MW/RM SCP CANOVA-JEANNIN-K

C/

G X

O-P V épouse X

D Z épouse Y

F Z

SARL COLLIER IMMOBILIER

SCP Hubert S, Olivier T, Constant S, Nicolas S et Arielle U

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 14 MARS 2017

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°14/01802

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 02 septembre 2014,

rendue par le tribunal d’instance de XXX

RG : 11-13-000538

APPELANTE :

SCP Isabelle CANOVA – Eric JEANNIN – J K

XXX

XXX

représentée par M^e Clotilde CARLE-LENGAGNE, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMES :

Monsieur G X

né le XXX à XXX

XXX

Madame O-P V épouse X

née le XXX à DIJON

XXX

XXX

représentés par M^e Sophie LITTNER-BIBARD de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

Madame D Z épouse Y

née le XXX à XXX

domiciliée : XXX

XXX

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

domicilié : XXX

XXX

représentés par M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102

SARL COLLIER IMMOBILIER

XXX

XXX

représentée par M^e Isabelle-Marie DELAVICTOIRE de la SCP GAVIGNET ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 53

assistée de M^e Christelle MAITRE, avocat au barreau de STRASBOURG

SCP Hubert S, Olivier T, Constant S, Nicolas S et Arielle U

dont le siège social est sis :

XXX

XXX

Représentée par M^e Thierry CHIRON de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 31 COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Janvier 2017 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Sylvie PETITE,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2017

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par compromis sous seing privé du 9 mai 2007 établi par l’intermédiaire de la SARL Collier Immobilier, exploitant une agence immobilière, M. G X et son épouse, née O P Q, ont acquis de M^me H I, veuve Z, M^me D Z, épouse Y, et M. F Z un bien immobilier sis à XXX et XXX, moyennant le prix de 160 000 €. Ce document comportait une rubrique 'assainissement’ aux termes de laquelle les vendeurs indiquaient que le bien était raccordé au réseau public d’assainissement.

La vente a été régularisée par acte authentique du 13 juillet 2007 reçu par la SCP Canova Jeannin K, en qualité de notaire des vendeurs, ainsi que par la SCP T S U en qualité de notaire des acquéreurs. Cet acte était muet quant au système d’assainissement équipant le bien.

A l’occasion de l’intervention d’un plombier suite à des problèmes d’évacuation, les époux X ont appris au mois de novembre 2012 que l’immeuble était équipé d’une fosse septique. Cet état de fait a été confirmé le 8 janvier 2013 par un constat effectué par le centre régional Bourgogne Sud Jura, qui a relevé en outre qu’à l’intérieur de la propriété les eaux pluviales n’étaient pas séparées des eaux usées.

Par exploits séparés des 11, 12 et 13 juin 2013, les époux X ont fait assigner M^me D Z, épouse Y, M. F Z, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K et la SCP T S U devant le tribunal d’instance de XXX aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 7 319,54 € correspondant au coût des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement.

Ils ont fait valoir à l’appui de leur demande que l’installation d’assainissement équipant l’immeuble était interdite en présence d’un système d’assainissement collectif, de telle sorte qu’ils avaient été contraints d’effectuer des travaux de mise aux normes, et ont indiqué que ce désordre constituait un vice caché compromettant l’usage du bien vendu, ou à tout le moins un défaut de conformité. Ils ont indiqué que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer cette circonstance dès lors qu’ils avaient occupé les lieux pendant plus de trente ans, et que n’étant dès lors pas de bonne foi, ils ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente. Les époux X ont soutenu d’autre part que les notaires avaient engagé leur responsabilité en omettant de faire figurer à l’acte authentique un paragraphe relatif à l’assainissement, et en n’y annexant pas le diagnostic technique exigé par l’article L 271-4 du code de la construction, lequel vise le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif prévu à l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique. Ils ont enfin fait grief à l’agent immobilier d’avoir engagé sa responsabilité en qualité de rédacteur du compromis de vente en ne constituant pas le dossier technique comportant le document attestant du contrôle de l’installation non collective et en ne vérifiant pas la situation réelle de l’immeuble.

Les consorts Z ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre, subsidiairement ont sollicité la garantie de l’agent immobilier et des notaires, encore plus subsidiairement ont contesté le montant de l’indemnisation réclamée. Ils ont soutenu que le désordre ne consistait pas en un défaut de raccordement au réseau public d’assainissement, mais à la présence d’une fosse septique et en l’absence de séparation des eaux usées et pluviales, éléments dont ils ignoraient l’existence, n’étant que les enfants des occupants désormais décédés. Ils ont ajouté que si un vice caché devait néanmoins être retenu, ils pouvaient alors utilement se prévaloir de la clause de non garantie prévue à l’acte, aucune mauvaise foi n’étant établie à leur encontre, subsidiairement que les professionnels intervenus dans le cadre de la vente leur devaient leur garantie dès lors qu’ils avaient manqué à l’obligation leur incombant de s’informer sur les caractéristiques réelles du bien vendu.

La société Collier Immobilier a contesté les demandes formées à son encontre et a subsidiairement réclamé la garantie des consorts Z, faisant valoir que les dispositions des articles L 274-1 du code de la construction et de l’habitation visant l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique n’étaient pas encore entrées en vigueur au jour du compromis de vente, de telle sorte qu’elle n’était pas tenue de joindre le diagnostic technique d’assainissement, et affirmant par ailleurs que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de loyauté en ne signalant pas l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement, qu’ils ne pouvaient ignorer.

La SCP Canova Jeannin K a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre au motif qu’aucune faute n’était démontrée à son encontre, dès lors que l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique n’était pas encore en vigueur à la date de l’acte, et qu’aucun élément lui permettant de douter des affirmations faites par les vendeurs dans le compromis n’avait été porté à sa connaissance, alors qu’il ne lui incombait aucune mission d’investigation.

La SCP T S U a conclu au rejet des demandes la concernant en argumentant de manière similaire.

Par jugement du 2 septembre 2014, le tribunal a retenu qu’il existait bien un vice caché dès lors que le réseau d’assainissement de l’immeuble était constitué d’une fosse septique raccordée au réseau public, conforme sur le domaine public, mais non conforme sur le réseau privé en raison de l’absence de séparation entre les eaux usées et les eaux pluviales, et contrevenant dès lors aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique en vigueur au jour de la vente, ce vice compromettant l’usage du bien vendu puisque les acquéreurs ont été contraints de faire procéder à des travaux de mise en conformité afin de permettre un usage dans des conditions normales de salubrité et de sécurité sanitaire. Il a cependant considéré que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause de non garantie dès lors que leur mauvaise foi n’était pas établie, s’agissant non pas des occupants des lieux mais de leurs héritiers, à l’encontre desquels il n’était pas établi qu’ils aient effectué à titre personnel des travaux d’entretien sur l’installation, ajoutant que la demande fondée sur le défaut de livraison conforme ne pouvait être retenue dès lors que l’acte de vente authentique ne reprenait pas la mention du compromis relatif à l’assainissement. S’agissant de l’agent immobilier, le tribunal a retenu que s’il n’avait certes pas encore l’obligation d’annexer au compromis le certificat relatif à l’inspection de l’équipement d’assainissement, il était néanmoins tenu, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, à un devoir de renseignement et de conseil vis à vis de ses mandants et des acquéreurs, et qu’il lui incombait à ce titre, même en l’absence de motif évident de douter des déclarations des vendeurs, d’effectuer une vérification élémentaire en réclamant de ceux-ci tout justificatif de leurs déclarations. Il en a déduit que la société Collier Immobilier devait indemniser les demandeurs de leur dommage, et qu’elle ne pouvait valablement appeler les vendeurs en garantie. Il a encore considéré que si les notaires n’avaient pas l’obligation d’annexer à l’acte de vente le certificat relatif à l’inspection de l’équipement d’assainissement, ils avaient la charge envers leurs clients dans le cadre général de leur devoir d’information et de conseil de veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte en se préoccupant notamment de la situation de l’immeuble au regard des obligations relatives à l’assainissement, de telle sorte qu’ils devaient interroger les vendeurs sur la nature de l’équipement d’assainissement puis de vérifier et compléter cette information auprès des autorités compétentes, ce qui leur aurait permis d’attirer l’attention des acquéreurs sur l’introduction d’une clause mettant à la charge des vendeurs le coût de la mise en conformité. Le tribunal a ajouté que la faute commise par l’agence immobilière n’était pas de nature à exonérer les notaires de leur propre responsabilité, l’intervention à l’opération litigieuse d’un autre professionnel étant sans incidence sur l’étendue du devoir de conseil du notaire. Le tribunal a en conséquence :

— condamné in solidum la SARL Collier Immobilier, la SCP Isabelle Canova, Eric Jeannin et J K, notaires associés, ainsi que la SCP S T U, notaires associés, à payer à M. G X et M^me O-P X la somme de 6 861,76 € en réparation de leur préjudice ainsi que la somme de 1 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SARL Collier Immobilier,la SCP Isabelle Canova, Eric Jeannin et J K, notaires associés, ainsi que la SCP S T U, notaires associés, à verser à M^me D Z, épouse Y, et M. F Z la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les prétentions respectives de la SARL Collier Immobilier, la SCP Isabelle Canova, Eric Jeannin et J K, notaires associés, ainsi que la SCP S T U, notaires associés, au titre de leurs frais irrépétibles ;

— débouté M. G X et M^me O-P X de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre de M^me D Z, épouse Y, et M. F Z ;

— rejeté l’appel en garantie présenté par la SARL Collier Immobilier à l’encontre de M^me D Z, épouse Y, et M. F Z ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné in solidum la SARL Collier Immobilier, la SCP Isabelle Canova, Eric Jeannin et J K, notaires associés, ainsi que la SCP S T U, notaires associés, aux dépens de l’instance.

La SCP Canova Jeannin K a relevé appel de cette décision le 9 octobre 2014.

Par conclusions notifiées le 9 janvier 2015, l’appelante demande à la cour :

Rejetant conclusions contraires,

— de dire son appel recevable et bien fondé ;

En conséquence,

— de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— de débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP Canova Jeannin K, notaires associés ;

— de condamner solidairement les époux X à payer a la SCP Canova Jeannin K, notaires associés, la somme de 1 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les époux X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cuinat Carle-Lengagne qui les recouvrera conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 28 avril 2015, les époux X demandent à la cour :

Rejetant toutes conclusions contraires,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles L 271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles L 1331-1 et suivants du code de la santé publique,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu, subsidiairement, l’article 1604 du code civil,

Confirmant la décision entreprise en ce qu’elle a :

* retenu la responsabilité de la SCP Canova Jeannin K, notaires associés, de la SCP S T U, notaires associés, et de la société Collier Immobilier,

* alloué à M. et M^me X la somme de 1 300 € au titre des frais irrépétibles,

La réformant pour le surplus,

Accueillant l’appel incident formé par les époux X,

— de condamner solidairement M^me D R Z, épouse Y, M. F N Z, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, notaires associés, la SCP S T U, notaires associés, à payer à M. et M^me G X les sommes de 7 319,54 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement ;

Y ajoutant,

— de condamner solidairement M^me D R Z, épouse Y, M. F N Z, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, notaires associés, la SCP S T U, notaires associés, à payer à M. et M^me G X la somme de

3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M^me D R Z, épouse Y, M. F N Z, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, notaires associés, la SCP S T U, notaires associés, aux entiers dépens et d’autoriser la SCP Cabinet Littner Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2015, les consorts Z demandent à la cour :

Vu les articles 1147, 1604, 1641 et suivants, 1382 du code civil,

Dire et juger la SCP Canova Jeannin K recevable en son appel ; – de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des consorts Z et rejeté l’appel en garantie formulé par la SARL Collier Immobilier à l’encontre des consorts Z ;

A titre subsidiaire,

— de condamner la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, la SCP S T U à garantir les consorts Z de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— de réduire à de plus justes proportions les demandes d’indemnisation présentées par les époux X ;

— de condamner solidairement les époux X, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, la SCP S T U ou qui mieux d’entre eux le devra à payer aux consorts Z la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement les époux X, la société Collier Immobilier, la SCP Canova Jeannin K, la SCP S T U ou qui mieux d’entre eux le devra aux entiers dépens et dont le recouvrement s’effectuera comme prescrit par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 5 août 2015, la société Collier Immobilier demande à la cour :

— de déclarer l’appel incident formé par la SARL Collier Immobilier recevable et bien fondé ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL Collier Immobilier et rejeté son appel en garantie dirigé contre les consorts Z ;

En conséquence :

— de déclarer la demande des époux X à l’égard de la SARL Collier Immobilier mal fondée;

— de débouter les époux X de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions ;

Y ajoutant :

— de condamner les époux X au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Subsidiairement :

— de dire et juger que les consorts Z ont engagé leur responsabilité contractuelle envers leur mandataire pour manquement à leur devoir de loyauté ;

— de constater que la faute commise par les consorts Z à l’égard de la SARL Collier Immobilier est à l’origine de l’action des époux X dirigée contre l’agence immobilière et du préjudice subi ;

— de déclarer bien fondé le recours en garantie formé par la SARL Collier Immobilier à l’encontre des consorts Z ;

En conséquence :

— de dire et juger que les consorts Z garantiront et relèveront indemne l’agence Collier Immobilier de toute condamnation pouvant être prononcée à son égard du chef des demandes des époux X ; – de déclarer mal fondé le recours en garantie des consorts Z formé à l’encontre de la SARL Collier Immobilier ;

Y ajoutant :

— de condamner les consorts Z au paiement d’une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 5 octobre 2016, la SCP S T U demande à la cour :

— réformant le jugement entrepris, de mettre la SCP S T U hors de cause ;

A titre très subsidiaire,

— de dire et juger que le préjudice allégué par les époux X en lien de causalité avec la faute supposée de la SCP S T U ne peut s’analyser que comme une perte de chance de négocier avec les consorts Z une réduction du prix d’acquisition du bien ;

En conséquence,

— de réduire très substantiellement le montant des demandes des époux X dirigées contre la SCP S T U ;

Et, en tout état de cause,

— de condamner les époux X, ou qui mieux vaudra, à payer à la SCP S T U la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les époux X, ou qui mieux vaudra, aux entiers dépens que la SELAS

Legi Conseils Bourgogne pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 décembre 2016.

SUR CE, LA COUR,

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la cour se réfère,

Les époux X font grief aux consorts Z de leur avoir vendu un immeuble comportant un vice caché, subsidiairement de leur avoir livré un bien non conforme à celui convenu. Cette demande ne peut en réalité être examinée que sous l’angle du vice caché dès lors que, comme l’a pertinemment rappelé le premier juge, en l’absence de toute mention de l’acte de vente relativement au système d’assainissement équipant l’immeuble, il ne peut être caractérisé de défaut de conformité.

Sur le vice caché

1° Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il résulte du rapport d’inspection de l’installation d’assainissement établi le 8 janvier 2013 par l’agence Centre régional Bourgogne Sud Jura que l’immeuble litigieux est bien raccordé au réseau public d’assainissement, mais que, sur sa partie privée, l’équipement n’est pas conforme car il ne comporte pas de séparation des eaux usées et des eaux pluviales.

Le défaut ne consiste donc pas à proprement parler en une absence de raccordement au réseau public, comme l’évoquent les époux X, mais en une installation non conforme en amont.

Ce défaut n’en constitue pas moins un vice, dès lors qu’il n’est pas contesté que le maintien d’une telle installation est interdit, et qu’elle doit être mise en conformité.

Il est d’autre part incontestable que ce vice doit être qualifié de caché puisque seul un examen approfondi du système d’assainissement permet de le caractériser, soit une opération techniquement hors de portée d’un acheteur profane normalement diligent.

Enfin, ce vice est de nature à rendre le bien vendu impropre à sa destination, dès lors qu’un immeuble doit pouvoir être occupé en conformité avec les règlements de salubrité publique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, où l’installation d’assainissement contrevient à cette réglementation. Au demeurant, la réalisation de travaux de mise en conformité étant indispensables, il en résulte un coût, dont les acheteurs, s’ils avaient connu le vice, auraient naturellement exigé la prise en charge par le vendeur, ce qui s’analyse en la stipulation d’un prix moindre.

L’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est donc établie.

2° Sur la garantie des consorts Z

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’occurrence, l’acte de vente authentique du 13 juillet 2007 prévoit en page 10 que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.'

En présence de cette clause, il incombe aux époux X, pour voir prospérer leur demande à l’encontre des consorts Z, de démontrer que ceux-ci connaissaient l’existence du vice.

Le seul argument avancé à cet égard par les acquéreurs consiste dans le fait que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’une fosse septique.

Ils se prévalent d’une part du témoignage de M. L M, un voisin, qui est cependant dépourvu de tout emport comme se bornant à indiquer que sa propre maison est équipée d’une fosse septique. Ils produisent d’autre part deux attestations émanant d’un autre voisin, M. N C, qui sont tout autant dépourvues de valeur probante dès lors que si elles évoquent une vidange de fosse septique, il n’est toutefois fourni aucun élément permettant d’en situer utilement la date, M. C faisant état de 'l’ancien propriétaire’ et précisant qu’il habite lui-même les lieux depuis 1970, ce qui ne permet même pas de se convaincre que son témoignage concerne les époux Z, puisque ceux-ci n’ont acquis l’immeuble litigieux que le 3 décembre 1973.

Par ailleurs, il sera observé, comme l’a à juste titre fait le premier juge, que M^me D Z, épouse Y, et M. F Z n’étaient pas les occupants des lieux, et qu’il n’est pas établi qu’ils aient personnellement fait effectuer ou simplement eu connaissance de l’exécution de travaux de vidange ou d’entretien sur le système d’assainissement. Il n’est donc pas démontré qu’ils aient eu connaissance des spécificités techniques de l’installation. S’agissant de M^me H I, veuve Z, mère des intimés, qui est décédée le XXX, il sera rappelé qu’elle était au moment de la vente âgée de 88 ans, et force est de constater qu’il n’est pas plus démontré qu’elle ait, depuis le décès de son mari en 1999, soit 8 années avant la vente, personnellement fait effectuer quelques travaux que ce soit sur le système d’assainissement de l’immeuble, qu’elle avait quitté depuis 2006 suite à son admission en maison de retraite. En tout état de cause, compte tenu de la spécificité de l’installation, la preuve de la mauvaise foi des vendeurs ne saurait résulter de la seule connaissance, à la supposer établie, de l’existence d’une fosse septique, dès lors que ce n’est pas la présence de cet équipement, ni le raccordement au réseau public qui constituent le vice, mais bien l’absence de séparation des eaux usées et des eaux pluviales. La présence de la fosse septique révèle l’existence initiale d’un système d’assainissement autonome, lequel a manifestement été modifié par la suite pour être raccordé au système d’assainissement collectif. Or, la cour ne dispose strictement d’aucune précision permettant de dater ou de connaître l’auteur une telle intervention, qui peut donc parfaitement être antérieure à l’acquisition de l’immeuble par les époux Z. Au demeurant, et même au cas où les époux Z auraient eux-mêmes fait réaliser le raccordement au réseau public, rien ne permet d’établir avec certitude qu’ils aient pu se convaincre à cette occasion de la non conformité des travaux réalisés.

Force est en définitive de constater que les époux X n’établissent pas la mauvaise foi des consorts Z.

C’est également vainement que les époux X se prévalent des dispositions de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, qui disposent qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, dès lors d’une part que l’article L 1331-11-1, bien qu’issu d’une loi du 30 décembre 2006, n’est entré en vigueur qu’à compter du 1^er janvier 2011, de telle sorte qu’il n’était pas applicable à la date de la vente, et dans la mesure d’autre part où ce texte concerne la vente 'd’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées', ce qui ne correspond pas au cas d’espèce, où les consorts Z ont déclaré vendre un immeuble raccordé au réseau public, ce qui, nonobstant la non conformité de son réseau privatif, correspondait à la réalité ainsi qu’il ressort des énonciations du rapport établi le 8 janvier 2013 par l’agence Centre régional Bourgogne Sud Jura.

Dans ces conditions, les consorts Z doivent profiter du bénéfice de la clause contractuelle de non garantie des vices cachés, qui fait la loi des parties.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à leur encontre.

Sur la responsabilité des professionnels

Les époux X font valoir que tant l’agent immobilier que les notaires ont manqué à leur obligation d’information et de conseil en ne s’enquérant pas de la situation réelle de l’immeuble au regard de l’assainissement.

Les griefs ainsi formés s’articulent autour des articles L 1331-1, L 1331-1-1 et L 1331-11-1du code de la santé publique.

Le premier de ces textes fait obligation aux propriétaires d’immeubles de faire raccorder ceux-ci au réseau public d’assainissement dans le délai de deux ans de la mise en service du réseau public de collecte. Il ne peut être sérieusement fait grief ni à l’agent immobilier, ni aux notaires de n’avoir pas vérifié l’application de ce texte s’agissant de l’immeuble litigieux, dès lors que celui-ci, comme il l’a déjà été rappelé, était bien raccordé au réseau public de collecte.

L’article L 1331-1-1 impose l’entretien régulier des installations d’assainissement non collectif équipant les immeubles non raccordés au réseau public, et l’article L 1331-11-1 exige que le document établi à l’occasion de la vérification des installations prévues à l’article L 1331-1-1 soit joint au dossier de diagnostic en cas de vente. Outre que, comme il a déjà été rappelé précédemment, ce dernier article n’était pas encore en vigueur à la date de la vente litigieuse, ces textes ne concernaient en tout état de cause pas l’immeuble vendu par les consorts Z, qui était bel et bien relié au réseau de collecte public, le vice l’affectant étant situé en amont de ce raccordement, sur l’installation privée de l’immeuble. Il ne peut donc être fait grief ni à l’agent immobilier ni aux notaires de n’avoir pas exigé des vendeurs qu’ils justifient de la vérification d’une installation non raccordée, alors qu’il avait été expressément déclaré dans le cadre du compromis que l’immeuble était raccordé au réseau public, ces déclarations correspondant au demeurant à la réalité.

Par ailleurs, il ne relevait pas des obligations professionnelles de l’agent immobilier, pas plus que de celles des notaires, de faire procéder, préalablement à la vente et en présence d’une déclaration des vendeurs relative au raccordement au réseau public d’assainissement, à des investigations techniques sur l’immeuble concerné pour vérifier la conformité de l’installation située en amont de ce raccordement. Il ne peut en effet être exigé de ces professionnels de la vente immobilière, mais qui ne disposent d’aucune compétence particulière s’agissant de questions d’ordre purement technique, qu’ils s’assurent que les biens mis en vente ne recèlent aucun vice caché.

Enfin, il ne saurait être tiré aucun motif de responsabilité des notaires du seul fait qu’ils n’ont fait figurer à l’acte authentique aucune mention relative à l’assainissement, dès lors qu’ils n’avaient à la date de l’acte aucune obligation spécifique à cet égard, et qu’en tout état de cause les vendeurs n’auraient sur ce point manifestement pu déclarer autre chose que ce qu’ils avaient indiqué au compromis de vente, à savoir que l’immeuble était raccordé au réseau public de collecte, affirmation dont il sera rappelé une nouvelle fois qu’elle s’est révélée exacte.

C’est ainsi à tort que le tribunal, entretenant une confusion entre le vice caché affectant réellement le bien et l’absence prétendue de raccordement au réseau public d’assainissement, a retenu la responsabilité de l’agent immobilier et des notaires.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef, les demandes formées par les époux X à l’encontre des professionnels devant être rejetées.

Sur les autres demandes

La décision entreprise sera infirmée s’agissant de l’article 700 et des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais de défense irrépétibles qu’elle a engagés pour défendre en première instance ainsi qu’à hauteur d’appel.

Les époux X seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 2 septembre 2014 par le tribunal d’instance de XXX en ce qu’il a débouté M. G X et M^me O-P X de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre de M^me D Z, épouse Y, et de M. F Z;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Rejette les demandes formées par les époux X à l’encontre de la SARL Collier Immobilier, de la SCP Canova Jeannin K, et de la SCP T S U ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,