LE NEUF MARS DEUX MILLE DIX LA CHAMBRE CIVILE DE LA COUR D’APPEL DE CHAMBERY a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

dans la cause 09/00165- 1^re Chambre (C.B/E.M.)

opposant :

Appelants

Madame K F veuve X

XXX

Madame M X épouse Y demeurant XXX

Monsieur P R X demeurant XXX

Mademoiselle Q S X demeurant XXX

représentés par la SCP BOLLONJEON – ARNAUD – BOLLONJEON, avoués à la Cour

assistés de M^e BARLATIER, avocat au barreau de Lyon

à :

Intimée

La Société CLUBHOTEL COURCHEVEL 1850 (Société Civile d’Attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, dont le siège social est situé XXX – Courchevel 1850 – XXX

représentée par la SCP FILLARD/COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour

assistée de M^e BERNARD, avocat au barreau de PARIS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 02 février 2010 avec l’assistance de Madame Bernard, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Billy, Président de chambre,

— Monsieur Leclercq, Conseiller

— Madame Zerbib, Conseiller.

Attendu que la Société Clubhotel Courchevel 1850, société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé créée le 31 mars 1971, est propriétaire d’un immeuble, commune de Saint-Bon, composé de 70 studios dont les 18 périodes d’occupation sont réparties en 4.340 parts ;

Que la détention de parts correspond pour l’associé à la jouissance d’un studio déterminé à une période précise de l’année, en hiver ou en été (du 1^er juin au 30 septembre), et que l’associé doit participer aux charges proportionnellement au nombre de parts détenues ;

Que les modalités de cession des parts sont régies par les statuts, dont l’article 12 prévoit que lorsque le cessionnaire n’est pas associé, il doit faire l’objet d’une demande d’agrément préalable auprès de la gérance ;

Qu’une deuxième société civile Clubhotel Courchevel 1850 vallée a été constituée le 15 mars 1972, et est propriétaire d’un immeuble de 24 studios contigu au premier ;

Que, des propriétaires des périodes 13 et 16 (juin et septembre) ne parvenant pas à céder leurs parts compte tenu de la faible attractivité de ces périodes en montagne, il a été décidé de diviser ces deux mois en deux périodes, 13 A et 13 B (première et deuxième quinzaines de juin) et 16 A et 16 B (première et deuxième quinzaines de septembre) ;

Que les difficultés pour remplir ces mois ont persisté, que la société gérante a constaté une augmentation du nombre de débiteurs de charges parmi les associés titulaires de ces périodes et que l’assemblée générale extraordinaire du 12 juin 1997 a voté le principe de la suppression des périodes 13 A et 16 B sous réserve de l’accord de l’ensemble des associés concernés, des résolutions donnant tous pouvoirs au gérant pour mettre en oeuvre ces suppressions en procédant par acquisition puis annulation des parts et procéder aux modifications statutaires ;

Que, à partir de cette date, les deux sociétés ont reçu des actes de cession de leurs parts par des associés titulaires des périodes 13 A, 13 B, 16 A et 16 B, d’abord au profit de nommés H ou Dombrine avec diverses orthographes et adresses, puis au profit d’autres identités (Madjski, Corssley) ;

Qu’après avoir dans un premier temps agréé les cessionnaires, la gérance a constaté que les cessionnaires avaient des adresses fictives, et pour finir des identités fictives, une partie des cédants étant des débiteurs de charges ;

Que les sociétés ont déposé le 19 juin 1998 une plainte avec constitution de partie civile contre deux associés monsieur Z et madame X qui semblaient avoir organisé ces cessions en masse ;

Qu’il y eut ensuite une série de cessions au profit de monsieur B qui n’a jamais fait acte d’associé et que la gérance a aussi refusé d’enregistrer ces cessions ;

Que madame X a bénéficié d’un non-lieu, mais que monsieur Z a été déclaré (jugement du tribunal correctionnel de Caen du 20 novembre 2003) coupable de faux et d’escroqueries au préjudice des deux sociétés et de divers associés en usant des noms imaginaires de Danbrine, H, C, E, Crosslry, D et Madjski, décision devenue définitive ;

Qu’il est apparu que monsieur Z avait démarché de nombreux titulaires de parts des périodes 13 A, 13B, 16 A et 16 B en leur disant avoir des acquéreurs pour ces périodes, qu’il leur a proposé contre rémunération d’établir des actes de cession, que les ventes étaient conclues pour des prix dérisoires, le prétendu cessionnaire devant honorer les charges encore dues et à venir ;

Que monsieur et madame N X, titulaires de 8 parts des périodes 13 A et 13 B, ont signé le 28 août 1997, au profit de monsieur E O, une cession (avec reprise de l’arriéré de charges notifiées à la gérance le 1^er décembre 1997);

Que, concomitamment à la présente action, la société Clubhotel Courchevel 1850 a engagé trente autres procédures contre divers associés aux mêmes fins ;

Que monsieur N X est décédé le XXX ;

Que le tribunal de grande instance d’Albertville, par jugement du 16 octobre 2007, a dit que la cession à monsieur E était nulle pour défaut d’existence du cessionnaire, que madame F, veuve X, madame M X, épouse Y, monsieur P X, et mademoiselle Q X, restaient seuls titulaires des parts objet de la cession, condamné solidairement les consorts X à payer à la société Clubhotel Courchevel 1850 6.2411,27 € de charges dues au 30 octobre 2006 avec les intérêts au taux d’escompte de la Banque de France majoré de deux points à compter du 16 février 2000 sur 1.408,63 €, du 18 mai 2006 sur 3.978,64 € et du 7 novembre 2006 sur 824 €, débouté la société Clubhotel Courchevel 1850 de ses autres prétentions, ordonné l’exécution provisoire et condamné solidairement les consorts X à lui payer 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les consorts X en ont interjeté appel par déclaration du 10 mars 2008 ;

Attendu que, soutenant que la SARL SGRT doit justifier de sa qualité à représenter la société Clubhotel Courchevel 1850, qu’il y a bien eu rencontre de deux volontés pour faire la cession litigieuse, qu’il ne leur est reproché aucune fraude dans la signature de l’acte de vente, que pour eux la vente était régulière, que l’intimée a donné les agréments des premières ventes à monsieur H et à monsieur E, acceptant qu’ils deviennent associés de la SCI, qu’il n’y a pas de cause illicite à vouloir céder un droit de jouissance qui représente une charge trop lourde, que la décision pénale reconnaît qu’ils sont victimes des agissements de monsieur Z et a révélé son intention d’acquérir les parts, que les parts vendues par son intermédiaire doivent lui être attribuées, qu’il s’est en effet toujours présenté comme mandataire en tant que membre du conseil de surveillance, que la cession à un associé n’est pas soumise à agrément, que l’article 26 des statuts prévoit que la société, en cas de créance sur un porteur de parts, peut décider de la mise en vente publique des parts de l’associé défaillant sur mise à prix déterminée par l’assemblée, qu’elle avait donc l’obligation de saisir leurs parts sociales et les vendre aux enchères, qu’il y a une mésentente entre les associés, que ceux de juin et septembre participent aux charges sans bénéficier de revenus, que la SCI a méconnu les règles de convocation des associés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, qu’ils sont dans une impasse, qu’il n’y a plus d’affectio societatis, que l’objet social n’est plus assuré, que la désignation des gérants était irrégulière, qu’ils ont manifesté leur volonté de retrait et qu’ils ont de justes motifs de se retirer, qu’aucune faute ne peut leur être reprochée, que les prétentions de la SCI sont calomnieuses à leur égard, les consorts X demandent de réformer le jugement et débouter la SCI Clubhotel Courchevel 1850, subsidiairement d’ordonner le remboursement de 9.596,98 € qu’ils ont payés et débouter la SCI de sa demande de dommages-intérêts, plus subsidiairement de prononcer la dissolution de la dite société pour défaut d’affectio societatis, mésentente entre associés et irrégularités dans la gestion, plus subsidiairement d’ordonner leur retrait de la société, de la condamner à se substituer dans la cession des parts sociales à monsieur E dans les termes de la convention du 12 juin 1997 et à leur payer 40.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, exposant le mécanisme des cessions frauduleuses et le détail de ces cessions, et alléguant que, en application de l’article L 212-8, al. 2 du code de la construction , le cédant n’est dégagé de ses obligations personnelles à l’égard de la société que dans la mesure où celle-ci y a expressément consenti, que les cessions fictives paralysent depuis 12 ans l’application de la décision de fermer les périodes 13 A et 16 B, que tous les courriers envoyés au cessionnaire et à son adresse indiqués ont été retournés par la poste, que les demandes de communication de son acte de naissance n’ont pu aboutir, que la signature H sur l’acte de cession envoyé par monsieur Z était totalement différente de la signature H de l’acte de vente par madame I, que le 10 décembre 1997 elle a adressé une mise en garde à l’ensemble des associés et de demande d’information sur des démarchages frauduleux, que beaucoup de cédants avaient des arriérés de charges importants, qu’après des acquéreurs imaginaires a été désigné un acquéreur Maurice ou Moumou B ou Elliat, de nationalité tunisienne ou française, que les actes des deux premières cessions à ce nom ne sont pas parvenus dans les deux mois de l’agrément comme prévu par l’article 12 des statuts, qu’il n’a jamais protesté contre les refus d’enregistrement des cessions en raison de leur parfaite similitude graphique avec celle des prétendus H ou E, que la cession au profit d’une personne imaginaire est nulle faute d’obligation d’une personne et en raison de sa cause illicite destinée à permettre au vendeur d’échapper au paiement des charges, que l’instance a été introduite par la société civile représentée par la SGRT, nommée par assemblée générale extraordinaire du 9 mai 1990 par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, qu’elle a confirmé le refus d’enregistrement de la cession par lettre recommandée du 10 décembre 1997, que les consorts X sont toujours tenus du paiement des charges, car la gérance n’a pas consenti à les dégager de leurs obligations personnelles, que monsieur Z n’est pas en cause, que ni la loi du 6 janvier 1986 ni les statuts n’imposent l’envoi aux associés des convocations d’assemblées générales en la forme recommandée, l’article 22 précisant même la lettre simple, qu’il n’existe pas de cause de dissolution de la société, que l’article 1869 du code civil est inapplicable à une société civile d’attribution d’un immeuble en jouissance à temps partagé et qu’il n’est pas justifié d’un juste motif de retrait, que les consorts X n’ont pas réglé toutes les charges postérieures au jugement, qu’en souscrivant à une cession manifestement fictive, en participant à un acte frauduleux et en s’opposant délibérément et dolosivement au paiement des charges ils ont commis une faute, que d’autres associés ont refusé de céder leurs parts dans ces conditions, que les associés de bonne foi subissent à cause de cette résistance jusqu’à 20 % d’augmentation de leurs charges annuelles, la SCI Clubhotel Courchevel 1850 conclut à la confirmation du jugement, sauf à y ajouter la condamnation solidaire des consorts X à lui payer 828 € de charges 2009 outre intérêts au taux d’escompte de la Banque de France majoré de deux points à compter du 15 mai 2009, à la réformation sur les dommages-intérêts et à la condamnation des appelants à lui payer 15.000 € de dommages-intérêts, au rejet de leurs prétentions et à leur condamnation solidaire à lui payer 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SCI Clubhotel Courchevel 1850 donne sur son identité des renseignements (nom, adresse du siège, immatriculation) qui ne sont pas contestés ;

