cour de mettre en oeuvre les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, alors que l’urgence n’est aucunement établie.

La Cour en conséquence confirme la décision déférée dans son intégralité, y compris pour les demandes accessoires.

La SNC HPL Professeur succombant, la Cour la condamne aux dépens à hauteur d’appel.

La Cour la condamne également à payer à la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée dans son intégralité ;

Condamne la SNC HPL Professeur aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne la SNC HPL Professeur à payer à la société Etudes Immobilières Demeures et Châteaux la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT