AFFAIRE : N° RG 19/00065 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7D-GHPW

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance d’ALENCON du 27 Novembre 2018

RG n° 12/00117

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 JANVIER 2022

APPELANTE :

La SARL LA CROIX MALO

N° SIRET : 453 268 203

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Monsieur A X décédé le […]

né le […] à […]

'[…]'

[…]

représenté et assisté de M^e Jacques E, avocat au barreau D’ALENCON

PARTIES INTERVENANTES:

Madame F O P G, veuve de A X décédé le 0[…]

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur H I X, fils unique et seul héritier de A X né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Jacques E, avocat au barreau D’ALENCON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. N, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 30 novembre 2021

GREFFIER : M^me L

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 25 Janvier 2022 et signé par M. N, président, et M^me L, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur A X était propriétaire d’un ensemble immobilier situé […] à

Alençon dont il avait confié la gestion à la SARL La Croix Malo, suivant six mandats de gestion, des

30 août et 16 octobre 2006, 6 mars et 26 septembre 2007 (deux mandats pour cette dernière date) et

10 janvier 2010, auxquels il a mis fin par courrier du 20 mai 2011.

Monsieur X, estimant que son ancien mandataire avait commis des fautes de gestion, a assigné la SARL La Croix Malo devant le tribunal de grande instance d’Alençon suivant exploit du

12 février 2012 afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 16 avril 2013, le juge de la mise en état a ordonné une expertise d’abord confiée à

Monsieur Y, puis à Monsieur Z, expert-comptable, qui a déposé son rapport le 7 décembre 2016.

Par jugement du 27 novembre 2018, le tribunal a :

- condamné la SARL La Croix Malo à payer à Monsieur X la somme de 10.809,11 € en réparation des préjudices subis en raison du manquement aux obligations des mandats de gestion locative,

- déclaré irrecevable la demande indemnitaire de la SARL La Croix Malo liée au terme mis par

Monsieur X aux mandats de gestion locative,

- rejeté la demande indemnitaire pour procédure abusive de la SARL La Croix Malo,
- condamné la SARL La Croix Malo aux dépens incluant les frais d’expertise avec droit de recouvrement direct au profit du conseil de Monsieur X,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SARL La Croix Malo a formé appel du jugement le 2 janvier 2019.

Monsieur A X est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse, Madame

F G et son fils H X qui sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions du 15 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 16 novembre 2021, la SARL La Croix Malo conclut

à l’infirmation du jugement entrepris et au rejet des prétentions des intimés.

Elle sollicite la condamnation in solidum de Madame F G veuve X et de

Monsieur H X ès-qualités d’ayants-droit de Monsieur A X à lui payer les sommes suivantes :

- 641,39 € correspondant à un trop-perçu,

- 8.725,31 € au titre de l’indemnité contractuelle,

-10.000,00 € au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- 7.542,00 € au titre des frais d’expertise comptable engagés par elle.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

- réduire à la somme de 5.441,46 € le montant des sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre des révision de loyer, vu la prescription des réclamations de Monsieur X reprises par ses ayants-droit pour un montant de 2.311,83 €

- dire que viendra en diminution de cette somme, l’indemnité contractuelle de 5,25 €, soit 285,67 €, outre la somme de 641,39 € correspondant au trop-perçu sur les loyers,

- dire que viendra en diminution de cette somme le montant des charges indûment perçues par

Monsieur X, soit 2.858,30 €.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum des intimés à lui payer une somme de

5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec bénéfice de recouvrement direct au profit de son conseil.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 5 novembre 2021, Madame F G veuve X et Monsieur H X demandent à la cour qu’ils leur soit donné acte de leur intervention volontaire en lieu et place de Monsieur A X, décédé le […], concluent au rejet des prétentions adverses et à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 471,43 € pour frais injustifiés.
Ils sollicitent la condamnation de la SARL La Croix Malo à payer à la succession de Monsieur A

X, les sommes de 10.809,11 € et 471,43 €, ainsi qu’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit, outre les dépens d’appel avec bénéfice de recouvrement direct au profit de leur conseil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes des consorts X

- Sur les manquements de la SARL La Croix X

Les articles 1991 et 1992 du code civil disposent que le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution de son mandat tant qu’il en est chargé et répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Les mandats confiés par Monsieur X à la SARL La Croix Malo sont rédigés de manière identique. Ils sont conclus pour une durée d’un an renouvelable avec faculté de résiliation par les parties.

Il résulte de leur lecture que l’appelante était chargée de la rédaction du bail et de l’état des lieux en cas de locations ou relocations et de leur négociation, et au titre de la gestion courante de :

'- gérer le bien, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner et accepter tout congé, dresser ou faire dresser tout constat d’état des lieux, signer ou résilier tous baux et accords (à l’exception des baux commerciaux devant faire l’objet d’un mandat exprès), procéder à la révision des loyers,

- encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements, indemnités d’occupation et

d’assurances, provisions, généralement toute somme ou valeur relativement au bien géré, ainsi que de percevoir et demeurer dépositaire de tout dépôt de garantie, donner quittance, reçu et décharge, donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement,

- procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment des charges de copropriété, acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires, faire toutes réclamations en dégrèvement,

- faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant le mandant; prendre toutes mesures conservatoires,

- représenter le mandant devant tous organismes publics ou privés, déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, le tout relativement au bien géré,

- embaucher et congédier le personnel d’entretien et de gardiennage, fixer les salaires et les conditions de travail, - en cas de difficultés ou à défaut de paiement, diligenter comme demandeur ou comme défendeur toutes poursuites judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre toutes pièces ou titres, faire toute déclaration de créance et notamment dans le respect de l’article 828 du nouveau code de procédure civile,

- passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer en tout ou partie dans les présents pouvoirs et généralement faire tous ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant,

- souscrire, signer et résilier tout contrat, notamment d’assurance…'

Le tribunal a estimé que la SARL La Croix Malo avait manqué à son obligation contractuelle en ne mettant pas en oeuvre la révision des loyers et l’a condamnée à ce titre au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, au paiement d’une somme de 6.709,13 € déduction faite de la somme de 641,39 € trop-perçue par Monsieur X.

La SARL La Croix Malo soutient devant la cour que :

- les demandes relatives à la révision des loyers sont prescrites s’agissant de la SARL LA

MAMOUNIA et Monsieur B,

- les révisions de loyers n’ont pas été appliquées en accord avec Monsieur X,

- l’indexation ne pouvait être sollicitée puisqu’il y a eu un trop-versé d’un montant de 2.858,30 €,

- la somme de 7.757,80 € correspondant aux révisions de loyers ne correspond pas au préjudice de

Monsieur X qui avait la possibilité de réclamer lui-même ces indexations auprès de ses locataires,

- il ne pourrait tout au plus prétendre qu’à une perte de chance

Il résulte des mandats de gestion passés entre Monsieur X et la SARL La Croix Malo et notamment de la clause relative à la gestion courante rappelée ci-dessus que la révision des loyers incombait à cette dernière.

Son affirmation selon laquelle cette révision n’aurait pas eu lieu à la demande de son mandant ne repose sur aucun élément de preuve. C’est donc à juste que les premiers juges l’ont écartée.

La SARL La Croix Malo ne peut non plus se prévaloir de ce que Monsieur X n’aurait pas agi judiciairement en paiement à l’égard des locataires qui n’auraient pas réglé ce supplément de loyer, alors que la clause sus-visée figurant dans les mandats, donnait expressément mission au mandataire

d’exercer des poursuites judiciaires en cas de non-paiement des loyers et/ou charges.

Il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire que le manque à gagner pour Monsieur X

s’agissant de la révision des loyers s’élève à 7.757,50 €.

Il est constant que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne court en matière de responsabilité contractuelle qu’à compter de la date du dommage ou de la date à laquelle il est révélé

à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas précédemment connaissance.
La SARL La Croix Malo oppose la prescription pour les révisions de loyers concernant la SARL La

Mamounia et Monsieur B, aux motifs que Monsieur X n’en aurait fait état qu’ultérieurement au dépôt du rapport d’expertise par des conclusions du 14 novembre 2017 alors que la rupture des mandats date du 20 mai 2011.

Outre le fait que l’assignation en justice interrompt le cours de la prescription en vertu de l’article

2241 du code civil, la cour relève à l’examen des pièces produites par l’appelante, que ne figurent ni

l’assignation au fond, ni les conclusions du 14 novembre 2017, de telle sorte qu’il n’est pas possible de vérifier que ces deux locataires n’auraient pas été visés par Monsieur X antérieurement au dépôt du rapport d’expertise.

Les seules conclusions versées aux débats sont des conclusions d’incident aux fins d’expertise, en date du 29 novembre 2012, signifiées le 3 décembre 2012, qui font état d’un mélange du compte de la société Mamounia par la SARL La Croix Malo avec les produits des loyers de certains autres immeubles appartenant à Monsieur X, ce qui ne permettait manifestement pas à ce dernier

d’avoir une parfaite connaissance des sommes susceptibles d’être dues par celle-ci au titre de la révision des loyers avant le dépôt du rapport d’expertise qui est en date du 18 juillet 2016.

La prescription ne peut donc être opposée aux consorts X s’agissant de l’absence de révision des loyers concernant la société La Mamounia.

Elle ne peut davantage l’être compte tenu des dispositions précitées de l’article 2241 du code civil

s’agissant de Monsieur B qui a pris à bail à compter du 9 mai 2008 un fonds de commerce précédemment loué à Monsieur D et qui a donné son congé pour le 31 mars 2011.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute contractuelle de la SARL

La Croix Malo pour ne pas avoir sollicité le supplément de loyer dû après révision aux locataires visés dans le rapport d’expertise (soit 7.757,80 €) ainsi que l’impayé de loyer de Monsieur

B soit 4.078,14 €) sans qu’il puisse être reproché à Monsieur X de ne pas avoir lui-même engagé une procédure judiciaire en paiement, alors que les mandats de gestion mettaient cette obligation à la charge du mandataire.

Par ailleurs et comme l’a justement relevé le tribunal, les charges locatives étant dues par le locataire au bailleur, un éventuel trop-perçu ne saurait être déduit de la perte subie par Monsieur X au titre des révisions de loyers dans le cadre de l’action en responsabilité contractuelle l’opposant à son mandataire.

Il ne saurait pour autant être alloué aux consorts X, la totalité des pertes de loyers dues au manquement de la SARL La Croix Malo à ses obligations contractuelles.

Il existe en effet une part d’incertitude sur le recouvrement des sommes dues auprès des locataires, de telle sorte que l’indemnité à laquelle peuvent prétendre les intimés après imputation des frais de gestion de la SARL La Croix Malo à raison de 5,25 % comme proposé par l’expert pour les révisions de loyers et 4,78 % s’agissant des impayés de loyers B comme stipulé au mandat de gestion, doit s’analyser comme une perte de chance d’obtenir le paiement de ces sommes qui peut être évaluée à 60 %, soit la somme de (7.350,52 € + 3.883,20 €) X 60 % = 6.740,23 €.

Il convient de déduire de cette somme le trop-perçu par Monsieur X au titre du différentiel de

641,39 € sur le reversement des loyers et charges locatives perçus en trop ainsi que cela résulte du rapport d’expertise.
- Sur la somme de 216,78 €

Monsieur X a également obtenu en première instance que lui soit allouée une somme de

216,78 € qui lui aurait été imputée à tort.

La SARL La Croix Malo ne conteste pas cette imputation mais a soutenu devant les premiers juges et soutient à nouveau devant la cour, qu’il s’agirait du montant d’une facture ROMA du 3 juin 2008 correspondant à des travaux réalisés pour le compte de Monsieur X.

La cour ne peut que constater comme l’ont fait les premiers juges que le montant de la facture produite (209,30 €) ne correspond pas au montant contesté, de telle sorte qu’il ne peut être fait droit à

l’argumentation de la SARL La Croix Malo sur ce point qui souhaitait sa réintégration.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur les frais d’huissier

Les consorts X forment un appel incident en ce que le tribunal a débouté Monsieur X de sa demande de prise en compte d’une somme de 689,79 € au titre de frais non justifiés correspondant à des frais d’exécution réglés par la SARL La Croix Malo et portée au débit du compte de Monsieur X.

La SARL La Croix Malo soutient quant à elle qu’il s’agissait d’actes établis directement au nom de

Monsieur X qui ne les a pas payés, raison pour laquelle elle est intervenue auprès de l’huissier pour régler cette situation.

En l’espèce, il résulte d’une lettre de la SCP J-K, huissiers de justice du 10 août 2010 adressée à Monsieur X que celui-ci leur était redevable du coût d’un commandement de payer pour 212,36 € auquel se sont ajoutés des frais d’exécution.

Le décompte fait apparaître le versement d’un acompte de 138,18 € ce qui démontre qu’il se reconnaissait débiteur envers ces huissiers.

Les consorts X ne contestent d’ailleurs pas qu’il incombait à Monsieur X de régler le coût du commandement, mais affirment que l’accumulation de frais d’exécution est la conséquence du défaut de paiement par la SARL La Croix Malo.

Force est de constater que le commandement de payer n’est pas versé aux débats de telle sorte qu’il

n’est pas possible de vérifier quel était son objet et donc de déterminer si le règlement de son coût incombait effectivement à la SARL La Croix Malo en sa qualité de mandataire, qui aurait tardé à

l’effectuer.

Il y a donc lieu, faute de preuve sur ce point, de confirmer le jugement entrepris qui a débouté

Monsieur X de sa demande de ce chef.

C’est donc au total une somme de 6.740,23 + 216,78 – 641,39 = 6.315,62 € que la SARL La Croix

Malo sera condamnée à payer aux consorts X.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fait aux demandes de Monsieur X à hauteur de

10.809,11 €.
Sur les demandes reconventionnelles de la SARL La Croix Malo

- Sur l’indemnité conventionnelle de résiliation

Le tribunal a estimé que la demande de la SARL La Croix Malo au titre de l’indemnité de résiliation prévue aux mandats de gestion était prescrite puisque elle n’a formulé une telle demande que par conclusions notifiées le 7 février 2018, alors que le courrier de résiliation date du 20 mai 2011 et qu’à défaut d’information sur sa date de réception, il convenait de retenir comme point de départ du délai de prescription, la date d’une sommation d’huissier du 5 septembre 2011.

La SARL La Croix Malo soutient que le délai de prescription a été interrompu par des conclusions

d’incident en réponse signifiées le 1er octobre 2012, puis suspendu à l’occasion des opérations

d’expertise.

Il est constant que seule constitue pour le défendeur à une action, une demande en justice interrompant la prescription, celle par laquelle il prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

La cour constate à la lecture des conclusions dont s’agit, qui ne sont pas des conclusions au fond, que la SARL La Croix Malo a seulement demandé à titre subsidiaire qu’il soit 'dit que l’expert aura également pour mission dans le cadre des comptes entre les parties de vérifier le montant restant dû par Monsieur X à la SARL La Croix Malo au titre de la rupture abusive des différents mandats de gestion', mission qui n’a pas été reprise par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 16 avril 2013 ordonnant une expertise.

Une telle mention figurant dans le dispositif de ses conclusions visant uniquement à voir compléter la mission de l’expert, ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil susceptible d’interrompre le délai de prescription de l’action en paiement d’indemnité de résiliation que la SARL La Croix Malo a formulé pour la première fois dans des conclusions au fond du 7 février 2018, alors que la lettre de résiliation date du 20 mai 2011 et qu’il lui a été fait sommation le 5 septembre 2011 de procéder à la reddition des comptes, sans qu’aucune demande en paiement d’une telle indemnité n’ait été faite depuis lors.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable cette demande comme prescrite.

- Sur les frais d’expertise comptable

La SARL La Croix Malo sollicite le paiement d’une somme de 7.542,00 € TTC correspondant aux honoraires de son comptable qui a vérifié les comptes de Monsieur X en vue de l’expertise.

Si le tribunal fait état de cette demande, il n’apparaît pas qu’il ait statué sur ce point.

La SARL La Croix Malo succombant dans la présente instance, sera déboutée de sa demande de prise en charge par les consorts X des frais de son propre expert.

- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La SARL La Croix Malo a été déboutée en première instance de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Force est de constater qu’elle ne justifie pas davantage que devant les premiers juges du caractère abusif de la procédure initiée par Monsieur X, alors au surplus qu’elle succombe.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner la SARL La Croix Malo à payer aux consorts X une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit du conseil des consorts X en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé s’agissant des dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SARL La Croix Malo à payer à

A X, la somme de 10.809,11 € en réparation des préjudices subis en raison des manquements aux obligations des mandats de gestion locative,

L’INFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL La Croix Malo à payer à Madame F G veuve X et

Monsieur H X la somme de 6.315,62 €, déduction étant faite du trop-perçu de 641,39 €,

DÉBOUTE la SARL La Croix Malo de sa demande en paiement de la somme de 7.542,00 € TTC au titre des frais d’expertise comptable qu’elle a engagés.

CONDAMNE la SARL La Croix Malo à payer à Madame F G veuve X et

Monsieur H X la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL La Croix Malo aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître E en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. L G. N