Qu’elle déclare agir par son gérant, que celui-ci est la SARL SGRT et que celle-ci n’a pas à justifier de sa qualité à agir dès lors qu’elle n’est que le représentant de la partie, défenderesse puis intimée ;

Qu’on ne voit pas au demeurant pourquoi le rachat du patrimoine de Maeva par J et vacances rendrait surprenant le maintien du gérant ;

Qu’en toute hypothèse, l’intimée produit le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 9 mai 1990 désignant le gérant contesté ;

Attendu que la cour ne peut que confirmer le jugement qui a considéré qu’il ne pouvait pas y avoir de vente dès lors que l’acquéreur annoncé n’existe pas, la vente étant un contrat nécessitant la rencontre de deux volontés et la seconde faisant manifestement défaut ;

Que l’agrément donné et l’enregistrement accepté dans un premier temps ne peuvent en toute hypothèse pas donner une validité à une vente en réalité inexistante ;

Que, par contre il n’y a pas de cause illicite pour un associé à vouloir céder ses parts parce qu’il juge trop lourde la charge qu’elles comportent, la vente de parts occasionnant des pertes étant d’un usage tout à fait courant et qui n’est pas pénalisée autrement que par leur perte de valeur ;

Attendu qu’aucune autorité ne peut substituer à un acquéreur déclaré, même si celui-ci est inexistant, une personne s’étant présentée comme mandataire dudit acquéreur, à plus forte raison alors que cette personne n’a pas été appelée dans la cause;

Attendu que la clause relative au recouvrement des charges impayées, contenue dans l’article 16 (titre III) des statuts est la reproduction de l’article L 212-4 du code de la construction et de l’habitation et ne constitue qu’une faculté pour la société qui, en toute hypothèse, est parfaitement en droit de demander la condamnation au paiement de sommes qui lui sont dues ;

Attendu que c’est donc exactement que les premiers juges ont dit la cession de parts nulle et, en conséquence condamné les consorts X à payer les charges appelées ;

Qu’il convient d’ajouter à cette condamnation les charges échues depuis le dernier arrêté de compte ;

Attendu que l’article 22 des statuts prévoit la convocation des associés par lettre simple ;

Que l’article 13, al 4 de la loi du 6 janvier 1986 prévoit l’envoi d’un 'avis de convocation à l’assemblée générale', sans autre précision de modalité, dérogeant ainsi au droit commun des sociétés civiles ;

Qu’il n’y a pas d’irrégularité de ce chef, et que, en toute hypothèse, une irrégularité du chef des convocations ne justifie pas l’annulation des délibérations, d’autant moins que les consorts X ont reçu les convocations et que l’obligation au paiement des charges résulte des statuts et du règlement de jouissance ;

Attendu que le fait qu’il existe une mésentente entre les actionnaires ne justifie pas une dissolution de la société dès lors que le fonctionnement de celle-ci n’est pas mis en péril, ce qui n’est pas allégué en l’espèce ;

Qu’il n’est pas non plus allégué un abus de la majorité en ce qui concerne la répartition des charges ;

Attendu qu’il n’est pas soutenu qu’il n’y ait pas eu d’affectio societatis à la création de la société ;

Que le fait que de nombreux propriétaires de parts attachées aux périodes 13 et 16 aient souhaité céder leurs parts ne justifie pas la dissolution de la société pour cause de disparition de l’affectio societatis, qui persiste entre les autres propriétaires de parts ;

Que l’impossibilité de céder les parts résulte seulement de l’absence de découverte d’acquéreurs potentiels et que l’assemblée générale du 12 mai 1997 a proposé une solution permettant le rachat de certaines des parts litigieuses, mais que sa résolution n’a pu entrer en vigueur du fait des litiges, notamment celui en cours, sur la propriété des dites parts ;

Que, en toute hypothèse, l’absence de l’affectio societatis invoquée n’est le fait que de certains porteurs de part, que les statuts prévoient des modalités de vente permettant de sortir de la société et qu’il n’y a donc pas lieu de prononcer la dissolution pour cette raison ;

Attendu que les statuts prévoient les conditions de retrait d’un associé, conformément à l’article 1869 du code civil ;

Que le seul refus de payer les charges, ou le fait de les considérer comme excessives, ne constitue pas un juste motif d’autoriser judiciairement le retrait d’un associé ;

Que, d’ailleurs, s’agissant de parts permettant la jouissance d’un appartement chaque année pendant une période fixée à l’avance, la jouissance est tout autant constituée par l’occupation personnelle que par la mise en location, et que les difficultés à trouver des locataires durant la période considérée ne justifient pas une résistance au paiement des charges de l’immeuble ;

Attendu que les consorts X ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, aucun reproche fait à la société n’étant justifié ;

Attendu que le préjudice subi par les autres associés ne peut pas légitimer une demande d’indemnisation par la société ;

Que l’avis envoyé aux actionnaires le 10 décembre 1997 de l’inexistence de monsieur E ne constitue pas fautives des personnes ayant cédé leurs parts à ce dernier le 28 août 1997 ;

Que la condamnation de monsieur Z ne caractérise pas non plus leur faute et que l’infraction pour laquelle il a été condamné était commise notamment à leur détriment ;

Qu’aucune faute des appelants ne justifie qu’il soit accordé une indemnisation à la société ;

Attendu que, pour ces motifs et ceux non contraires du jugement, celui-ci sera confirmé tant dans son principe que dans ses conséquences, notamment relatives à l’actualisation des charges dues ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme entièrement le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne solidairement madame F, veuve X, madame M X, épouse Y, monsieur P X, et mademoiselle Q X à payer à la SCI Clubhotel Courchevel 1850 à lui payer 828 € (HUIT CENT VINGT HUIT EUROS) de charges 2009 outre intérêts au taux d’escompte de la Banque de France majoré de deux points à compter du 15 mai 2009,

Condamne en outre les consorts X à lui payer 1.000 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP FILLARD/COCHET -BARBUAT, avoués associés.

Ainsi prononcé publiquement le 09 mars 2010 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Madame Bernard, Greffier.

Le Greffier, Le Président,