RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N°435/2007 DU 27 FÉVRIER 2007

Numéro d’inscription au répertoire général : 03/01028

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 00/05947, en date du 09 janvier 2003,

APPELANTE :

Syndicat de Copropriété CLOS DE LA GARENNE, représenté par son syndic la SA IMMOBILIER CONSEIL, dont le siège est XXX

représentée par la SCP BONET, LEINSTER & WISNIEWSKI, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean-Louis BEAUFORT, substitué par M^e WEBER, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉS :

S.A. X ET FILS anciennement dénommée SARL X, dont le siège est XXX

Monsieur B X, demeurant XXX

représentés par la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour

assistés de M^e Etienne GUTTON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2007, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Guy DORY, Président de Chambre,

Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, en son rapport,

Madame Pascale TOMASINI- KRIER , Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Mademoiselle C D ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé à l’audience publique du 27 FÉVRIER 2007 date indiquée à l’issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l’article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Mademoiselle C D , greffier présent lors du prononcé ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 2 juin 1969 a été constituée la société civile immobilière LE CLOS DE LA GARENNE qui comptait parmi ses associés Monsieur A X et Monsieur E F X. Cette SCI s’est portée acquéreur d’un terrain à bâtir situé à l’angle de la XXX et de l’avenue de la Garenne n° 59. Elle y a fait édifier un ensemble immobilier comprenant, outre un bâtiment principal à usage d’habitation, un bâtiment sur cour à simple rez-de-chaussée comportant huit garages. L’ensemble a été placé sous le régime de la copropriété suivant règlement et état descriptif de division du 3 novembre 1969 et les consorts X sont devenus propriétaires notamment des lots constituant les garages privatifs n° 1 et 2.

Faisant valoir qu’une société X occupe des locaux édifiés en surélévation des garages 1 et 2 qui ne figurent pas à l’état descriptif de division, et dont la construction n’a pas été autorisée par l’autorité administrative, le SYNDICAT DE COPROPRIETE DU CLOS DE LA GARENNE, invoquant les présomptions de propriété édictées par les articles 552 et 553 du code civil, a fait assigner le 3 novembre 2000 la SARL X devant le Tribunal de Grande Instance de Nancy afin de se faire reconnaître la qualité de propriétaire de ces locaux et pour obtenir l’expulsion de l’occupante sans titre. La défenderesse ayant opposé le titre locatif qui lui a été consenti par Monsieur B X, le syndicat, par acte du 23 novembre 2001, a fait attraire ce dernier à la cause aux mêmes fins.

Par jugement du 9 janvier 2003, le tribunal, après avoir débouté le SYNDICAT DE COPROPRIETE de toutes ses demandes, a déclaré Monsieur B X propriétaire du local situé au-dessus des garages 1 et 2 du bâtiment comportant huit garages sur cour arrière dépendant de la copropriété. Le syndicat a été condamné au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a énoncé que les articles 552 et 553 du code civil instituent des présomptions simples qui cèdent devant la preuve contraire rapportée par tous moyens. Il a ensuite constaté que les auteurs de Monsieur B X, puis ce dernier, ont été propriétaires des lots privatifs dans lesquels se trouvent inclus les garages 1 et 2. Et il a retenu qu’il résulte des preuves produites d’une part que le défaut de mention de l’ouvrage litigieux dans l’acte de division n’est le résultat ni d’un oubli ni d’une inadvertance, et d’autre part que le bâtiment en étage unique a été édifié en même temps que les huit autres garages, mais à la charge exclusive des consorts X, en vertu d’une commande qui tendait à créer un accès unique à l’étage à partir du garage n° 2 par un escalier extérieur. Puis, le tribunal a considéré que depuis la fin des travaux, au mois de septembre 1970, les consorts X ont joui paisiblement, publiquement et sans équivoque des locaux à titre de propriétaires, même après la vente le 25 octobre 1993 du garage n° 1, dès lors qu’ils demeuraient propriétaires des lots relatifs au garage n° 2 et qu’ils ont consenti un bail sur le premier étage. Il a ajouté qu’en l’absence de surélévation intervenue postérieurement à la construction des garages, l’opération n’avait pas à être autorisée en vertu de l’article 70 du règlement de copropriété. De tous ces éléments, le tribunal a déduit que Monsieur B X a produit les preuves suffisantes pour combattre la présomption de propriété invoquée par le SYNDICAT DE COPROPRIETE et pour établir en tout état de cause l’acquisition de la propriété par prescription trentenaire.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE CLOS DE LA GARENNE a interjeté appel par déclaration du 4 avril 2003.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 janvier 2006, le syndicat appelant demande à la Cour, par voie d’infirmation du jugement déféré, de le déclarer propriétaire du local édifié en surélévation des garages 1 et 2, et d’ordonner tant à la société X qu’à Monsieur B X de libérer les lieux dans le mois de la signification de l’arrêt, sous astreinte de 150 euros par jour de retard. Il réclame une somme de 3.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de procédure.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE reproche au premier juge d’avoir méconnu le caractère mixte de la présomption de propriété instituée par l’article 552 du code civil alors qu’elle ne peut être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou par la prescription acquisitive. Il relève que les locaux litigieux n’ont jamais fait l’objet d’une modification du règlement de propriété, alors que cet acte énonce que sont communs à tous les lots la propriété du sol bâti ou non bâti de l’ensemble de l’immeuble. Il fait encore grief au tribunal d’avoir procédé par voie d’affirmation en retenant d’une part que l’étage a été construit en même temps que les garages du rez-de-chaussée et d’autre part que l’unique accès à l’étage s’effectue par un escalier situé dans le garage n° 2 alors que l’inexactitude de cette circonstance est désormais établie et admise. Il ajoute que les intimés n’ont jamais produit la moindre preuve relative à la charge du coût des travaux et relève que le garage n° 2 avait été vendu à Madame Y depuis 1986, alors que le garage n° 1 a été vendu à Monsieur Z en 1993. Le SYNDICAT DE COPROPRIETE en déduit que les intimés ne combattent même pas de façon utile la présomption simple édictée par l’article 553 du code civil selon lequel toute construction est réputée faite aux frais du propriétaire du sol. Enfin, le SYNDICAT DE COPROPRIETE reproche au tribunal d’avoir fait bénéficier Monsieur B X des effets de la prescription trentenaire acquisitive alors même qu’il n’est produit aucune preuve de la date de la surélévation et donc du point de départ de la prescription.

Par leurs écritures dernières, notifiées et déposées le 10 mai 2006, Monsieur B X et la société X FILS S.A. concluent à la confirmation du jugement et sollicitent à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise destinée à évaluer l’indemnité qui leur est due par application des articles 551, 554 et 555 du code civil. Ils réclament une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme supplémentaire de 1.500 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles de procédure d’appel.

Liminairement, les intimés précisent que si Monsieur B X, ayant-droit des consorts X, a effectivement vendu les lots constituant les garages n° 1 et 2, respectivement en 1993 et en 1986, le premier étage était exclu de ces mutations, notifiées au syndic, l’accès aux locaux ayant toujours été assuré depuis le fonds voisin, et non pas par un escalier intérieur communiquant avec le garage n° 2, comme il avait été exposé par erreur en première instance. Les intimés répliquent que les locaux en litige sont édifiés, non pas sur un sol appartenant à la copropriété, mais sur des parties privatives. Ils en déduisent non seulement que le SYNDICAT DE COPROPRIETE n’a pas qualité pour invoquer la présomption de propriété instituée par l’article 552 du code civil, mais qu’au contraire ce sont eux qui doivent en bénéficier. Ils maintiennent qu’en considération des termes du courrier adressé alors à Monsieur X père pour obtenir de sa part le paiement du coût des travaux, il existe un faisceau d’indices concordants pour établir d’une part que l’étage a été exclu de la copropriété et d’autre part que depuis la fin des travaux, les consorts X et leur locataire, sans interruption, ont exercé des actes de possession, publiques, paisibles, sans équivoque et à titre de propriétaires, pendant plus de trente ans, les locaux n’ayant jamais été accessibles par une partie commune de la copropriété. Subsidiairement, ils invoquent l’article 554 du code civil pour prétendre, en tant que possesseur évincés et après expertise, à l’indemnisation des améliorations revendiquées.

L’instruction a été déclarée close le 5 octobre 2006.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sans désigner la pièce de façon précise, le premier juge, pour se prononcer sur les circonstances de fait du litige, s’est manifestement fondé sur la pièce n° 1 des productions du SYNDICAT DE COPROPRIETE. Il s’agit d’un document comportant le cachet de la S.A. IMMOBILIER CONSEIL-DEBEVER, dépourvu de toute signature et de toute mention de nature à identifier son auteur. Indépendamment de la faible valeur probante de cette pièce, il s’avère surtout qu’elle retrace l’historique de la réalisation du programme de construction des huit garages, sans faire aucune allusion à la construction simultanée du local édifié au-dessus des garages n° 1 et 2, devenus les lots de copropriété n° 31 et 32 dans l’état descriptif de division du 3 novembre 1969.

Quant à la lettre du 4 septembre 1970, adressée conjointement par la société Etudes Promotions et la SCI LE CLOS DE LA GARENNE à Monsieur A X, son examen révèle seulement qu’elle est adressée à un associé de cette SCI aux fins de versement des fonds nécessaires à la réalisation des garages.

Pas plus que la précédente, cette pièce n’est de nature à établir que le programme de construction comportait simultanément l’édification des garages par la SCI et l’élévation d’un étage au-dessus des lots 31 et 32 sous la maîtrise d’ouvrage et aux frais de Messieurs A et E X. Par conséquent, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, aucun élément de preuve ne permet d’exclure que les locaux revendiqués par le SYNDICAT DE COPROPRIETE ont été construits en surélévation par les consorts X à une date ultérieure, qui demeure au reste totalement inconnue.

Or l’article 3 I de l’état descriptif de division énonce que seront communs à tous les lots la propriété du sol bâti ou non bâti de l’ensemble de l’immeuble, toutes autres indications ne devant s’entendre que de la jouissance. Dès lors que l’ouvrage revendiqué a totalement son emprise sur une partie du sol bâti dépendant de la copropriété, le syndicat, à l’appui de son action pétitoire, est donc en droit d’invoquer la présomption de propriété du dessus instituée par l’article 552 du code civil au profit du propriétaire du sol. Et contrairement à ce qu’a énoncé le premier juge, cette présomption n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive. Dès lors que Monsieur X ne rapporte la preuve, ni de la date de construction des locaux litigieux, ni de la date de prise de possession de l’ouvrage par ses auteurs, force est de constater qu’il ne prouve pas avoir acquis la propriété de ces ouvrages par possession trentenaire, étant ajouté que le bail consenti à la société X ET FILS porte la date, non certaine, du 29 avril 1998.

En outre, en l’absence de toute précision sur les circonstances exactes de la construction du local revendiqué, c’est en vain que Monsieur X soutient qu’il renverse la présomption simple de propriété édictée par l’article 553 du code civil et qu’il est donc au moins titulaire d’un droit de surface sur l’emprise de l’ouvrage revendiqué, alors que la simple absence de protestation, tant de tous les copropriétaires que du syndicat, ne saurait caractériser une renonciation implicite de ce dernier au droit d’accession, quant bien même le local ne serait pas actuellement accessible depuis une partie commune, l’article 10 du règlement de copropriété rappelle en effet que la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment exige l’unanimité des membres du syndicat.

Monsieur X, qui soutient que les travaux ont été réalisés par ses auteurs, réclame en vain une indemnisation sur le fondement de l’article 554 du code civil qui a vocation à s’appliquer lorsque le propriétaire du sol construit un ouvrage avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas. Et par ailleurs, les consorts X, auteurs des travaux, avaient la qualité de copropriétaire si bien qu’ils ne sont pas des tiers, au sens de l’article 555 du code civil, dont Monsieur B X sollicite donc en vain l’application pour prétendre à une indemnisation en raison de son éviction.

Par voie d’infirmation du jugement déféré, il sera donc fait droit aux demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Succombant à la procédure, et tenu aux entiers dépens, Monsieur X sera condamné par application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile à indemniser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à hauteur de 1.500 euros de ses frais irrépétibles de procédure.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

Dit que le local édifié en élévation des lots n° 31 et 32 tels que définis par l’état descriptif de division du 3 novembre 1969 constitue, par voie d’accession, une partie commune ;

Ordonne à Monsieur B X, et à toute personne de son chef, de libérer les lieux dans le mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de CENT CINQUANTE EUROS (150 €) par jour de retard pendant deux mois ;

Condamne Monsieur X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre des frais non compris dans les dépens ;

Condamne Monsieur X aux dépens de première instance et d’appel et accorde à la société civile professionnelle BONET, LEINSTER & WISNIEWSKI un droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l’article 699 du nouveau code de procédure civile;

L’arrêt a été prononcé à l’audience publique du vingt sept Février deux mille sept par Monsieur DORY, Président de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, conformément à l’article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Mademoiselle D, Greffier.

Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.

Signé : L. D.- Signé : G. DORY.-

Minute en huit pages.