AFFAIRE : N° RG 25/00337 -

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 24 Janvier 2025 RG n° 24/00617

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

APPELANTE :

Madame [X] [O] [L] [D]

née le 26 Novembre 1991 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-01407 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE :

EPIC [K]

N° SIRET : 780 705 703

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 17 novembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 29 janvier 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée du 31 décembre 2021, l’E.P.I.C [K] a donné à bail à Mme [X] [D] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer hors charges de 409,12 euros par mois.

À compter du mois de mai 2022, Mme [X] [D] a formulé plusieurs demandes de changement de logement, se plaignant que le sien était humide et présentait des moisissures.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, Mme [X] [D] a fait assigner [K] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de voir, notamment, réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres affectant son logement, et durant lesquels elle a sollicité son relogement aux frais de son bailleur, et de voir ordonner la suspension des loyers outre la condamnation de son bailleur à lui régler des sommes provisionnelles à titre de dommages-intérêts en réparation de ses divers préjudices. Elle a également sollicité à titre subsidiaire la désignation d’un expert afin d’examiner les désordres allégués.

Par jordonnance contradictoire du 24 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, a :

— débouté Mme [X] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [X] [D] à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe aux professionnels envoyés par l’EPIC [K] pour qu’il soit procédé à toutes vérifications et réparations nécessaires, notamment relatives à la chaudière, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dit que passé ce délai, cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 120 jours,

— condamné Mme [X] [D] aux dépens,

— condamné Mme [X] [D] à payer à l’EPIC [K] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 février 2025, Mme [X] [D] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 24 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner [K] à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres affectant son logement, en ce compris la réparation de la VMC et du système de chauffage et la déshumidification et désinfection des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, jusqu’à réception des travaux,

— condamner [K] à pourvoir au relogement temporaire de sa famille, en lui trouvant un logement répondant aux besoins de celle-ci (T4 minimum) et aux normes de salubrité et de décence légales sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner [K] à prendre en charge tous les frais de relogement comprenant a minima les loyers du logement temporaire, les frais de déménagement, les frais d’installation éventuelle, et ce durant la période totale des travaux, jusqu’à la réception contradictoire de ceux-ci, et pendant la période de préavis du logement provisoire suivant cette réception ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la décision à intervenir et jusqu’au parfait achèvement des travaux ou jusqu’au relogement permanent de la locataire,

— condamner [K] à régler à Madame [D] les sommes provisionnelles suivantes à titre de dommages-intérêts :

* 2.000 euros au titre du préjudice moral,

* 3.000 euros au titre du préjudice économique,

* 200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à la décision à intervenir à titre provisionnel,

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec notamment pour mission de :

* décrire les désordres allégués dans l’appartement donné à bail à Mme [D],

* situer leur date d’apparition,

* rechercher et indiquer la ou les causes des désordres en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

* indiquer les moyens et travaux nécessaires pour y remédier,

* donner son avis sur la durée des travaux,

* fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

* dire si les désordres affectent la jouissance normale du logement,

* recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs au préjudice,

En tout état de cause,

— condamner [K] à régler à Mme [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, qui sera recouvrée comme en matière d’aide juridictionnelle,

— condamner [K] à régler à Mme [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, qui sera recouvrée comme en matière d’aide juridictionnelle,

— condamner [K] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et déposée par RPVA le 23 juillet 2025, l’EPIC [K] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 24 janvier 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [X] [D] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

Y ajoutant,

— condamner Mme [D] à payer à l’EPIC [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 29 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Mme [D] considère que le manquement d'[K] à son obligation de délivrer un logement décent à sa locataire, qui est établi par la présence de moisissures dans pratiquement toutes les pièces, constitue un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés. Elle soutient que les désordres liés à l’humidité du logement sont directement imputables au bailleur, elle-même réalisant une aération quotidienne des pièces et le nettoyage des bouches d’extraction d’air. Elle conteste ne pas avoir été disponible pour la réalisation des travaux envisagés par le bailleur, et laisser le logement se dégrader pour obtenir un nouvel appartement alors que l’état du logement a des répercussions immédiates sur sa santé et celle de ses enfants.

Elle demande donc d’ordonner la réalisation des travaux de mise aux normes du logement, qui, selon elle, n’est pas pourvu d’une aération suffisante à défaut de VMC fonctionnelle et de fenêtres dans les toilettes et la salle de bains, dont les canalisations sont désormais fuyardes, et dont les systèmes de chauffage et d’alimentation en eau chaude sont défaillants. Elle sollicite en outre le prononcé d’une astreinte compte tenu de l’inertie du bailleur depuis plus de deux ans.

A l’inverse, [K] affirme avoir mis en 'uvre des moyens permettant de remédier aux désordres constatés par sa locataire en sollicitant plusieurs entreprises dès les premières réclamations de celle-ci, mais explique s’être heurté à l’attitude de la locataire qui rend extrêmement difficile l’intervention d’entreprises dans le logement. Elle rappelle les actions qu’elle a entreprises à la suite de l’intervention du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6]. Elle prétend que Mme [D] a déclaré ne pas vouloir de travaux afin que sa demande de mutation soit considérée comme plus urgente. Elle considère que le manquement qui lui est reproché à son obligation de délivrance n’est absolument pas manifeste, que se pose la question des conditions d’occupation du logement par la locataire et notamment une aération quotidienne suffisante, et que les photographies produites qui ne sont pas certifiées par commissaire de justice ne peuvent justifier les allégations de Mme [D]. Elle soutient qu’il existe des contestations sérieuses quant à la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux sous astreinte alors même que celui-ci les a déjà effectués ou qu’il a tenté de le faire mais s’est vu opposer la résistance de la locataire.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des prestations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en conseil d’État définit le niveau de performance minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés au 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

La cour relève qu’une demande de remise en état d’un logement relève de la compétence du juge des référés à condition que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent soit manifeste.

En l’espèce, Mme [D] se plaint essentiellement de la présence de moisissures liées à de l’humidité dans tout le logement qui serait imputable au bailleur en raison de la défaillance de la VMC et du système de chauffage.

Elle produit à l’appui de ses dires de nombreuses photographies ainsi que deux comptes rendus de visite à domicile datant de mai 2023 et de mai 2024 du service éducation thérapeutique Asthme – BPCO du centre hospitalier de [Localité 10], outre des certificats médicaux.

Si les photocopies des photographies produites en noir et blanc, qui laissent deviner la présence de traces d’humidité, sont de mauvaise qualité, émanent de Mme [D] elle-même, ne sont pas datées, ni contextualisées, et ne permettent pas de déterminer le nombre de pièces du logement de Mme [D] éventuellement concernées, pour autant elles sont corroborées par les comptes-rendus des visites à domicile du service Education thérapeutique Asthme-BPCO du centre hospitalier de [Localité 10] de mai 2023 et mai 2024, lesquels confirment la présence de moisissures dans certaines pièces (séjour seulement en 2024, chambres des filles, salle de bains).

Néanmoins, ces rapports ont surtout pour objet de prodiguer à la locataire des conseils quant aux mesures d’entretien du logement qui peuvent améliorer la santé des occupants (aérations régulières, nettoyage régulier des grilles d’aération et de VMC, lavage des oreillers, couettes, voilages, peluches…), et s’ils conseillent également de contacter le bailleur afin de réaliser des travaux dont la réparation de la VMC, et dans le cas contraire de déménager, le rédacteur est une infirmière-éducatrice de santé, conseillère médicale en environnement intérieur, qui n’a a priori aucune compétence technique dans le secteur du bâtiment et n’est pas qualifiée pour porter une appréciation sur les causes de la présence des moississures au regard des obligations respectives du bailleur et du locataire.

En outre, les certificats médicaux, attestant que Mme [D] et ses deux enfants souffrent d’asthme allergique aux moisissures et que l’état de santé de Mme [D] est incompatible avec un logement humide en raison d’une allergie sévère aux moisissures, ne sauraient se prononcer sur le lien de causalité entre cette pathologie et les manquements éventuels du bailleur à ses obligations qui seraient à l’origine de la présence d’humidité dans le logement.

Par ailleurs, si l’historique des demandes de Mme [D] auprès de son bailleur montre qu’elle a pu solliciter régulièrement des interventions concernant le chauffage et/ou l’eau chaude sanitaire, elle ne produit aucun élément établissant l’inertie du bailleur ainsi que la panne de la VMC et du système de chauffage, alors que de son côté, le bailleur explique, dans un courrier du 12 décembre 2023 adressé au service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6], que suite à la visite de ce dernier au domicile de Mme [D] le 04 avril 2023, les services de l’agence ont entrepris des actions afin de remédier aux dysfonctionnements concernant :

— les débits d’air du système de ventilation : l’entreprise SAPIAN est intervenue pour vérifier les débits le 23 janvier 2023 et les débits relevés sont conformes ;

— les traces d’humidité et de moisissures notamment dans l’une des chambres et dans la salle de bains : les grilles de ventilation ont été contrôlées par l’entreprise Tanquerel en janvier 2023, et un détalonnage des portes du logement a été effectué en complément courant février 2023 ;

— les joints de faïence dégradés au niveau de la douche entraînant un dégât des eaux : un ordre de service a été établi le 20 mai 2023 pour la réfection complète de la douche y compris la faïence, Mme [D] a décalé à plusieurs reprises l’intervention programmée de l’entreprise pour finalement refuser les travaux le 13 septembre 2023, et Mme [D] a affirmé ne pas vouloir de travaux afin que sa demande de mutation soit considérée comme plus urgente ;

— la vétusté des joints sanitaires évier lavabo : un rappel a été fait à la cliente que l’entretien de ses joints est de caractère locatif.

[K] produit à l’appui de ses explications les justificatifs suivants :

— un ordre de service du 23 janvier 2023 pour faire, suite au contrôle des VMC, la mise en place de nouvelle grille d’aération dans le logement (séjour-chambres), et un contrôle si besoin d’un détalonnage de porte ;

— la facture de l’entreprise Tanquerel du 14 février 2023 pour un détalonnage de porte ;

— un ordre de service du 11 mai 2023 pour le remplacement de la paroi de douche et des carreaux de faïence ;

— des mails de l’entreprise Izi Confort de décembre 2022, novembre 2024, mars et avril 2025, par lesquels elle informe [K] de l’absence de Mme [D] lors du rendez-vous fixé pour son intervention, et que Mme [D] ayant rappelé le 12 mars 2025 lors de son intervention programmée le matin pour une fuite sur la chaudière, celle-ci a indiqué refuser son intervention proposée l’après-midi même.

Au regard de ce qui précède, la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres liés à la présence de moisissures dans le logement n’apparaît pas manifeste et la demande de travaux de remise en état sous astreinte de son logement présentée par Mme [D], y compris la réparation de la VMC, et du système de chauffage et la déshumidification et désinfection des lieux, ne peut dès lors prospérer dans le cadre d’une procédure en référé.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de relogement durant les travaux

La demande de travaux de remise en état n’étant pas satisfaite, celle subséquente visant à reloger Mme [D] et sa famille durant ces travaux doit également être rejetée.

Sur la demande de dispense de paiement du loyer

La cour rappelle que l’exception d’inexécution invoquée par un locataire n’est fondée que si les désordres affectant le logement sont si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, alors qu’il a été retenu que la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres invoqués liés à de l’humidité dans le logement n’était pas manifeste, et alors que Mme [D] ne justifie pas d’une inhabitabilité des lieux loués qu’elle occupe toujours, sa demande de dispense de paiement du loyer ne peut être accueillie dans le cadre de la procédure en référé.

L’ordonnance entreprise est donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [D]

Pour les mêmes motifs, sa demande d’indemnisation à titre provisionnel de ses préjudices subis du fait des désordres invoqués, dont l’imputabilité au bailleur se heurte à des contestations sérieuses, sera rejetée, l’ordonnance déférée étant confirmée de ce chef.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Mme [D] demande, dans l’hypothèse où le caractère insalubre et indécent du logement n’était pas démontré, d’ordonner une expertise, considérant qu’elle justifie d’un motif légitime à cette fin au regard des pièces qu’elle communique.

L’article 143 du code de procédure civile dispose :

'Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible'.

L’article 145 du même code prévoit :

'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

En l’espèce, si des désordres ont été constatés par la présence de moisissures dans trois pièces du logement, la locataire ne produit aucun élément justifiant que le comportement du bailleur est à l’origine de ces désordres (constat d’une panne de VMC, d’un système de chauffage défaillant) alors qu’au contraire, il ressort des pièces produites que ce dernier a donné suite aux réclamations de la locataire (VMC, détalonnage des portes, remplacement des faïences, fuite chaudière) et que son action a pu se trouver entravée, sans aucune raison valable, par Mme [D] qui ne peut donc se plaindre d’une situation à laquelle elle contribue.

Dans ces conditions, Mme [D] ne justifie pas d’un motif légitime et de l’intérêt à voir ordonner une expertise judiciaire portant sur les désordres invoqués pour déterminer l’origine de l’humidité alors qu’il lui appartient, préalablement, de permettre au bailleur de constater les désordres et d’y remédier.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée quant au rejet de la demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de [K]

Le bailleur sollicite la confirmation de la condamnation sous astreinte de sa locataire à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe pour qu’il soit procédé à toutes vérifications et réparations nécessaires compte tenu de l’attitude de la locataire qui empêche la réalisation de tous travaux. Il souligne que même après l’ordonnance dont appel, pourtant exécutoire avec le prononcé d’une astreinte, Madame [D] ne permet pas au bailleur l’accès à son appartement.

Madame [D] conteste toute obstruction de sa part aux travaux nécessaires.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Cette obligation figure également dans le contrat de location en son article D 8 libellé comme suit :

'Le locataire est tenu :

(…)

8. Laisser pénétrer dans les lieux loués le bailleur, les représentants du bailleur et toutes personnes dûment mandatées par ce dernier, pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans des locaux ou de travaux de mise en conformité aux normes de décence.

Le locataire sera informé par le bailleur uniquement pour les parties privatives de la nature des travaux et des modalités de leur exécution, par écrit remis en main propre par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 24 heures à l’avance, sauf en cas d’intervention urgente.

De tels travaux ne pourront être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord express du locataire.'

En l’espèce, il ressort des mails déjà évoqués précédemment de la société Izi confort que celle-ci a été confrontée à plusieurs reprises à l’absence de Madame [D] lors de ses interventions pourtant convenues avec cette dernière selon ses disponibilités. Il apparaît même que postérieurement à l’ordonnance dont appel ayant condamné la locataire à laisser l’accès à son logement pour la réalisation des travaux nécessaires, la société Izi confort, par mail du 12 mars 2025, a indiqué être intervenue le matin pour une fuite chaudière chez Mme [D], que celle-ci n’avait pas répondu aux techniciens qui se trouvaient sur place, qu’aucune réponse n’avait été donnée lorsqu’elle avait été contactée par téléphone, et qu’ayant rappelé 15 minutes plus tard, elle avait refusé l’intervention de l’entreprise qui lui proposait un rendez-vous l’après-midi même.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé à l’encontre de Mme [D] une obligation sous astreinte de laisser libre accès à son appartement aux professionnels envoyés par [K], l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles d'[K] mis à la charge de Mme [D] sont confirmées.

En outre, pour le même motif, Mme [D] est condamnée aux dépens de l’appel, et à payer à l’EPIC [K] la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et elle est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [D] à payer à l’EPIC [K] la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [X] [D] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne Mme [X] [D] aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT