ARRET N°52

EC/KP

N° RG 21/02690 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GLRT

G.F.A. DOMAINE D’ALSY

C/

Z

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02690 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GLRT

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 23 août 2021 rendu(e) par le Président du Tribunal Judiciaire de SAINTES.

APPELANTE :

G.F.A. DOMAINE D’ALSY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe-Henri LAFONT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES, M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Madame H Z

née le […] à CANNES

La Borderie

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS.
Monsieur J A

né le […] à […]

La Borderie

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur AF-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur J VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur AF-Pierre FRANCO, Président, et par Madame Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

Par acte sous signature privées en date du 1er octobre 2014, le GFA de la Borderie (ci-après désignée le GFA), ayant pour gérant M. AF-AG Y, a donné à bail à ferme à la SCEA Écuries AF-AG Y, ayant également pour gérant M. AF-AG Y un ensemble d’immeubles bâtis et non bâtis et de parcelles de terre en nature de labours, pâtures et herbages situés à Villemorin (Charente-Maritime), lieudit 'La Borderie', et qu’elle avait acquis le 26 mai 2014, pour une durée de neuf ans et un loyer total annuel de 16 800 euros hors-taxes, en vue de l’exploitation d’une activité de pension et écuries de chevaux de course.

À la suite du décès de M. AF-AG Y, survenu le […], M^me L Y est devenue gérante associé unique du GFA de la Borderie, et sa mère M^me M X est devenue gérante non associée de la SCEA Écurie AF-AG Y, aux termes d’une assemblée générale en date du 23 janvier 2020.
La propriété du GFA, qui n’était plus occupée par M^me X veuve Y, a été mise en vente au début de l’année 2020 ; plusieurs personnes se sont manifesté en vue de la reprise des activités du site de la Borderie, et en particulier M^me H Z et M. J A, qui exploitaient un centre équestre et élevage de chiens dans la région de Perpignan.

Après un projet de reprise des activités du 14 mai 2020 remis à M^me Y en sa qualité de gérante du GFA, par une convention datée du 3 août 2020, le GFA, d’une part, et M^me Z et M. A d’autre part, se sont engagées à la signature d’un prêt à usage d’un an, et la location d’une maison d’habitation sur la base de 650 euros mensuels, ramenés à 500 euros par mois pour les 12 premiers mois, à compter du 1er juillet 2020, avec prise en charge de l’électricité correspondant au logement, de l’eau, de l’abonnement internet. Il était prévu qu’un « point » serait fait fin décembre 2020 afin de savoir si le financement de la moitié des parts du GFA et de la moitié du compte courant pourrait être accordé par un organisme bancaire, précisant alors que le prêt à usage ne pourrait se renouveler au-delà du 30 juin 2021.

Le prêt à usage à titre gratuit des installations équestres cadastrées section C 211, 212, 214 et 216, pour une durée stipulée à l’article 2 d’un an à compter du 1er juillet 2020, a été formalisé par un acte daté du 1er juillet 2020, l’emprunteur s’engageant à quitter les lieux pour le terme de la convention (soit le 30 juin 2021) sauf à ce que les parties aient la volonté de reconduire le prêt d’année en année, la convention prévoyant qu’à défaut et si l’une des parties désire mettre fin à la reconduction, elle le fera par lettre recommandée 6 mois à l’avance.

Par courrier recommandé du 16 novembre 2020, le GFA représenté par M^me Y se prévalant d’un défaut de respect des engagements, à savoir :

- du défaut de paiement du loyer du mois de juillet ;

- du défaut de prise en charge des charges du logement (électricité)

- de l’usage des lieux à fins de chenil ;

- de l’occupation de parcelles non incluses dans le prêt à usage et d’interventions auprès de locataires du GFA sur lesquels ils n’avaient aucun droit ;

- du défaut de respect de l’engagement de faire suivre le courrier

- et enfin, d’un défaut de développement de l’activité comme initialement prévu, a informé les locataires de ce qu’il « ne serait pas donné de suite favorable à la poursuite du prêt à usage », et de l’engagement des demandes nécessaires pour mettre rapidement un terme à leur installation à la Borderie. La gérante évoquait à la fois l’absence de probabilité du financement par la banque et son intention de vendre l’ensemble des parts du GFA.

Par un courrier en réponse du 30 novembre 2020, M^me H Z et M. J A ont sollicité que la propriétaire revoie ses intentions à leur égard.

Soutenant que M^me H Z et M. J A étaient occupants sans droit ni titre, la SCEA Écuries AF-AG Y les a fait assigner en référé par acte d’huissier en date du 28 janvier 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes, afin d’obtenir leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le juge des contentieux de la protection a par ordonnance du 1er avril 2021 dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse, au motif que l’action de la SCEA devait être engagée contre le bailleur, sauf à prouver l’existence d’un préjudice propre permettant la mise en jeu de la responsabilité civile des occupants.
Par acte du 26 avril 2021, M^me H Z et M. J A ont fait assigner le GFA de la Borderie devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saintes pour l’audience de conciliation du 27 mai 2021 aux fins de voir reconnaître l’existence d’un bail rural verbal.

Le GFA du domaine d’Alsy (nouvelle dénomination du GFA du la Borderie selon ses statuts à jour du 11 février 2021 à la suite de la vente de 90 % des parts de M^me Y à M^me B et M. C le 11 février 2021) a fait assigner par actes d’huissier du 29 avril 2021 M^me H Z et M. J A en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes aux fins d’obtenir leur expulsion.

Par ordonnance du 23 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes statuant en référé a :

- déclaré l’action du GFA Domaine d’Alsy irrecevable ;

- déboute le GFA Domaine d’Alsy de l’ensemble de ses demandes ;

- débouté M. J A et M^me H Z de leur demande de dommages et intérêts ;

- condamné le GFA Domaine d’Alsy à verser à M. J A et M^me H Z la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- débouté le Domaine d’Alsy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

- condamné le GFA Domaine d’Alsy aux entiers dépens.

Le GFA. du domaine d’Alsy a relevé appel de cette ordonnance selon déclaration du 8 septembre 2021, visant tous les chefs du dispositif à l’exclusion du rejet de la demande de dommages-intérêts de M^me H Z et M. J A.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation ont été signifiés le 21 septembre 2021 aux intimés.

Par conclusions (n°4) du 15 novembre 2021, le GFA. du domaine d’Alsy demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 848 du code de procédure civile et R. 221-5 du code de l’organisation judiciaire

Vu les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil.

Avant dire droit :

- d’ordonner le rabat de l’Ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

- de dire que le GFA domaine d’Alsy a qualité à agir ;

En conséquence,

- de débouter M. A et M^me Z de leur demande tendant à l’irrecevabilité à agir du GFA Domaine d’Alsy pour défaut de qualité ;
En droit

- d’infirmer l’Ordonnance du 23 août 2021 en ce qu’elle a :

- déclaré l’action du GFA irrecevable;

- débouté le GFA de l’ensemble de ses demandes;

- condamné le GFA à verser à M. A et M^me Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du CPC

- débouté le GFA de sa demande au titre de l’article 700 du CPC

- rappelé que l’Ordonnance est de plein droit exécutoire ;

- condamné le GFA aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

- de dire le prêt à usage sur les installations équestres régulièrement dénoncé le 16 novembre 2020 ;

- de dire en conséquence que l’occupation des installations équestres telles qu’énumérées dans le prêt à usage a pris fin le 30 juin 2021 ;

- d’ordonner l’expulsion de M^me Z et M. A, ainsi que leurs animaux et leurs effets personnels des lieux sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- d’ordonner le concours de la force publique si de besoin ;

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement d’une astreinte de 1 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à défaut pour eux, leur enfant et leurs animaux d’avoir quitté les lieux prêtés à usage, 1 mois après la signification de la décision à intervenir ;

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 7.000 €/mois concernant les lieux prêtés à usage, à compter du 30 juin 2021, à titre de provision, et ce jusqu’à l’éviction complète des lieux ;

- de dire que M^me Z et M. A ont mis fin à leur bail d’habitation contenu dans la convention en quittant l’appartement de 80 m2 qu’ils occupaient, et ce le 24 janvier 2021 en prenant possession de celui occupé antérieurement par M^me D.

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 3 050 €/mois pour les 4 appartements détenus, à compter du 30 août 2021 et ce jusqu’à éviction complète des lieux.

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 800 €/mois pour l’occupation de l’appartement de M^me E, à compter du 24 octobre 2021 et ce jusqu’à éviction complète des lieux.

- d’ordonner l’expulsion de M^me Z et M. A, ainsi que leurs animaux et leurs effets personnels de l’appartement de M^me E, sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
- d’ordonner le concours de la force publique si de besoin ;

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement d’une astreinte de 1 500 € par jour de retard à défaut pour eux, leur enfant et leurs animaux d’avoir quitté l’appartement de M^me E et d’avoir enlevé leurs effets et si trouvant et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- de condamner M^me Z et M. A solidairement au paiement à la somme de 40 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et ce à titre de provision ;

- de condamner M^me Z et M. A solidairement à verser au GFA la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

- de condamner M^me Z et M. A solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M^me H Z et M. J A formulent en réponse dans leurs dernières conclusions du 16 novembre 2021 les prétentions suivantes ;

Au principal :

- de dire et juger le GFA Domaine d’Alsy irrecevable à agir faute de justifier de la cession et du paiement du prix des parts de M^me Y.

- Par conséquent, de dire et juger l’appel irrecevable pour défaut de qualité à agir du GFA Domaine d’Alsy

À défaut :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions d’ordre public de l’article L 411-1 du code rural

Vu les dispositions de l’article L 411-2 du code rural

Vu la jurisprudence,

Vu la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Saintes,

Vu la convocation à l’audience de conciliation du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Saintes au mois de décembre 2021

Vu la preuve rapportée d’une poursuite d’activité et du caractère onéreux de l’exploitation ;

- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et en tout état de cause

- constater que l’existence d’une contestation sérieuse résidant dans l’interprétation du contrat litigieux (la convention d’occupation précaire conclue entre les parties ne rentrant pas dans les cas de figure énumérés à l’article L 411-2 du code rural qui prévoient que les dispositions de l’article L.411-1 ne sont pas applicables) rend le juge des référés radicalement incompétent

- constater que la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent n’est absolument pas rapporté en l’espèce, par le GFA Domaine d’Alsy ;
À défaut, si par extraordinaire, la cour, statuant en référé, devait reconnaître l’existence d’un prêt à usage,

- de constater que les conditions posées par la résiliation ne sont pas respectées.

En conséquence,

- de déclarer, le GFA Domaine d’Alsy irrecevable et en tout cas mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- de débouter le GFA Domaine d’Alsy de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Vu le caractère abusif de la présente procédure d’appel ;

Vu les propos indignes développés par le GFA Domaine d’Alsy dans ses conclusions en cause d’appel ;

Vu les manquements au respect de la présomption d’innocence,

Vu les articles 32-1 du CPC et 1240 du code civil,

- de condamner le GFA Domaine d’Alsy à payer à M. A et M^me Z de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 5 000,00 €.

- de condamner le GFA Domaine d’Alsy à payer à M. A et M^me Z une indemnité de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

- condamner le GFA Domaine d’Alsy aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

- de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Saintes, saisi par M. A et M^me Z.

Il est expressément fait référence, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue l6 novembre 2021 à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action du GFA du domaine d’Alsy

1 ' L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. L’article 564 du code de procédure civile prévoit en outre que peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
Le GFA, qui soutient que cette prétention est nouvelle, indique que la cession de parts et le paiement de celles-ci n’a pas à être divulgué, alors que la personne morale est demeurée la même, que seul un changement de nom est intervenu, et enfin, que M. C et M^me B ont été nommés gérants par décision d’associés publiés.

3 ' La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, qui vise à faire écarter les prétentions adverses, est recevable même si elle est formée pour la première fois en appel. Il résulte des statuts mis à jour au 11 février 2021 que le GFA Domaine de la Borderie (dont la dénomination initiale est reprise en page 11, comme l’historique de sa constitution et la répartition initiale du capital entre M. et M^me Y), a désormais pour dénomination GFA Domaine d’Alsy. Cet élément, confirmant l’extrait Kbis produit, caractérise l’identité entre le GFA appelant (et requérant en première instance) et le GFA propriétaire des biens. L’avocat des intimés a au demeurant été informé de ce changement de dénomination par courrier officiel de l’avocat du GFA du 21 mai 2021.

4 ' Son action est donc recevable et l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande d’expulsion des installations équestres

5 ' Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1876 du code civil, le prêt à usage est essentiellement gratuit.

En application de cet article, une occupation n’a pas été consentie gratuitement lorsque le loyer est payé en nature par l’exécution de travaux ayant permis de transformer une ruine en logement habitable ; dans cette hypothèse, les parties ne sont pas liées par un prêt à usage mais par un bail.

L’article L.411-1, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. Selon l’article L.311-1 du même code, sont réputées agricoles les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.

Le caractère onéreux d’une mise à disposition de terres agricoles ne dépend pas du caractère régulier ou de l’effectivité du versement de la contrepartie expressément convenue par les parties.

Selon l’article L.411-4 du même code, les contrats de baux ruraux doivent être écrits. À défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

En cas de découpage artificiel d’une unité économique agricole dans le but de mettre en échec le statut du fermage et de tirer des revenus supplémentaires de la location des bâtiments d’habitation indispensables à l’exploitation d’un domaine rural, le bail d’habitation est indissociable du bail à ferme et l’ensemble relève du statut du fermage.

Enfin, l’occupant de parcelles agricoles qui les exploite, avec l’accord du propriétaire, à titre onéreux, bénéficie d’un bail rural, peu important, dans leurs relations réciproques, qu’un bail rural conclu avec un tiers fût en cours.

6 ' L’appelant expose que la contestation des intimés quant à l’existence d’un bail rural n’est pas sérieuse puisqu’aucune convention ne constate d’accord pour un bail rural ' impossible compte tenu du bail déjà existant sur ces parcelles, les allégations au sujet d’un bail verbal n’étant pas prouvées, tandis que l’existence d’un prêt à usage dans l’attente de la vente éventuelle du bien (après obtention du financement) est justifiée, sans interprétation nécessaire au regard de la clarté des termes. Les intimés soutiennent qu’en présence d’un bail rural verbal au sens de l’article L.411-1, alinéa 1er du code rural, soumis selon l’article L.411-4 du même code au contrat type fixé par l’arrêté préfectoral du 28 novembre 2017, et possible même si un bail antérieur était en cours, qualification dont seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut connaître, il n’est prouvé ni un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent.

7 ' La cour statuant sur appel de la décision du juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour déterminer si les intimés sont titulaires d’un bail rural (ce qui relève du seul juge du fond), mais doit en revanche examiner si la contestation tenant à l’existence d’un titre conventionnel d’occupation présente un caractère sérieux, ce qui conduirait à écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite.

8 ' Les intimés soutiennent en premier lieu qu’il convient d’apprécier dans leur ensemble les biens loués qui forment une unité économique dans laquelle les locaux d’habitation sont indispensables, pour déterminer s’ils sont soumis au statut du fermage.

9 ' Il résulte du document signé le 3 août 2020 que les parties ont traité de façon distincte, d’une part, le prêt à usage portant sur les installations professionnelles équestres d’un an, et d’autre part, la location de la maison d’habitation qui a donné lieu à la fixation d’un loyer spécifiques de 650 euros par mois (réduit, pendant la première année, à 500 euros par mois). Il n’est en outre, comme le rappelle l’appelant, démontré, ni que les bâtiments d’habitations soient indispensables à l’exploitation (notamment que la nature des activités impose une présence continue sur place), ni que les parties aient procédé à un découpage artificiel d’unité économique agricole dans le but de mettre en échec le statut du fermage (notamment au droit de préemption de la Safer), ni enfin que le loyer des bâtiments d’habitations soit volontairement surévalué pour inclure la valeur locative du centre équestre alors que les avis de valeur locative produit par le GFA chiffrent la valeur de la seule maison d’habitation à 1600 euros. Dès lors, en l’absence de caractère sérieux de l’argumentation sur une unité économique des biens, l’existence d’un bail rural doit être évaluée, compte tenu des stipulations claires des conventions entre les parties ne supposant aucune interprétation, au regard des seules parcelles exploitées à usage de centre équestre, sans inclure le bâtiment d’habitation.

10 ' Le GFA estime en outre que ces locaux font l’objet d’un simple commodat, possible même en matière rurale dès lors qu’il ne relève pas de l’article L.411-1 du code rural, et qui a conservé sa gratuité essentielle au sens de l’article 1876 du code civil. Les intimés soutiennent au contraire que le contrat dans son ensemble doit être requalifié en bail rural puisqu’il a été conclu à titre onéreux moyennant la somme mensuelle de 500 euros, et la prise en charge l’intégralité des factures d’électricité et d’eau du domaine.

11 ' A titre liminaire, la cour rappelle que compte tenu de l’absence d’unité économique entre le centre équestre et les locaux d’habitation, le versement d’un loyer de 500 euros conformément à l’accord du 3 août 2020 n’est pas de nature à contredire le caractère gratuit de la mise à disposition prévue dans la convention datée du 1er juillet 2020.

Ladite convention prévoit certes l’acquittement par l’emprunteur de s’acquitter des charges fixes, notamment les charges d’entretien courant et de menues réparations, et d’une manière générale, les charges de fonctionnement des biens prêtés, les dépenses relatives aux consommations d’eau, d’électricité et de chauffage, et les abonnements téléphoniques et internet. M^me Z établit d’ailleurs à ce titre en pièces n°22 à 25 le paiement de factures d’électricité d’août 2020 à janvier 2021, puis en pièces 49 à 54 jusqu’en juin 2021, ainsi que de factures d’eau.

Mais cette seule prise en charge a minima d’une partie des frais afférents à l’occupation des lieux (puisque le GFA conteste que ces factures soient afférentes au centre équestre) n’est pas de nature à ôter au contrat son caractère essentiellement gratuit, alors que la valeur locative de la structure a été évaluée à 7 000 euros, sans proportion avec les factures dont l’acquittement est prouvé.

Il en résulte, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si les lieux font l’objet d’une exploitation effective dans le cadre d’une activité agricole – que la soumission alléguée de cette convention de mise à disposition aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime n’est pas une contestation sérieuse, et, par voie de conséquence, que l’allégation de l’existence d’un bail rural n’est pas de nature à faire obstacle au constat d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation malgré le terme du contrat (sans qu’il y ait lieu d’ordonner le sursis à statuer sollicité à titre subsidiaire).

12 ' L’appelant expose en effet que le commodat a pris fin le 30 juin 2021 conformément à la convention, en l’absence de financement par organisme bancaire et compte tenu de l’opposition à sa reconduction, de sorte que depuis le 1er juillet 2020, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre. Il fait valoir que l’expulsion est urgente dans la mesure où les intimés sont malfaisants et où le centre équestre non entretenu est passablement dégradé. Les intimés font valoir que les conditions posées pour la résiliation ne sont pas respectées en l’absence de dénonciation du prêt à usage six mois avant son terme dans les courriers du 16 novembre et du 4 décembre 2020.

13 ' La cour relève que dans le courrier du 16 novembre 2020 produit en pièce n°27, le GFA a informé les locataires de ce qu’il « ne serait pas donné de suite favorable à la poursuite du prêt à usage », ce qui s’analyse en une manifestation claire et sans équivoque de la volonté de mettre fin à la tacite reconduction, exprimée plus de 6 mois avant le terme du contrat le 30 juin 2021. Le courrier du 4 décembre 2020, qui rappelle les manquements des emprunteurs à leurs obligations, et indique que les engagements étant loin d’être tenus, la gérante du GFA serait « obligé de prendre les mesures qui s’imposent », ne contient aucune renonciation au terme du contrat ni accord pour sa reconduction.

Dès lors, conformément aux stipulations claires de la convention d’occupation précaire, ne nécessitant aucune interprétation, les intimés sont depuis le 30 juin 2021 occupants sans droit ni titre des parcelles C 211, 212, 214 et 216 faisant l’objet de la convention de mise à disposition à titre gratuit du 1er juillet 2020, ce qui constitue un trouble manifestement illicite du seul fait de l’atteinte au droit de propriété caractérisé, trouble dont le propriétaire des lieux, appelants, est fondé à obtenir la cessation, et ce sans même qu’il y ait lieu d’examiner les conditions effectives de cette occupation et les dommages pouvant en résulter.

14 ' Infirmant l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes du GFA, la cour statuant à nouveau ordonne aux intimés de quitter les lieux objets de la convention de mise à disposition du 1er juillet 2011, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de l’arrêt et pour une durée maximale de 5 mois, et à défaut de départ volontaire, ordonne leur expulsion avec le concours de la force publique.

Sur l’expulsion des bâtiments d’habitation
En outre, l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

16 ' Il est acquis que par la convention du 3 août 2020, les parties sont convenues d’une location de la maison d’habitation pour un loyer de 650 euros (réduit à 500 euros les douze premiers mois), sans que le terme stipulé pour la convention de mise à disposition précaire lui soit applicable.

Toutefois, dans le courrier du 30 novembre 2021 en pièce n°29 par le GFA, les intimés indiquent avoir changé de logement en une demi-journée mi-octobre, le loyer étant passé de 500 euros à 1300 euros, la propriétaire ayant, selon leurs termes, manu militari fait déplacer un autre locataire. Le GFA produit également en pièce n°32 un message SMS au nom de H mentionnant la prise de possession du loft (après avoir été « virée » de la maison pour M. F).

Ces éléments, comme les pièces du dossier relatives aux relations avec M. F et M^me G, démontrent que le bien objet de cette convention n’est plus occupé par les locataires depuis mi-octobre 2021, avec leur installation dans le « loft », qui correspond au logement situé à proximité de la maison, donnant sur la cour, entouré en vert sur la photographie aérienne produite en pièce n°60 de l’appelant reprenant la pièce n°27 des intimés (sans restitution des clés).

17 – Les locataires indiquent avoir changé de logement à la demande du GFA et régler régulièrement le loyer et les charges du logement dans le cadre du bail. Le GFA expose au contraire que M^me Z et M. A, après divers agissements ayant pour but de faire fuir les occupants précédents, ont profité des absences régulières de M^me E, locataire du GFA, en raison de la maladie de son enfant âgé de 6 ans, pour prendre possession de deux appartements par effraction et les dégrader.

18 ' Il résulte effectivement de la pièce n°61 de l’appelant que l’huissier de justice ayant effectué ses constatations sur les lieux a précisé que M^me Z et M. A résidaient dans la maison entourée en rouge sur la pièce 61, lequel ne correspond pas l’appartement situé dans la cour qu’ils déclarent occuper. En outre, M^me N E a déposé plainte le 17 août 2021 en relatant que M^me Z, avait pris possession de son appartement (ce qui était confirmé par des publications sur les réseaux sociaux) à la faveur d’un déplacement d’un mois à Orsay en raison d’une hospitalisation de son fils, avec des dégradations sur les meubles. Ces éléments relatifs à l’occupation d’un autre appartement que celui que les intimés occupaient, donnant sur la cour, sont confirmés par l’attestation de M^me O P mentionnant que M^me Z était sortie de l’appartement qu’elle occupe en face des écuries.

L’affirmation d’un accord du GFA pour l’occupation d’un autre appartement que l’appartement initialement occupé (« loft ») n’est étayée par aucun élément du dossier mais au contraire contredite par le dépôt de plainte, en son nom, de M^me M AH-AI le 27 janvier 2021 pour des faits de violation de domicile, en mentionnant qu’après le départ de M^me Q R le 21 janvier 2021, et alors que le bail était toujours à son nom, M^me Z et M. A seraient, selon la locataire, entrés par effraction et occuperaient irrégulièrement la location.

Ainsi, c’est à bon droit que le GFA soutient que M^me Z et M. A ne disposent d’aucun titre d’occupation pour le logement (anciennement occupé par M^me E) qu’ils occupent actuellement.

19 ' Il est ainsi fondé à solliciter la cessation du trouble manifestement illicite que constitue cette occupation sans droit ni titre, et à obtenir, sous la même astreinte prévue au dispositif, leur expulsion.

Sur les demandes de provision au titre d’indemnités d’occupation 20 – Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

21 – Le GFA demande la fixation d’une indemnité d’occupation tant pour le centré équestre, outre qu’au titre des quatre appartements occupés puis dégradés en violation de toutes les règles relatives aux baux d’habitation, dont les serrures ont été changées pour trois d’entre eux lors de l’expulsion de la maison principale sans que la relocation soit possible en raison de leur état et du comportant insultant et menaçant de M^me Z.

22 ' L’occupation du centre équestre sans droit ni titre depuis le 30 juin 2021 justifie la condamnation des occupants sans droit ni titre au paiement au propriétaire, à compter de cette date et à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation compensant l’indisponibilité du bien, qui sera fixée, pour la structure du centre équestre, à la somme de 7 000 euros mensuels correspondant à l’évaluation produite en pièce n°19, émanant de l’agence Bernollin immobilier, dont la pertinence n’est pas contestée par les intimés.

23 ' En outre, il est établi qu’à compter du 21 janvier 2021, les intimés n’ont plus occupé le logement qu’ils exposent avoir occupé en lieu et place de la maison originellement louée, tout en maintenant le paiement du loyer de 500 euros, en prenant possession de l’appartement n°1 précédemment occupé par M^me Q R. Au regard de la plainte déposée par cette locataire, et des pressions exercées auprès de celle-ci (notamment, comme elle le relate dans la main courante du 7 décembre

2020, par le blocage de son accès au sèche linge et la restitution du linge dans un sac avec des mégots et cendres de cigarettes), et de la plainte également déposée au nom du GFA le 27 janvier

2021, la contestation des intimés selon lesquels cette prise de possession serait intervenue en accord avec le GFA n’est pas sérieuse. soit démontré, Dès lors, à compter du 21 janvier 2021, et jusqu’à la reprise par le propriétaire de l’appartement n°1 le 22 octobre 2021 à l’occasion de l’expulsion des occupants de la maison, la propriétaire est fondée à obtenir la condamnation des occupants à une indemnité d’occupation de 500 euros mensuels, montant non contestable de la valeur de l’occupation de l’appartement (l’avis de valeur de 800 euros excédant la valeur convenue initialement entre les parties pour des biens de valeur supérieure), et ce, sans que les versements correspondant à l’occupation du « loft » depuis mi-octobre 2020 puisse être imputés sur cette indemnité à défaut de preuve d’une restitution effective des locaux dudit loft. Les intimés seront donc condamnés à ce titre au paiement d’une provision totale de 4 500 euros pour les 9 mois d’occupation effective, ayant cessé lors de la reprise des lieux par le propriétaire (sans que l’impossibilité alléguée de relocation puisse conduire à étendre l’indemnité d’occupation au-delà de cette date, cette demande relevant de la réparation de l’indemnité de jouissance).

24 ' Alors que la libération de l’appartement n°1 n’était pas intervenue, il est également établi, comme il a été relevé ci-dessus, que les intimés ont à compter au moins du 17 août 2021 occupé l’appartement précédemment occupé par M^me N E, qui a déposé plainte à cette date au titre d’une violation de domicile de l’appartement n°1, dans lequel elle vivait avec ses trois enfants depuis le 1er août 2020 (en vertu d’un bail signé de M^me Z qui se présentait comme la propriétaire, avec un versement en espèces à M. A pour le premier loyer, avant de réaliser l’identité de la propriétaire réelle, à laquelle les loyers ont été versés par virement en novembre 2020). Cette occupation illicite du logement justifie la demande d’indemnité d’occupation (sans imputation des loyers versés contractuellement au titre du logement donnant sur la cour dont la restitution n’est pas prouvée) pour ces biens depuis la date du 17 août 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, à hauteur de 500 euros constituant, pour les mêmes raisons qu’exposé ci-dessus, le montant non contestable de l’obligation.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts pour préjudice moral 25 ' Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

26 ' Le GFA sollicite l’indemnisation du préjudice subi du fait de la possession de 4 appartements sans droit ni titre, dont deux ont été fracturés, des violences sur l’entourage, de la diffamation de M^me B sur les réseaux sociaux, de la mise en vente de la maison de M^me B et M. C.

27 ' Il résulte en premier lieu du courrier de commandant en second du groupement de gendarmerie départementales de la Charente-Maritime du 9 mars 2021 produit en pièce n°16 que la gendarmerie d’Aulnay est intervenue sur le site à 10 reprises entre le 1er décembre 2020 et le 31 janvier 2021, conduisant à l’ouverture de cinq enquêtes judiciaires et au dépôt de 4 mains courantes pour des faits ne relevant pas d’infraction à la loi pénale, aucune de ces plaintes et mains courantes n’émanant de M^me X Y. Mais ces éléments n’établissent pas de façon incontestable un comportement fautif des intimés, faute de toute connaissance de l’identité des plaignants et de la nature des plaintes.

En revanche, M^me Q D a déposé une main courante le 7 décembre 2020 dans lequel elle relate que M^me Z et M^me G avaient fermé le garage dans lequel était présent son sèche-linge, et qu’elles avaient restitué le linge avec des mégots de cigarette. En outre, sans un courrier produit en pièce n°9 par le GFA, et qui, bien que non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile peut être retenu comme élément probant par la cour dès lors qu’il a été soumis à la contradiction dans le cadre de la procédure et qu’il est étayé par les plaintes susmentionnées, elle explique que H Z s’était installé dans la maison de S T, locataire, qui a été ensuite logé dans le mobile-home, puis que M^me Z avait voulu prendre son logement, plus grand, et la poussait à partir, puis un harcèlement de celle-ci à la suite de divers incidents (avec des coupures de courant intempestives).M^me E relate également des violences le 4 janvier 2021).

En outre, le GFA démontre que M^me N E a déposé plainte le 4 janvier 2021 pour des violences de M^me Z, puis que dans sa plainte le 17 août 2021 au titre de la violation de domicile de l’appartement n°1, elle a mentionné que M^me Z, à compter des virements faits à M^me Y, avait coupé l’électricité, puis avait pris possession de son appartement avec des dégradations sur les meubles.

Ces éléments de preuve établissent, sans qu’une contestation sérieuse puisse être élevée par les intimés, la réalité d’un comportement fautif à l’égard des autres locataires du GFA occasionnant un préjudice pour le GFA dans leurs relations avec eux.

En outre, M. U V indique, dans l’attestation produite en pièce n°53 avoir changé les serrures avec le propriétaire le 6 novembre 2021, et précise que les locaux repris étaient en très mauvais état. M. W AA, M^me AB AC, M^me O P et M. AD AE également présents à cette occasion, ont mentionné l’absence d’entretien (et de matériel pour le faire), la présence de mauvaises herbes, et d’excréments d’animaux, ainsi que l’attitude injurieuse de M^me Z. Si M^me Z a déposé plainte le 3 novembre 2021 pour cette intervention, disant qu’ils s’étaient montrés injurieux, et étaient entrés de force, ces allégations contraires aux mentions concordantes des attestations n’emportent pas la conviction de la cour et ne constituent pas, en l’absence de tout autre élément, une contestation sérieuse faisant obstacle à la provision sollicitée.

Enfin, les photographies produites par le propriétaire en pièce n°51 démontrent un défaut d’entretien (notamment la végétation se développant dans la carrière et en divers emplacements destinés aux chevaux, ainsi que de nombreuses toiles d’araignées sur l’un des lavabos. Ces photographies dont il n’est pas établi qu’elles auraient été prises en violation d’une obligation de loyauté dans la recherche de preuve démontrent également le préjudice subi par le GFA.
Ces constatations concordantes dont rien ne permet de mettre en doute la valeur probante, démontrent une dégradation des locaux loués et occupés par les intimés successivement, imputable à leur comportement.

28 ' Au regard de ces éléments, l’appelante est en l’absence de contestation sérieuse des intimés fondée à obtenir leur condamnation au paiement d’une provision de 2 000 euros à valoir sur le préjudice moral (seul poste de demande, à l’exclusion du préjudice matériel lié aux dégradations) subi du fait des fautes des intimés dans le cadre de l’occupation des lieux.

Sur la demande des intimés au titre de la procédure abusive

29 – L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés et l’article 559 qu’en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice et d’une voie de recours, même mal fondées, ne dégénère en abus qu’à condition qu’une faute soit commise par son auteur, quelle que soit sa gravité, qu’il s’agisse d’une faute simple, d’une action téméraire, d’un acharnement procédural, d’une intention nocive, malveillance, d’une erreur grossière, d’une légèreté « blâmable » ou encore de man’uvres reconnues dilatoires.

30 ' Il résulte de ce qui précède que les demandes de l’appelant sont pour la majeure partie fondées, de sorte que leur action ne relève pas d’un abus du droit d’agir ; la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

31 ' Les intimés qui succombent supporteront tant les dépens de première instance que d’appel, et leurs frais irrépétibles (les dispositions de l’ordonnance de ce chef étant infirmées). Ils devront payer à l’appelant une somme de 3 000 euros au titre des frais engagés pour sa défense et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 23 août 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- Ordonne à M^me H Z et M. J A de libérer dans le délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les équipements et parcelles du centre équestre cadastrés C 211, 212, 214 et 216 mis à disposition selon convention datée du 1er juillet 2011, y compris des animaux présents sur les lieux ;

- Dit que passé ce délai, M^me H Z et M. J A seront redevables solidairement envers le GFA du domaine d’Alsy d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pour une durée maximale de 5 mois, jusqu’à complète libération des lieux ;

- Ordonne à défaut de départ volontaire, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A à payer au GFA du domaine d’Alsy une indemnité d’occupation à hauteur de 7.000 euros par mois à compter du 30 juin 2021, concernant lesdits lieux à titre de provision, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

- Ordonne à M^me H Z et M. J A de libérer l’appartement actuellement

o c c u p é p a r l e u r s s o i n s , a n c i e n n e m e n t o c c u p é p a r M m e M a r c h a n d , à V i l l e m o r i n (Charente-Maritime), lieudit 'La Borderie', face aux écuries, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Dit que passé ce délai, M^me H Z et M. J A seront redevables solidairement envers le GFA du domaine d’Alsy d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pour une durée maximale de 5 mois, jusqu’à complète libération des lieux ;

- Ordonné à défaut de départ volontaire, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A à payer au GFA du domaine d’Alsy une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois à compter du 17 août 2021, concernant lesdits lieux, à titre de provision, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A à payer au GFA du domaine d’Alsy une provision de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) au titre de l’occupation sans droit ni titre de l’appartement n°1 (anciennement occupé par M^me D) du 21 janvier au 22 octobre 2021 ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A à payer au GFA du domaine d’Alsy une la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et ce à titre de provision ;

- Rejette la demande de dommages-intérêts de M^me H Z et M. J A ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A aux dépens de première instance et d’appel ;

- Condamne solidairement M^me H Z et M. J A à payer au GFA du domaine d’Alsy une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette la demande de M^me H Z et M. J A sur ce fondement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. AJ AK AL AM

2 ' Les intimés contestent la recevabilité de l’action du GFA, en faisant valoir que cette fin de non-recevoir est recevable à hauteur d’appel et de la compétence exclusive de la cour en présence d’une fixation à bref délai, au motif que l’extrait Kbis ne démontre pas le transfert de parts.

15 ' Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.