AFFAIRE : N° RG 23/02024

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 18] en date du 16 Mai 2023

RG n° 23/00270

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

VILLE DE [Localité 18], représentée par son Maire en exercice

[Adresse 22]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assisté par M^e Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [G] [O]

né le 08 Décembre 1949 à [Localité 25] (YOUGOSLAVIE)

[Adresse 23]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Olivier LEROY, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 13 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 11 décembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Ville de [Localité 18] soutient avoir donné à bail à M. [G] [O], à compter du 1er février 1989, une maison située [Adresse 16], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 francs, et à compter du courant de l’année 1991, la maison voisine située au [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 francs.

Le bien occupé par M. [O] a fait l’objet d’un incendie le 13 octobre 2021, et M. [O] a été relogé au sein d’une résidence seniors.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2021, la ville de [Localité 18] a notifié à M. [O] la résiliation de la mise à disposition des maisons situées [Adresse 14], avec effet au 31 mars 2022, et sollicité la production d’un justificatif d’assurance habitation jusqu’à cette date.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2022, la ville de [Localité 18] a réitéré sa demande de production d’un justificatif d’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 janvier 2023, la ville de Caen, représentée par son maire en exercice suivant délégation du conseil municipal du 23 mai 2020, a fait assigner M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir, pour l’essentiel, prononcer la résiliation des baux verbaux liant les parties, ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion des occupants, et condamner M. [O] au paiement de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation dus jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice suivant délégation du conseil municipal du 23 mai 2020, de l’intégalité de ses demandes formées à l’encontre de M. [G] [O] au titre d’un bail à usage d’habitation ;

— condamné la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— débouté la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 23 août 2023, la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice suivant délégation du conseil municipal du 23 mai 2020, a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état du 08 avril 2025, M. [O] a été déclaré irrecevable à conclure.

Par dernières conclusions déposées au greffe et transmis par RPVA le 19 août 2025, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ses dispositions dont appel,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire des baux verbaux conclus entre la ville de [Localité 18] représentée par son maire en exercice et M. [G] [O] pour défaut de souscription d’une assurance habitation et manque de soin et d’entretien de la chose louée,

— ordonner à M. [O] de quitter les lieux tant de sa personne et de ses biens que de tous occupants de son chef dès la signification de la décision à intervenir des immeubles situés [Adresse 13] à [Adresse 17] ([Adresse 4]), section LY parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

— autoriser en tant que de besoin la ville de [Localité 18] à faire expulser M. [G] [O] et tous occupants et biens de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante de choisir en garantie de toutes les sommes qui pourraient lui être dues,

Vu les articles L412-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer les délais légaux pour que les opérations d’expulsion puissent être engagées dès signification du commandement de quitter les lieux,

— juger qu’il ne sera pas sursis à l’exécution de la décision durant la période hivernale, M. [O] étant d’ores et déjà relogé,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 207,55 euros à compter du 1er avril 2022,

— condamner M. [G] [O] à payer à la ville de [Localité 18] la somme de 1.531,15 euros au titre de loyers impayés, somme arrêtée au 31 mars 2022, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date jusqu’à son départ effectif de 207,55 euros,

— condamner M. [O] au paiement d’une somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Déclaré irrecevable à conclure, M. [O] est réputé, en application de l’article 954 du code de procédure civile, solliciter la confirmation du jugement et s’en approprier les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande de la ville de [Localité 18] relative à la résiliation des baux

Le premier juge a débouté la ville de [Localité 18] de sa demande de résiliation des baux consentis à M. [O] aux motifs que la preuve de l’existence actuelle d’un bail verbal liant les parties n’était pas rapportée, faute de démontrer que M. [O] occupait toujours les lieux dont il n’était par ailleurs pas établi qu’ils étaient la propriété de la ville de [Localité 18].

L’appelante s’oppose à une telle appréciation, faisant valoir qu’elle est bien propriétaire des lieux, et que les deux baux se sont prolongés par tacite reconduction, M. [O] occupant les logements et procédant au règlement des loyers regroupés.

Elle soutient par ailleurs que les manquements de M. [O] à ses obligations légales de souscrire une assurance habitation et d’entretenir le bien loué justifient de prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts du locataire.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1714 du code civil, 'on peut louer ou par écrit ou verbalement'.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 a) b) et g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, aucun contrat de bail écrit n’a été régularisé entre les parties.

Il incombe donc à la ville de [Localité 18] qui soutient avoir consenti, en sa qualité de propriétaire des lieux, un contrat de bail verbal à M. [O] de rapporter la preuve de celui-ci en démontrant la mise à la disposition du locataire des lieux dont s’agit en contrepartie du paiement d’un loyer.

Or, la ville de [Localité 18] justifie bien qu’elle est propriétaire des lieux dont s’agit par la production d’un relevé de propriété et de deux avis de taxes foncières pour les années 2014 et 2023 mentionnant à son nom notamment les immeubles sis [Adresse 9] sur la commune de [Localité 18].

Par ailleurs, il ressort des pièces produites :

— qu’elle a rendu une décision le 03 février 1989 intitulée 'location d’une maison sise à [Adresse 17], [Adresse 15]' par laquelle elle décide :

* de louer une maison sise à [Adresse 20] à M. [O] pour une durée d’un an qui commencera à compter du 1er février 1989 renouvelable par tacite reconduction,

* d’accepter le montant du loyer fixé à 800 francs par mois actualisable tous les ans en fonction de l’indice INSEE,

* de dire que cette location se fera à titre verbal,

* que cette autorisation est dénonçable par l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de trois mois ;

— qu’elle a adressé le 02 avril 1991 à M. [O] une lettre par laquelle elle accuse réception de la demande de ce dernier d’occuper un immeuble situé à [Adresse 19], qui jouxte son logement, et lui fait connaître qu’elle est disposée à lui louer cette maison moyennant un loyer mensuel de 500 francs compte tenu des travaux qu’il envisage de réaliser, cette occupation étant consentie pour une période d’une année renouvelable une fois ;

— que M. [O] lui a répondu, par lettre du 16 avril 1991, qu’il confirmait l’acceptation des conditions de la location de la maison se situant au [Adresse 12], précisant que le coût des travaux ayant largement dépassé ses prévisions, il attendait un effort supplémentaire de la part de la ville de [Localité 18] au moins dans la prolongation du temps de location.

Ces éléments suffisent à établir qu’un accord est intervenu entre les parties pour permettre à M. [O] d’occuper les logements sis [Adresse 10] moyennant le versement d’un loyer suivant des baux successifs et renouvelables.

En outre, le bordereau de situation établi le 06 octobre 2023 par la trésorerie pour la période de janvier 2019 à août 2023 adressé à M. [O] mentionne un loyer pour le [Adresse 13] qui varie de 202,47 euros à 214,80 euros après révision au 1er janvier de chaque année et comptabilise des règlements plus ou moins réguliers du montant correspondant, étant observé que ces montants sont proches du montant cumulé des loyers exprimés en francs dans les pièces précédentes (800 + 500 = 1.300 francs).

Si ce dernier document est établi au nom de Monsieur ou Madame [O] [G] à une autre adresse, soit [Adresse 3], il apparaît que suite à l’incendie des lieux loués intervenu le 13 octobre 2021 (par propagation de l’incendie du camping car de M. [O] stationné dans la [Adresse 24]), M. [O] a été relogé en résidence seniors à cette nouvelle adresse à compter du 1er août 2022, sans qu’il justifie avoir mis fin à sa jouissance des lieux loués en les restituant à la ville de [Localité 18], étant observé que M. [O] a encore procédé au règlement de son loyer en avril, juillet et septembre 2023.

Ainsi, contrairement à ce que le premier juge a retenu, il est démontré que les baux verbaux se sont poursuivis par tacite reconduction en l’absence de preuve de leur dénonciation par l’une ou l’autre des parties avant le courrier de la ville de [Localité 18] du 14 décembre 2021 signifiant à M. [O] la résiliation de la mise à disposition des maisons situées [Adresse 9] en l’absence de justification d’un contrat d’assurance, ce à effet du 31 mars 2022.

Compte tenu de leur ancienneté et de leur renouvellement régulier, les baux verbaux liant les parties sont régis par les dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et la loi du 06 juillet 1989 qui est d’ordre public.

Or, suite à l’incendie ayant détruit le 13 octobre 2021 une partie de la maison sise [Adresse 12] occupée par M. [O], la ville de [Localité 18] a adressé à M. [O] une lettre recommandée avec accusé de réception signé le 15 décembre 2021 par laquelle elle a relevé qu’il n’était pas assuré en qualité de locataire occupant, et lui a notifié, eu égard à ce défaut d’assurance, la résiliation des baux portant sur les maisons situées [Adresse 10], à effet du 31 mars 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé par M. [O] le 23 février 2022, la ville de [Localité 18] a constaté qu’il n’avait toujours pas transmis l’attestation d’assurance des logements, ce dont il n’a pas justifié non plus au cours de la présente procédure, étant défaillant tant devant le premier juge que devant la présente cour.

Compte tenu de ce manquement à une obligation essentielle du locataire qui n’a finalement justifié de la souscription d’aucun contrat d’assurance habitation pour une quelconque période, la défaillance de M. [O] dans l’exécution de ses obligations est suffisamment grave pour justifier de faire droit à la demande de la ville de [Localité 18] de résiliation des contrats de bail liant les parties pour défaut d’assurance.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2. Sur l’expulsion de M. [O]

La ville de [Localité 18] sollicite l’autorisation, à défaut de départ volontaire des lieux de M. [O], de le faire expulser avec suppression des délais légaux pour que les opérations d’expulsion puissent être engagées dès signification du commandement de quitter les lieux et qu’il ne soit pas sursis à l’exécution de la décision durant la période hivernale.

Au soutien de ses demandes, elle expose que depuis le relogement de M. [O] à compter du 1er août 2022 au sein d’une résidence seniors, les lieux ne sont plus occupés et ne constituent plus une habitation effective de sorte que le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans son ancienne version devra être supprimé. Elle ajoute qu’il en va de même du sursis à la mesure d’expulsion durant la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dès lors que le relogement de l’intéressé dans des conditions satisfaisantes est assuré.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux.

Par ailleurs, l’article L412-6 du même code prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, M. [O] a signé les 15 décembre 2021 et 23 février 2022 l’accusé de réception des deux lettres recommandées qui lui ont été adressées par la ville de [Localité 18] à la résidence seniors de la grâce de Dieu [Adresse 2] à [Localité 18] alors que dans sa note du 04 juillet 2025, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 18] précise, dans la chronologie des faits, que depuis le 1er août 2022, M. [O] occupe un logement au sein de la résidence autonomie de la grâce de [21].

Partant, les lieux litigieux ne peuvent pas être considérés comme étant habités, alors que le relogement de l’intéressé est assuré depuis plusieurs années au sein d’une résidence qui offre, en l’absence d’éléments contraires, des conditions d’habitation satisfaisantes répondant aux besoins de M. [O].

Par conséquent, l’expulsion sera autorisée, à défaut de libération volontaire, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un délai deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, et sans qu’il y ait lieu de sursoir à l’exécution de la décision durant la période hivernale.

3. Sur la demande en paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation dues

La ville de [Localité 18] sollicite la condamnation de M. [O] à lui régler :

— un solde de loyers impayés d’un montant de 1.531,15 euros arrêté au mois de mars 2022 expliquant que les révisions annuelles ont été calculées en fonction de l’indice de révision des loyers avec comme base le 3ème trimestre 2007 et un loyer initial de 179,19 euros,

— une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2022 jusqu’à sa sortie définitive équivalente au montant du loyer, soit une somme mensuelle de 207,55 euros.

Il ressort du bordereau de situation émis par la trésorerie le 06 octobre 2023 pour la période de janvier 2019 à août 2023 que le loyer a été révisé chaque année et que des paiements du montant du loyer révisé ont été effectués par le locataire pour la majorité des échéances mensuelles, étant relevé que la décision initiale du 03 février 1989 prévoyait bien une actualisation annuelle du loyer en fonction de l’indice INSEE et que les deux loyers ont été globalisés.

En l’absence de contestation des calculs opérés par le bailleur en application de la clause de révision prévue entre les parties, il convient de condamner M. [O] au paiement de la somme de 1.531,15 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2022 conformément au bordereau de situation produit et à la demande du bailleur.

Il sera en outre condamné au paiement :

— des loyers dus entre le 1er avril 2022 et le présent arrêt (11 décembre 2025), date de la résiliation du bail, dont le montant mensuel est fixé à 207,55 euros correspondant au montant du loyer de l’année 2022 conformément à la demande du bailleur,

— des indemnités d’occupation dues à compter du 12 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant mensuel est également fixé à 207,55 euros conformément à la demande du bailleur.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont infirmées.

M. [O], succombant, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à la ville de [Localité 18] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées ;

Statuant à nouveau du chef de ces dispositions infirmées et y ajoutant,

Prononce la résiliation des baux verbaux liant la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, et M. [G] [O] portant sur les maisons sises [Adresse 10],

Ordonne à M. [G] [O] de quitter les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 18], section LY parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], tant de sa personne et de ses biens que de tous occupants de son chef dès la signification du présent arrêt,

Autorise en tant que de besoin la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, à faire expulser M. [G] [O] et tous occupants et biens de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante de choisir en garantie de toutes les sommes qui pourraient lui être dues,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que les opérations d’expulsion peuvent être engagées dès signification du commandement de quitter les lieux,

Dit qu’il ne sera pas sursis à l’exécution de la décision durant la période hivernale, M. [O] étant d’ores et déjà relogé,

Fixe le montant du loyer à compter du 1er avril 2022 et de l’indemnité d’occupation à compter du 12 décembre 2025 à la somme de 207,55 euros,

Condamne M. [G] [O] à payer à la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, la somme de 1.531,15 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2022, outre les loyers dus à compter de cette date jusqu’au 11 décembre 2025 puis l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date jusqu’à son départ effectif d’un montant de 207,55 euros,

Condamne M. [G] [O] à payer à la ville de [Localité 18], représentée par son maire en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [O] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT