AFFAIRE : N° RG 19/01722 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GK4Z

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 27 Mai 2019 -

RG n° 16/02493

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

APPELANTE :

SAS RANDSTAD

N° SIRET : 433 999 356

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

SCI AYDAR

N° SIRET : 442 689 097

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 09 novembre 2020, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 28 janvier 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié des 9 et 10 juin 2005, la SCI Aydar a donné à bail commercial à la SAS Vedior Bis, aux droits de laquelle vient la SAS Randstad, des locaux situés au […] à Caen pour une durée de 9 ans à compter du 6 juin 2005 aux fins d’exploitation d’une entreprise de travail temporaire.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2010, le président du tribunal de grande instance de Caen a, entre autres dispositions, condamné la SCI Aydar à procéder à la réfection totale de la toiture et des descentes d’eaux pluviales sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Par acte du 4 décembre 2013, la SAS Randstad a fait signifier à la SCI Aydar un congé à effet au 5 juin 2014, date d’échéance du bail.

Par lettre du 12 novembre 2015, la SAS Randstad a adressé les clés des locaux au mandataire du bailleur et l’a mis en demeure de lui régler diverses sommes.

Par acte d’huissier des 30 mai et 13 octobre 2016, la SCI Aydar a fait assigner la SAS Randstad en paiement de diverses sommes au titre des indemnités d’occupation, des taxes et impôts et des travaux de remise en état des lieux.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2019, le tribunal de grande instance de Caen a

— condamné la SAS Randstad à payer à la SCI Aydar les sommes suivantes :

—  89.569,79 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues du 6 juin 2014 au 12 novembre 2015 et des arriérés de loyers du 1^er juin 2010 au 30 mai 2014 après déduction du dépôt de garantie ;

—  8.517,16 euros au titre des taxes foncières dues pour 2014 et jusqu’au 12 novembre 2015 ;

— débouté la SCI Aydar de sa demande de paiement des frais de remise en état des locaux commerciaux loués ;

— débouté la SAS Randstad de ses demandes de paiement des sommes de 800 euros au titre des frais irrépétibles, 147,41 euros au titre des dépens, 2.570,20 euros au titre des réparations des descentes d’eaux pluviales, 70.000 euros en réparation du préjudice commercial et 111.484,37 euros en réparation du coût du transfert dans d’autres locaux ;

— condamné la SAS Randstad aux dépens et à payer à la SCI Aydar de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 12 juin 2019, la SAS Randstad a relevé appel de cette décision, critiquant les dispositions l’ayant condamnée au paiement de la somme de 89.569,79 euros au titre de l’arriéré, de la somme de 8.517,16 euros au titre de la taxe foncière, de la somme de 2.000 euros au titre des

frais irrépétibles et des dépens.

Par dernières conclusions reçues le 6 septembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés par celles-ci, la SAS Randstad demande à la cour de

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 89.569,79 euros au titre de l’arriéré, de la somme de 8.517,16 euros au titre de la taxe foncière, de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau

— dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation postérieurement au 5 juin 2014 et subsidiairement, postérieurement au 30 mars 2015 ;

— dire et juger prescrite l’action en paiement des loyers portant sur une période antérieure au 30 mai 2011 ;

— débouter la SCI Aydar de ses demandes en paiement des impôts et taxes ;

— condamner la SCI Aydar à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Aydar aux dépens.

La SCI Aydar n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile les 24 juillet et 12 septembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2020.

MOTIFS

Les dispositions non contestées du jugement déféré, qui ont débouté la SCI Aydar de sa demande au titre des frais de remise en état des locaux et débouté la SAS Randstad de l’ensemble de ses demandes en paiement n’étant pas contestées en cause d’appel seront confirmées.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

L’appelante soutient qu’elle a valablement donné congé des locaux à effet au 5 juin 2014, date à compter de laquelle elle n’était plus occupante des locaux, qu’elle a été diligente et que la remise des clés a été différée du fait de la SCI Aydar. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle ne saurait être tenue des indemnités d’occupation postérieures au 30 mars 2015, date à laquelle elle a proposé au notaire de procéder à un état des lieux de sortie.

Il est constant en l’espèce que les clés des locaux ont été restituées au notaire mandataire du bailleur par lettre du 12 novembre 2015.

Il ne saurait être sérieusement soutenu que la SAS Randstad a libéré les lieux à la date d’échéance du bail fixée au 5 juin 2014 dès lors que la libération de locaux loués ne s’opère que par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, peu important à cet égard que le locataire ait effectivement quitté les lieux avant cette date.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, celle-ci ne démontre nullement avoir tenté de restituer les clés des locaux à la date du 5 juin 2014.

L’appelante verse aux débats la copie de la lettre adressée le 31 octobre 2014 à la SCI Aydar. Aux termes de cette lettre, le preneur rappelle le congé qui a été délivré et sollicite la restitution du dépôt de garantie et d’un trop perçu de loyers

mais ne fait aucune référence à la restitution des clés.

Si la SAS Randstad démontre s’être manifestée auprès du bailleur par lettre du 12 janvier 2015 adressée au domicile personnel du gérant, cette lettre ne fait pas davantage état de sa volonté de restituer les clés.

La première proposition de restitution des clés résulte de la lettre adressée par le conseil de la SAS Randstad au notaire par message électronique du 26 mars 2015, message réitéré les 23 juin et 27 août 2015. Ces messages n’ont cependant été suivis d’aucune restitution des clés avant le 12 novembre 2015, date à laquelle les clés ont été expédiées au notaire dont il n’est ni allégué ni établi qu’il aurait refusé de se voir restituer lesdites clés avant cette date.

S’il est justifié par l’appelante du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par M^e Malherbe, huissier de justice, le 31 mars 2015, il ne résulte nullement de cette pièce que le bailleur a été convoqué, ou même informé, de l’établissement de cet état des lieux.

