AFFAIRE :N° RG 21/03025 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-G3VM

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 29 Juillet 2021 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP

de COUTANCES – RG n° 19/00045

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 25 MAI 2023

APPELANTE :

S.C.I. LA CARAVELLE

N° SIRET : 825 292 758

[Adresse 2]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIME :

Monsieur [V] [Z]

né le 24 Février 1952 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Christophe SOURON, substitué par M^e CECCALDI, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 16 mars 2023

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 25 mai 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

La SCI La Caravelle est propriétaire d’une parcelle de terrain sise [Adresse 3]), cadastrée section AA n°[Cadastre 4], contiguë à la parcelle appartenant à M. [V] [Z], cadastrée section AA n°[Cadastre 1].

Tant la SCI La Caravelle que M. [Z] revendiquent la propriété du mur en pierre séparant les deux fonds.

Le bornage amiable des deux parcelles de terrain n’ayant pu aboutir, la SCI La Caravelle a, par exploit d’huissier de justice en date du 3 décembre 2018, assigné M. [Z] devant le tribunal d’instance de Coutances aux fins de bornage judiciaire et de désignation d’un expert.

Suivant jugement avant dire droit du 29 août 2019, le tribunal d’instance de Coutances a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [S] [R].

Le rapport d’expertise a été déposé le 22 septembre 2020.

Par jugement contradictoire du 29 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Coutances a :

— constaté que le mur séparant la parcelle AA n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI La Caravelle de la parcelle AA n°[Cadastre 1] appartenant à M. [V] [Z] est mitoyen ;

— dit que la limite des fonds se situe à la moitié de l’épaisseur de ce mur ;

— dit que l’entretien de ces murs est laissé à la charge de M. [V] [Z] et la SCI La Caravelle par moitié ;

— condamné M. [V] [Z] au paiement de la moitié des frais de bornage en ce compris, l’expertise amiable et l’expertise judiciaire, à verser à la SCI La Caravelle ;

— débouté la SCI La Caravelle de ses demandes ;

— débouté M. [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI La Caravelle au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à verser à M. [V] [Z] ;

— condamné la SCI La Caravelle aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 4 novembre 2021, la SCI La Caravelle a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 26 septembre 2022, la SCI La Caravelle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

— Constater que le mur de clôture séparant les parcelles litigieuses est privatif et appartient à la SCI La Caravelle,

En conséquence,

— Condamner M. [V] [Z], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision par voie d’huissier, à mettre fin à l’empiétement observé sur la propriété de la SCI La Caravelle en déposant l’ancrage des pannes de la toiture de son garage scellées dans le mur séparatif, et à remettre en état ledit mur,

— Condamner M. [V] [Z] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre aux entiers dépens de première instance,

— Condamner M. [V] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 28 avril 2022, M. [Z] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris,

— Débouter la SCI La Caravelle de son appel et de toutes ses demandes

— Condamner la SCI La Caravelle au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

La demande tendant à voir écarter des débats les photographies produites par la SCI La caravelle comme ayant été prises illégalement, développée par M. [Z] dans le corps de ses conclusions, ne figure pas dans leur dispositif. Elle ne sera donc pas examinée.

L’article 2258 du code civil dispose: 'La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.'

L’article 2272 al 1du code civil précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’article 653 du code civil énonce : 'Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.'

La SCI LA Caravelle revendique la propriété privative du mur séparatif en se fondant sur son titre de propriété et celui de son auteur et la configuration des lieux (ancienneté et préexistence du mur d’enceinte de sa propriété au garage de l’intimé). Elle produit notamment un rapport d’expertise amiable de M. [K] et des courriers des géomètres-experts [T] et [X].

M. [Z] prétend qu’il a acquis la propriété mitoyenne du mur par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

Le premier juge a validé les conclusions de l’expert judiciaire qui, après des investigations menées contradictoirement, visite des lieux et analyse des pièces, a conclu que la propriété du mur ne pouvait être établie de manière certaine et que dès lors, le mur séparatif devait être considéré comme mitoyen par application de la présomption de l’article 653.

La propriété immobilière se prouve par tous moyens.

La preuve par usucapion prime sur les autres preuves (titres, indications cadastrales, configuration des lieux …) dans la mesure où elle a une valeur acquisitive autant que probatoire.

Dès lors, il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de l’usucapion revendiquée par l’intimé sont réunies.

En vertu des articles 2261 et 2272 du code civil, M. [Z] doit justifier d’une possession trentenaire, continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Les qualités de la possession sont présumées exister à moins que le contradicteur du possesseur ne démontre le contraire.

Il résulte du rapport d’expertise et des photographies versées aux débats que les poutres de la toiture du garage de M. [Z] sont ancrées dans le mur litigieux, dans sa demi- épaisseur, tandis que les dernières constructions de la SCI La caravelle sont indépendantes dudit mur.

M. [Z] verse aux débats trois attestations qui établissent que ce garage existe depuis au moins les années cinquante, soit depuis plus de 30 ans.

La SCI La caravelle conteste les caractères publique, paisible et non équivoque des actes matériels de possession susvisés.

Comme exactement retenu par le premier juge, en l’absence d’une dissimulation volontaire par M. [Z] et ses auteurs de l’ancrage des pannes de charpente dans le mur, le caractère publique de la possession doit être retenu.

Sur le second critère, l’appelante fait valoir que l’intimé ne justifie pas d’une autorisation préalable donnée par ses prédécesseurs pour la construction du garage en appui du mur.

La possession est paisible lorsqu’elle est exempte de violences matérielles et morales.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que l’entrée et le maintien en possession sont intervenus en l’espèce au moyen de violences, étant observé que la construction du garage n’a donné lieu à aucune contestation ni réclamation tant lors de son édification que pendant les 50 années et plus qui ont suivi.

Enfin, la destruction et réfection d’une partie du mur séparatif en 2017 par la SCI La caravelle, sans réaction de M. [Z], ne suffit pas à qualifier sa possession d’équivoque. Il sera précisé que ces travaux ont été effectués sans autorisation administrative ou déclaration préalable, ce qui a valu à l’appelante d’être condamnée pénalement.

Les actes matériels de possession accomplis par M. [Z] révèlent ainsi sans ambiguïté son intention de se conduire en propriétaire mitoyen du mur.

La circonstance que ce dernier n’a jamais occupé personnellement son garage, loué à un tiers, est indifférente car il peut invoquer les actes de possession accomplis en son nom par son locataire.

Dès lors, la possession est conforme aux exigences légales et les conditions d’acquisition de la propriété mitoyenne du mur par usucapion remplies.

Par suite, le jugement mérite confirmation en ce qu’il a constaté que l’ouvrage litigieux est mitoyen et en ses dispositions subséquentes.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

La SCI La caravelle succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à M. [Z] la somme complémentaire de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI La caravelle à payer à M. [V] [Z] la somme complémentaire de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI La caravelle de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE la SCI La caravelle aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY