IRS/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 15 Octobre 2019

N° RG 18/00253 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F4PM

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 29 Novembre 2017, RG 2017F00097

Appelante

Société SFMI – SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES, venant aux droits de la société AISH, dont le siège social est situé, […]

Représentée par la SCP CONTE SOUVY CHAVOT, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Grégory DELHOMME, avocat plaidant au barreau de VALENCE

Intimés

M. Z X

né le […] à CHAMBERY, demeurant […]

M^me A B épouse X

née le […] à MOUTIERS, demeurant […]

Représentés par la SELURL COCHET FRANCOIS, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 juin 2019 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Le 24 janvier 2014, les époux X ont signé un contrat de contrat de construction de maison

individuelle avec fourniture de plan au sein du lotissement Le Pré de Serve à Arbin (73800) avec la société Ambition Isère Savoie, aux droits de laquelle est venue la société Aish (fusion absorption du 26 octobre 2018) devenue SFMI.

Le 23 avril 2014, la société Aish a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie d’Arbin pour une surface de plancher de 94,41 m2.

Par arrêté du 20 juin 2014, le maire a rejeté la demande de permis pour absence de desserte aux réseaux public, à la voirie, et pour un problème de hauteur de garage.

Le 19 novembre 2014, une nouvelle demande de permis a été déposée en mairie d’Arbin qui a accordé un permis tacite.

Le 22 avril 2015, un avenant au contrat a été régularisé entre les parties afin de réduire la hauteur du bâtiment par modification de la toiture, prévoyant également que certains travaux intérieurs seraient réalisés par les époux X.

La déclaration d’ouverture de chantier est en date du 26 octobre 2015.

Pour les époux X, la maison aurait dû être livrée au plus tard le 26 décembre 2016.

Le 1^er février 2017, la société Aish indiquait à ces derniers, que les délais contractuels étaient prolongés de 150 jours compte tenu des retards de paiement et de la suspension du chantier pendant la durée des travaux réservés aux époux X.

La réception est intervenue le 17 février 2017 avec réserves, les époux X étant assistés ce jour là par un expert.

Les époux X ont consigné le solde du marché de 5% en compte Carpa soit 8 000 euros, ainsi qu’une provision de 951,80 euros pour pénalités de retard, montant déduit de l’avant dernier appel de fonds.

Par acte en date du 30 mars 2017 ils ont fait assigner la société Aish devant le tribunal de commerce de Chambéry aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte de cette dernière à réaliser les travaux nécessaires pour la levée des réserves, ainsi que le paiement de diverses sommes au titre des non conformités contractuelles, des pénalités de retard et le remboursement des frais d’expert.

Par jugement en date du 29 novembre 2017, le tribunal de commerce de Chambéry a :

' Constaté que d’une part, M. Z X et M^me A B épouse X et d’autre part la société Aish sont réciproquement et respectivement créanciers entre eux des sommes de 10 141,53 euros (8 000 + 2141,53) et 8 070,78 euros, montants des causes sus-énoncées;

' Ordonné la compensation judiciaire des dites créances;

En conséquence,

' Condamné la société Aish à payer en deniers ou quittances valables, à M. Z X et M^me A B épouse X :

La somme de 2 070,75 euros résultant de la compensation ci-dessus

La somme de 1 079,10 euros au titre du remboursement des frais d’expertise

La somme de 2 000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens

' Autorisé les époux X à prélever sur la somme de 8 000 euros consignée en compte Carpa depuis le 20 février 2017 le montant des condamnations prononcées à leur profit;

' Ordonné à la société Aish de procéder au plus tôt aux travaux permettant la levée définitive des réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, si cela ne devait pas être le cas, au profit de M. Z X et M^me A B épouse X, applicable à compter du soixante et unième jour suivant la signification du jugement;

' Ordonné l’exécution provisoire de la décision concernant la condamnation au titre de la levée des réserves et l’astreinte;

' Débouté les parties de toutes autres demandes.

La société la société Aish a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 25 février 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société SFMI venant aux droits de la société Aish, demande à la cour de :

'Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

'Dire et juger que la société SFMI venant aux droits de la société Aish a exécuté les travaux dans les délais compte tenu des interruptions de chantier résultant des retards de paiement des époux X et des travaux réalisés par ces derniers pendant lesquels le chantier a été suspendu,

'Dire et juger que la surface de la maison est conforme aux plans et documents contractuels et que les époux X ne subissent de ce point de vue aucun préjudice indemnisable,

'Dire et juger que la société SFMI a procédé à la levée de toutes les réserves consignées lors de la réception, à l’exception des réserves n°6, 7, 8 et 16 qui sont infondées et qu’elle n’est pas responsable de l’erreur de dimensionnement des meubles de la cuisine et que l’écart de hauteur sous plafond ne constitue pas une non-conformité contractuelle,

'Rejeter par conséquent l’ensemble des demandes des époux X,

Reconventionnellement

'Condamner les époux X à lui payer la somme de 8 070,78 euros au titre du solde du prix du contrat majorée des intérêts contractuels de retard au taux de 1% par mois depuis le 17 février 2017,

'Condamner les époux X à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions en date du 25 mai 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux X demandent à la cour de :

'Confirmer le jugement entrepris sauf sur le montant accordé au titre de la surface habitable

manquante,

En conséquence,

'Condamner la société SFMI à procéder à la réalisation des travaux permettant la levée des réserves mentionnées sur le procès verbal de réception n° 1, 6,7,8 et 16 dans le délai de soixante jours à compter du jugement de première instance, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter du 5 mars 2018,

'Constater l’existence d’une non conformité contractuelle imputable à la société SFMI tirée d’une insuffisance de surface habitable de la maison par rapport à la surface prévue au contrat du 24 janvier 2014,

'Constater l’exigibilité des pénalités de retard dues pour la période du 26 décembre 2016 au 9 février 2017 sur le fondement de l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation,

'Condamner en conséquence la SAS SFMI à leur verser les sommes suivantes :

—  2 141,53 euros au titre des pénalités de retards

—  8 771,71 euros au titre du manquement contractuel tiré d’une surface habitable insuffisante

—  1 070,10 euros correspondant au remboursement des honoraires d’assistance technique de la SARL Aubert Expertises;

'Condamner la SAS SFMI à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la surface habitable

Selon l’article R 231-3 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable aux faits :

« En application du C de l’article L 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan. »

Par ailleurs, l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable d’un logement comme étant « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Il précise qu’ « il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes

vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

En l’espèce, l’article 1 des conditions particulières du contrat mentionne que la surface habitable est de 98,47 m2 et les surfaces annexes sont de 20,46 m2.

Or sur les plans du 16 avril 2014, correspondant à la première demande de permis de construire, il est mentionné les surfaces suivantes :

Surfaces annexes : 12,46 m2

Garage : 20,46 m2

Surface utile 98,47 m2

Sur les plans du 25 septembre 2014 il est mentionné :

Surfaces annexes : 11,87 m2

Garage: 20,46 m2

Surface utile 98,80 m2

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ces plans ne sont pas émargés par les époux X et ils n’ont donc pas été annexés au contrat puis à l’avenant résultant des modifications apportées, ce en violation des dispositions de l’article 231-3 du code de la construction.

En outre, la surface utile est définie par l’article R 331-10 du code de la construction comme étant égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes.

Le cabinet d’expertise qui a assisté les époux X, lors de la réception des travaux, a mentionné sur le procès verbal, une surface habitable, hors prise en compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, de 92,42 m2 ce qui correspond peu ou prou à la surface habitable résultant des mentions du plan du 25 septembre 2014 (98,80 ' [11,87/2] = 92,86 m2).

La société SFMI, professionnel de la construction, ne peut valablement invoquer la confusion qu’elle aurait effectuée entre les deux termes, confusion qui lui est imputable, et elle ne peut sérieusement soutenir que les époux X ayant réalisé des travaux d’aménagement intérieurs avant la réception (peinture des murs et pose du carrelage), sans se plaindre de cette erreur de surface, ils auraient accepté l’ouvrage en l’état.

Les époux X, qui ne sont pas des professionnels du bâtiment, ne sont pas censés connaître la différence entre les deux notions et la simple lecture des plans ne donne pas la superficie habitable qui n’est pas mentionnée.

Il résulte des courriers échangés que cette différence a été établie par le cabinet d’expertise dont ils se sont adjoints les services à la fin du chantier.

Les époux X sont ainsi fondés à invoquer un manquement contractuel de la société SFMI et les premiers juges ont, à bon droit, retenu que cette réduction de surface diminuait la valeur de la maison à proportion de cette dernière.

Le coût de la maison résultant de l’avenant n°3 en date du 22 mai 2015 a été de 142 379,60 euros pour une surface habitable de 98,47 mètres carrés soit une valeur au m2 de 1 445,91 euros, soit pour une différence en moins de 6,05 m2 (98,47 ' 92,42) une somme de 8 747,75 euros qui leur sera allouée.

Sur les pénalités de retard

L’article 6 des conditions particulières du contrat prévoit que la durée d’exécution des travaux sera de 14 mois à compter du démarrage effectif des travaux.

Par ailleurs l’article 14 des conditions générales intitulé « délais » mentionne :

« Les travaux commenceront dans le délai défini aux conditions particulières, à compter de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et formalités.

La durée d’exécution des travaux est indiquée aux conditions particulières.

Le délai de construction et la date de fin de délai contractuel de construction seront prorogés de plein droit dans les conditions prévues par les articles L 231-1 et suivants et R 231-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas où le maître d’ouvrage se réserve des travaux, le délai contractuel sera interrompu toute la durée de ceux-ci et la responsabilité du constructeur sera dégagée pendant toute cette période.

En cas de retard dans l’achèvement de la construction (pour d’autres raisons que celles prévues ci-avant) une pénalité de 1/3000ème du prix convenu par jour de retard est due par le constructeur. »

La déclaration d’ouverture de chantier est en date du 26 octobre 2015 et la réception est intervenue le 17 février 2017, alors qu’elle aurait dû être prononcée le 26 décembre 2016 soit avec 53 jours de retard.

Pour s’opposer à la fixation de pénalités de retard à son encontre, la société SFMI fait valoir, d’une part l’existence d’impayés et de retards de paiement totalisant 79 jours de retard, d’autre part la période durant laquelle ces derniers ont entrepris les travaux à leur charge.

Sur les impayés

L’article 23 des conditions générales intitulé « retard dans les paiements » prévoit un délai de paiement de 15 jours pour le règlement par le maître d’ouvrage des appels de fonds qui lui sont présentés.

Il est par ailleurs précisé qu’en cas de non paiement dans ce délai, le constructeur peut mettre en demeure le maître d’ouvrage de respecter son obligation de paiement des sommes dues et qu’à défaut de règlement dans les 8 jours de la mise en demeure, le constructeur est en droit d’interrompre les travaux.

En l’espèce, la société SFMI justifie de plusieurs relances par lettre simple (13/11/2015, 4/12/2015, 06/01/2015) mais également de mises en demeure de payer adressées par lettre recommandées avec accusé de réception qui sont les suivantes :

' 14 janvier 2016 concernant un appel de fonds n°01124 adressé le 22 décembre 2015 d’un montant de 21 356,94 euros

' 15 avril 2016 concernant un appel de fonds n°0121 adressé le 12 février 2016 d’un montant de 21 356,94 euros

' 02 janvier 2017 concernant un appel de fonds n°6 adressé le 9 décembre 2016 d’un montant de 28 475,92 euros, suivi d’une lettre recommandée avec AR du 13 janvier 2017 notifiant aux époux X l’interruption du chantier à compter du même jour, faute de paiement.

S’agissant des deux premières mises en demeures, la société SFMI ne justifie nullement avoir notifié une suspension des travaux après ces dernières et s’il apparaît au vu du journal du compte classe 9 « époux X » que ces derniers n’ont réglé l’appel de fonds n°0121 du 12 février 2016 que le 4 juillet 2016, pour autant la société SFMI n’est pas fondée à comptabiliser des jours de retards à l’encontre des maîtres d’ouvrage, alors qu’elle n’a pas interrompu les travaux.

Sur les travaux à la charge des époux X

Le 31 août 2016, la société SFMI adressait un courrier recommandé aux époux X pour leur indiquer que l’état d’avancement des travaux leur permettait désormais d’entreprendre les travaux à leur charge (carrelages et appareillages sanitaires) et que les délais contractuels se trouvaient ainsi suspendus à compter du 29 août 2016 jusqu’à l’achèvement desdits travaux dont elle demandait à être informée par retour de courrier.

Cette lettre a été réceptionnée par les époux X le 9 septembre 2016.

Par courrier recommandé du 4 octobre 2016, M. X contestait ce courrier, faisant valoir des non finitions et non conformités pour lesquelles il demandait l’intervention du constructeur.

Puis, par courrier du 1^er décembre 2016, il accusait réception de ce même courrier, informant la société SFMI que les travaux cités étaient exécutés et terminés depuis trois mois, ce que contestait la société SFMI par courrier en date du 23 décembre 2016.

Mr X répondait le 26 décembre 2016 que les travaux à sa charge n’entravaient en rien l’avancée du chantier.

Finalement, dans un courrier du 10 janvier 2017, la société SFMI en réponse à la demande de livraison du client, confirmait que les travaux réservés étaient achevés depuis le 20 décembre 2016 ce qu’avait constaté le conducteur de travaux, et rappelait pour que réceptionner il fallait que le solde de la facture des travaux d’équipement soit réglé.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la suspension du délai d’exécution des travaux prévu à l’article 14 des conditions générales du contrat a débuté le 9 septembre 2016, date de réception du courrier notifiant la suspension des travaux pour s’achever le 20 décembre 2016 soit sur une période de 72 jours.

En effet, les travaux réservés, en particulier la pose de carrelage, empêchait toute autre intervention à l’intérieur de la maison dans la mesure où, ainsi qu’il résulte de la notice descriptive, d’une part les pièces carrelées ( à l’origine à la charge du constructeur) étaient les suivantes : séjour, cuisine, hall, dégagements, WC, salle de bains, placards et annexes, d’autre part les chambres étaient livrées avec une chape brute.

Par ailleurs, ainsi que l’a fait valoir à plusieurs reprises la société SFMI, sans contestation de la part des époux X, il a été constaté lors de la réception que ces derniers avaient procédé à d’autres travaux d’aménagement tels que :

— Pose d’une cuisine équipée

— Travaux supplémentaires de plaquisterie (réalisation de corniches au niveau du plafond de la pièce de vie et de la cuisine)

— Peinture de l’ensemble des murs et plafonds

— Aménagement de l’ensemble des placards de la construction

— Travaux d’aménagement de la salle de bain (pose de la faïence, réalisation d’une douche, pose d’un meuble vasque avec meuble haut)

Du fait du report du délai d’exécution de 72 jours, la réception pouvait intervenir jusqu’au 8 mars 2017, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de pénalités de retard à la société SFMI et le jugement sera infirmé en ce sens

Sur les honoraires d’expertise privée

Ces derniers sont à prendre en compte dans les frais irrépétibles.

Sur le compte entre les parties

Il n’est pas contesté que les époux X restent redevables d’un solde d’un montant de 8 070,78 euros sur la dernière facture émise par la société SFMI.

Ils seront donc condamnés au paiement de ladite somme majoré des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois depuis le 17 février 2017.

La société SFMI sera, quant à elle, condamnée au paiement de la somme de 8 747,75 euros au titre de l’indemnisation de la non conformité contractuelle concernant la surface habitable de la maison.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

Sur la levée des réserves

17 réserves ont été consignées sur le procès-verbal de réception.

Aucun procès-verbal de main levée des réserves n’est intervenu.

Il résulte du courrier officiel du conseil des époux X en date du 4 avril 2018, qu’à cette date 5 réserves restaient à lever et la société SFMI qui produit des fiches d’intervention datant de 2016 et 2017 ne justifie pas être intervenue depuis pour la levée des réserves subsistantes qui sont les suivantes :

Réserve n°1 : Robinet de puisage pris dans le crépi

Réserve n°6 : Reprise de calepinage des tuiles en bas de pente

Réserve n°7 : Prise électrique du bureau à déposer

Réserve n°8 : Modification de la hauteur de l’arrivée eau froide/eau chaude

Réserve n°16 : Prise de la salle de bain à remplacer

S’agissant de la réserve 7, la société SFMI fait valoir que les époux X auraient accepté récemment la pose d’un cache prise au lieu de remplacer le carreau de faïence. Cependant ces

derniers contestent formellement avoir donné leur accord verbal pour cette solution et faute par la société SFMI de rapporter la preuve de l’existence d’un tel accord, cette réserve ne peut qu’être maintenue.

S’agissant de la réserve n°8, la société SFMI fait valoir qu’une arrivée d’eau était prévue dans cette pièce, que le constructeur a installé une arrivée d’eau pour un lave-main (arrivée d’eau haute) alors que les époux X veulent installer un bidet dans cette pièce ce qui n’est pas prévu au contrat. Les époux X rétorquent que l’arrivée d’eau est à une hauteur de 40 cm ce qui ne permet ni l’installation d’un bidet ni celle d’un lavabo et demandent la modification de la hauteur de l’arrivée d’eau pour permettre l’installation d’un lavabo.

Ce dernier étant contractuellement prévu, la demande est justifiée.

Concernant la réserve n°16, il n’est pas contesté par la société SFMI que la prise électrique a été posée trop près du lavabo et présente un risque d’électrocution. Elle ne saurait, pour se soustraire à ses obligations, faire valoir que, parce que les époux X ont fait poser avant la réception la faïence sur les murs, ces derniers ont accepté l’ouvrage en l’état. En effet les époux X ne sont pas des professionnels du bâtiment et ne connaissent pas les normes en matière électrique à respecter. La non conformité a été révélée manifestement lors de la réception par l’expert qui les a assistés. La demande est justifiée et le coût de reprise de la faïence sera à la charge du constructeur.

S’agissant de la réserve n°6 la société SFMI développe toute une argumentation sur le problème de la hauteur sous plafond des pièces intérieures, alors que la réserve porte sur le calepinage des tuiles en bas de pente, argumentation qui apparaît sans aucun lien avec la réserve émise.

La demande apparaît dès lors justifiée.

En l’absence de chiffrage du coût de reprise de ces réserves et au regard du caractère minime de ces dernières, le jugement qui a fixé une astreinte de 150 euros par jour de retard, soixante jours après la signification du jugement, ne peut qu’être infirmé en ces dispositions.

Il y a lieu de fixer une astreinte de 30 euros par jour de retard qui commencera à courir 100 jours après la signification du présente arrêt.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X le montant des frais irrépétibles de sorte que la société SFMI sera condamnée à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SFMI est tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Statuant à nouveau,

Déboute les époux X de leurs demandes au titre des pénalités de retard,

Condamne M. Z X et M^me A B épouse X à payer à la SAS SFMI la somme de 8

070,78 euros TTC majorée des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois depuis le 17 février 2017,

Condamne la SAS SFMI à payer à M. Z X et M^me A B épouse X la somme de 8 747,75 euros au titre de l’indemnisation de la non conformité contractuelle concernant la surface habitable de la maison,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques,

Ordonne à la SAS SFMI de procéder aux travaux permettant la levée des réserves restantes (1, 6, 7, 8, 16) sous peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, passé le délai de 100 jours après la signification du présent arrêt,

Condamne la SAS SFMI à payer à M. Z X et M^me A B épouse X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS SFMI aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 octobre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Conseiller HH, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,