MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Janvier 2022

N° RG 19/01834 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GKS4

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 30 Septembre 2019, RG 15/01462

Appelants

M. B Y

né le […] à […], demeurant Lieudit Aux Plans – 73800 COISE SAINT-JEAN PIED GAUTHIER

M^me D Z

née le […] à […], demeurant Lieudit Aux Plans – 73800 COISE SAINT-JEAN PIED GAUTHIER

Représentés par la SELARL COCHET FRANCOIS, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. F X

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Alix JOURD’HUY, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

S.A.R.L. ARECHES IMMOBILIER, dont le siège social est […]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 novembre 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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La société Arêches immobilier, en vertu d’un mandat confié par M. F X le 18 mai 2015, a été chargée par ce dernier de la vente du chalet d’habitation lui appartenant, situé sur la commune de Queige.

Selon acte sous seing privé en date du 25 juin 2015, préparé par l’agence Arêches Immobilier, M. F X a vendu ce chalet M. B Y et M^me D Z, moyennant la somme totale de 343 000 € se décomposant comme suit :

- prix de vente : 290.584 €

- prix des meubles meublants : 14.416 €

- provision pour frais d’acte : 23 000 €

- frais de négociation : 15 000 €

La vente a été soumise à une condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier.

L’acte précise que le 'plan de financement’ est le suivant :

- deniers personnels : 310 000 €

- prêts bancaires : 33 000 €

Par ailleurs, une somme de 32 000 € a été versée par les acquéreurs entre les mains d’un notaire choisi d’un commun accord à titre de dépôt de garantie.

Courant août 2015, les acquéreurs ont soutenu que le compromis comportait selon eux une erreur matérielle en ce sens que le montant du prêt à solliciter par eux était de 330 000 € et non pas de 33 000 €.

L’agence indique avoir procédé à la rectification sollicitée en accord avec le vendeur.

Par courrier du 24 septembre 2015, le Crédit Mutuel de la Sarthe a refusé la demande de prêt des acquéreurs à hauteur de 330 000 €.

Les acquéreurs ont invoqué la caducité de la vente et la restitution de leur dépôt de garantie.

M. X s’est opposé à cette demande, soutenant que la demande de prêt formulée par les acquéreurs n’était pas conforme au compromis.

Par acte du 4 décembre 2015, M. Y et M^me Z ont assigné M. X en paiement et par acte du 13 juillet 2016, ils ont assigné la société Arêches immobilier à l’encontre de laquelle ils formé des demandes en garantie subsidiaires.

La société Arêches Immobilier invoquant une faute des acquéreurs, a formé une demande reconventionnelle à leur encontre en réparation de son préjudice consécutif à la perte de ses honoraires.

M. X a lui-même formé une demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société
Arêches Immobilier pour avoir entrepris à son insu la rectification du compromis.

Par jugement du 30 septembre 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

- déclaré recevables les conclusions de M. F X,

- condamné M. B Y et M^me D Z au paiement au profit de M. F X de l’indemnité de 32.000 euros prévue au contrat en cas de non réalisation de la vente, en conséquence,

- ordonné la libération au profit de M. F X de la somme de 32.000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e H I, notaire à Melun (77),

- débouté M. Y et M^me Z de leur demande indemnitaire subsidiaire à l’encontre de la société Arêches immobilier,

- débouté M. F X de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société Arêches immobilier,

- débouté la société Arêches immobilier de sa demande reconventionnelle à l’encontre de M. B Y et M^me D Z,

- condamné M. B Y et M^me D Z d’une part et la société Arêches immobilier d’autre part à payer, chacun pour moitié, à M. F X la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. B Y et M^me D Z d’une part et la société Arêches immobilier d’autre part aux dépens, chacun pour moitié,

- dit que M^e Jourd’huy pourra recouvrer directement ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M. B Y, et M^me D Z, ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions du 7 avril 2020, ils demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles anciens 1134 et 1252 du code civil et l.312-16 du code de la consommation,

Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil (anciens),

- de constater que le compromis de vente contenait une erreur matérielle concernant le montant du prêt qui était de 330 000 €,

- de constater que cette erreur matérielle a été reconnue par la société Arêches immobilier qui a obtenu de son mandant M. X la modification de l’acte,

- de constater qu’en tout état de cause la société Arêches immobilier a reconnu son erreur matérielle puisqu’elle n’a jamais contesté la demande faite par M. Y et M^me Z de modifier le montant du prêt,
Constatant que le prêt a été refusé,

Constatant au surplus que le compromis de vente ne contient aucune caractéristique sur le prêt sollicité, à savoir son taux et sa durée,

- de dire et juger que le compromis de vente doit être considéré comme nul et caduque,

- de condamner en conséquence, M. F X à payer à M. B Y et à M^me D Z la somme de 32 000 € avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15 novembre 2015,

- de s’entendre dire au surplus très subsidiairement et si la cour refusait de condamner M. X à restituer l’indemnité de séquestre, dire qu’il y a lieu à réduction de l’indemnité d’immobilisation par application des dispositions anciennes de l’article 1252 du code civil,

Très subsidiairement et si par impossible la cour devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de M. Y et M^me Z,

- de dire et juger que la société Arêches immobilier sera tenue de garantir M. Y et M^me Z que la condamnation qui sera prononcée,

- de condamner M. F X et/ou la société Arêches immobilier à payer à M. B Y et à M^me D Z, la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- de débouter la société Arêches immobilier de sa demande en paiement de la somme de 15 000 €,

- de s’entendre condamner M. F X et/ou la société Arêches immobilier aux entiers dépens.

Ils soutiennent :

- que la société Arêches Immobilier a reconnu l’existence d’une erreur matérielle,

- qu’elle a rectifié la page 7 du compromis de vente avec l’accord du vendeur,

- que l’erreur est évidente, puisque l’on imagine mal que l’opération ait été conclue avec une condition suspensive du prêt si plus des 9/l0èmes du prix de vente,

- que si l’on se reporte au compromis de vente et au financement de l’acquisition, il apparaît que le prêt qui devait être obtenu était de 33 000 € mais par contre au paragraphe « d. Caractéristiques des prêts », il n’y avait absolument aucune indication tant en ce qui concerne le montant global du prêt sollicité que la durée de ce prêt et le taux qui était demandé,

- qu’en conséquence la condition suspensive telle qu’elle était rédigée dans le compromis de vente était radicalement nulle,

- qu’il ne peut en aucun cas être reproché à M. B Y et à M^me D Z de n’avoir déposé leur demande de prêt que le 20 juillet 2015,

- que le compromis en date du 25 juin 2015 n’a été notifié à M. Y et à M^me Z que le 8 juillet 2015, faisant courrr le délai de rétractation de huit jours prévu par la loi,

- que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 février 2014 (numéro 12-27182), que "les dispositions du droit public de ['article l. 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte",

- que le prêt sollicité a effectivement été refusé, ce qui par application des dispositions légales, rend caduc le compromis (non réalisation de la condition suspensive),

- que l’agence Arêches immobilier apporte la preuve par les pièces qu’elle produit aux débats, que la page modifiée du compromis de vente a bien été signée par M. X.

M. F X aux termes de ses conclusions du 28 septembre 2020, demande à la cour :

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’article 1382 du code civil, nouvel article 1240 vu l’article 1178 du code civil, nouvel article 1304-3,

Vu les dispositions des articles l313-40 et l 313-41 du code de la consommation,

- de dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel formé par M. B Y et M^me D Z,

- de confirmer le jugement entrepris sauf à le réformer en ce qu’il a débouté la demande indemnitaire de M. X à l’encontre de la société Arêches immobilier et statuant à nouveau sur appel incident,

- de dire et juger que la société Arêches immobilier a commis une faute à l’endroit de M. X en modifiant unilatéralement la page 7 du compromis signé le 25 juin 2015,

- de condamner la société Arêches immobilier au versement d’une somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi du fait de ses agissements fautifs consistant à modifier unilatéralement le financement prévu et sans en informer M. X,

- de condamner les appelants au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des deux instances ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient :

- que l’agence immobilière n’a jamais reconnu que le compromis du 25 juin 2015 comportait une erreur in utéro, que l’agence a précisé que M. Y et M^me Z n’avaient voulu modifier le compromis que le 3 août 2015, soit postérieurement à leur demande de dépôt de financement faite le 25 juillet 2015,

- que les articles l313-40 et l313-41 n’imposent nullement l’obligation de préciser le détail du prêt sollicité dans le compromis de vente,

- qu’au lieu de financer l’acquisition via un emprunt modique de 33 000 €, les acquéreurs indiquaient devoir emprunter 330 000 €, ne disposant finalement que d’un apport dérisoire de 13 000 €, et alors qu’ils avaient déjà séquestré en juillet entre les mains du notaire une somme de 32 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, preuve que leur trésorerie était bien plus importante que ce qu’ils cherchaient désormais à faire croire,

- qu’en juin 2018 dans ses conclusions numéro 2, contre toute attente, l’agence immobilière a sorti de son chapeau une autre page 7 modifiée et prétendument paraphée par M. X,
- que le stratagème ne dupera pas la cour,

- qu’il a donc déposé plainte pour faux en écriture car il n’a jamais paraphé cette page et conteste toute acceptation concernant la modification du plan de financement,

- que l’échec de la vente avec les consorts Y a été lourd de conséquence pour M. X tant sur le plan affectif, financier, matériel que moral.

La société Arêches immobilier, aux termes de ses conclusions du 31 mars 2020, demande à la cour :

Vu les dispositions de l’ancien article 1382 du code civil, nouvel article 1240 du code civil,

Vu les dispositions de l’ancien article 1178 du code civil, nouvel article 1304-3 du même code,

Vu les dispositions des articles l313-40 et l313-41 du code de la consommation, vu les clauses du compromis de vente régularisé le 25 juin 2015,

Vu la page 7 du compromis de vente modifiée et paraphé par M. F X, M^me D Z et M. B Y,

- de confirmer le jugement rendu,

- de dire M^me D Z et M. B Y non fondés en toutes leurs demandes formées en cause d’appel, et les en débouter,

- de dire que la société Arêches immobilier n’a commis aucune faute délictuelle à l’égard de M^me D Z et M. B Y et en conséquence,

- de débouter M^me D Z et M. B Y de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Arêches immobilier,

- de dire et juger M. F X non fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,

- de dire et juger que la société Arêches immobilier n’a commis aucune faute contractuelle à l’égard de M. F X et en conséquence débouter M. F X de toutes demandes qu’il pourrait former à l’encontre de la société Arêches immobilier,

Statuant à nouveau et sur appel incident,

- réformer le jugement rendu le 30 septembre 2019,

- de condamner solidairement M^me D Z et M. B Y à payer à la société Arêches immobilier la somme de 15 000 euros, à titre d’indemnité, en réparation du préjudice lié à la non réalisation de la vente définitive,

- de condamner solidairement M^me D Z et M. B Y ou qui mieux le devra à payer à la société Arêches immobilier la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

- de condamner solidairement M^me D Z et M. B Y ou qui mieux le devra à payer à la société Arêches immobilier la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,
- de condamner solidairement M^me D Z et M. Y, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Elle soutient :

- que les appelants ne justifient pas, par la production d’une attestation distincte, de la date réelle du dépôt de leur dossier de prêt,

- qu’ils ne justifient pas plus avoir obtenu une décision de l’organisme bancaire dans le délai de 60 jours à compter de la signature du compromis de vente,

- qu’ils n’ont absolument pas respecté les délais impartis par le compromis de vente s’agissant de la demande de financement,

- que la condition imposée aux futurs acquéreurs s’agissant du délai d’obtention du prêt n’a pas été respectée,

- que c’est avec une particulière mauvaise foi, que les appelants soutiennent que le compromis de vente était affectée d’une erreur sur le montant du financement envisagé et qu’ils s’en sont aperçus au moment du dépôt de leur dossier de prêt,

- qu’elle a simplement reconnu avoir modifié la page 7 du compromis de vente, à la demande expresse des acquéreurs, qui eux seuls ont soutenu l’existence d’une erreur de plume, et avoir ensuite transmis cette page rectifiée au vendeur, afin qu’il la régularise, ce qui a été fait,

- que c’est avec l’accord de M. F X que la page n°7 concernant le financement de l’opération par les futurs acquéreurs a été modifiée le même jour,

- que M. F X a ensuite paraphé le 5 août 2015 la page 7 du compromis de vente modifiée avec son accord selon entretien téléphonique du 3 août 2015,

- que les deux pages « 7 » ainsi modifiées et paraphées, tant par le vendeur que par les futurs acquéreurs, ont été adressées au notaire, M^e I,

- qu’aucune faute n’a été commise par la société Arêches immobilier qui n’a jamais cherché à dissimuler cette information à M. X puisqu’il a été sans délai, le jour même de l’appel téléphonique des futurs acheteurs, informé de la demande de modification de la page 7 du compromis de vente,

- qu’à ce jour, aucune suite pénale n’a été donnée à la plainte déposée par M. F X, de sorte que l’infraction dont il se plaint n’est pas établie et ne saurait par conséquent influer sur la présente procédure,

- que le compromis de vente régularisé le 25 juin 2015 prévoyait expressément que la non réalisation de la condition suspensive par la faute de l’acheteur engage ce dernier à indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute,

- que si aucune faute n’est retenue contre la société Arêches immobilier, elle ne peut être privé d’indemnisation,

- qu’en l’espèce, il est démontré que les futurs acquéreurs n’ont pas respecté les obligations imposées par le compromis de vente du 25 juin 2015.

MOTIFS Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il appartient à l’acquéreur qui s’était obligé à déposer une demande de prêt de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte sous seing privé de vente.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, de sorte que leur application ne peut être affectée par la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur et de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en l’obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai, à justifier de ses démarches auprès du vendeur ou à lui notifier toute offre ou refus de prêt, et que la méconnaissance de ces obligations contractuelles par l’acquéreur (non-respect du délai de 15 jours pour demander le prêt ou du délai de 60 jours pour justifier de la réponse de leur organisme bancaire) n’étant pas la cause du refus du prêt, le vendeur ne saurait s’en prévaloir pour caractériser la carence de l’acquéreur au sens de l’article 1178 du code civil.

En ce qui concerne le montant du prêt, c’est bien légitimement que les acquéreurs invoquent l’imperfection de la condition suspensive relative au financement figurant dans l’acte.

En effet, cette condition suspensive est ainsi libellée :

' La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicité par l’acquéreur (..) et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci avant .'

Or ce paragraphe D, comporte des items non complétés, à savoir :

' D- caractéristiques des prêts' :

L’acquéreur déclare que ses ressources lui permettent de solliciter ces prêts et qu’il se propose de les contracter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement soit :

- montant global des prêts à solliciter :……

- taux d’intérêts maximum ….

- durée du prêt …….

d’où charges mensuelles maximales …..'

Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un financement, qui renvoie à des caractéristiques non précisées, ne peut trouver aucune application en ce qui concerne le montant du prêt.

En conséquence, il ne peut être reproché aux acquéreurs ni le non-respect des délais, ni un défaut de conformité du montant du prêt sollicité, faute de caractéristiques définies dans l’acte sous seing privé de vente.

Les acquéreurs justifiant d’un refus de financement, le compromis est devenu caduc et le dépôt de garantie doit être restitué aux acquéreurs.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et il sera fait droit à la demande des acquéreurs.

Sur la demande de M. X aux fins de dommages et intérêts à l’encontre de la société Arêches Immobilier M. X sollicite la condamnation de la société Arêches immobilier au versement d’une somme de 10.000 € au titre du préjudice subi du fait de ses agissements fautifs consistant à modifier unilatéralement le financement prévu et sans l’en avoir informé.

Toutefois, M. X ne démontre pas cette affirmation alors que la société Arêches Immobilier justifie d’une page 7 modifiée comportant le paraphe de M. X, et produit une attestation de son employé M. A, qui atteste « avoir récupéré chez M. X F dans sa boîte aux lettres une enveloppe comprenant la page financement » acquisition avec emprunt " modifiée du compromis initial et paraphée de M. X, page qui lui avait été remise modifiée par l’agence en accord téléphonique avec lui le 3 août 2016 et qu’il ne pouvait pas nous remettre vu ses horaires de travail".

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de la société Arêches immobilier à l’encontre des acquéreurs

La société Arêches immobilier sollicite reconventionnellement la condamnation solidaire de M. Y et M^me Z à lui payer la somme de 15.000 € à titre d’indemnisation, en application du compromis et au visa de l’article 1382 ancien du code civil.

Toutefois, dès lors que le compromis est caduc, l’agent immobilier ne peut percevoir aucune indemnisation en l’absence de faute prouvée de la part des acquéreurs.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il incombe à la partie perdante de supporter.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

- débouté M. F X de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société Arêches immobilier,

- débouté la société Arêches Immobilier de sa demande reconventionnelle à l’encontre de M. B Y et M^me D Z,

Réforme pour le surplus le jugement déféré et statuant de nouveau,

Ordonne la libération au profit de M. B Y et M^me D Z de la somme de 32.000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e H I, notaire à Melun (77),

Condamne M. F X à payer à M. B Y et M^me D Z la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Arêches Immobilier à payer à M. B Y et M^me D Z la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. F X à payer la moitié des dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Arêches Immobilier à payer la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 18 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,