AFFAIRE :N° RG 20/01829

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 31 Août 2020 du TJ de [Localité 11]

RG n° 19/00172

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. HDS [Localité 14]

N° SIRET : 528 651 722

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Véronique LEVET, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT, substitué par M^e Sabine CHASTAGNIER, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame [I] [X] [V] [U]

née le 12 Février 1954 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de M^e Claire BROUILLER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 juin 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 09 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

Mme [I] [U] a donné à bail à la société Pierre & Vacances divers locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier 'Le beach hôtel’ sis [Adresse 12] à [Localité 15], moyennant un loyer annuel en numéraire de 4.602,30 euros HT et un loyer en nature consistant en la mise à disposition de l’appartement ou d’un appartement similaire avec droits de séjour.

La société Pierre & Vacances a cédé le bail à la société HDS [Localité 14] le 08 décembre 2010.

La société HDS [Localité 14] a signifié le 26 septembre 2014 au bailleur une demande de renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 2014 avec une demande de baisse du loyer à la valeur locative du bien, à laquelle il n’a pas été répondu. Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le loyer du bail renouvelé.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2017, la société à responsabilité limitée à associé unique HDS Trouville a fait assigner Mme [U] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 11 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent et a désigné le tribunal de grande instance de Lisieux pour connaître de l’affaire.

Par jugement en date du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— déclaré la société à responsabilité limitée à associé unique HDS [Localité 14] irrecevable en son action engagée à l’encontre de Mme [I] [U] ;

— condamné la société à responsabilité limitée à associé unique HDS [Localité 14] à payer à Mme [I] [U] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société à responsabilité limitée à associé unique HDS [Localité 14] aux dépens comprenant les frais de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ;

— autorisé M^e Emmanuelle Duval, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 30 septembre 2020, la SARL HDS [Localité 14] a fait appel du jugement.

Par conclusions d’incident du 1er février 2022, la SARL HDS [Localité 14] a saisi le conseiller de la mise en état.

Par ordonnance du 16 février 2022, le conseiller de la mise en état a jugé irrecevable la demande de Mme [U] tendant à obtenir la libération et la restitution des locaux sous astreinte.

Par arrêt du 12 mai 2022, la cour d’appel a :

— infirmé le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la société HDS [Localité 14] en son action engagée à l’encontre de M Mme [I] [U] ;

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé,

— déclaré la société HDS [Localité 14] recevable en sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé,

— dit que le bail conclu entre les parties et portant sur le lot appartenant au bailleur sis dans l’ensemble immobilier dénommé le Beach Hôtel situé à [Localité 15] (14) est un bail commercial portant sur des locaux monovalents ;

Avant dire droit sur la fixation du prix du loyer renouvelé,

— ordonné une expertise et commet pour y procéder M. [H] [R] ([Adresse 3]) inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Caen, avec pour mission de :

* entendre les parties en leurs explications

* se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

* procéder à l’examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce ;

* fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative ;

* donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en s’attachant à faire application de la méthode hôtelière ;

* donner son avis sur les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et s’il y a lieu de prendre en compte ces modalités pour la fixation du prix du bail renouvelé ;

* donner son avis sur la méthode de calcul du prix du loyer la plus adaptée à la situation;

* fournir tous autres éléments qu’il estimera utiles ;

* rédiger à l’issue de chaque réunion d’expertise une note aux parties en fixant un délai pour présentation d’éventuels dires ou observations ;

*annexer au rapport d’expertise les dires et observations des parties ;

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sachant ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d’appel de Caen dans un délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, et en adresser une copie à chaque partie accompagnée de sa demande de rémunération ;

— dit que la société HDS Trouville devra verser au régisseur d’avances et recettes de la cour d’appel de Caen une provision de 1.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 12 juillet 2022 ;

— désigné pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé de la mise en état ;

— dit que durant l’instance, le preneur est tenu au paiement du loyer au prix ancien ;

— débouté les parties de leurs demandes contraires ;

— sursis à statuer sur les autres demandes ;

— réservé les dépens.

Par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise du 22 juin 2022, l’expert initialement désigné a été remplacé par M. [B] [M].

Par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise du 5 avril 2023, le délai imparti à M. [B] [M] pour déposer son rapport au greffe a été prolongé jusqu’au 13 septembre 2023.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 2 juillet 2023.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, la présidente de chambre a, notamment, ordonné une mesure de médiation dans la présente affaire et dit que la mission du médiateur est d’une durée de trois mois à compter du jour où la provision à valoir sur sa rémunération est versée entre ses mains.

La mesure de médiation n’a pas abouti.

Par dernières conclusions déposées le 1er avril 2025, la société HDS [Localité 14] demande à la cour de :

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux occupés,

— rappeler qu’en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s’apprécier selon les critères découlant de l’article R. 145-10 du code de commerce,

En conséquence, la cour appliquera strictement la méthode hôtelière,

Et ce faisant,

A titre principal,

— retenir la méthode hôtelière avec exclusion des recettes annexes, application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15% et d’un taux sur recette de 13%, et abattement pour travaux (20%),

Par conséquent,

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 1.710,18 euros (mille sept cent dix euros et dix-huit centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire, si la cour retenait la méthode hôtelière avec exclusion des recettes annexes, application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15% et d’un taux sur recette de 13%, et exclusion de l’abattement travaux,

Par conséquent, à titre subsidiaire,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 2.137,33 euros (deux mille cent trente-sept euros et trente-trois centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

A titre plus subsidiaire si la cour retenait la méthode hôtelière avec prise en compte des recettes annexes, application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15% et d’un taux sur recette de 13%, et exclusion de l’abattement travaux,

Par conséquent, à titre plus subsidiaire,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 2.441,16 euros (deux mille quatre cent quarante et un euros et seize centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

Si par extraordinaire la cour n’appliquait pas strictement la méthode hôtelière et retenait la combinaison des méthodes (hôtelières, par comparaison et par rendement) la valeur locative devrait alors être fixée ainsi :

* si la cour appliquait une décote de 30% sur la méthode par rendement :

A titre principal, la cour retiendra concernant la méthode hôtelière les paramètres suivants :

Exclusion des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15%,

Application d’un taux sur recette de 13%,

Abattement pour travaux (20%) :

Ce faisant, à titre principal la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 2.703,50 euros (deux mille sept cent trois euros et cinquante centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire, la cour retiendra la méthode hôtelière avec les paramètres suivants :

Exclusion des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15% et

Application d’un taux sur recette de 13%,

Exclusion de l’abattement travaux,

Ce faisant, à titre subsidiaire la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 2.917,28 euros (deux mille neuf cent dix-sept euros et vingt-huit centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie

A titre plus subsidiaire, la cour retiendra la méthode hôtelière avec les paramètres suivants :

Avec prise en compte des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15%,

Application d’un taux sur recette de 13%,

Exclusion de l’abattement travaux,

Ce faisant, à titre plus subsidiaire la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 3.069 euros (trois mille soixante-neuf euros), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie

* si la cour n’appliquait pas une décote de 30% sur la méthode par rendement:

A titre principal la cour retiendra concernant la méthode hôtelière les paramètres suivants :

Exclusion des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15%

Application d’un taux sur recette de 13%,

Abattement pour travaux (20%) :

Ce faisant, à titre principal la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 2.939,25 euros (deux mille neuf cent trente-neuf euros et vingt-cinq centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire, la cour retiendra la méthode hôtelière avec les paramètres suivants :

Exclusion des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15% et

Application d’un taux sur recette de 13%,

Exclusion de l’abattement travaux,

Ce faisant, à titre subsidiaire la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 3.152,03 euros (trois mille cent cinquante-deux euros et trois centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

A titre plus subsidiaire, la cour retiendra la méthode hôtelière avec les paramètres suivants :

Avec prise en compte des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 15%

Application d’un taux sur recette de 13%,

Exclusion de l’abattement travaux,

Ce faisant, à titre plus subsidiaire la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 3.304,75 euros (trois mille trois cent quatre euros et soixante-quinze centimes), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

Enfin à titre infiniment subsidiaire, la cour retiendra la méthode hôtelière avec les paramètres de l’expert c’est-à-dire avec :

Prise en compte des recettes annexes,

Application d’un abattement pour segmentation de clientèle de 10%,

Application d’un taux sur recette de 17%,

Ce faisant, à titre infiniment subsidiaire la cour fixera le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 3.774 euros (trois mille sept cent soixante-quatorze euros), valorisation des périodes d’occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s’avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil devenu le nouvel article 1343- 2 du code civil,

— juger et retenir que la présente juridiction n’est pas compétente pour modifier les autres clauses du bail commercial qui a vocation à s’appliquer sous l’égide du nouvel exploitant et avec une offre de séjours exclusivement au sein du Groupe du cessionnaire eu égard à l’effet relatif des contrats,

— ce faisant débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes et prétentions particulièrement infondées,

— condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de M^e Pascale Grammagnac-Ygouf.

Par dernières conclusions déposées le 28 avril 2025, Mme [U] demande à la cour de :

— fixer le montant du loyer renouvelé au 1er octobre 2014 au montant annuel de 6.191,50 euros HT, hors loyer en nature,

— fixer le loyer en nature de deux courts séjours en haute saison par équivalent en un complément de loyer en numéraire annuel de 792 euros HT, à titre subsidiaire, maintenir la fixation du loyer en nature dans les conditions précisées au bail,

— débouter la société HDS [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société HDS [Localité 14] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 7 mai 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être appliquées de bonne foi.

Selon l’article 1135 ancien du même code, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon l’article R145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Selon l’article R145-10, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il ressort du contrat de bail que celui-ci est consenti moyennant un loyer payable pour partie en numéraire et pour partie par compensation avec le prix de prestations d’hébergement, que cette dernière partie du loyer désignée 'fraction en séjours’ 'consistera en la mise à disposition du bailleur de séjours dans le local objet du présent bail ou le cas échéant dans un local de caractéristiques identiques’ selon les modalités prévues à l’article 6 du bail.

Il est précisé :

— que la fraction du loyer annuel payé par compensation avec des séjours correspond au droit à deux courts séjours en saison haute,

— que le bailleur ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report dans le cas où il n’utiliserait pas annuellement la totalité des séjours résultant de cette fraction de loyer.

L’appelante, pour s’opposer à la demande du bailleur de voir fixer le loyer en nature par équivalent en un complément de loyer en numéraire, fait valoir que le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions de l’ancien bail hors la question du loyer renouvelé, que l’une des parties ne peut imposer une modification quelconque aux clauses du bail , que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour modifier les clauses du bail, que le principe de la libre cession prévu au bail emporte nécessairement application de la 'bourse d’échange’ et des conditions préférentielles de séjour dans le groupe du nouvel exploitant lors du renouvellement, que contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse, l’offre de séjours du groupe Sowell auquel appartient la société HDS [Localité 14] est de qualité et diversifiée, que les parties ayant prévu 'un loyer binaire', la valeur locative devra nécessairement inclure la valorisation des périodes d’occupation.

L’intimée soutient que le loyer en nature ne peut plus être exécuté dès lors que les propriétaires n’ont plus accès au catalogue de séjours Pierre et Vacances, que le catalogue du groupe Sowel n’est pas équivalent ce qui cause un préjudice aux propriétaires, que les prestations souscrites en complément du loyer numéraire doivent par conséquent être valorisées par équivalent en numéraire dès lors qu’il s’agissait d’une condition essentielle vendue et garantie lors de la souscription de l’opération initiale de vente et de la conclusion d’un bail interdépendant.

La cour statue en l’espèce sur le montant du loyer renouvelé accessoirement, au lieu et place du juge des loyers commerciaux.

Au vu de l’arrêt mixte rendu par la présente cour le 12 mai 2022, les demandes relevant de la compétence du tribunal judiciaire ont été tranchées et le débat ne porte que sur la fixation du loyer renouvelé .

Le contrat de bail ne prévoit aucune disposition relative au calcul du loyer du bail renouvelé.

Il résulte des conclusions échangées que les parties sont d’accord pour soumettre la fixation du loyer en numéraire du bail renouvelé au statut des baux commerciaux.

Concernant la clause du bail relative du loyer en nature, sa modification échappe aux pouvoirs du juge chargé de fixer le montant du loyer selon les règles du statut des baux commerciaux étant précisé qu’il ne relève pas des pouvoirs de la cour de modifier les clauses du contrat de bail.

Cette clause est régie par la convention des parties.

Il n’appartient donc pas à la cour de convertir le loyer en séjours en loyer fixé en numéraire.

Cette demande sera rejetée.

Par ailleurs et pour les mêmes motifs, la demande de l’appelante tendant à voir 'juger et retenir’ que le bail a vocation à s’appliquer sous l’égide du nouvel exploitant et avec une offre de séjours exclusivement au sein du groupe du cessionnaire sera rejetée.

Sur la qualification de l’établissement

L’appelante soutient que contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, l’établissement doit être considéré comme un hôtel et non comme une résidence hôtelière, que la pluralité de bailleurs ne peut être un critère de qualification, qu’il existe bien une unité d’exploitation du site avec un unique exploitant, les parties privatives et communes du site formant un tout homogène indispensable à l’exploitation des lieux donnés à bail et exploités à usage strict d’hôtel, qu’il est justifié d’un classement en hôtel de tourisme par Atout France et d’une immatriculation au RCS en tant qu’hôtel, qu’il s’agit d’un établissement composé uniquement de chambres sans cuisine ou coin cuisine permettant un séjour en toute indépendance, qu’une indivisibilité matérielle existe dès lors que la perte d’un seul lot pour non-renouvellement correspondrait à une perte partielle du fonds de commerce rendant impossible la poursuite de l’exploitation.

L’intimée se réfère au rapport d’expertise et soutient qu’il s’agit d’une résidence hôtelière considérant qu’il n’existe aucune unité d’exploitation juridique, contractuelle et économique, qu’il existe plusieurs bailleurs indépendants les uns des autres pouvant décider de donner congé individuellement, que les propriétaires bailleurs n’ont pas la volonté de participer à une quelconque unicité d’exploitation, leur but étant simplement de bénéficier d’une défiscalisation, que le congé donné par un ou plusieurs bailleurs ne met pas en péril l’exploitation, que les documents précontractuels précisent la nature de l’investissement au sein d’une résidence hôtelière condition pour bénéficier du régime fiscal d’un tel investissement, que les baux ont été conclus de manière interdépendante à cette opération et les modalités de loyer fixées et garanties.

Selon l’article D311-4 du code de tourisme, un hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes.

L’article D. 321-1 du code du tourisme définit la résidence de tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale».

Le rapport d’expertise reproduit une réponse du ministre de l’artisannat questionné sur la notion de ' Résidence hôtelière’ publiée au journal officiel le 22 décembre 2015 :

'On note toutefois une certaine convergence de ces deux modes d’hébergement, notamment en zone urbaine. A l’instar des hôtels, les résidences de tourisme accueillent souvent une clientèle de touristes nationaux ou internationaux pour des nuitées. La définition de ces catégories d’hébergement n’entraîne pas une obligation d’offrir une durée de location déterminée a priori. Ainsi, les hôtels n’ont nullement le monopole de la location à la nuitée, ce service pouvant aussi être proposé par des résidences de tourisme, comme le reconnaît d’ailleurs l’auteur de la question. Certaines résidences de tourisme, classées comme telles, et spécialisées dans ce type d’accueil de très courts séjours, présentent leur offre commerciale en se qualifiant de 'résidences hôtelières’ ou encore 'd’appart’hôtels’ et sont souvent référencées sous cette dénomination par des sites de réservations en ligne. Indépendamment du classement, l’appelation commerciale est libre sous réserve de l’utilisation indue d’une appelation réglementée, conformément à l’article L327-1 du code du tourisme. Les catégories d’établissements visées par le code du tourisme revêtent essentiellement un intérêt structurel du point de vue de l’investisseur. En effet, le régime juridique et fiscal de la résidence de tourisme présente des particularités, dans la mesure où, contrairement à un hôtel, les logements appartiennent à des propriétaires-investisseurs qui ont conclu un bail commercial en vue d’en confier la gestion locative à un exploitant unique.'

En l’espèce, l’acquéreur a acheté à la société [Localité 14] Loisirs (groupe Pierre et Vacances) un lot dans un ensemble immobilier pour le louer meublé et aménagé à la société d’exploitation Pierre et Vacances.

Le contrat de bail intitulé 'Propriété financière Pierre et Vacances '2 courts séjours’ (location meublée) prévoit une activité d’exploitation en hôtel de tourisme.

L’acte notarié de vente en état futur de rénovation indique que l’ensemble immobilier est à usage d’hôtel de tourisme.

L’extrait Kbis de la société HDS [Localité 14] mentionne une activité d’hôtel.

Le Beach hôtel est classé dans la catégorie 4 étoiles, la décision d’Atout France visant les articles D311-4 à D311-8 du code du tourisme relatifs aux hôtels.

Aucune des chambres du Beach hôtel ne dispose de cuisine ou coin cuisine et n’est équipée pour permettre des séjours plus autonomes que dans une chambre d’hôtel.

Il ne peut être considéré qu’il s’agit de locaux d’habitation.

Par ailleurs, les documents publicitaires Pierre et Vacances communiqués par le bailleur relatifs à des investissements dans une résidence de tourisme ne visent pas le [6] hôtel.

Le bailleur ne justifie pas des bénéfices fiscaux dont il bénéficie ni qu’il bénéficie d’avantages fiscaux propres uniquement à un investissement dans une résidence de tourisme.

Au vu de ces éléments, l’établissement doit être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme.

Sur la méthode applicable

L’appelante sollicite l’application de la méthode hôtelière s’agissant de locaux monovalents à usage d’hôtel précisant que la valeur locative inclut la valorisation des périodes d’occupation.

Le bailleur fait valoir qu’il a investi dans le lot concerné au regard des éléments de placement proposés par Pierre et Vacances lors de la commercialisation, placement qui devait lui garantir un loyer net de charges valorisé à 4,5% de la valeur hors taxes du prix d’acquisition et indexé sur la variation de l’indice national du coût de la construction, qu’il convient donc que le preneur respecte les engagements contractuels, que le loyer doit correspondre au loyer initial indexé tel que garanti lors de la conclusion de son investissement.

Il sera relevé que si le contrat de réservation prévoit que le loyer en numéraire annuel hors TVA est fixé à 4,5% du prix de vente hors TVA, cette disposition n’est pas reprise dans le contrat de bail, qui ne prévoit aucune garantie de rendement.

Les documents publicitaires communiqués n’ont par ailleurs pas de valeur contractuelle.

Le bail a été qualifié du bail commercial. Il est soumis aux règles du statut du bail commercial d’ordre public que les parties acceptent.

La demande de renouvellement du bail implique la conclusion d’un nouveau bail qui suppose de fixer le montant du loyer du bail renouvelé selon les critères prévus par la loi sans que le preneur ne puisse exiger l’application du loyer initialement prévu.

De jurisprudence constante, la Cour de cassation retient que les juges du fond fixent souverainement la valeur locative selon le mode de calcul qui leur apparaît être le meilleur.

Les biens immobiliers concernés sont situés sur la commune de [Localité 16]. Ils forment un ensemble immobilier à usage d’hôtel quatre étoiles composé d’un rez-de- chaussé, de 106 chambres, 8 suites sur 7 étages, de 41 places de stationnement communes, un hall commun, une piscine , un bloc sanitaire commun.

Il ressort du rapport d’expertise que l’immeuble est en bon état d’entretien, avec des commodités d’accès suffisantes.

La destination des lieux est restrictive.

[Localité 16] est une station balnéaire très appréciée des vacanciers, l’extension de la commune a été progressive depuis ces dernières années. Cette commune dispose de tous les commerces et services et est désormais animée toute l’année. Elle dispose d’un casino et d’un centre de thalassothérapie.

L’hôtel se trouve situé à proximité immédiate de la plage qui constitue le secteur le plus commerçant de la commune.

La commune bénéficie d’une bonne desserte.

L’expert a retenu pour fixer la valeur locative 'la moyenne pondérée des trois méthodes utilisées usuellement pour la déterminationde la valeur locative, c’est à dire les méthodes hôtelière, de comparaison et de rendement.'

Concernant la méthode de comparaison, il sera constaté que l’expert relève 7 éléments de comparaison concernant des résidences de tourisme et non des hôtels, dont seules 2 sont situées à [Localité 16] et sont par ailleurs classées 2 étoiles.

Les autres éléments de comparaison sont une résidence de tourisme vieillissante 3 étoiles des années 1990 située à [Localité 17], 3 résidences de tourisme classées 3 étoiles situées à [Localité 7] et une résidence de tourisme 4 étoiles avec piscine, spa, solarium située à [Localité 8].

L’expert retient la moyenne des 7 valeurs locatives.

Or, il ne peut y avoir lieu, pour la détermination de la valeur locative en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé , de diviser par leur nombre la somme des 7 références de loyers de comparaison.

La valeur locative ne peut en effet résulter d’une moyenne arithmétique mais seulement du rapprochement des éléments de comparaison analysés un à un et ces éléments de comparaison tiennent compte des locations nouvelles, mais également des renouvellements amiable et des fixations judiciaires.

Au vu de ces éléments et de l’absence de véritable élément de comparaison, cette méthode ne sera pas retenue.

Concernant la méthode par rendement, l’expert précise qu’il n’a pas été en mesure de relever des références comparables sur l’immeuble à la période concernée.

Il a retenu des prix de vente dans la résidence [Adresse 10] située dans la même commune.

Les caractéristiques de cette résidence ne sont pas décrites par l’expert.

L’appelante fait valoir que la résidence Les Tamaris gérée par Pierre et Vacances est une résidence de tourisme composée d’appartements avec cuisine équipée et que les surfaces des chambres du Beach hôtel présentent des surfaces plus petites.

Dès lors, cette méthode ne sera pas retenue.

La cour considére en conséquence que le mode de calcul le meilleur apparaît être en l’espèce la méthode hôtelière.

En effet, il a été retenu qu’il s’agissait de locaux monovalents à usage d’hôtel et l’article R145-10 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Or, il existe des usages spécifiques dans cette branche d’activité, en l’occurence la méthode hôtelière.

Sur la méthode hôtelière

L’expert a reconstitué pour chacun des lots concernés, la recette théorique annuelle déterminée en fonction des prix pratiqués pour la saison concernée, les prix étant différents selon les saisons et selon la vue offerte ( vue port, vue mer, pas de vue spécifique).

Il a ainsi appliqué la méthode classique, non critiquée par les parties.

Il a appliqué sur les recettes théoriques annuelles le taux d’occupation déclaré pour la période concernée de 61% non contesté et qui sera donc retenu par la cour.

Concernant les recettes annexes, petits déjeuners et parking, l’expert les a prises en compte sur la base d’un petit déjeuner par chambre et d'1/3 de parking par chambre.

Cependant, cette recette purement accessoire à celle d’hébergement doit être écartée dans le cadre de la méthode hôtelière classique qui a pour seule assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires.

Concernant l’abattement pour segmentation de clientèle, il tient compte des circuits de commercialisation générant des rétro-commissions ainsi que des remises spéciales pouvant être consenties à des clients.

L’expert indique que le taux d’abattement est fixé entre 5 et 15 %. Il a retenu un abattement de 10% considérant l’abattement de 15% retenu par l’expert amiable excessif.

Il sera relevé que si M. [E], expert amiable, a retenu à ce titre une minoration de 15% en 2013, M [R], désigné comme expert judiciaire, dans le litige opposant la société HDS [Localité 14] à un autre bailleur dans les mêmes circonstances que le présent litige, a également retenu une minoration de 15% en 2020.

Dès lors, au vu de ces deux rapports contraires, il sera retenu un taux d’abattement de 15%.

Concernant le pourcentage sur recette, l’expert retient un taux de 30% en considérant les taux de recette en matière de résidence hôtelière.

L’expert précise toutefois que pour les hôtels 3 à 4 étoiles situés en centre-ville, le taux est compris entre 15 et 18 % et préconise dans ce cas de retenir un taux de 17%.

Ce taux de 17% sera retenu, l’intimée ne fournissant aucune évaluation précise relative à la gestion des parties communes et se réfère à l’évaluation de M. [E],expert amiable, non corroborée par une autre évaluation.

Concernant l’abattement pour travaux, il n’est pas retenu par l’expert qui a considéré que le preneur ne justifiait pas des notifications préalables exigées par la loi.

L’appelante soutient qu’en l’espèce, le bailleur a accepté par avance les travaux, qu’elle n’était donc pas tenue d’accomplir les formalités visées par le code du tourisme, que le principe de bonne foi s’impose aux parties.

Le bailleur invoque la non-notification des travaux.

Selon l’article L311-2 du code du tourisme, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification.

Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article précédent, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

La notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle dont l’omission prive la locataire de tout droit à invoquer les dispositions légales et à prétendre à un abattement pour les travaux réalisés.

Il n’est communiqué aucune notification à Mme [U] d’une intention du preneur de réaliser des travaux.

L’appelante est dès lors mal fondée à solliciter un abattement à ce titre, la mauvaise foi du bailleur n’étant de surcroît pas établie.

Il s’ensuit que le loyer du bail renouvelé peut être calculé comme suit, étant précisé que Mme [U] possède le lot 2087 correspondant à une chambre avec vue mer:

recette maximale théorique HT : 31.714 euros

taux d’occupation : x 61% : 19.346 euros

taux sur recette : x 17% : 3.289 euros

abattement pour segmentation de clientèle : – 15% : 2.796 euros.

Le montant de loyer en numéraire du bail renouvelé au 1er octobre 2014 sera ainsi fixé à la somme de 2.796 euros.

Il sera relevé que le preneur ne demande aucun abattement pour tenir compte du loyer fixé en séjours.

Il ne remet pas en cause cette partie du loyer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que la somme de 2.796 euros est fixée en tenant compte de l’existence du loyer en séjours.

Les intérêts de retard sont dus par le bailleur sur les loyers trop perçus à compter de la demande et donc en l’espèce à compter du 16 mars 2020 au vu du jugement, et ce avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil devenu l’article 1343-2 du code civil.

Il n’est pas justifié du règlement d’un dépôt de garantie.

La demande de réajustement du dépôt de garantie formulée dans le dispositif des conclusions de l’appelante sans qu’aucun moyen ne soit articulé à son soutien, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont infirmées.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties.

L’équité commande de débouter chacune des parties de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Vu l’arrêt mixte rendu le 12 mai 2022 ;

Infirme le jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation aux dépens et la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer en numéraire annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme de 2.796 euros HT tenant compte du loyer en séjours, toutes autres clauses, charges et conditions prévues au bail demeurant maintenues ;

Dit que les intérêts de retard sont dus par le bailleur sur les loyers trop perçus à compter de la demande et donc en l’espèce à compter du 16 mars 2020 et ce avec capitalisation ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE