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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 11 Avril 2017

RG : 15/01393

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 22 Octobre 2013, RG 10/00072

Appelants

M. E Y, demeurant XXX

M^me G H épouse Y, demeurant XXX

représentés par l’AARPI CAMUS ET CHOMETTE, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE, assistés de M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat plaidant au barreau de PARIS

SARL A agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domicilié es qualité audit siège, XXX

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ARCELLINS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercie domiciliés es qualité audit siège, XXX – XXX

représentées par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistées de M^e Gérard DOUKHAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M^e N O P ès qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL LES ALPAGES DE VAL CENIS, demeurant XXX

représentée par l’Association ANXIONNAZ SALAUN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

SARL PATRIMOINE EST IMMOBILIER représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, XXX

représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et M^e N LEPAROUX, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de SELEXIA IMMOBILIER dont le siège social est situé XXX deniers – XXX

représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY, assistée du cabinet DECKER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de TOULOUSE

SA PATRIMOINE EST FINANCE, demeurant XXX représentée par M^e Juliette COCHET BARBUAT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP BSP AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MULHOUSE

SCP X C – X – LECOUSTRE X – GI LQUIN dont le XXX

représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY, assistée de la SCP KHUN, avocats plaidants au barreau de PARIS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 27 février 2017 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller, qui a procédé au rapport

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

En 2004, la société A a constitué la SCI les Arcellins, dont elle est le principal associé, pour construire et commercialiser une résidence de tourisme à Lanslebourg Moncenis.

Celle-ci a confié la commercialisation des appartements de cette résidence à deux réseaux d’agences, à savoir Selexia et I J, lesquels ont eu recours à des sous-traitants, en l’espèce les Sociétés Patrimoine Est Immobilier et Patrimoine Est Finances.

Par acte authentique de M. X, notaire à Corbie (Somme) du 12 janvier 2005 les époux Y ont acheté à la SCI les Arcellins, pour le prix de 213 749 euros TTC, un appartement et un parking situés dans cette résidence devant être loués au gestionnaire de la résidence pour une durée d’au moins 9 ans.

Cette opération devait leur permettre de bénéficier d’un avantage fiscal dans le cadre dit de la « loi Demessine ».

La société Patrimoine est immobilier a établi une étude de financement, prévoyant un prêt in fine de 213 749 euros adossé à un contrat d’assurance vie.

Un bail commercial a été conclu avec la SARL compagnie de développement touristique (CDT) prenant effet le 1^er janvier 2006.

Le bail autorise le preneur à céder le droit au bail.

Le 10 février 2006, la société CDT a cédé son droit au bail à la SARL les Alpages de Val Cenis.

Durant l’exercice 2006, la société les Alpages de Val Cenis a perçu de la SCI les Arcellins un fonds de concours de 1 804 883,60 euros. A compter du 2^e trimestre 2008, après épuisement du fonds de concours, la société les Alpages de Val Cenis n’a plus réglé que partiellement et avec retard les loyers.

Les époux Y ont accepté une réduction de loyer de 20 % à compter du 1^er janvier 2009, et le preneur s’est engagé à leur régler les arriérés de manière échelonnée.

De nouveaux loyers sont restés impayés.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 décembre 2009, les époux Y ont mis leur preneur de communiquer les informations légalement requises par l’article L 321-1 du Code du tourisme, ont dénoncé l’avenant portant réduction du loyer et a réclamé le paiement du solde de loyers.

Par jugement du 31 août 2010 le tribunal de commerce de Paris a mis la société les Alpages de Val Cenis en redressement judiciaire et a désigné M. Z en qualité d’administrateur.

Par lettre du 16 septembre 2010, l’administrateur a résilié tous les baux commerciaux.

La société les Alpages de Val Cenis a présenté un plan de continuation comportant notamment une réduction du loyer.

Le mandataire a organisé une réunion pour rechercher une solution, qui n’a eu aucun résultat, de sorte que par jugement du 9 décembre 2010, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société les Alpages de Val Cenis et désigné la SELARL P Yang-Ting en la personne de M^me N-O P pour faire fonction de liquidateur.

Les époux Y avaient déclaré une créance de 18 383,15 euros au 31 décembre 2010.

Par actes des 23, 28, 29 décembre 2009, et 26 novembre 2010, les époux Y ont assigné les sociétés Leader Patrimoine, A, les Arcellins, Patrimoine est finances, X et C, les alpages de Val Cenis et Patrimoine est immobilier devant le tribunal de grande instance d’Albertville pour voir annuler la vente en raison de man’uvres et réticences dolosives, et condamner en conséquences les défendeurs in solidum à restituer le prix, et à les indemniser des préjudices qu’ils estimaient subir.

En effet, ils ont fait valoir que la société Leader Patrimoine, société filiale de A avait contribué aux man’uvres dolosives dont ils avaient été victimes en éditant une brochure publicitaire contenant des informations inexactes.

Ils ont encore considéré que la société Patrimoine est immobilier (PEI) mandatée par la société Selexia, avait établi successivement deux études relatives à la rentabilité de leur investissement qui contenaient également des informations inexactes.

Selon eux, la société Patrimoine est finance aurait également engagé sa responsabilité au motif qu’elle avait les mêmes dirigeants que Patrimoine est immobilier.

Par jugement du 22 octobre 2013, le tribunal de grande instance d’Albertville a disposé :

— Déclare les époux Y recevables en leur demande ;

— Prononce l’annulation de la vente conclue le 12 février 2005 en l’étude de M. K X,

— Ordonne la publication du présent jugement à la diligence et aux frais de la SCI « Les Arcellins » dans les deux mois du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

— Ordonne la remise des parties en l’état antérieur à la vente ;

— Condamne la SCI « Les Arcellins '' à payer aux époux Y la somme de 213 749 euros au titre de la restitution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— Condamne la SARL A à garantir in solidum avec la SCI « Les Arcellins » le remboursement par celle-ci de la somme de 213 749 euros au titre de la restitution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et capitalisation annuelle des intérêts échus ;

— Condamne in solidum la SCI « Les Arcellins '' et la SARL A à payer aux époux Y les sommes suivantes :

—  31 707,30 euros au titre des intérêts de l’emprunt pour les années 2005 à 2010,

—  2 296,37 euros au titre de l’assurance de l’emprunt pour les années 2005 à 2010,

—  2 673,14 euros au titre des charges de copropriété réglées depuis l’acquisition de l’immeuble ;

— Condamne in solidum la SCI « Les Arcellins » et la SARL A à payer une indemnité de 1 500 euros aux époux Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne les époux Y à payer une indemnité de 1 500 euros à la SA Patrimoine Est Finance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne les époux Y à payer à la SCP X-C une indemnité 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Patrimoine Est Immobilier à payer à la société Selexia la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamne in solidum la SCI «Les Arcellins» et la SARL A aux dépens (…)

La SCI les Arcellins et la SARL A ont interjeté appel du jugement, contre toutes les parties, y compris contre M^e P.

Les époux Y en ont également interjeté appel.

Les deux instances ont été jointes.

La Cour a sursis à statuer par ordonnance du 4 juillet 2014, puis sur demande formulée le 23 juin 2015 par la SCI les Arcellins et A, a par bulletin du 24 juin 2015 renvoyé l’affaire à la mise en état du 3 septembre 2015.

Vu les conclusions n° 3 et récapitulatives des époux Y signifiées le 24 février 2016 qui tendent à :

— la réformation des dispositions du jugement qui les ont déboutés du surplus de leurs demandes pour voir : – condamner in solidum les sociétés Selexia, PEI, B et M. X à garantir la restitution du prix de 213 749 euros TTC avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner les sociétés PM 3C et les Arcellins à leur payer :

— Pour mémoire, le remboursement de la réduction d’impôt,

— les sommes de :

* 72 157 francs suisses soit 59 132 euros représentant les intérêts de l’emprunt pour les années 2005 à 2013, et le solde pour mémoire dont * 63 000 euros en raison de l’évolution défavorable du taux de change

* 4 001 euros au titre de l’assurance de l’emprunt pour les années 2005 à 2013 inclus, le solde pour mémoire,

* 9 979,82 euros représentant les charges de copropriété depuis l’acquisition de l’immeuble, le solde pour mémoire,

— condamner in solidum la société PM 3C, la société les Arcellins, les sociétés Selexia, PEI et B et M. X à leur payer les sommes suivantes,

* 18 338,15 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2010

* 75 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subis

* 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel et les dépens de première instance et d’appel outre intérêts au taux légal et capitalisation à compter de l’assignation

— la confirmation des dispositions du jugement qui ont fait droit à leurs demandes,

À titre subsidiaire, à voir prononcer la résolution judiciaire de la vente, avec toutes conséquences de droit, dans les mêmes termes que pour l’annulation du jugement,

À titre très subsidiaire, condamner in solidum la SCI les Arcellins, les sociétés PM 3C, Selexia, PEI et B, la SCP X et C à leur payer, les sommes suivantes :

* 85 500 euros au titre de la surévaluation du prix de vente

* 72 157 francs suisses soit 59 132 euros représentant les intérêts de l’emprunt pour les années 2005 à 2013, et le solde pour mémoire dont 63 000 euros en raison de l’évolution défavorable du taux de change

* 4 001 euros au titre de l’assurance de l’emprunt pour les années 2005 à 2013 inclus, le solde pour mémoire,

* 18 338,15 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2010

* 75 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subis

* 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel outre intérêts au taux légal et capitalisation à compter de l’assignation ; Vu les conclusions récapitulatives et rectificatives de la SARL A signifiées le 20 janvier 2017 qui tendent à l’infirmation du jugement déféré pour voir :

— débouter les époux Y de leurs demandes,

— débouter les autres intimés de leur demande contre elle,

— condamner in solidum les époux Y à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon ;

Vu les conclusions récapitulatives n°3 de la société Patrimoine est finance, signifiées le 6 février 2017 qui tendent à voir :

— confirmer le jugement du 22 octobre 2012 en toutes ses dispositions ;

— débouler les époux Y et toutes les parties de leurs demandes contre elle,

— condamner les époux Y à payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive et une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner en tous les frais et dépens, dont distraction au profit de SELARL Juliette Cochet Barbuat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives de la société les Arcellins signifiées le 20 janvier 2017 qui tendent à l’infirmation du jugement du 22 octobre 2013 pour voir : – débouter les époux Y et les autres intimés de leurs demandes contre elle,

— condamner « in solidum » les époux Y à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— les condamner « in solidum » à payer à la SCI les Arcellins la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon ;

Vu les conclusions d’intimé 4 de la société Crédit agricole immobilier services aux droits de Selexia Immobilier signifiées le 19 janvier 2017 qui tendent à la confirmation du jugement déféré et au paiement par la société Patrimoine est immobilier, ou tout succombant, d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dormeval ;

Vu les « conclusions récapitulatives cour d’appel de Chambéry » de la société Patrimoine est immobilier signifiées le 4 janvier 2016 qui tendent :

A titre principal,

— à la confirmation du jugement déféré et à voir rejeter toutes demandes formées contre elle

— à l’infirmation des dispositions du jugement qui ont condamné la SARL Patrimoine est immobilier à payer une indemnité de 1500 euros à la SAS Selexia au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SARL Patrimoine est immobilier,

— condamner la société Selexia à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Sur l’appel incident,

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— condamner les époux Y, ou celle d’entre les parties qui mieux devra l’être à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’art. 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel et dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux & associes, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de M^me N-O P en qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL les alpages de Val Cenis signifiées le 29 décembre 2015 qui tendent à sa mise hors de cause et à obtenir paiement :

— d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Anxionnaz;

Vu les « conclusions d’intimée n° 2 » de la SCP Béatrice X-C, Jean-François X, Q-R le Coustre-X, L M signifiées le 17 décembre 2015 qui tendent à la confirmation du jugement déféré et au paiement par les époux Y d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Fillard ;

Attendu, cependant, que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; que dès lors, la cour d’appel, qui a condamné M. X… à garantir les époux D, à concurrence des deux tiers, des condamnations prononcées contre eux par l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 25 mars 1993, sans réserver la restitution du prix mise à leur charge, a violé le texte susvisé ;

Sur ce 1 – sur la mention d’un montant erroné du capital social dans la plaquette publicitaire Attendu que la société A et la société les Arcellins soutiennent qu’elles n’ont pas été associées à la rédaction de ce document qui serait l’oeuvre des sociétés chargées de la commercialisation ; Attendu que ce document ne fait état que du groupe leader patrimoine (A) ; Attendu que les époux Y font effectivement valoir que la plaquette publicitaire émane de la société A , Attendu qu’en toute hypothèse, le rédacteur de la plaquette publicitaire doit être considéré comme un représentant de la société venderesse, de sorte qu’il convient de considérer que son contenu pourrait être constitutif d’un dol en dépit des dispositions de l’article 1116 du Code civil ; Attendu que la plaquette publicitaire indique que le gestionnaire est la Compagnie de Développement Touristique (CDT), qui est une filiale du groupe Leader Patrimoine et de sa société mère A, SARL au capital de 1 000 000 euros; Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à cette époque le capital de la société A était sensiblement inférieur à ce montant ; Attendu que le montant du capital social d’une société commerciale n’est pas un indicateur pertinent de sa solvabilité, qui ne peut s’apprécier que par un examen complet des comptes sociaux, de sorte qu’il faut exclure que le seul montant du capital social ait pu influencer le consentement des époux Y ; Attendu en conséquence que cette erreur ne peut en aucun cas être constitutive d’une manoeuvre dolosive ; 2 – sur le changement de gestionnaire Attendu, que, ni la plaquette publicitaire, ni l’acte de vente ne mentionnent le changement de gestionnaire qui allait intervenir dès la fin de l’année 2005 au profit de l’Eurl les Alpages de Val Cenis ; Attendu toutefois que le bail commercial signé par les acquéreurs contient une clause autorisant le preneur à céder son bail à charge de continuer à répondre solidairement avec son cessionnaire du paiement du loyer, de ses charges et de toutes ses conditions ; Attendu en conséquence que le changement de gestionnaire avait été accepté par avance par les acquéreurs, que la société CDT restait solidairement garante du paiement du loyer et des charges malgré la cession du bail, de sorte que cette cession n’a entraîné aucune modification des données de la plaquette publicitaire relatives à la solvabilité du gestionnaire, sinon une garantie de paiement supplémentaire ; Attendu que les acquéreurs ne peuvent donc valablement soutenir que le changement de gestionnaire aurait constitué une manoeuvre dolosive ; 3 – sur l’information relative notamment à la « garantie locative » Attendu que le paragraphe intitulé « Garantie locative » de la plaquette publicitaire, ne contient pas de garantie de paiement en cas de défaillance du gestionnaire mais seulement des assurances données sur la capacité de remplissage de la résidence devant permettre au gestionnaire de faire face à ses charges et obligations ; Attendu que cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition et à la location de l’appartement, notamment l’obligation de remboursement de l’avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d’une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire ; Attendu que si la plaquette publicitaire fait état de ce que le gestionnaire n’aura aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, cette présentation flatteuse comme présentée dans un document publicitaire ne saurait être qualifiée de dolosive ; 4 – sur l’occultation du versement des fonds de concours Attendu que la SCI les Arcellins a versé à ce titre à titre à l’Eurl les alpages de Val Cenis une somme de 1 804 883 euros, sans que cette opération n’ait été annoncée aux acquéreurs ; Attendu que le versement par le promoteur d’un fonds de concours au gestionnaire est une pratique courante qui peut néanmoins être constitutive d’une man’uvre dolosive si elle a pour but de tromper les acquéreurs sur la rentabilité réelle de leur investissement en donnant la possibilité au gestionnaire de payer les loyers pendant les premières années, alors que leur montant ne correspond pas à la réalité économique ; Attendu cependant que le caractère frauduleux de l’opération ne pourrait être établi qu’au moyen d’une étude démontrant que le loyer contractuel, compte tenu du taux prévisible de remplissage de la résidence, et du « taux d’effort » normal, ne serait pas réaliste, étude qui fait défaut en l’espèce (un expert en loyers commerciaux pouvait facilement faire ce travail) ; Attendu dès lors que la SCI les Arcellins et la société PM 3C sont en droit de faire valoir que la rentabilité annoncée dans l’acte de vente correspondait à l’état du marché à l’époque de la vente, de sorte que le versement par le promoteur de fonds de concours au gestionnaire pouvait avoir pour seul objet de permettre à ce dernier d’assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de laquelle il ne dispose pas encore des fruits de son activité faute d’avoir trouvé sa clientèle ; Attendu que l’occultation de l’existence du fonds de concours ne peut donc être considérée comme une man’uvre dolosive; 5 – sur l’occultation du changement de vendeur Attendu que la plaquette publicitaire désigne le promoteur comme étant « Leader Patrimoine » et un peu plus loin que le gestionnaire est une filiale du groupe Leader Patrimoine et de sa société mère A ; Attendu que la circonstance que le vendeur ait été la SCI les Arcellins, filiale de la société A et membre du groupe Leader Patrimoine, ne peut dès lors constituer une tromperie alors de surcroît que les acquéreurs ne pouvaient bien évidemment se méprendre sur l’identité de la société avec laquelle ils ont signé l’acte de vente, qu’au surplus, il est habituel de constituer une SCI pour commercialiser une opération de promotion immobilière ; 6 – sur l’allégation mensongère sur l’ampleur de l’activité de la résidence Attendu que l’allégation selon laquelle le concept de la résidence permet au gestionnaire de développer en période creuse l’accueil des sociétés pour les séminaires, marché en vogue et d’autant plus porteur qu’il n’existe pas en Maurienne de structure permettant d’accueillir ce type de manifestation, peut être considéré comme une man’uvre dolosives dès lors que la plaquette ne contient aucun engagement mais fait état d’une simple possibilité ; Attendu que les époux Y reprochent toutefois à la SCI les Arcellins le caractère mensonger de l’affirmation selon laquelle il n’existerait pas en Maurienne de structure comparable ; Attendu que cette affirmation peut se rapporter au niveau d’équipement et de confort, et encore à l’emplacement de la résidence, de sorte que les explications des époux Y ne font pas apparaître qu’il existerait des structures comparables en Maurienne ; 7 – sur la surévaluation prétendue du loyer contractuel Attendu que ce moyen a été écarté par les explications figurant au paragraphe 4 ; 8 – sur le caractère mensonger de mentions relatives à la réévaluation des loyers Attendu que selon la plaquette publicitaire, le loyer sera révisé annuellement selon l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ; Attendu que selon le bail, le loyer sera révisé de plein droit tous les trois ans proportionnellement à une variation de 80 % de l’indice du coût de la construction (base 100 en 1953) publié par l’INSEE ; Attendu que contrairement à ce que font valoir les époux Y, et en dépit de son intitulé erroné, la clause contenue dans le bail ne concerne que l’indexation du loyer, qu’elle n’est en aucune façon contraire aux dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce relatives à la révision triennale ; Attendu qu’il n’apparaît pas que les époux Y aient cherché à faire respecter par la société CDT la mention figurant dans la plaquette publicitaire, qu’ils ne prétendent pas avoir été contraints de signer le bail tel qu’il se présente ; Attendu que le moyen est en conséquence inopérant ; 9 – sur l’absence de mention des conséquences de la perte du gestionnaire Attendu que la plaquette publicitaire mentionne les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition, à savoir, l’obligation de laisser l’appartement en gestion locative pendant au moins 9 ans sous peine de remboursement de l’avantage fiscal, durée de l’amortissement de la TVA et obligation de remboursement en cas de revente avant terme, et signale aussi l’existence de la convention montagne prévue à l’acte notarié imposant une gestion touristique pour une durée de 15 ans ; Attendu que l’acte de vente mentionne de la même façon les spécificités de la défiscalisation en ZRR et rappelle les dispositions de la convention « article 42 de la Loi Montagne » signée entre la SCI les Arcellins et la commune de Lanslebourg Montcenis qui renseignent exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l’obligation locative et sur les pénalités qu’ils encourent en cas de non-respect ; Attendu que même si cette éventualité et ses conséquences sont minimisées, ce qui n’est pas fautif compte tenu du bon contexte économique de l i époque et de la nature publicitaire de ce document, la plaquette évoque la possibilité de défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver alors rapidement un nouveau gestionnaire ; Attendu que la preuve du dol allégué à l’encontre de la société A et de la SCI les Arcellins n’est donc pas rapportée ; 10 – sur l’absence de mention relative à la fin du bail commercial Attendu que les acquéreurs pouvaient se reporter au statut des baux commerciaux, clairement évoqué dans l’article I du bail qu’ils avaient signé, qui leur donnait toutes explications utiles à cet égard, et qui les informait notamment de leur obligation de payer à l’exploitant une indemnité d’éviction pour mettre fin au bail, et encore de la possibilité pour celui-ci de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale en l’état du droit antérieur à l’entrée vigueur de l’article L 145-7-1 du code de commerce, et enfin des conditions de réévaluation du loyer ; 11 – sur les informations erronées et le défaut de conseil reprochés à PEI, B et Selexia Attendu que parmi ces trois sociétés, seule la société PEI a été en contact avec les époux Y ; Attendu que ceux-ci admettent toutefois que la société PEI était seulement mandatée par la société Selexia et qu’ils n’avaient pas à proprement parler de relation contractuelle avec elle ; Attendu qu’ils seraient en droit de se prévaloir d’une faute de PEI envers Selexia, mais n’en apportent aucune preuve ; Attendu qu’ils reprochent à la société Selexia d’avoir conçu le logiciel d’estimation financière à l’origine de l’information erronée qui leur était donnée ; Attendu que cette explication ne peut suffire à caractériser une faute de cette société ; Attendu que la société B valoir sans être utilement contredite qu’elle n’est nullement intervenue dans l’opération, que les époux Y font seulement valoir qu’elle a les mêmes dirigeants que PEI, moyen qui est évidemment dépourvu de toute portée ; Attendu que les époux Y doivent donc être déboutés de leurs demandes contre ces trois sociétés ; 12 – demandes contre le notaire Attendu que le notaire n’a pas participé à la rédaction du bail, qu’il ne saurait donc encourir aucun reproche à propos de son contenu ; Attendu que l’acte de vente contient toutes les mentions nécessaires à son efficacité ; Attendu que les explications des époux Y ne font pas apparaître la faute qui pourrait être reprochée au notaire à l’occasion de la rédaction de l’état descriptif et règlement de copropriété, qu’en effet, celui-ci s’en explique de façon pertinente et de manière à s’exonérer de toute responsabilité de ce chef ; Attendu que pour le surplus les époux Y reprochent au notaire un hypothétique manquement à son devoir de conseil, pour leur avoir dissimulé les circonstances qu’ils invoquent comme constitutives d’un dol et dont il avait nécessairement connaissance ; Mais attendu que, d’une part, il résulte des explications qui précédent que les époux Y n’ont pas été victimes d’un dol, que d’autre part, les notaires n’ont pas à conseiller les parties sur l’opportunité économique d’une transaction ; 13 – sur la demande de résolution de la vente Attendu que l’acquéreur ne peut exercer l’action en résolution de la vente que pour vice caché de la chose vendue ou pour manquement du vendeur à l’obligation de délivrance ; Attendu que les époux Y invoquent seulement la faute des autres parties, de sorte que cette demande se confond en réalité avec l’action en nullité pour dol ; Attendu qu’il convient donc de les débouter de l’action en résolution de la vente ; 13 – demandes des époux Y en paiement de dommages et intérêts complémentaires Attendu que ceux-ci n’établissent pas la réalité des préjudices complémentaires qu’ils invoquent, et qui pourraient résulter d’une surévaluation du prix, d’une perte de réduction d’impôt, du paiement de charges de copropriété, d’un préjudice moral ; Attendu que l’action visant les loyers impayés ne peut être dirigée que contre les Alpages de Val Cenis, et a été exercée par la déclaration de créance au passif de la procédure collective ; 14 – demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive Attendu que les époux Y n’ont pas fait dégénérer en abus leur droit d’agir en justice, notamment en considération de la circonstance que les premiers juges ont fait droit à leurs demandes contre la SCI « Les Arcellins » et la SARL A, qu’il convient donc de rejeter les demandes de dommages et intérêts formées contre eux ; Par ces motifs La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau, Déboute les époux Y de leurs demandes, Rejette les demandes de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que les demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne les époux Y aux dépens de première instance et d’appel avec application pour ces derniers de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats postulants des autres parties. Ainsi prononcé publiquement le 11 avril 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, Le Président,