Le refus par le bailleur ou son mandataire de se voir restituer les clés des locaux n’est en conséquence nullement caractérisé et c’est à bon droit que le premier juge a estimé que l’occupation des lieux s’était poursuivie avec l’accord tacite des parties jusqu’à la date de restitution des clés le 12 novembre 2015.

Pour faire échec à la demande en paiement des indemnités d’occupation, la SAS Randstad ne saurait se prévaloir de l’inexécution de ses obligations par le bailleur dès lors que, à la supposer établie, l’impossibilité d’user des lieux loués en raison de l’absence de réalisation des travaux prescrits par l’ordonnance de référé du 22 juillet 2010 n’était pas de nature à faire obstacle à la restitution des clés des locaux. Il sera observé à cet égard que le congé délivré par la SAS Randstad le 4 décembre 2013 précise que cette dernière n’a plus 'l’utilisation des lieux', ce qui confirme les allégations de la SCI Aydar en première instance, aux termes desquelles la locataire n’a pas quitté les lieux en raison de l’état des locaux mais en raison de la volonté de regrouper quatre de ses agences sur un seul site, la facture de déménagement du 28 février 2014 démontrant à cet égard que le déménagement des agences regroupées est intervenu le même jour, soit le 19 février 2014.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré ayant condamné la SAS Randstad au paiement d’une indemnité d’occupation entre le 6 juin 2014 et le 12 novembre 2015, soit la somme de 61.439,86 euros.

Sur la demande en paiement des loyers

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil, la SAS Randstad fait valoir que l’action en paiement des loyers antérieurs au 30 mai 2011 est prescrite.

La prescription applicable à l’action en paiement des loyers commerciaux est la prescription quinquennale de l’article 2224, ce dont il résulte que l’action ayant été engagée par voie d’assignation délivrée le 30 mai 2016, la demande en paiement des loyers antérieurs au 30 mai 2011 doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Sur la preuve du paiement

L’appelante conclut au rejet de la demande formée au titre des loyers aux motifs que la SCI Aydar ne caractérise pas à ce titre une créance liquide et exigible et qu’elle a réglé ses appels de loyers.

La locataire ne saurait cependant inverser la charge de la preuve en soutenant qu’il appartient au bailleur de lui adresser des factures des échéances des loyers dus alors qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, ce conformément aux dispositions de l’article 1315 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce.

Pas davantage qu’en première instance, la SAS Randstad ne rapporte la preuve du paiement des loyers réclamés. En effet, la seule pièce produite, dont le premier juge a relevé à juste titre l’insuffisante force probante, est un décompte établi unilatéralement par la locataire qui n’est accompagné d’aucun justificatif de paiement émanant d’un tiers alors qu’il lui était loisible de verser des relevés bancaires attestant des paiements invoqués.

Il en résulte que l’appelante ne rapporte pas la preuve des paiements qu’elle allègue.

Au regard de la prescription partielle de la demande formée à ce titre, la SAS Randstad sera condamnée au paiement de la somme de 7.165,76 euros au titre des loyers dus entre le 1^er juin 2011 et le 30 mai 2012, de la somme de 11.644,39 euros au titre des loyers dus entre le 1^er juin 2012 et le 30 mai 2013, de la somme de 10.059,74 euros au titre des loyers dus entre le 1^er juin 2013 et le 30 mai 2014 date à laquelle est arrêtée la demande formée par le bailleur au titre des loyers, soit la somme de 28.869,89 euros.

En conséquence, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 7.200 euros, la SAS Randstad sera condamnée à payer à la SCI Aydar la somme de 83.109,75 euros, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

Sur la demande en paiement des taxes foncières

La SAS Randstad soutient qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des impôts et taxes dès lors que la SCI Aydar ne caractérise pas l’existence d’une créance liquide et exigible.

Il résulte des motifs du jugement déféré que le bailleur s’est borné à produire l’avis d’imposition des taxes foncières pour l’année 2013 alors qu’il sollicite le remboursement par le preneur des taxes acquittées à ce titre pour l’année 2014 et au prorata de l’année 2015.

S’il n’est pas contesté que les dispositions du bail mettent à la charge de la SAS Randstad le remboursement de l’impôt foncier et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il appartient au bailleur d’en établir le montant par la production de l’avis d’imposition correspondant.

Dès lors que la SCI Aydar n’a pas produit les avis de taxes foncières pour les années 2014 et 2015, c’est à tort que le premier juge a condamné la SAS Randstad au paiement des sommes réclamées à ce titre au vu de l’avis d’imposition de l’année 2013.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé de ce chef et la SCI Aydar déboutée de sa demande en paiement des taxes foncières dont elle ne justifie pas être redevable.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

La SAS Randstad, dont les prétentions en appel n’ont été que très partiellement accueillies, devra supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de

procédure civile et sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 27 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Caen dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné la SAS Randstad à verser à la SCI Aydar la somme de 89.569,79 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation et la somme de 8.517,16 euros au titre des taxes foncières dues pour les années 2014 et 2015, qui seront réformées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions réformées et y ajoutant

Déclare irrecevable comme étant prescrite l’action en paiement des loyers dus antérieurement au 30 mai 2011 ;

Condamne la SAS Randstad à verser à la SCI Aydar la somme de 83.109,75 euros au titre des loyers dus entre le 1^er juin 2012 et le 30 mai 2014 et des indemnités d’occupation dues entre le 6 juin 2014 et le 12 novembre 2015 ;

Déboute la SCI Aydar de sa demande en remboursement des taxes foncières pour les années 2014 et 2015 ;

Condamne la SAS Randstad aux dépens d’appel ;

Déboute la SAS Randstad de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE