COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1ère section

Arrêt du Mardi 27 Septembre 2022

N° RG 22/00166 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G44Q

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 02 Décembre 2021, RG 20/00652

Appelante

Mme [T] [A] [B] épouse [M]

née le 27 Avril 1941 à [Localité 9] (SUISSE), demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Stépjanie AMBIAUX, avocat plaidant au barreau de THONON LES BAINS

Intimés

Mme [L] [C] [E] [K]

née le 06 Octobre 1986 à [Localité 12] (BRESIL), demeurant [Adresse 1]

M. [N] [H]-[F] [V]

né le 22 Novembre 1978 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulantsau barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL BRAUD ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de THONON LES BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 juin 2022 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès rEAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Michel FICAGNA, Président,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Il a été procédé au rapport.

Mme [B] a proposé à Mme [K] et M. [V] (les consorts [K]/[V]) par l’intermédiaire de son fils M. [Z], l’acquisition d’une maison d’habitation avec mobile home attenant et un terrain, situés à [Localité 7], moyennant un prix d’achat de 500 000 euros, ainsi que la jouissance gratuite de l’appartement situé à l’intérieur de la maison jusqu’à la régularisation de la vente.

Suivant acte passé devant Me [O] [D], notaire, le 30 septembre 2019, avec la participation de Me [G], notaire assistant les consorts [K] [V], Mme [B] a conclu avec ces derniers une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant le 27 décembre 2019, prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros que les consorts [K] [V] ont acquittée et le versement de dommages et intérêts d’un montant de 50 000 euros dans l’hypothèse où l’acte authentique ne serait pas régularisé.

Le 23 décembre 2019, les consorts [K]-[V] ont levé l’option de la promesse de vente.

Ils ont été informés par un courrier du 30 décembre 2019 que Mme [B] considérait que la vente était caduque et M. [O] [D] s’est opposée à la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

N’étant pas parvenu à obtenir la réitération de la vente, les consorts [K]-[V] ont fait assigner Mme [B] en exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire de Thonon les Bains suivant acte en date du 14 avril 2020.

Par jugement en date du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Thonon les Bains a :

Dit que Mme [L] [K] et M. [N] [V] ont valablement levé l’option prévue par la promesse unilatérale de vente du 03 septembre 2019,

Dit que la promesse unilatérale de vente du 03 septembre 2019 n’est pas caduque,

Dit que Mme [L] [C] [E] [K], née à [Localité 12] (Brésil) le 06 octobre 1986, de nationalité française, et M. [N] [H]-[F] [V] né à [Localité 11] le 22 novembre 1978, de nationalité française, domiciliés ensemble [Adresse 1] sont propriétaires, selon le prix principal à payer par les acquéreurs à la venderesse à concurrence de la somme de 500.000 euros d’une maison à usage d’habitation avec un mobile home attenant au terrain sis [Adresse 5]) figurant ainsi au cadastre :

Section Numéro Lieudit Surface

AP [Cadastre 3] [Localité 8] 00 ha21a 98ca

AP [Cadastre 4] [Adresse 5] 00 ha12a 86ca

Effet relatif :

Acquisition suivant acte reçu par Maître [R] [I] notaire à [Localité 10] le 30 octobre 1968, publié au service de la publicité foncière d’Annecy.

Acquisition suivant acte reçu par Maître [R] [I] notaire à [Localité 10] le 23 mars 1973, publié au service de la publicité foncière d’Annecy le 10 avril 1973, volume 4773 numéro 27.

Liquidation de communauté suivant acte reçu par Maître [R] [I] notaire à [Localité 10] le 21 octobre 1998, publié au service de la publicité foncière d’Annecy,

Dit que l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de la vente et débouté, en conséquence, Mme [L] [K] et M. [N] [V] de leur demande de condamnation de Mme [T] [B], épouse [M] à leur restituer la somme de 25.000 euros,

Condamné Mme [T] [B], épouse [M] à payer à Mme [L] [K] et à M. [N] [V] la somme totale de 50.000 euros correspondant à la clause pénale de la promesse unilatérale de vente du 03 septembre 2019, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2020,

Débouté Mme [T] [B], de l’ensemble de ses demandes,

Condamné Mme [T] [B], à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à Mme [L] [K] et à M. [N] [V], la somme de 4.000 euros,

Dit que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation, par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamné Mme [T] [B], aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [B] a interjeté appel de la décision et autorisée par ordonnance en date du 14 février 2022 de la première présidente de la cour d’appel de Chambéry, a fait assigner à jour fixe devant la présente chambre les consorts [K]-[V] pour l’audience du 7 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions en date du 1er juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [B] demande à la cour de :

Vu l’article 1224 du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu la promesse unilatérale de vente en date du 30 septembre 2019,

Vu les pièces versées au débat,

' Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Mme [T] [B],

' Confirmer par substitution de motifs le jugement déféré en ce qu’il a :

— Débouté, en conséquence, Mme [L] [K] et M. [N] [V] de leur demande de condamnation de Mme [T] [B], à leur restituer la somme de 25 000 euros,

' Réformer pour surplus,

A titre principal,

' Juger que la levée d’option effectuée par Mme [L] [K] et M. [N] [V] en date du 23 décembre 2019 n’est pas valable,

' Juger que la promesse unilatérale de vente reçue par Me [X] [O] [D], notaire à [Localité 6] en date du 30 septembre 2019 est caduque,

' Juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 25 000 euros reste acquise à Mme [T] [B],

' Juger que la clause pénale n’est pas applicable faute de mise en demeure,

' Juger que la mauvaise foi de Mme [L] [K] et M. [N] [V] constitue une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à verser à Mme [T] [B] épouse [M] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' Juger que Mme [K] et M. [V] sont occupants sans droit ni titre du bien mis à disposition par Mme [T] [B] entre le 30 septembre 2019 et le 27 décembre 2019,

' Juger que l’indemnité d’occupation sur la période du 30 septembre 2019 au 27 décembre 2019 est fixée à 1 200 euros par mois hors charges,

' Condamner solidairement Mme [K] et M. [V] à payer à Mme [B] la somme de 3 600 euros correspondante à l’occupation du bien mise à disposition par Mme [T] [B],

' Juger que, compte tenu de la procédure en cours, Mme [T] [B] ne peut disposer du bien, objet de la promesse de vente,

' Fixer à la somme de 5 070 euros par mois la valeur locative du bien immobilier, objet de la promesse unilatérale de vente du 30 septembre 2019,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à payer à Mme [T] [B] épouse [M] la somme de 5 070 euros par mois du 27 décembre 2019, date de l’expiration de la promesse jusqu’à l’arrêt à intervenir sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

' Juger que Mme [L] [K] et M. [N] [V] n’ont pas réglé les charges courantes du 30 septembre 2019 au 21 mars 2020,

' Juger que les charges courantes s’élèvent à la somme de 150 euros par mois,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à la somme de 150 euros par mois au titre des charges courantes du logement occupé entre le 30 septembre 2019 et 21 mars 2020 soit au total 900 euros,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à régler à Mme [B] la somme de 1 840 euros TTC, somme correspondante à la remise en état du bien occupé par ces derniers,

' Juger du caractère abusif de la procédure initiée par Mme [L] [K] et M. [N] [V],

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à une amende civile d’un montant de 10 000 euros,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour estimait valable la levée de d’option en date du 23 décembre 2019 opérée par Mme [L] [K] et M. [N] [V],

' Juger que Mme [L] [K] et M. [N] [V] n’ont procédé à la mise en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaitre en l’Etude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer la vente,

' Juger, en conséquence, que la promesse unilatérale de vente en date du 30 septembre 2019 n’en demeure pas moins caduque,

' Juger que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer faute de mise en demeure,

' Juger que la somme de 25 000 euros versée par Mme [L] [K] et M. [N] [V] au titre de l’indemnité d’immobilisation restera acquise à Mme [T] [B],

' Juger que la mauvaise foi de Mme [L] [K] et M. [N] [V] constitue une faute de nature à engager leur responsabilité,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à verser à Mme [T] [B] épouse [M] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour considérerait que la levée d’option effectuée par Mme [L] [K] et M. [N] [V] en date du 23 décembre 2019 était valable et que, par conséquent, la promesse unilatérale de vente en date du 30 septembre 2019 était valable,

' Juger que la clause pénale d’un montant de 50 000 € est excessive et la ramener à de plus juste proportion à savoir à un euro,

' Juger que la somme de 25 000 € versée par Mme [L] [K] et M. [N] [V] entre les mains de Maître [X] [O] [D], notaire à [Localité 6] au titre de l’indemnité d’immobilisation sera déduite du prix du bien immobilier,

' Ordonner à Mme [L] [K] et M. [N] [V] de réitérer la vente dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à peine de caducité de la promesse unilatérale de vente,

' Juger que les condamnations porteront intérêt à taux légal et sans capitalisation à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

' Débouter Mme [L] [K] et M. [N] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

' Juger que la clause pénale d’un montant de 50 000 € est excessive et la ramener à de plus juste proportion à savoir à un euro,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement Mme [L] [K] et M. [N] [V] aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Clarisse Dormeval,

' Ordonner que les condamnations mises à la charge de Mme [L] [K] et M. [N] [V] se verront appliquer les dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de leurs conclusions en date du 2 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts [K]-[V] demandent à la cour de :

Vu l’article 1124 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 313-41 et L. 341-35 du code de la consommation,

Vu l’article 4 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

Vu les pièces versées au dossier,

Vu la publication de l’assignation en demande en date du 14 avril 2020 au service de la publicité d’Annecy le 25 mai 2020 (pièce n° 41),

A titre principal,

' Confirmer le jugement rendu le 2 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains dans toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

' Condamner Mme [T] [A] [B] à signer l’acte de vente authentique à l’étude de Me [S] [G], Notaire à [Localité 7] souss astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date figurant sur la convocation envoyée par Me [U] [G],

A titre subsidiaire, si la cour infirmait le jugement, et statuant à nouveau, jugeait la promesse unilatérale de vente caduque,

' Condamner Mme [T] [A] [B] à restituer à Mme [L] [C] [E] [K] et M. [N] [H]-[F] [V] la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement conformément à l’article L.341-35 du code de la consommation,

Dans tous les cas,

' Condamner Mme [T] [A] [B] à payer Mme [L] [C] [E] [K] et M. [N] [H]-[F] [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse de vente

Selon l’article 1124 du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

Sur les diligences des consorts [K]/[V]

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément :

Les consorts [K]/[V] sont bénéficiaires d’une promesse de vente consentie le 30 septembre 2019 par Mme [B], dont le terme extinctif était fixé au 27 décembre 2019 et soumise notamment à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit d’un montant de 536 000 euros au plus tard le 30 novembre 2019.

Les consorts [K]/[V] ont obtenu le 27 novembre 2019 un accord de principe auprès de l’établissement bancaire LCL, accord valable jusqu’au 26 décembre 2019

Le 6 décembre 2019, il était réclamé par la banque des examens médicaux concernant Mme [K], sollicités par l’assurance obligatoire en matière de crédit immobilier, ce dont M [Y] [Z], fils de venderesse, a été informé par M. [V].

Le rendez-vous pour l’examen cardiologique a été pris sans tarder par les consorts [K]/[V] qui ont informé Me [G] d’un examen fixé au 23 décembre.

Interrogés par leur notaire sur la date d’émission par la banque de l’offre de prêt, les consorts [K]/[V] répondaient le 9 décembre 2019, que la banque était dans l’attente du retour de la société d’assurance pour faire l’édition des offres et qu’elle recommandait une signature sur la deuxième quinzaine de janvier.

En retour Me [G] indiquait en informer sa cons’ur Me [O] [D], estimant ce retard classique au regard de la demande d’un crédit et envisageant une signature de l’acte authentique au cours de la deuxième quinzaine de janvier 2020.

M. [V], quant à lui, informait M. [Z] de ces échanges (pièce 27 consorts [K]/[V])

Par courrier en date du 23 décembre 2019 les consorts [K]/[V] procédaient à la levée de l’option dès la réalisation des examens médicaux dans le délai réservé par la promesse de vente, respectant ainsi les dispositions de cette dernière selon lesquelles « la réalisation de la promesse aura lieu par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai ».

Leur courrier a été adressé à Me [O] [D] devant laquelle la promesse a été conclue, et appelée à être présente aux côtés de Me [G] lors de la finalisation de l’acte authentique.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a considéré que les consorts [K]/[V] avaient procédé à toutes les diligences nécessaires.

Sur le versement du prix lors de la levée de l’option

En l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a considéré, au vu des diverses clauses insérées dans la promesse de vente, que la consignation du prix pouvait intervenir après la levée de l’option.

Il sera ajouté que :

' A aucun moment, il n’est stipulé que le défaut de consignation du prix, lors de la levée de l’option, entraîne la caducité de la promesse.

' Bien au contraire, au paragraphe « réalisation » il est précisé que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement du prix, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai expirant le 27 décembre 2019, le transfert de propriété restant reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais.

'Au paragraphe « Force exécutoire de la promesse » il est stipulé :

« Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse de vente faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel.(…) Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire. »

Dès lors, ainsi que l’a retenu le premier juge :

En notifiant le 30 décembre 2019 aux consorts [K]/[V], soit postérieurement à la levée de l’option, la caducité de la vente du 27 décembre 2019, Mme [B] a commis une faute en empêchant l’exécution de la vente.

Les consorts [K]/[V] étaient fondés à mettre en 'uvre la procédure prévue par la promesse de vente en cas de réticence du promettant.

Leur attitude, depuis la conclusion de la promesse, et leur souci de tenir informée la venderesse des aléas rencontrés avant l’obtention de l’offre définitive de prêt montre leur bonne foi, ce d’autant plus que l’offre définitive de leur prêt a été finalisée le 31 décembre 2019.

Le jugement qui a considéré que la vente était parfaite et que, sous la condition de paiement du prix de vente, les consorts [K]/[V] étaient propriétaires du bien désigné dans la promesse de vente sera confirmé.

Afin de faciliter l’exécution de la décision, Mme [B] se verra condamnée sous astreinte à signer l’acte authentique de vente selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l’application de la clause pénale

Constitue une clause pénale, la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Elle est un outil conventionnel de gestion des risques de l’inexécution ou du retard dans l’exécution.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution. Par conséquent, le créancier victime de l’inexécution n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, reprenant les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le paragraphe « Stipulation de pénalité », dans la promesse de vente, est ainsi rédigé :

« Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Pour contester l’application de cette clause pénale, Mme [B] fait valoir l’absence de mise en demeure de la part des consorts [K]/[V].

Aux termes de l’article 1344 du code civil, « le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

Il est constant que la mise en demeure d’un débiteur peut résulter d’un acte équivalent à une sommation et spécialement une lettre missive, dès lors qu’il en ressort une interpellation suffisante.

Il est non moins constant que la mise en demeure est inutile si l’exécution est objectivement ou subjectivement impossible en raison de la volonté exprimée du débiteur.

En l’espèce, par courrier recommandé avec AR en date du 30 décembre 2019, rédigé et signé par son fils M. [Z], ayant procuration, Mme [B] a annulé la vente en ces termes :

« Bonjour,

Nous vous prions de prendre note des points suivants :

Aucun avenant n’a été signé à ce jour.

La vente de la propriété de Mme [B] est donc caduque au 27 décembre 2019.

Merci de rendre la propriété libre au 6 janvier 2020. »

Par la suite, divers échanges de courriels sont intervenus entre les parties ainsi que leurs notaires respectifs.

Le 6 janvier 2020, Me [G], notaire des consorts [K]/[V], adressait la réponse de sa cons’ur Me [O] [D], notaire de Mme [B], quant à la position choisie par sa cliente, rédigée en ces termes : « je vous confirme la volonté de ma cliente de pas poursuivre la signature de l’acte de vente ».

Le même jour, les consorts [K]/[V] adressaient un courriel à Mme [B] en ces termes :

« Notre notaire nous a informés que tu maintiens ta décision de ne pas finaliser la vente selon la promesse établie.

Nous t’informons que nous restons ouverts pour une finalisation de la vente avec signature de l’acte au 20 janvier.

Passé ce délai, nous avons l’intention de porter notre affaire devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains ce qui aura notamment pour effet de geler la vente dans l’attente du jugement.

Nous espérons sincèrement ne pas avoir à en arriver là. »

Il résulte de ces échanges de courriers :

' D’une part, que Mme [B] a clairement exprimé son refus de passer l’acte authentique, refus réitéré à plusieurs reprises, de sorte que l’exécution de l’obligation était impossible.

' D’autre part, que le courrier précité des consorts [K]/[V] constitue une interpellation suffisante au sens des dispositions de l’article 1344 du code civil.

Ces derniers sont ainsi fondés à faire valoir l’application de la clause pénale insérée dans la promesse de vente.

Le montant retenu par le premier juge, sera confirmé au regard de l’intention qui animait manifestement la venderesse, laquelle n’a pas hésité à utiliser ce refus et ses conséquences pour les consorts [K]/[V], pour tenter d’obtenir une augmentation du prix de vente, ainsi qu’il résulte des termes de son courriel du 5 janvier 2020 adressé à M. [V] :

« Bonjour [N],

Maintenant :

La maison sera en vente de particulier à particulier à une valeur correspondant à la pondération des méthodes, soit 609 000 euros hors droits

La maison sera mise en agence à une valeur méthode sol + construction vétusté, prochainement soit 711 000 euros hors droits

Si vous désirez vous porter de nouveau acquéreur, nous serions disposé de déduire la taxe foncière 2020 et les 5% déposés chez le notaire, ce qui vous ferait la propriété à 584 000 euros hors frais de notaire.

Cette proposition ne sera plus négociable passé le 15 janvier 2020. »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a fait une application pleine et entière de la clause pénale en condamnant Mme [B] au paiement d’une somme de 50 000 euros à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [B]

Sur l’indemnité d’occupation

Ainsi que l’a relevé le premier juge :

Il résulte des échanges entre les parties et notamment du courrier adressé par M. [Z] le 6 septembre 2019 aux consorts [K]/[V] que les parties se sont accordées sur l’installation immédiate des futurs acquéreurs dans un appartement T2 situé dans la maison « gratuitement et hors charges ».

Alors que le report de la signature de l’acte authentique au cours de la seconde quinzaine de janvier 2020 était évoqué, les consorts [K]/[V] ont fait la proposition le 9 décembre 2019 d’acquitter un loyer, proposition restée sans réponse.

Il en a été de même lorsque les consorts [K]/[V] ont demandé qu’une partie des lieux, qu’ils occupaient, soit laissée à leur disposition à compter de janvier 2020.

Dans son courriel du 30 décembre 2019 adressé aux consorts [K]/[V] leur demandant de quitter les lieux le 6 janvier 2020, M. [Z] n’évoque aucunement le règlement d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, cette occupation, qui a duré jusqu’au 21 mars 2020, a reposé sur un accord verbal qui ne prévoyait pas le règlement d’un loyer et s’est réalisée sans que Mme [B] ne remette en cause cette condition de gratuité.

Par ailleurs, aucun terme à cette occupation qui a duré jusqu’au 21 mars 2020, ni aucune condition tenant à la non-réalisation de la vente n’avait été prévue par les parties.

A cet égard, il sera ajouté que les échanges de courriels entre les parties montre que le notaire avait conseillé d’insérer une clause relative à cette occupation, dans la promesse, conseil qui n’a manifestement pas été suivi d’effet.

Sur les charges afférentes au bien

L’accord convenu prévoyait que les consorts [K]/[V] supporteraient les charges afférentes au bien.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, Mme [B] ne fournit aucun décompte des charges qui seraient dues et ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande en paiement.

Sur les travaux de réparation

Aux termes d’un courriel du 9 septembre 2019, M. [V] indiquait envisager de changer rapidement la porte du garage pour poser une porte basculante et sollicitait l’autorisation de Mme [B], qu’il obtenait le même jour.

Mme [B] produit un devis (et non une facture comme l’a retenu le tribunal) du 13 juin 2020 concernant l’enlèvement de la porte du garage, son évacuation à la déchetterie, la repose de l’ancienne porte outre l’évacuation d’un meuble de l’étage, le tout pour un montant de 1 840 euros.

D’une part, il ne saurait être imputé aux consorts [K]/[V] les frais de remplacement d’une porte qu’ils ont été autorisé à changer.

D’autre part, rien n’indique que l’évacuation d’un meuble à l’étage, les concerne.

Enfin, il n’est produit qu’un devis et non pas la facture afférente, de sorte que la réalité des travaux dits de réparation n’est pas établie.

Le jugement qui a rejeté l’intégralité des demandes reconventionnelles de Mme [B] sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application au profit des consorts [K]/[V] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], qui échoue en son appel, est tenue aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [B] à signer l’acte de vente authentique à l’étude de Me [S] [G], notaire à [Localité 7] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date figurant sur la convocation du notaire, qui lui sera notifiée par voie d’huissier,

Condamne Mme [T] [B] à payer à Mme [L] [K] et M. [N] [V], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [B] aux dépens exposés devant la cour, avec distraction de ces derniers au profit de la selurl Bollonjeon, avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 27 septembre 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Alyette FOUCHARD, Conseillère, en remplacement de Michel FICAGNA, Président régulièrement empêché, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier P/ Le Président