AFFAIRE : N° RG 22/02658

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d’ARGENTAN en date du 08 Septembre 2022

RG n° 11-21-0001

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [H] [C]

née le 20 Avril 1964 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Marianne BARRY, avocat au barreau d’ARGENTAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022005882 du 29/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIME :

Monsieur [L] [F]

né le 24 Août 1939 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Elodie BOREE, avocat au barreau d’ARGENTAN

DEBATS : A l’audience publique du 03 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 26 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2014, M. [L] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [C], portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 350 euros hors charges avec indexation.

Le 13 décembre 2019, un arrêté préfectoral d’insalubrité du logement donné à bail a été rendu, la mainlevée étant intervenue suivant nouvel arrêté du 7 février 2020.

Par acte d’huissier du 20 avril 2021, M. [L] [F] a fait délivrer à Mme [H] [C] un commandement de payer la somme principale de 1.225,89 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte d’huissier du 9 juin 2021, Madame [H] [C] a assigné M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan, sollicitant principalement la suspension du paiement des loyers et la condamnation du bailleur à effectuer plusieurs travaux locatifs, outre sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement du 8 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan a :

— débouté Mme [H] [C] de sa demande de suspension des loyers à compter du 1er janvier 2021 ;

— débouté Mme [H] [C] de sa demande d’annulation du commandement de payer ;

— constaté que les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant Mme [H] [C] à M. [L] [F] sont réunies depuis le 20 juin 2021 ;

— fixé à la charge de Mme [H] [C] à compter du 21 juin 2021 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et charges, et soumis aux mêmes variations, payable mensuellement ;

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.191,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2021 sur la somme de 1.112 euros et sur le surplus à compter du 19 août 2021 ;

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 50 euros au titre de la clause pénale contenue dans le contrat de bail ;

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sur les sommes échues à cette date et, pour les échéances à venir, à compter du jour où chacune d’entre elles sera due ;

— constaté que le montant de l’indemnité d’occupation dû par Mme [C] suivant décompte arrêté au 31 mars 2022 s’élève à 3.396 euros ;

— condamné M. [L] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation des sommes dues entre les parties conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;

— débouté Mme [H] [C] de sa demande d’octroi de délais ;

— autorisé M. [L] [F] à faire expulser Mme [H] [C] et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 7], au besoin avec l’aide de la force publique, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles laissés dans les lieux après l’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que en cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, la locataire peut former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [H] [C] aux dépens de I’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 avril 2021 ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 16 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [H] [C] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 16 avril 2024, Mme [H] [C] demande à la cour de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— Rejeter l’intégralité des demandes de M. [L] [F],

— Dire et juger que la locataire a quitté les lieux au 18 août 2023,

— Dire et juger que la demande de M. [L] [F] aux fins d’expulsion de la locataire est devenue sans objet,

— Dire et juger que la demande de Mme [H] [C] aux fins de travaux est devenue sans objet,

— Condamner M. [L] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 18.745 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 18 août 2023,

— Ordonner la compensation des sommes qui pourraient être dues entre les parties,

Subsidiairement,

— Dire et juger que Mme [H] [C] pourra se libérer des sommes qui pourraient être dues par le paiement de 23 échéances mensuelles d’un montant de 50 euros et le solde à la 24e échéance,

— Condamner Mme [H] [C] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.

Par dernières conclusions déposées le 11 janvier 2024, M. [L] [F] demande à la cour de :

— Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

— Prendre acte du départ de la locataire, Mme [H] [C] , et de la reprise des lieux par le bailleur, M. [L] [F], au 18 août 2023,

— Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

* condamné M. [L] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

* ordonné la compensation des sommes dues entre les parties conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;

* condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 50 euros au titre de la clause pénale contenue dans le contrat de bail,

Statuant à nouveau sur ces points,

— Juger sans objet la demande de Mme [H] [C] aux fins de travaux,

— Juger sans objet la demande de M. [L] [F] aux fins d’expulsion de la locataire,

— Prendre acte de la reprise des lieux au 18 août 2023,

— Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] une somme de 9.729,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus de février 2021 au 18 août 2023, outre la somme de 283 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2020 à 2023,

— Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] une indemnité de 1.001,26 euros au titre de la clause pénale,

— Réduire de manière conséquente son préjudice,

— Autoriser M. [L] [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix, aux frais et risques de Mme [H] [C],

En tout état de cause,

— Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [H] [C] aux entiers dépens qui devront également comprendre les frais du constat d’huissier rendu nécessaire du fait du départ de la locataire sans préavis ni remise des clés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

La cour constate que la locataire a quitté les lieux donnés à bail le 18 août 2023 et que les demandes de travaux et d’expulsion sont devenues sans objet.

M. [F] sera débouté de sa demande relative au transport des meubles restés dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais et risques de Mme [C], le sort desdits meubles devant être réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution qui décrivent les diligences devant être opérées par le commissaire de justice.

Sur la résiliation du bail

Mme [C] ne demande plus l’annulation du commandement de payer les loyers du 20 avril 2021.

C’est par ailleurs par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et statué sur l’indemnité d’occupation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces point.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces obligations du bailleur sont reprises à l’article 6 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

La locataire soutient qu’elle a subi un préjudice de jouissance pendant toute la période d’occupation du logement, que le logement est resté insalubre durant toute cette période et que c’est à tort que le premier juge a retenu qu’elle avait empêché l’accès à son logement pour la réalisation des travaux.

Le bailleur fait valoir que la maison était en bon état lors de la prise à bail, que Mme [C] ne l’a jamais sollicité pour des travaux avant la procédure, que celle-ci n’a pas permis l’accès au logement pour la pose d’une VMC, d’un détecteur de fumée, le remplacement du robinet de la cuisine, la réparation de la fuite dans la cuisine, le changement du radiateur de la salle de bain, que la locataire ne justifie pas de la fuite de la toiture, de l’absence d’eau chaude ou encore de la non-conformité de l’installation électrique et que l’état du logement est dû à un manque d’entretien de la part de cette dernière.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la maison donnée à bail a fait l’objet le 13 décembre 2019 d’un arrêté préfectoral relatif au traitement d’urgence de situation d’insalubrité présentant un danger imminent et que le logement a été interdit à l’habitation jusqu’à la réalisation des travaux.

Le bailleur a été mis en demeure de réaliser la mise en sécurité de l’installation éléctrique et la réfection du plafond de la chambre à coucher parentale.

Cet arrêté faisait suite à un courrier de l’ARS du 12 décembre 2019 adressé à M. [F] qui mettait en exergue le dysfonctionnement de l’installation électrique, le fait qu’à la suite d’infiltrations résolues au jour du rapport, provenant d’une fuite du ballon d’eau chaude situé dans le grenier, l’occupation de la chambre parentale était devenue dangereuse par l’instabilité du plafond, l’absence de ventilation efficace dans la cuisine, la salle d’eau et les sanitaires, la mauvaise isolation du bâtiment favorisant le refroidissement de celui-ci en période hivernale, un taux élevé d’humidité (68% sur l’ensemble du logement), des points de moisissures importants sur le mur jouxtant le coin douche, la robinetterie de la cuisine en mauvais état, le robinet d’alimentation situé dans le logement du point d’eau extérieur présentant des fuites, la locataire étant obligée de le fermer après chaque usage, un système d’évacuation des eaux usées qui serait non conforme à la réglementation, l’absence de détecteur de fumée.

L’ARS souligne que le logement présente un encombrement certain ainsi qu’un manque de luminosité dû notamment au calfeutrage en partie des ouvrants, conséquence du mode de vie des locataires qui utilisent en permanence la lumière artificielle.

Par arrêté préfectoral du 7 février 2020, il a été prononcé la mainlevée de l’arrêté du 13 décembre 2019, les travaux ayant permis de résorber les causes d’insalubrité visées dans le permier arrêté ayant été réalisés.

La maison a pu être de nouveau utilisée à des fins d’habitation.

Une fiche de pré-repérage de l’état du logement rédigé par le Pôle ornais de lutte contre l’habitat indigne du 19 octobre 2021 fait état d’une fuite d’eau dans la cuisine à l’arrivée d’eau principale générant des infiltrations d’eau, l’absence de radiateur dans la salle de bain, des travaux électriques qui ne semblent pas aux normes, la locataire signalant qu’une prise de la cuisine a prix feu, la présence de moisissures, une insuffisance d’isolation, une absence de ventilation, l’absence de détecteur de fumée, des infiltrations en toiture et des dégradations des peintures, plafonds, papiers peints.

Cette fiche précise qu’elle a été rédigée à la suite d’une visite à domicile.

Une nouvelle fiche de pré-repérage a été rédigée après une visite du 18 octobre 2022 dont il ressort que l’état général du logement se dégrade précisant que l’installation du ballon d’eau chaude est hors service.

Il sera relevé qu’il n’est aucunement précisé si les fuites avec infiltrations au niveau de la toiture sont anciennes ou récentes étant précisé que l’ARS ne soulevait pas ce désordre et que le constat d’huissier de justice réalisé à la demande de la locataire le 1er septembre 2021 fait état d’un défaut d’isolation mais pas d’infiltrations au niveau de la toiture.

Le bailleur établit avoir sollicité une entreprise pour réaliser les travaux énumérés ci-dessus et qu’il avait l’intention de changer le radiateur de la salle de bain.

Il est également justifié des difficultés d’accès au logement du fait de la locataire (pièce 4) et la société Antoine et Associés a attesté le 22 juin 2021 de ce qu’elle n’arrivait pas à prendre rendez-vous avec la locataire étant rappelé que celle-ci était tenue par la loi de laisser l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état de l’immeuble.

Ces difficultés sont établies pour une période allant de mars 2020 à août 2021.

Il sera constaté en outre que le premier juge a retenu que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 20 juin 2021 et que Mme [C] ne remet pas en cause cette disposition du jugement.

Concernant l’installation électrique, M. [F] justifie en produisant la facture du 13 janvier 2020 (pièce 2 de M. [F]) avoir fait procéder à une remise en sécurité électrique ce qui a eu comme conséquence la mainlevée de l’arrêté préfectoral du 13 décembre 2019.

Par ailleurs, le nouveau problème soulevé par le POLHI d’une prise ayant pris feu est dû selon l’entreprise Antoine et Associés au mauvais état de la prise du sèche linge de Mme [C]. (Pièce 17 de M. [F])

Mme [C] ne justifie d’aucune autre cause et le POHLI n’apporte aucune information sur les causes du dégât invoqué par Mme [C].

Il n’apparaît dès lors pas que l’installation électrique a été défaillante à la suite des travaux réalisés en janvier 2020.

Par ailleurs le mauvais entretien du logement par la locataire est établi par le courrier de l’ARS qui évoque un calfeutrage des ouvrants lié au mode de vie des locataires et une absence de luminosité et le procès-verbal de reprise des lieux du 18 août 2023 dont il ressort que le logement a été laissé crasseux et souillé.

L’absence d’aération du logement n’a pu qu’accentuer les désordres liés à l’humidité.

Les pièces communiquées par Mme [C] établissent toutefois l’existence d’un problème important d’humidité lié à un manque d’isolation, à l’absence de ventilation efficace et de chauffage efficient, à des équipements en mauvais état entraînant des fuites.

Mme [C] a subi du fait de cette situation un préjudice de jouissance.

L’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état.

Elle ne justifie pas de difficulté avant le constat d’huissier du 30 septembre 2019.

Elle est donc mal fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance dès l’entrée dans les lieux.

Il doit par ailleurs être tenu compte du comportement de la locataire qui n’a pas permis la réalisation des travaux dès mars 2020 et qui n’a pas entretenu le logement de manière satisfaisante aggravant nécessairement l’état de celui-ci.

La locataire n’établit pas avoir quitté le logement pendant la période d’interdiction d’habitation ni avoir supporté des coûts supplémentaires pendant cette période.

Au vu ce ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a évalué à 1.000 euros le préjudice de jouissance.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la demande en paiement

M. [F], actualisant sa créance, justifie des impayés de loyers à hauteur de 9.729,59 euros et taxes d’ordures ménagères à hauteur de 283 euros.

Mme [C] ne conteste pas ces sommes dont elle sera condamnée au paiement.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

C’est en outre par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a réduit à 50 euros le montant de la clause pénale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances des parties.

Sur les délais de paiement

Mme [C] travaille comme conducteur de véhicule et perçoit un salaire de 1.419 euros.

Elle ne justifie d’aucun versement en cours pour apurer sa dette locative et il doit être constaté qu’elle a donc déjà de fait bénéficié de larges délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [C], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel qui comprendront le coût du procès-verbal de reprise , à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Constate que que les demandes de travaux et d’expulsion sont devenues sans objet ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.191,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2022 et la somme de 3.396 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 mars 2022 ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 août 2023 la somme de 10.012,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute Mme [H] [C] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute Mme [H] [C] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne Mme [H] [C] aux dépens d’appel qui comprendront le coût du procès-verbal de reprise du 18 août 2023 ;

Déboute les parties de leurs demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY