COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 28 MARS 2017 (Rédacteur : D-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 16/00060

XXX

c/

D-E Z

SCP D DENIS X – A Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1°, RG : 12/02795) suivant déclaration d’appel du 05 janvier 2016

APPELANTE :

XXX, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – 33880 SAINT-CAPRAIS DE BORDEAUX

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Maître D-E Z, membre de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial PITRE Z BEYLOT

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représenté par Maître Manuel DUCASSE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Frédéric MADY de la SCP MADY – GILLET – BRIAND, avocat plaidant au barreau de POITIERS SCP D DENIS X – A Y, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SCI MONTESQUIEU, nommée à cette fonction par jugement du 5 octobre 2009, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître POTOT-NICOL substituant Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 février 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant D-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michèle ESARTE, président,

D-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***

Suivant acte dressé par Maître Z, notaire à Niort en date du 29 décembre 2005, la SCI du Bas Cenon a vendu à la SCI Montesquieu un ensemble immobilier situé à Cenon, 15 à 21 avenue D Jaurès et 2 à XXX, comprenant une partie existante constituée de plusieurs appartements et locaux commerciaux, et une partie devant faire l’objet d’une extension par l’acquéreur dans le cadre d’un programme de ventes en l’état futur d’achèvement.

Le prix de vente soit 698 679,04 euros était payable :

— à hauteur de 228 673,52 euros, lors de la signature de l’acte, au moyen d’un prêt souscrit par la SCI auprès de la banque Banco Popular France, devenue Iberbanco,

— pour le surplus, soit la somme de 470 005,52 euros, par dation en paiement de locaux à construire que l’acquéreur s’obligeait à réaliser portant sur 4 appartements avec parkings (lots numéros 13, 17, 18, 20, 54, 60, 61 et 63). Par acte rectificatif établi par le même notaire le 6 juillet 2006, les parties ont convenu qu’une erreur avait affecté l’acte du 29 décembre 2005, et qu’en réalité, il était attribué à la SCI du Bas Cenon les lots portant les numéros 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63.

L’acquéreur s’obligeait en outre à verser à la SCI une indemnité forfaitaire de 3900 euros par mois à compter de la signature de l’acte authentique du 29 décembre 2005 jusqu’à la livraison du dernier appartement.

Il était en outre stipulé qu’à défaut de livraison au terme convenu, et sauf cas de force majeure, la partie du prix stipulée payable par compensation deviendrait immédiatement exigible; la dation en paiement devenant alors caduque.

L’acte stipulait également qu’une inscription du privilège de vendeur et de l’action résolutoire serait prise au profit de la SCI dans les deux mois de la signature de l’acte par les soins du notaire à concurrence de la somme en principal de 470 005,52 euros.

Il était toutefois précisé que la SCI consentait expressément à ce que cette inscription serait primée par l’inscription prise au profit du prêteur la Banco Popular contre l’acquéreur, en garantie de son privilège de prêteur de deniers.

Par jugement en date du 5 octobre 2009, le tribunal de grande instance de Bordeaux a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI Montesquieu ; la SCP X Y étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Soutenant que le notaire avait manqué à son devoir de diligence lors de la mise en place des sûretés, ainsi qu’à son devoir de conseil en omettant de l’informer de la portée de la cession d’antériorité, la SCI du Bas Cenon a, par acte d’huissier en date du 12 mars 2012, fait assigner Maître D-E Z, notaire, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, en indemnisation de son préjudice sur le fondement des articles 1147 et 1382 du Code civil.

Par acte en date du 17 janvier 2014, la SCI a en outre fait assigner la SCP X Y es-qualité pour voir juger que la dation en paiement prévue à l’acte authentique du 29 décembre 2005 est définitive, et pour voir déclarer qu’elle est propriétaire des lots numéro 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63 de la copropriété située sur les parcelles XXX et XXX, commune de Cenon.

Par demande reconventionnelle, la SCP X et Y es-qualité de mandataire liquidateur a demandé à la cour de constater la caducité de la dation en paiement et la propriété de la SCI Montesquieu sur les quatre appartements et leurs parkings.

Par jugement en date du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables, pour défaut de publication au service de la publicité foncière, les demandes de la SCI du Bas Cenon et de la SCP X et Y, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI Montesquieu, tendant à voir statuer sur la propriété des immeubles cadastrés commune de Cenon, XXX et XXX, objets de la dation en paiement,

— constaté qu’il ne peut en l’état être statué sur les autres demandes,

— condamné la SCI du Bas Cenon à payer à Maître Z la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI du Bas Cenon in solidum avec la SCP X et Y aux dépens.

Dans des conditions de régularité non discutées, la SCI du Bas Cenon a relevé appel de ce jugement le 5 janvier 2016 et dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 juillet 2016, elle demande à la cour : À titre principal

— de réformer le jugement,

Statuant à nouveau,

— de déclarer recevable son action en revendication de propriété,

— de dire que la SCP X-Y se prévaut de mauvaise foi de la clause de caducité de la dation en paiement prévue dans l’acte authentique du 29 décembre 2005,

— de juger en tout état de cause que le terme de caducité est improprement employé et qu’elle conservait la possibilité d’exercer à son choix une action en exécution forcée de la dation en paiement ou une action en résolution de celle-ci,

— de dire que la dation en paiement est définitive,

— de dire qu’elle est bien propriétaire des lots litigieux (lots 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63 de la copropriété),

— de condamner la SCP X-Y es-qualité de mandataire liquidateur à lui verser la somme de 25000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— de déclarer Maître Z entièrement responsable de son préjudice,

— de le condamner à lui payer la somme de 470 005,52 euros avec intérêt au taux légal à compter du 29 décembre 2005 au taux de 4,50 % l’an, celle de 3900 euros par mois entre le 1^er janvier 2006 et le 31 décembre 2011,

Soit la somme totale de 750 805,52 euros sauf à parfaire, outre la somme de 25000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2016, la SCP X et Y demande à la cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré ses demandes irrecevables,

— de constater la caducité de la dation en paiement,

— de dire que cette SCI Montesquieu est propriétaire de l’ensemble des lots litigieux, en ordonnant la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques,

— de débouter la SCI du Bas Cenon et Maître D-E Z de l’intégralité de leurs demandes,

— de condamner la SCI du Bas Cenon à payer à la SCP la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 6 octobre 2016, Maître Z demande à la cour, au visa des articles 28-4 c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955, et de l’article 31 du code de procédure civile : – de déclarer irrecevable la demande de caducité de la dation en paiement du 29 décembre 2005 publiée le 6 juillet 2006 présentée par la SCP X et Y, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI Montesquieu à l’encontre de la SCI du Bas Cenon et celle en revendication de propriété des biens objet de cette dation en paiement présentées par la SCI du Bas Cenon,

— de confirmer le jugement,

— de dire que la SCI du Bas Cenon ne justifie d’aucune faute et d’aucun préjudice indemnisable en lien direct et certain avec l’intervention du notaire,

— de débouter en conséquence la SCI du Bas Cenon de toutes ses demandes à l’encontre de Maître Z,

— à titre reconventionnel, de dire que l’action présentée par la SCI du Bas Cenon présente un caractère manifestement abusif et vexatoire et de la condamner en conséquence à lui payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice causé et celle de 10000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION:

1- Sur la recevabilité de la demande de la SCP X-Y, es-qualité de mandataire liquidateur:

Conformément aux dispositions des articles 28-4° et 30-5 du décret du 4 janvier 1955, la SCP X-Y agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Montesquieu avait fait publier le 25 juillet 2014 au 3^e bureau de la service de la publicité foncière de Bordeaux (Volume 2014 P numéro 11016) ses conclusions devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, préalablement notifiées par voie électronique le 9 juillet 2014, qui tendait à voir constater la caducité de la dation en paiement, par la société Montesquieu à la SCI du Bas Cenon, des immeubles cadastrés section XXX et XXX, lots numéros 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63.

Cette pièce revêtue de la mention d’enregistrement avait été régulièrement versée au débat, selon bordereau de communication de pièce du 9 février 2015.

Contrairement à ce que le tribunal a retenu, la demande de la SCP X-Y était donc recevable, et le jugement devra être infirmé sur ce point.

2- Sur la recevabilité de la demande de la SCI du Bas-Cenon:

Dans ses dernières conclusions devant le tribunal, en date du 22 avril 2015, la SCI demandait que soit reconnu que la dation en paiement était définitive, et qu’elle était propriétaire des lots précités numéros 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63.

Aucune fin de non-recevoir n’avait été soulevée par Maître Z ou par la SCP X-Y pour défaut de publication de cette demande, et le tribunal ne pouvait donc soulever d’office ce moyen édicté en vue de la protection des seuls intérêts particuliers des parties.

En outre, l’assignation en revendication immobilière de la SCI ne faisait pas partie de la liste des actes soumis à publicité obligatoire, dès lors que l’acte authentique du 29 décembre 2005 portant dation en paiement en sa faveur avait déjà été publié le 12 avril 2006 (avec publication rectificative du 25 juillet 2006 volume 2006P 10773) et qu’en application de l’article 28-4° e) du décret du 4 janvier 1955, seule la décision déclarant la SCI propriétaire devait être publiée.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de déclarer la SCI du Bas Cenon recevable en sa demande.

3- Sur la demande principale de la SCI du Bas Cenon à l’encontre de la SCP X-Y es-qualité:

L’acte authentique du 29 décembre 2005 stipule que la vente de l’ensemble immobilier est conclue moyennant le prix principal de 698 679,04 euros, et que celui-ci est payé :

— au comptant le jour de l’acte à concurrence de la somme de 228 673,52 euros,

— pour le surplus, soit 470 005,52 euros par compensation, conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du Code civil, lors de l’achèvement et de la livraison sans réserve des locaux ci-dessus désignés.

Il était ainsi fait renvoi aux lots numéro 54, 20, 63, 13, 60, 18, 61, 17 énumérés en page 17 et 19 de l’acte dans le paragraphe «dation en paiement des locaux à construire».

L’acte précisait en outre en page 24 que la livraison prévisionnelle des locaux était fixée au plus tard au cours du deuxième semestre de l’année 2007, et qu’à défaut de livraison au terme convenu, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant par son achèvement de plus de six mois, la partie du prix de la présente vente stipulée payable par compensation deviendra immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque. La somme alors due sera majorée d’un intérêt au taux de 4,50 % l’an à compter des présentes.

Contrairement à ce que soutient la SCI du Bas Cenon, le terme de caducité n’a pas été employé de manière impropre, puisque les parties ont entendu accorder au vendeur, en cas de retard anormal dans la livraison de ses lots, la possibilité d’exiger le paiement du solde du prix sous forme monétaire, en convenant que la caducité de la dation de lots initialement prévue interviendrait alors de plein droit; l’intervention du juge n’étant ainsi nécessaire que pour constater qu’elle avait joué et que son bénéfice était acquis au vendeur.

Il en résulte que cette clause ne présentait aucun caractère d’automaticité, et que la SCI Montesquieu, débitrice d’une obligation de faire (livrer les lots objets de la dation dans un délai convenu) ne pouvait, sans mauvaise foi de sa part, se prévaloir du dépassement de délai imputable à sa seule carence pour soutenir que la dation était devenue caduque, et faire ainsi entrer les lots dans son patrimoine après l’ouverture de sa liquidation judiciaire.

Au surplus, même si elle n’était soumise à aucune forme particulière, la mise en 'uvre de la clause précitée par le vendeur ne pouvait résulter que d’un acte manifestant sa volonté de manière exprès et non équivoque.

Tel n’est pas le cas de la déclaration de créance effectuée le 29 octobre 2009 par la SCI du Bas Cenon entre les mains de la SCP X-Y, désignée en qualité de mandataire liquidateur.

En effet, dès lors que sa créance était antérieure au jugement d’ouverture, la SCI était tenue de la déclarer en totalité, en application de l’article L.622-24 du code de commerce, mais elle a bien précisé que sa créance principale portait sur 4 appartements pour la somme de 470 005,22 euros outre intérêts conventionnels, et sur celle de 3900 euros par mois depuis février 2008 continuant à courir jusqu’à la livraison de ses appartements, ce qui démontre bien qu’elle n’entendait nullement renoncer au bénéfice de la dation en paiement.

La SCP X-Y l’avait bien compris ainsi puisque dans son courrier en réponse du 5 novembre 2009, Maître A Y indiquait : «sauf avis contraire de votre part, j’envisagerai votre déclaration de créance de 470 005,22 euros outre intérêts conventionnels au taux de 4,50 % à échoir (dans l’hypothèse où vous engagerez payer une action en résolution ('.) Vous devrez établir une déclaration de créance à échoir pour le montant des échéances mensuelles post-liquidation judiciaire jusqu’à la livraison des appartements».

Il convient en conséquence de considérer que la dation en paiement n’est pas caduque et de faire droit à l’action en revendication formée par la SCI du Bas Cenon.

Il convient de déclarer celle-ci propriétaire des lots 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61, 63 de la copropriété résidence Montesquieu, comme précisé au dispositif.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire formée par la SCI à l’encontre du notaire.

4- Sur la demande formée par Maître D-E Z à l’encontre de la SCI du Bas Cenon :

Maître Z ne démontre pas que l’action formée à son encontre par la SCI du Bas Cenon présente un caractère abusif ou vexatoire, ni qu’il ait subi à cette occasion un préjudice autre que celui indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il devra en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes accessoires :

Il est équitable de condamner la SCP X-Y à payer à la SCI du Bas Cenon la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le même fondement, il convient d’allouer à Maître Z une indemnité de 5000 euros pour frais irrépétibles.

Succombant au principal, la SCP X-Y doit supporter ses frais irrépétibles ainsi que les dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux liés à l’appel en cause de Maître Z qui resteront à la charge de la SCI du Bas Cenon.

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Déclare recevables les demandes de la SCI du Bas Cenon et celle de la SCP X-Y es-qualité de mandataire liquidateur de la SCI Montesquieu, tendant à voir statuer sur la propriété des immeubles cadastrés commune de Cenon, section XXX et 572, lots numéros 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63, objet de la dation en paiement stipulée dans l’acte authentique de vente de Maîtres Z, notaire à Niort, tel que rectifié par acte authentique du 6 juillet 2006.

Dit que la dation en paiement n’est pas caduque,

Déclare en conséquence la SCI du Bas Cenon propriétaire des lots numéros 7, 20, 24, 25, 54, 60, 61 et 63 dépendant de l’ensemble immobilier sis à XXX, 15 et 21, avenue D-Jaurès et 2 à XXX, cadastré section XXX pour 9 a 27 ca et XXX pour 53 ca,

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formées par la SCI du Bas Cenon à l’encontre de Maître D-E Z, notaire,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Maître Z à l’encontre de la SCI du Bas Cenon,

Condamne la SCP X-Y à payer à la SCI du Bas Cenon la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du Bas Cenon à payer à Maître Z la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes formées par les autres parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP X-Y aux dépens, à l’exception de ceux consécutifs à l’appel en cause de Maître Z qui resteront à la charge de la SCI du Bas Cenon, et autorise Maître Ducasse, avocat, à recouvrer ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,