Cour d'appel de Caen, 2e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 24/02136

TGI 11 juillet 2024

CA Caen
Infirmation partielle 2 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à des délais de paiement en cas de difficultés financières
La cour a constaté que la demande de délais de paiement n'était pas recevable car elle ne portait pas sur des créances antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire.
Rejeté
Obligation du bailleur de réaliser des travaux
La cour a confirmé le rejet de cette demande, considérant qu'elle n'était pas utilement critiquée et que les conditions pour contraindre le bailleur n'étaient pas remplies.
Rejeté
Droit à une indemnité pour privation de jouissance
La cour a débouté la S.A.S. Max Case de cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée sur des éléments suffisants.
Accepté
Irrecevabilité des demandes en raison de la liquidation judiciaire
La cour a constaté que les demandes de la S.C.I. Lado étaient irrecevables car elles portaient sur des créances antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire.

Résumé par Doctrine IA

La SCI Lado a renouvelé un bail commercial avec la SARL Bathedou, qui a ensuite cédé son droit au bail à la SAS Max Case. La SAS Max Case a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire. La SCI Lado a signifié un commandement de payer pour des loyers impayés, et la SAS Max Case a demandé des délais de paiement et des travaux.

Le tribunal de première instance a accordé des délais de paiement à la SAS Max Case, suspendu les effets de la clause résolutoire, et ordonné l'expulsion en cas de non-paiement. La cour d'appel, saisie par la SAS Max Case, a constaté que la procédure de liquidation judiciaire de cette dernière rendait irrecevables les demandes de la SCI Lado visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à fixer une indemnité d'occupation.

La cour d'appel a donc infirmé l'ordonnance de première instance sur ces points, tout en confirmant les dispositions relatives au rejet des demandes de travaux et d'indemnité provisionnelle de la SAS Max Case. La SCI Lado a été condamnée aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 2 oct. 2025, n° 24/02136
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	24/02136
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 11 juillet 2024, N° 23/00673
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Noël LEJARDAlain LANIECEBlandine DAVIDLouise BENNETT
Parties :	S.A.S. MAX CASE c/ S.C.I. LADO

Texte intégral

AFFAIRE :N° RG 24/02136

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 11 Juillet 2024 du Président du TJ de [Localité 7]

RG n° 23/00673

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

S.A.S. MAX CASE

N° SIRET : 878 786 797

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Louise BENNETT, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Blandine DAVID, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. LADO

N° SIRET : 449 525 724

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître [Y] [J] mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS MAX CASE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 juin 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 02 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

* *

Par actes sous seing privé des 6 et 11 décembre 2018, la SCI Lado a renouvelé le bail commercial consenti à la SARL Bathedou, portant sur des lots dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2027, moyennant un loyer de 18.000 euros hors taxes et hors charges par an, payable d’avance en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de 4.500 euros chacun.

Par acte en date du 28 novembre 2019, la SARL Bathedou a cédé son droit au bail à la SAS Max case.

Suivant jugement du 14 décembre 2022, le tribunal de commerce de Caen a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Max case, désignant Me [J] en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la SCI Lado a signifié à la SAS Max case un commandement de payer visant la clause résolutoire à raison de loyers demeurés impayés d’un montant de 8.261,59 euros pour la période allant du 15 décembre 2022 au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la société Max case a assigné la SCI Lado devant le président du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé afin de solliciter, en application des dispositions de I’article L.145-1, l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter des loyers demeurés impayés, de voir enjoindre le bailleur de procéder à des travaux de mise aux normes et de réfection, sous astreinte, et d’obtenir le versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, outre les frai irrépétibles et les dépens.

Par ordonnance de référé du 11 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Caen a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

— constaté la caducité de l’assignation délivrée le 9 janvier 2024 ;

— débouté la société Max case de ses demandes tendant à contraindre sous astreinte la SCI Lado à la réalisation de travaux et à la condamnation de cette dernière à Iui payer une indemnité provisionnelle pour privation de jouissance ;

— constaté que la société Max case était redevable d’une dette de loyers auprès de la SCI Lado pour un montant de 8.000,60 euros couvrant la période du 15 décembre 2022 au 31 décembre 2023, tel que cela ressort d’un commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 ;

— accordé à la société Max case un délai de paiement pour les sommes dues à la SCI Lado à compter du 25 novembre 2023 en trois mensualités successives de 2.248,84 euros et une quatrième mensualité de 1.254,08 euros ;

— suspendu pendant la période des délais de paiement accordés les effets de la clause résolutoire en cas de paiement de la somme restant due selon les modalités arrêtées et des loyers courants ;

— débouté la SCI Lado de ses demandes formées en lien avec la poursuite de l’application de la clause résolutoire ;

— constaté en cas de respect des délais consentis et des paiements à échéance des loyers courants l’absence d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— constaté en cas de non-respect des délais consentis ou de non-paiement à échéance (les loyers courants l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du défaut de paiement ;

— ordonné dans le cas d’un défaut de paiement, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours du défaut de paiement, l’expulsion de la société Max case et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé dans le cas d’un défaut de paiement le montant de I’indemnité d’occupation à la somme de 2.122,54 euros dus à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la société Max case aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté la SCI Lado et la société Max case de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que cette décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 22 août 2024, la société Max case a relevé appel de cette ordonnance.

En cours de procédure, la société Max case a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Caen du 18 septembre 2024, publié au BODACC le 2 octobre 2024.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, la présidente de la 2ème chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Caen a constaté l’interruption d’instance et enjoint à l’appelant de régulariser la procédure pour le 13 novembre 2024 et, à défaut, dit que l’affaire sera radiée.

A la suite de la résolution du plan de redressement et le prononcé de la liquidation judiciaire de la société Max case, Me [J] est intervenu volontairement à l’instance en qualité de mandataire liquidateur de ladite société

Par conclusions déposées le 28 octobre 2024, la société Max case demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a :

* constaté que la société Max case était redevable d’une dette de loyers auprès de la SCI Lado pour un montant de 8.000,60 euros couvrant la période du 15 décembre 2022 au 31 décembre 2023, tel que cela ressort d’un commandement de payer délivré le 25 octobre 2023,

* constaté en cas de non-respect des délais consentis ou de non-paiement à échéance des loyers courants l’acquisition de Ia clause résolutoire insérée au bail à la date du défaut de paiement,

* ordonné dans le cas d’un défaut de paiement, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours du défaut de paiement, l’expulsion de la SCI Max case et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* fixé dans le cas d’un défaut de paiement le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2.122,54 euros dus à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ,

* condamné la société Max case aux entiers dépens de la présente instance,

Statuant à nouveau dans cette limite,

— Déclarer irrecevables les demandes de la SCI Lado tendant à voir :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire conclue au bail et visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023,

* condamner la société Max case à régler à la SCI Lado à titre provisionnel une somme de 17.459,30 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnité d’occupation, charges et accessoires arrêtés au 25 mars 2024,

* condamner la société Max case à régler à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à savoir 2.122,54 euros à compter du 25 novembre 2023 jusqu’à la restitution des locaux par la remise des clés ;

— Dire par conséquent n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Lado tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Max case ainsi que de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier du local à usage commercial occupé au [Adresse 4] et dire que la société Lado pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Max case,

— Débouter la SCI Lado de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

— Condamner la SCI Lado aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 26 novembre 2024, la SCI Lado demande à la cour de :

— Donner acte à la société Lado qu’elle n’a jamais mis en oeuvre l’exécution de l’ordonnance entreprise,

En conséquence,

— Statuer ce que de droit,

En toute hypothèse,

— Condamner Me [J], ès qualités de liquidateur de la société Max case, au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 6 novembre 2024, Me [J], ès qualités, demande à la cour de :

— Constater son intervention volontaire en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Max case ;

— Infirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

* débouté la société Max case de ses demandes tendant à contraindre sous astreinte la SCI Lado à la réalisation de travaux et à la condamnation de cette dernière à Iui payer une indemnité provisionnelle pour privation de jouissance ;

* constaté que la société Max case était redevable d’une dette de loyers auprès de la SCI Lado pour un montant de 8.000, 60 euros couvrant la période du 15 décembre 2022 au 31 décembre 2023, tel que cela ressort d’un commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 ;

* accordé à la société Max case un délai de paiement pour les sommes dues à la SCI Lado à compter du 25 novembre 2023 en trois mensualités successives de 2.248, 84 euros et une quatrième mensualité de 1.254, 08 euros ;

* suspendu pendant la période des délais de paiement accordés les effets de la clause résolutoire en cas de paiement de la somme restant due selon les modalités arrêtées et des loyers courants ;

* débouté la SCI Lado de ses demandes formées en lien avec la poursuite de l’application de la clause résolutoire ;

* constaté en cas de respect des délais consentis et des paiements à échéance des loyers courants l’absence d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

* constaté en cas de non-respect des délais consentis ou de non-paiement à échéance (les loyers courants l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du défaut de paiement ;

* ordonné dans le cas d’un défaut de paiement, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours du défaut de paiement, l’expulsion de la société Max case et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* fixé dans le cas d’un défaut de paiement le montant de I’indemnité d’occupation à la somme de 2.122,54 euros dus à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* condamné la société Max case aux entiers dépens de l’instance ;

* débouté la SCI Lado et la société Max case de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rappelé que cette décision est exécutoire par provision.

— Statuer à nouveau,

— Dire et juger incompétent ratione materiae la cour pour se prononcer sur I 'éventuelle créance dont disposerait la SCI Lado à l’endroit de la société Max case au profit du juge commissaire,

— Déclarer quoiqu’il en soit irrecevables les demandes de la SCI Lado tendant à voir :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié en date du 25 octobre 2023,

* condamner la société Max case à régler à la SCI Lado à titre provisionnel la somme de 17.459,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024,

* condamner la société Max case à régler à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges de 2.122,54 euros à compter du 25 novembre 2023,

— Débouter la SCI Lado du surplus de ses autres demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SCI Lado au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur l’irrecevabilité des demandes

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article L622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture (d’une sauvegarde de justice) interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Aux termes de l’article L641-3 du même code, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement en procédure collective, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement. (Cass. 3ème , 13 avril 2022, n°21-15.336)

En l’espèce, la procédure de redressement judiciaire a été ouverte par jugement du 14 décembre 2022.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 octobre 2023 concernant des loyers impayés du 15 décembre 2022 au 31 décembre 2023.

L’assignation devant le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail a été délivrée le 24 novembre 2023 et l’ordonnance de référé rendue le 11 juillet 2024.

La liquidation judiciaire de la société Max case a été prononcée par jugement du 18 septembre 2024 alors que l’appel formé à l’encontre de la décision du juge des référés était en cours.

C’est donc justement que l’appelante indique, sans être contredite par l’intimée, que le commandement de payer a pour cause des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, qu’à la date de ce jugement, la décision se prononçant sur la demande de la SCI Lado n’était pas passée en force de chose jugée et que l’action tendant à la constatation de la résiliation du bail ne peut plus être poursuivie.

La demande formée à ce titre est donc irrecevable ainsi que la demande subséquente relative à la fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera par ailleurs constaté que l’ordonnance entreprise ne comporte aucune condamnation à paiement à titre provisionnel de loyers échus impayés.

La SCI Lado ne formule aucune demande en paiement dans le dispositif de ses conclusions et la cour n’est donc saisie d’aucune demande à ce titre.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable une demande dont la cour n’est pas saisie.

Les dispositions de l’ordonnance relatives à l’octroi de délais de paiement seront infirmées étant relevé que la cour n’est saisie d’aucune demande à ce titre.

La disposition de l’ordonnance rejetant les demandes de la société Max case tendant à voir contraindre sous astreinte la SCI Lado à la réalisation de travaux et à la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité provisionnelle pour privation de jouissance n’est pas utilement critiquée et sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.

La SCI Lado sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Constate l’intervention volontaire de Me [J] en sa qualité de la mandataire liquidateur de la société Max case ;

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a constaté la caducité de l’assignation délivrée le 9 janvier 2024, débouté la société Max case de ses demands tendant à voir contraindre sous astreinte la SCI Lado à la réalisation de travaux et à la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité provisionnelle pour privation de jouissance, condamné la société Max case aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI Lado tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire conclue au bail et visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023 ainsi qu’à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SCI Lado aux dépens ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE